Кадастровая стоимость и инвентаризационная стоимость
Инвентаризационная стоимость может быть намного ниже кадастровой
Оценка недвижимости, налогообложение в РФ в основном проводится по кадастровой (или рыночной) стоимости. Однако до сих пор имеет хождение и инвентаризационная цена, по которой оценивались объекты вплоть до 2015 года.
Она является учетной составляющей и принимается во внимание при расчетах, проводимых государственными организациями и органами. Также привлекают инвентаризационную ст-сть при исчислении налога, если неизвестна кадастровая.
В чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью — об этом пойдет речь в настоящей статье.
Кадастровая и инвентаризационная стоимость: определение, отличия, применение
Кадастровая стоимость (КС) определяется исключительно для зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, земельных участков, то есть она может быть только у недвижимых объектов (НО).
Инвентаризационная стоимость (ИС) может быть как у движимого, так и недвижимого имущества (кроме земельных участков). Так, немыслимо без ИС и периодически проводимых инвентаризаций имущество государственных учреждений и организаций.
Попробуем понять детальей, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости.
Что такое кадастровая стоимость квартиры
Кадастровая стоимость недвижимости определяется в соответствии с ФСО № 4, утвержденным приказом № 508 Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г.
, на основании ФЗ № 135 “Об оценочной деятельности в РФ”.
КС устанавливается в настоящее время только при помощи государственной кадастровой оценки (ГКО), проводимой уполномоченными кадастровыми органами.
По определению Минэкономразвития, кадастровая стоимость — это рыночная цена недвижимости, установленная методом массовой ГКО или в индивидуальном порядке для конкретного объекта.
Кадастровая стоимость устанавливается государством при помощи независимых экспертов, привлекаемых на конкурсной основе. После 2010 г.разница между кадастровой и рыночной стоимостью официально исчезла.
Но из-за несовпадения проведения массовых и индивидуальных оценок во времени кадастровая и рыночная цена по факту могут существенно отличаться друг от друга, при этом первая даже может быть больше.
В методологию определения КС заложены:
- массовая оценка объектов недвижимости, сведения о которых имеются в гос. кадастре недвижимости (ныне Росреестр) на дату проведения ГКО;
- анализ информации о рынке и о ценах;
- выбор оценочной модели;
- расчет КС.
Как узнать кадастровую стоимость
Сведения о КС содержатся в ЕГРН. Получить данные о кадастровой цене можно в виде выписки по форме, утвержденной Минэкономразвития, вместе с остальной информацией об объекте. Выписка предоставляется по запросу любого лица при прямом обращении, либо использовании:
- ИТС (интернета, портала госуслуги, межведомственных электронных систем);
- информационной системы ЕГРН;
- других тех. средств связи.
Выписка имеет силу юридического документа.
В то же время на справочных интернет-ресурсах, например, на публичной кадастровой карте, можно узнать полную информацию об интересующем объекте. Поиск осуществляется по кадастровому номеру. Такая информация не является документальной и не имеет правового значения.
Кадастровая выписка о земельном участке может содержать следующие данные:
- местоположение ЗУ;
- площадь;
- категорию земли;
- ВРИ;
- кадастровую цену;
- наименование территориального органа, где участок находится на учете;
- фамилию кадастрового инженера.
Пересмотр кадастровой стоимости
На основании ФЗ № 135, а также ст. 24.
18 Закона о ГКО и создании комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, она может быть пересмотрена по инициативе физического, юридического лица, государственных органов и ОМСУ.
Физические лица могут обращаться с исковым заявлением прямиком в суд. Юридические вначале должны подать заявление в комиссию по рассмотрению споров, а если оно будет отклонено, то только потом в судебные органы.
Кадастровая стоимость может быть оспорена в двух случаях:
- если ее расчёт основывался на неверных сведениях (о методе определения можно узнать в филиале ФГБУ);
- на момент проведения кадастровой оценки было установлено иное значение рыночной цены, отличающееся от КС.
Иск обычно подают налогоплательщики, которым налоги были начислены по кадастровой цене, которая выше рыночной. К исковому заявлению требуется приложить следующие документы:
- выписку из ЕГРН о КС;
- копию правоустанавливающего либо подтверждающего документа о правах на объект, заверенную у нотариуса;
- документ, который подтверждает неверность использованных для определения КС сведений;
- отчёт об оценке рыночной стоимости на дату проведения ГКО.
Что такое инвентаризационная цена недвижимого объекта
Инвентаризационной называют восстановительную стоимость на момент последней инвентаризации, с учётом амортизации (износа) объекта и инфляции цен на стройматериалы, услуги, а также работы. При расчете применяют повышательные коэффициенты-дефляторы (КД). В 2019 г. КД, например, равен 1.518.
Виды ИС
ИС бывает:
- первичной, когда объект впервые ставится на учёт, и на него в БТИ выдаётся технический паспорт;
- плановой, проводимой в порядке повторной описи в установленные сроки для внесения изменений в техдокументацию;
- внеплановой, осуществляемой по требованию собственника недвижимости.
