+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Что нужно чтобы сдавать квартиру официально

Содержание

Как правильно сдавать квартиру

Что нужно чтобы сдавать квартиру официально

Еще до недавнего времени можно было спокойно неофициально сдавать жилую недвижимость и не платить налоги. Сейчас же многие арендодатели вынуждены выйти из тени, так как государство серьезно взялось за тех, кто решил стать рантье.

Сдавать квартиру или комнату не так просто, как кажется на первый взгляд. И речь идет не только о поисках добропорядочных жильцов, но и о законодательной базе.

Налог на прибыль: ответственность перед государством

Первым делом стоит определиться, как вы планируете уплачивать налоги: как физлицо или как ИП. Следует помнить о том, что тот, кто является нанимателем по договору социального найма, сдает жилье только как физлицо и платит 13% от полученного дохода.

Он также обязан получить разрешение от Департамента городского имущества. Затем арендодатель в свободной форме заключает договор найма с будущими жильцами (поднайма, если квартира находится в соцнайме).

В конце года сдает в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и платит подоходный налог.

Остальные могут зарегистрировать ИП, купить патент на сдачу жилого помещения, заключить договор с квартиросъёмщиком. Другие налоги предприниматель не платит. Стоимость патента рассчитывается исходя из площади, расположения недвижимости.

К примеру, по предварительным расчётам за годовой патент для квартиры ОП до 50 кв.м. в районе Алексеевский (СВАО) нужно будет примерно заплатить 18 000 рублей, в районе Внуковское (ТиНАО) – 12 600 рублей. Данный вариант наиболее выгоден тем, кто сдает несколько квартир.

Можно обойтись одним ИП. Здесь нужно будет платить 6 % от дохода, плюс фиксированный взнос в Пенсионный Фонд России – 29 354 рублей.

Оформление договора аренды

Если недвижимость сдается на год и более, необходимо регистрировать договор в Росреестре. Именно поэтому некоторые собственники заключают его на 11 месяцев.

После подписания договора хозяин обязан зарегистрировать арендаторов по месту пребывания. Именно это и останавливает многих владельцев, так как они боятся, что жильцы могут отобрать недвижимость.

Но не стоит путать временную регистрацию с пропиской.

Строгих требований к оформлению договора нет, то там обязательно должно быть указано:

  • предмет договора. Что именно вы сдаете: дом, квартиру, комнату, койко-место. Следует прописать полный адрес, площадь помещения, этаж и т.д.;
  • стоимость. Как производится оплата, есть ли залог, имеет ли право собственник повышать ценник и на каких условиях, будет ли возвращен задаток, есть ли штрафы;
  • паспортные данные;
  • дата и место заключения, срок действия договора.

Если не прописать сроки действия договора, он автоматически считается действительным пять лет. Чтобы обезопасить себя и свое имущество, обязательно нужно уточнять, каким образом можно расторгнуть договор (несвоевременные платежи, отсутствие оплаты, проживание посторонних лиц и т.д.).

Желательно составить акт приема-передачи, в котором следует указать, что находится в квартире на момент заезда, есть ли дефекты, повреждения.

Только в таком случае можно будет доказать, что, например, дверь была целая, стиральная машинка исправна, а на кухне стоял холодильник. Недобросовестные квартиранты при переезде могут забрать даже то, что им не принадлежит.

И только с помощью заблаговременно составленного акта можно будет доказать, что на момент заезда это имущество находилось в квартире.

Денежный вопрос

Арендатор может оплачивать жилье как наличными, так и на расчетный счет в банке. В первом случае арендодатель обязан выдавать расписку, в которой указывается сумма, дата, назначение платежа.

Ответственность при нарушении закона

Передать информацию о том, что владельцы занимаются незаконной сдачей недвижимости, могут соседи, обиженные квартиранты, органы правопорядка. Если у ФНС будет достаточно доказательств, подтверждающих нарушение закона, дело передается в суд.

Безусловно, без договора будет сложно доказать, что жилье сдавалось на самом деле. Поэтому в качестве свидетелей могут быть привлечены соседи. И если арендодатель будет утверждать, что в квартире живут родственники, у него могут потребовать подтвердить родство.

В случае если удастся доказать факт неуплаты налогов, нарушителя ждет:

  • штраф от 20 до 40 % от суммы недоимки;
  • штраф 5 % за неподачу декларации за каждый месяц просрочки;
  • пеню за просрочку платежа.

«При размере неуплаты более 900 тысяч собственник может быть лишен свободы сроком до года, более 4 миллионов – сроком до трех лет. Также могут потребовать оплатить налог, штраф до 300 тысяч рублей.

Если сдавалось более двух квартир, могут обвинить в незаконной предпринимательской деятельности.

А это лишении свободы сроком до двух лет или штраф до 300 тысяч!» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Источник: https://move.ru/articles/kak_pravilno_sdavat_kvartiru/

Как сдать квартиру в аренду правильно

Что нужно чтобы сдавать квартиру официально

Если у человека имеется свободное помещение, он может сдать его в аренду. Действие позволяет получать прибыль. Однако далеко не все знают, как сдать квартиру в аренду правильно по закону.

Нарушение установленной процедуры может стать причиной применения штрафных санкций.

 Если человек хочет действовать правильно, ему предстоит заключить соглашение с клиентом и уведомить о сдаче квартирыв аренду уполномоченные органы.

Дополнительно предстоит начать осуществлять уплату налогов. Договор должен быть заполнен правильно. В иной ситуации бумага может быть признана недействительной. В соответствии с нормами осуществляется и передача денежных средств в счет оплаты аренды.

 Если человек хочет не допустить ошибок, он должен заранее ознакомиться с процедурой оформления договора и заключения сделки.

О том, какой пакет документации предстоит подготовить, об особенностях составления договора, а также о нюансах уплаты налогов поговорим далее.

Преимущества сдачи квартиры в аренду по закону

Соблюдение норм действующего законодательства способно защитить гражданина от целого перечня проблем. Так, владелец квартиры может не бояться, что арендатор будет распоряжаться недвижимостью вне рамок заключенного договора. Выполнив все установленные законом предписания, человек защищает себя от того, что его жилье будет использоваться в мошеннических целях.

Эксперты не советуют сдавать квартиру друзьям или родственникам, заключив устное соглашение. Единственной положительной особенностью подобного способа выступает тот факт, что человек знает людей, которых пускает в свою квартиру.

Если хозяин жилья планирует получить доход со сдачи квартиры, лучше начать сотрудничество с незнакомыми арендаторами и предоставить им недвижимость по хорошей цене.

Чтобы подобное действие не вызвало проблем, оформление должно быть выполнено с соблюдением всех правил действующего законодательства.

Заключив договор с арендатором, владелец имущества может заранее спланировать все расходы, в том числе самые мелкие. В официальный договор можно включить все права и обязанности каждой из сторон.

Кроме того, гражданин может не беспокоиться, что у него возникнут проблемы с налоговой из-за сокрытия прибыли.

Подготовка пакета документов

Если планируется официальная сдача квартиры в аренду на длительный срок, потребуется подготовить пакет документов. Процесс не требует наличия большого перечня бумаг, как при заключении сделки купли-продажи. Однако некоторые документы все же предстоит подготовить.

Чтобы сдать квартиру в аренду по закону, необходимо предоставить:

  • свидетельство о праве собственности на жилье, назначение, если была выполнена приватизация квартиры, или договор, подтверждающий наличие права собственности;
  • справка обо всех лицах, которые прописаны в квартире;
  • нотариально заверенное согласие на сдачу жилья в аренду.

Последний документ должны предоставить все собственники квартиры. Они должны в обязательном порядке присутствовать в момент заключения сделки. Соблюдение этого правила позволит избежать ряда проблем, которые могут возникнуть в будущем. Арендатор, желающий снять квартиру по договору, также должен предоставить документы. Однако с его стороны достаточно только паспорта.

Особенности заключения официального договора аренды квартиры

Выясняя, как правильно сдать квартиру в наем физическому лицу, гражданин выяснит, что осуществлять процесс необходимо с составлением соответствующего договора. Он подтверждает факт заключения сделки. В договоре содержится вся информация об условиях соглашения, а также о правах и обязанностях сторон. Сделка заключается между арендатором и арендодателем.

Сегодня существует две разновидности официального договора о временном предоставлении имущества в пользование другому лицу.

Первой бумагой является официальный договор найма. Он заключается, если недвижимость предоставляется в аренду физическим лицам. Такой договор не нужно регистрировать в обязательном порядке. На это правило не оказывает влияние срок, на который заключается соглашение.

Второй разновидностью документа является договор аренды. Документ используется, если сделка заключается с юридическим лицом. Документ в обязательном порядке нужно регистрировать, если имущество предоставляется в аренду на срок больше 1 года.

Официальный договор является важным документом. Он способен защитить владельца имущества от целого перечня проблем. Потому к составлению бумаги стоит подойти максимально внимательно. Если договор отсутствует, это существенно повышает риск для обоих участников сделки.

Подобное происходит по следующим причинам:

  • Гражданин не сможет отстоять нарушенные права в суде, если ему попадутся недобросовестные жильцы, которые не платят за аренду имущества и коммунальные услуги. Возместить стоимость испорченного имущества также не удастся.
  • Уполномоченные органы откажутся принимать заявление о проблемах с жильцом, если сделка официально не зарегистрирована.
  • Если жильцы нанесут ущерб соседям, ответственность за его возмещение ляжет на хозяина помещения.

Обязательная информация в официальном договоре

Чтобы договор был признан действительным, в нем должна содержаться обязательная информация.

Стороны должны обозначить следующие данные:

  • количество денежных средств, которые арендатор обязан предоставлять за пользование помещением;
  • число жильцов, которые будут проживать в съемной квартире;
  • информация о собственниках;
  • сведения о том, приватизировано ли помещение;
  • особенности предоставления оплаты с указанием числа или даже времени;
  • точное время и порядок проверки имущества собственником помещения;
  • особенности использования имущества хозяина квартиры;
  • информация об оплате коммунальных расходов и том, кто будет выполнять действие;
  • порядок действий в случае неуплаты;
  • особенности возмещения убытков арендодателю, если они были нанесены;
  • дополнительные договоренности, не противоречащие действующему законодательству.

Если выполняется сдача жилья в аренду от хозяина или от агентства недвижимости, в дополнение к договору предстоит оформить акт приема-передачи личного имущества владельца помещения. В нем указывается факт передачи квартиры и вещей, которые находятся в ней. Благодаря оформлению документов, участники сделки могут снизить всевозможные риски.

Однако ряд рисков все же остается даже при заключении договора. Так, арендатор имеет право получить точную информацию о том, является ли арендодатель собственником помещения и может ли его сдавать.

Дополнительно стоит выяснить, нет ли с жильем проблем, внесены ли платежи за коммунальные услуги, а также не числится ли задолженности за помещением. Вся эта информация должна быть заранее честно оговорена. Затем сведения в обязательном порядке фиксируются в договоре.

Арендатор должен подтвердить тот факт, что ознакомился с данными и претензий не имеет.

В качестве дополнительной информации в договоре могут быть указаны сведения, подтверждающие платежеспособность нанимателя. Так, гражданин может предоставить справку с места работы и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить предоставленную информацию.

Отдельным пунктом стоит вывести тот факт, что помещение не сдано другим лицам и является юридически чистым. Ограничиваться стандартными фразами не стоит.

Необходимо как можно подробнее зафиксировать в документе сведения о помещении и имуществе, находящемся в нем. Все устные договоренности также должны быть отражены на бумаге.

Подойдя к составлению договора максимально щепетильно, участники сделки смогут минимизировать риски.

Передача денежных средств в счет оплаты аренды квартиры

На заключительном этапе сделки, которую хотят оформить по закону, осуществляется передача денежных средств. К выполнению этапа стоит подойти максимально серьезно. Сегодня существуют два способа предоставления средств. Самый быстрый и простой из них – из рук в руки. Однако он не всегда удобен для участников соглашения.

 Дело в том, что для выполнения процесса потребуется найти время для встречи. На практике иногда ни у той, ни у другой стороны времени нет. Объясняется это тем, что большинство людей работает в дневные часы, а вечером предпочитает отдыхать.

Если стороны все же примут решение передавать деньги наличными, рекомендуется в обязательном порядке заключать акт приема-передачи средств или расписку, в которой указывается сумма, дата на момент приема платежа и подпись. Альтернативой метода выступает использование расчетных безналичных счетов.

На них в определенный срок арендатор перечисляет плату за жилье. В этом случае эксперты рекомендуют нанимателю сохранять все квитанции.

Все действия проводится на основании заключенного договора. Никто из сторон не имеет права изменять особенности расчета в одностороннем порядке.

Каждый из участников сделки должен следовать заранее оговоренным условиям. Если денежные средства предоставляются доверенным лицам, они должны подтвердить факт наличия соответствующих полномочий.

Для этого должна быть предоставлена оформленная в соответствии с правилами доверенность. Перечисление денег на банковский счет существенно упрощает процедуру. Факт передачи денежных средств будут подтверждать квитанции.

В этом случае продавец не сможет отрицать получение денег в счет оплаты аренды.

Как платить налоги в пользу государства?

Если человек хочет легально сдать помещение в аренду, он должен понимать, что ему придется платить налоги. Несоблюдение правила является нарушением действующего законодательства. Подобное чревато последствиями.

 Нередко нерадивых арендодателей выдают налоговой сами соседи. Обычно подобное происходит, если жильцы нарушают покой и ведут себя по-хулигански в ночное время. Это приводит к тому, что соседи начинают жаловаться.

В результате их обращения всплывает наружу факт сдачи помещения внаем в Москве без уплаты налогов.

Избежать отчисления в пользу государства можно, осуществив сдачу недвижимости в аренду через специальное агентство. Они выступают в роли посредника. Однако в этом случае большая часть прибыли будет уходить к подобной организации.

Статистика показывает, что значительно выгоднее производить уплату налогов самостоятельно. Однако далеко не все знают, как выполнить действие. Если гражданин хочет сдавать принадлежащее ему помещение, налогооблагаемой базой будет выступать арендная плата, указанная в договоре.

Размер отчисления в пользу государства в этом случае составит 13% от полученной прибыли сдачи имущества в аренду. В некоторых случаях размер процентной ставки может повышаться.

Размер отчислений в пользу государства составит 17%, если доход за отчетный месяц от сдачи помещения в 10 раз превысил размер минимальной оплаты труда.

Процесс уплаты налогов на практике

Чтобы произвести расчет с государством, хозяин недвижимости должен заполнить декларацию. Она оформляется по форме 3-НДФЛ. Документ предоставляется в налоговые органы по месту осуществления предпринимательской деятельности.

В ином случае заполненный в соответствии с правилами документ предоставляется по местонахождение квартиры. После того, как представители ФНС получат документ, они проверяют декларацию на правильность оформления.

Если все требования соблюдены, Через какое-то время на почту владельца недвижимости придет квитанция. На ее основе необходимо произвести оплату.

Сроки сдачи декларации и внесение денежных средств установлены действующим законодательством. Предоставить документы и произвести расчет необходимо до 30 апреля года, который следует за отчетным периодом.

Лицо, сдающее квартиру в аренду, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Выполнение процедуры позволит существенно упростить схему уплаты налога на доход.

Для этого предстоит пройти процедуру регистрации, обратившись в ФНС.

Индивидуальный предприниматель имеет право вносить в бюджет 6% с полученной прибыли, если расчет с государством осуществляется по упрощенной системе налогообложения.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-pravilno-po-zakonu/

Как официально, по закону, сдать квартиру в аренду

Что нужно чтобы сдавать квартиру официально

Сдача частных квартир в аренду широко распространена во многих городах. Но не все владельцы помещений готовы платить налоги, так как они считают, что государство получит деньги незаслуженно.

Закон об аренде жилых помещений

Правовые основы найма жилой площади на возмездной основе заложены в главе 35 ГК РФ. Там содержаться требования к договору аренды, основные права и обязанности сторон, условия расторжения соглашения и т.д.

Основным документом, который регулирует отношения конкретного арендатора и владельца квартиры, является договор. Поэтому целесообразно ознакомиться с общими положениями о договоре, закреплёнными в подразделе 2 раздела 3 ГК РФ.

Граждане, желающие детально разобраться в том, как легально получать доход от найма жилья, могут изучить налоговый кодекс РФ. Основная информация, касающаяся физических лиц, содержится на сайте ФНС. Также можно проконсультироваться по отдельным вопросам по телефону управления налоговой службы, действующей на территории проживания гражданина.

Перечень документов, для грамотного оформления договора аренды

При заключении договора владельцу нужно будет представить следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности;
  • доверенность, если соглашение подписывает представитель собственника;
  • выписку из домовой книги, где содержится информация обо всех зарегистрированных в помещении гражданах;
  • согласие каждого из прописанных на то, чтобы в квартире проживали арендаторы на возмездной основе.

Некоторые граждане могут потребовать выписку с лицевого счёта, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

От квартиросъёмщика потребуется только паспорт.

Договор аренды — для чего он нужен и что в нем указывать

Статья 674 указывает, что оформление договора найма жилья должно происходить в письменном виде. Сделка считается заключённой с момента подписания соглашения обеими сторонами.

Договор нужен для того, чтобы оговорить важные аспекты найма жилья. Стороны согласовывают срок аренды, размер платы, кто будет платить за ЖКУ, как будет производиться текущий ремонт и т.д. Если одна из сторон не будет выполнять обязательства, взятые на себя, разногласия можно будет решить через суд.

В соглашении должна быть отражена следующая информация:

  • Ф.И.О., серия и номер паспорта, адрес проживания собственника;
  • Ф.И.О., паспортные данные гражданина, который будет основным квартиросъёмщиком;
  • данные о жилом помещении: адрес, количество комнат, площадь;
  • права арендатора (проживать в квартире, пользоваться мебелью и бытовой техникой и т.д.);
  • обязанности арендатора (бережно относится к имуществу собственника, регулярно вносить плату и т.д.);
  • права арендодателя (получать арендную плату, проверять состояние помещение в специального оговоренное время);
  • обязанности арендодателя (предоставить в пользование помещение, соответствующее санитарным требованиям);
  • условия оплаты: стоимость аренды, порядок и сроки перечисления денег;
  • основания для досрочного расторжения соглашения;
  • срок действия договора;
  • прочие условия (порядок продления, уведомления другой стороны о желании изменить условия сделки и т.д.);
  • подписи, фамилии и инициалы сторон.

Будет правильно, если над текстом соглашения будут работать обе стороны. У некоторых арендаторов тоже есть определённые требования к владельцу жилья. Например, остро стоит вопрос посещения собственником квартиры. Целесообразно установить определённый день и удобное время для таких визитов. Являться в квартиру, где живут другие люди, без приглашения не уместно.

Если в квартире будут проживать члены семьи арендатора, то это нужно отразить в тексте соглашения. Такое требование установлено в статье 677 ГК РФ.

Договор – это юридический документ. Если стороны согласовали иные условия аренды, то нужно внести соответствующие изменения в текст.

Делается это посредством дополнительных соглашений.

В качестве приложений к договору оформляется акт приёма-передачи и опись имущества. Подписанный акт свидетельствует о том, что арендатор заселился в квартиру и начал ей пользоваться.

В описи имущества содержится перечень мебели, бытовой техники, предметов интерьера, которые передаются во временное пользование. Собственнику будет сложно доказать, например, что в квартире была лампа, которой теперь нет, если опись не была составлена и подписана обеими сторонами.

Как правильно передавать деньги за аренду квартиры

Если гражданин решил сдать квартиру в аренду официально, то ему нужно продумать процесс получения ежемесячной платы от арендатора.

Традиционный способ – передача средств под расписку. Собственник встречается с нанимателем в квартире или ином месте, получает деньги и выдаёт второй стороне документ с информацией, когда, какую сумму и за что получил владелец жилого помещения.

Сегодня можно получать средства в счёт оплаты на банковский счёт или карту. Информация о реквизитах платёжного средства указывается в договоре. Арендатор может хранить документы из банка о переводе средств, чтобы подтвердить регулярное внесение денег за аренду.

В некоторых ситуациях собственник может менять порядок уплаты. Например, арендатор может сам приобрести и установить смеситель при поломке старого, а арендодатель снизит ежемесячную плату на соответствующую сумму. Но подобные договорённости следует документально оформлять, например, распиской или дополнением к договору.

Как платить в налоговую за сдачу квартиры в аренду, размер отчислений

Если гражданин решил официально сдать квартиру, то он обязан будет перечислять определённый процент от поступлений в бюджет.

Каждый гражданин платит налог на доходы. Его стандартная ставка – 13%. Человек фиксирует поступление платы от арендаторов жилья, до 30 апреля заполняет и подаёт налоговую декларацию в отделение ФНС по месту жительства. В этом документе содержатся сведения о плательщике, источнике дохода, размере поступлений, расчёт налога и другая информация.

Другой вариант – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этой ситуации в бюджет нужно будет вносить 6% от выручки. При этом необходимо вносить страховые взносы, оформлять налоговую отчётность и соблюдать другие формальности.

В Москве сегодня выдают специальные патенты для арендодателей. Гражданин единовременно перечисляет стоимость такого документа в бюджет, и легально сдаёт квартиру целый год. При этом не требуется оформлять декларацию или подавать иную отчётность.

Стоимость патента рассчитывается так, чтобы она была ниже доли в 13% от средней цены найма жилья.

Наиболее выгодный вариант налогообложения следует подбирать, исходя из стоимости аренды и количества квартир.

Какие сложности возможны при оформлении сделки

Проблем при заключении договора обычно не возникает. Стороны по своему усмотрению согласовывают стоимость и срок найма жилья, свои права и обязанности, порядок оплаты и так далее.

Обратить внимание следует на то, что все проживающие в квартире должны быть поименованы в договоре. Не стоит соглашаться оформлять аренду квартиры на одного гражданина, чтобы помещением пользовались другие люди. При обращении в суд возникнет проблема с определением причинителя вреда.

Следует заранее подумать про сроки найма жилья. По закону арендатор, который пользуется помещением год и более, имеет преимущественное право на заключение нового соглашения.

Как сдать квартиру дороже

Частный жилойфонд сдаётся по цене, которая устанавливается владельцев и нанимателем в индивидуальном порядке.

Свободный рынок быстро даёт информацию собственнику: если обращений по аренде нет, то требуемая стоимость завышена.

Владельцы стараются повысить цену найма за счёт обстановки. Точка зрения большинства неопытных арендодателей проста: чем больше объектов в квартире, тем дороже стоит её использование. Но не стоит наполнять помещение старой мебелью, чтобы объявление смотрелось «богаче» среди аналогичных. Это уместно только для недорогих вариантов. Жильцам не нужен скрипучий диван или ЭЛТ-телевизор.

Часто арендаторы уже имеют небольшой набор мебели: кровать или диван, шкаф, журнальный столик и т.д. Если они просят освободить пространство для своих вещей, то стоит пойти навстречу.

Если обстановка в квартире не новая, то стоит рассмотреть жильцов с домашними животными. У обоев, штор и мягкой мебели есть свой срок службы. Через определённое время их всё равно придётся ремонтировать или менять, чтобы жильё имело презентабельный вид. Так что кошка или собака не нанесут непоправимого ущерба.

Также стоит уделить внимание подготовке. Оптимальный вариант – возможность въехать в квартиру сегодня. Поэтому нужно заранее убрать, отремонтировать сломанные вещи, ввести недостающую мебель и т.д. Договор, опись имущества и другие документы уже должны быть готовы, чтобы сразу можно было оформить сделку.

Выгоды официальной, легальной сдачи квартиры

Собственник, который собирается легально сдать квартиру, может рассчитывать на некоторые преимущества:

  1. С жильцами можно подписать полноценный договор. В документе прописывается стоимость проживания, меры ответственности жильцов. В качестве приложения к соглашению можно оформить перечень мебели и бытовой техники, предоставленной в пользование. В случае появления проблем с арендаторами, собственник сможет обратиться в суд, не опасаясь расследования со стороны налоговой службы.
  2. Если легально сдать квартиру, то не нужно переживать о внимании со стороны правоохранительных органов. В ином случае недовольные соседи или недобросовестные жильцы могут сообщить в ФНС о том, что собственник квартиры получает теневой доход. Тогда владелец будет привлечён к административной или уголовной ответственности.
  3. При покупке дорогостоящего имущества, например, автомобиля или недвижимости, доход от сдачи жилья будет учитываться. Можно не опасаться, что ФНС потребует объяснить происхождение средств, затраченных на приобретение новой собственности.
  4. Арендаторам можно будет законно предоставить временную регистрацию на период действия договора. Граждане получат возможность получать социальные блага: пользоваться школой, детским садом и т.д. Это существенно повысит привлекательность конкретной квартиры на рынке арендного жилья, так как вопросы регистрации важны для людей из других городов.

Ответственность

Закон предусматривает меры негативного воздействия для тех, кто не исполняет свои обязанности по пополнению бюджета.

Если будет обнаружена недоплата, то гражданин будет обязан перечислить в бюджет всю сумму налога за 3 предыдущих года. Также будет наложена пеня в размере 40%. Такое положение содержится в части 2 статьи 122 НК РФ.

В случае, когда собственник арендного помещения задолжал казне более 900 000 рублей за три года, деяние будет квалифицировано по статье 198 УК РФ.

Дело будет разбирать суд в рамках уголовного судопроизводства. Гражданину грозит наказание в виде:

  • штрафа от 100 000 до 300 000 рублей или в размере дохода за период от 1 года до 2 лет;
  • ареста на срок до 6 месяцев;
  • принудительных работ на срок до 1 года или лишения свободы на тот же срок.

Сдавать квартиру официально – это иметь возможность защитить свои интересы в суде и не опасаться внимания налоговой инспекции.

Чистый доход будет ниже, но в долгосрочной перспективе это верное решение.

Источник: https://zakondoma.ru/arenda/zhilogo/kak-ofitsialno-sdat-kvartiru-v-arendu.html

Сдавать квартиру официально? Почему именно так, что учесть, и как минимизировать риски?

Что нужно чтобы сдавать квартиру официально

Прежде, чем ответить на вопрос «Как сдать квартиру в аренду официально», предлагаем вам сначала ответить на другой.

Почему мне стоит сдавать квартиру в аренду официально?

Не будем взывать к вашей сознательности и рассказывать, что нарушать закон нехорошо. А вместо этого обозначим основные риски, с которым сталкивается человек, нелегально сдающий свою недвижимость в аренду:

  1. Афера.Если Вы нелегально сдаете жилье вы можете столкнуться с тем, в вашей квартире окажутся совсем не те люди, кому вы изначально сдавали квартиру. Или, что еще хуже, можете даже лишиться жилья;
  2. Непредвиденные расходы.Если заранее не определить порядок оплаты всех расходов (коммунальные платежи, телефон и т.д.), то непросто будет, например, получить с нанимателя деньги для оплаты его телефонных разговоров с родственниками из далекого, но родного города;
  3. Порча имущества.Как без договора потом доказать, что до появления нанимателя в квартире был другой телевизор, на люстре было не 4, а 5 плафонов, а на ковре не было пятен?
  4. Проблемы с законом.В действующем законодательстве не предусмотрено ответственности за «сдачу квартиру внаем без договора», однако есть нормы, предусматривающие ответственность за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) и неуплату налогов. Причем обращаем ваше внимание, что за неуплату налогов предусмотрен как штраф (ст. 119 НК РФ), так и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).

(подробнее о возможных последствиях нелегальной сдачи жилья читайте в отдельной статье проекта Правильная аренда.

Надеемся, что теперь вы склонились к тому, чтобы сдавать квартиры в аренду легально.

решили сдать жилье? Мы проконсультируем и поможем. Все услуги правильной аренды

Но прежде, чем начинать предлагать знакомым свою квартиру или размещать объявления в интернете, мы советуем ознакомиться с некоторыми нормативными документами и произвести определенные расчеты.

Доход

Каждый хочет получать доход от своей деятельности, аренда не исключение. Для того, чтобы определить потенциальный доход, можно посмотреть аналогичные предложения по аренде: квартиры в вашем районе примерно в таком же состоянии, например, воспользовавшись нашим индикатором арендных ставок .

Налоги

Итак, размер дохода примерно понятен, теперь определимся с расходамикоммунальные платежистрахование квартиры и имущества (если сочтете нужным), и конечно же, налоги.

Что касается налогов, то для получения полного представления можем предложить вам ознакомиться со статьями на данную тему на нашем портале.

Здесь же просто отметим, что при сдаче квартиры внаем существует несколько вариантов налогообложения, так что подобрать оптимальный для себя вариант вполне возможно:

Для простоты и наглядности можно воспользоваться подготовленным нами Налоговым калькулятором введя него актуальные именно для вас данные.

Как видно, по части налогообложения, больший выбор предоставляется ИП. Более подробную информацию об особенностях сдачи квартиры для физ.лица и ИП вы можете найти в нашей статье «Сдавать квартиру как ИП или физ. лицо? Сходства и различия» .

Взаимоотношения с налоговыми органами

После получения оплаты по договору аренды/найма у вас возникает обязанность по уплате налога. Необходимо не только заплатить саму сумму, но и предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие, что данная сумма рассчитана правильно.

Формы налоговых деклараций утверждаются Минфином РФ. Также налоговые органы могут потребовать предоставить сам договор и документы, подтверждающие получение оплаты.

Ни физическое лицо, ни, в некоторых случаях, даже индивидуальный предприниматель не обязаны вести «полноценный» бухгалтерский учет, как юридические лица. Но требования к учету все же есть.

Например, ИП, применяющие Упрощенную систему налогообложения, обязаны вести книгу учета доходов и расходов (346.24 НК РФ).

В любом случае, факт получения оплаты необходимо фиксировать распиской или выпиской по банковскому счету, если оплата осуществляется безналичным путем.

Чтобы это не было проблемой, всегда можно воспользоваться нашими сервисами:

Не только вред, но и польза

Сдавая недвижимость легально и уплачивая с нее налоги в не только несете расходы на сами налоги, но и… получаете возможность выйти из совсем другой зоны рисков, возникающих при «черной аренде», когда вы в конфликтной ситуации не можете обратиться в милицию, суд. Апеллировать к к законами и их нарушению.

Сдавая легально, вы не опасаетесь угроз со стороны жильца, что он донесет на в a ФНС, что ответственность за то, что в квартире проживает 40 нелегалов будет возложена на вас, а не на ответственного квартиросъемщика, что в случае нанесения ущерба вашему имуществу или имуществу ваших соседей вы сможете решать этот вопрос через суд и т.д.

Помимо таки косвенных ситуаций, бывают и прямые выгоды от официального оформления арендных отношений. Так, например, в определенных ситуациях вы можете подавать на возврат фактически уплаченного НДФЛ по имущественному вычету или льготы по налогу на недвижимость, используемую в коммерческой деятельности.

Прочие расходы

Теперь, когда мы разобрались с налогами, но это не единственные затраты. Которые стоит оценить, прямимая роение о сдаче недвижимости в аренду. Когда вы принимаете решение о сдаче недвижимости, вы становитесь предпринимателем, а потому и относиться к этому надо, как к бизнесу.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Вам необходимо минимизировать риски ущерба состоянию квартиры, имуществу, а также возможного ущерба третьим лицам.

Управлять этим риском можно или обращаясь в страховую компанию (только, приобретая страховой полис обязательно убедитесь, что под страховой случай попадает сдаваемая в наем квартира) или же самостоятельно создавая резерв под непредвиденные случаи. Подробнее можно почитать об этом в отдельной статье Страхование сдаваемых в аренду квартир.

А также, сдавая свою недвижимость следует иметь ввиду, что арендаторы, проживая в квартире, подвергают ее естественному износу и, как бы аккуратны и порядочны они не были, а после нескольких лет сдач недвижимости в аренду, квартире потребуется косметический ремонт. Создавать резерв под эти цели или нет – вам решать, но иметь ввиду, что такая потребность возникнет, в любом случае, надо.

Согласование аренды

Надеемся, в результате расчетов, произведенных выше, вы оказались в прибыли и мы можем перейти к следующему пункту. Определиться, что и с кем нужно согласовать, чтобы получить право сдавать жилье.

Эту тему мы обсуждали в статьях «Как сдать квартиру внаем. Виды квартир и особенности их аренды»  и «Как сдать комнату в квартире».

Но чтобы не обременять вас множеством ссылок, ниже приведена таблица, наглядно демонстрирующая, какое согласие требуется в каком случае.

Согласие
всех собственников
Согласие наймодателяСогласие всехчленов вашейсемьи,проживающих совместно

с вами

Согласие соседей по квартире
Собственная квартираДа
Муниципальная квартираДаДа
Приватизированнаякомната вкоммунальной

квартире

ДаДа
Неприватизированнаякомната вкоммунальной

квартире

ДаДаДа
Комната в неприватизированной квартиреДаДа
Комната вприватизированной

квартире

Да

Какой договор выбрать?

Вы определили, чье именно согласие нужно и, наверняка, уже знаете, как его получить. Теперь пора переходить, пожалуй, к самой ответственной части оформления аренды — договору.

Конечно, сам договор вы будете согласовывать и подписывать с нанимателем/арендатором. Но будет полезно заранее определить, какой именно договор нужно будет заключить.

Вариантов здесь два: договор найма (заключается, если квартира сдается физическому лицу) и договор аренды (заключается, если квартира сдается юридическому лицу).

Договору найма посвящена гл. 35 ГК РФ, а договору аренды — гл. 34 ГК РФ.

Договор найма не нужно регистрировать, вне зависимости от срока, на который он заключается.

Хотя позднейшие наши исследования показали, что есть разъяснения и подзаконные акты, которые, тем не менее, обязывают договора найма, заключенные на срок от одного года регистрировать.

Помимо этого, необходимо понимать, что долгосрочный договор найма влечет ха собой не только обязательность его регистрации, но и существенно расширяет права нанимателя.

Договор же аренды, подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок более года, и тут никаких разногласий в трактовках быть не может.

Таким образом, мы рекомендуем вам отдельное внимание уделить тому, чтобы, даже если вы сдаете жилье несколько лет одному и тому же арендатору, договора, по которым вы ему сдаете квартиру, не могли быть и трактованы, как долгосрочные.

В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру. После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет.

Скачать договора найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

Детали договора

То, что обязательно должно быть указано в договоре, можно найти в Гражданском кодексе: в гл. 34 и 35, посвященных договорам аренды и найма, соответственно. А также в статьях, касающихся всех гражданско-правовых договоров. Такие статьи содержатся в гл. 27, 28 и 29 ГК РФ.

Также в договор должны быть включены все соглашения, достигнутые вами и нанимателем/арендатором:

  • о размере и сроках получения оплаты;
  • о пользовании имуществом;
  • об оплате коммунальных расходов;
  • о порядке проверки квартиры и имущества;
  • и все остальное, что сочтете нужным, и что не противоречит законодательству.

Приложением к договору может быть оформлен акт приема-передачи самой квартиры и имущества в ней. Это позволит снизить риски причинения ущерба имуществу во время проживания нанимателя в квартире.

Да, Гражданским кодексом это не регулируется, но мы настоятельно рекомендуем, чтобы список лиц, имеющих право проживать в арендуемой квартире, был закрытым и все, кто имеют право проживания были перечислены в самом договоре.

Так же мы рекомендуем вам выбрать отвечающий вашему случаю договор в нашем Магазине Договоров

Источник: https://moskvarenta.ru/yuridicheskaya-informatsiya/kak-sdat-v-arendu-zhiloe-pomeshhenie/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.