Кто определяет ИС
Начиная с 2004 г., инвентаризация недвижимости проводится не муниципальными, а государственными органами власти. Это позволило учитывать ИС как можно ближе к настоящим реалиям и кадастровой цене.
Ведь на многие объекты инвентаризационные цены устанавливались ещё по результатам первичной инвентаризации 1991 г.
Расчёты с учётом повышающих коэффициентов на местах проводились не всегда корректно, что давало возможность продавать по документам недвижимость по бросовым ценам, ради уплаты низкого налога. В настоящее время эта лавочка прикрыта.
Узнать инвентаризационную стоимость квартиры можно в БТИ. Сведения о ней содержатся в техническом паспорте объекта (не путать с кадастровым паспортом) или в справке об ИС.
Обновленное значение КС передаётся в налоговые органы в начале каждого года.
Зачем нужно знать инвентаризационную стоимость квартиры
Надобность в ИС жилья в последнее время возникает все реже, так как в кадастре жилой недвижимости практически выполнен переход с инвентаризационной цены на кадастровую.
Справка об ИС может понадобиться, например:
- при приватизации или обмене квартиры государственного или муниципального фонда.
- при наследовании неприватизированного жилья;
- разделе имущества участниками долевой собственности, кадастровая цена которого неизвестна (например, организации или предприятия).
Применение КС и ИС в налогообложении
- Кадастровая и инвентаризационная стоимость являются правовыми категориями налогового законодательства. Если в сведениях об объекте отсутствует КС, то вместо неё может браться за основу инвентаризационная цена.
- Обе стоимости используются в качестве налоговой базы (НБ) для расчета ИНФЛ — налога, который обязаны платить все собственники имущества.
- Налоговые ставки при известной КС зависят от типа помещения, а если известна ИС — от его стоимости:
- для жилых домов и помещений, чья оценка произведена по КС, ставка равна 0.1 %;
- если оценка жилой недвижимости производилась по ИС, ставка меняется в зависимости от стоимости (0.1 % — при цене недвижимости не выше 500 тыс. руб; 0.3 % — при ст-сти, превышающей 500 тыс. руб.).
- Кадастровая цена влияет на размер налоговой базы при продаже недвижимости, нижняя граница которого установлена на уровне 70% от КС.
В 2020 г. в налогообложении осуществится окончательный переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую.
Какая цена указывается в договоре
В договоре купли-продажи между физическими лицами указывается обычно та цена, по которой договорились стороны (но не менее 70 % от кадастровой цены — меньшее значение будет проигнорировано при начислении налога).
Однако никто не запрещает отталкиваться от инвентаризационной цены, установленной при последней плановой инвентаризации.
- Инвентаризационная цена обычно значительно ниже кадастровой, поэтому для налогоплательщиков она несомненно выгодна.
- Если ИС высокая, это говорит о том, что БТИ произвело учет, корректируя его с рынком. То есть фактически это тот этап, на котором переводят инвентаризационную стоимость на кадастровую.
- ИС также, как и КС, может быть оспорена.
Заключение
Можно сделать выводы относительно того, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной:
- Кадастровая стоимость имеет сегодня высший приоритет, так как используется при постановке вновь созданных объектов на учет в ЕГРН.
- Инвентаризационная стоимость сегодня играет роль технических данных, хотя раньше она учитывалась при регистрации недвижимости в ЕГРП.
- Инвентаризационная и кадастровая стоимость участвуют в налогообложении. Исчисление налога по инвентаризационной цене ведется в случае отсутствия сведений о КС.
- В сфере жилой недвижимости практически состоялся переход на кадастровую стоимость.
- При оценке имущества предприятий и организаций, продолжает активно использоваться инвентаризационная цена.
- Кадастровая стоимость может превышать инвентаризационную в 5 — 10 раз.
Загрузка…
Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/kadastrovaa-i-inventarizacionnaa-stoimost.html
Отличия кадастровой стоимости квартиры от инвентаризационной
Вся недвижимость подлежит оценке, и по действующему законодательству возможно применение трёх видов ее стоимости: рыночной, кадастровой и инвентаризационной.
Уплата налогов на недвижимость осуществляется исходя из значений кадастровой или инвентаризационной стоимости. С 2015 года Россия стала переходить на использование кадастровой стоимости, более приближенной к значениям рыночной, чем инвентаризационная.
Переход осуществляется постепенно с перспективой в 5 лет. То есть фактически в 2019 году еще есть случаи расчета налогооблагаемой базы по инвентаризационной стоимости.
Кадастровая и инвентаризационная стоимость квартиры: в чем разница между ними? Как происходит процедура оценки жилья в том и ином случае? Можно ли оспорить полученные значения?
Что такое инвентаризационная стоимость квартиры?
Инвентаризационная стоимость – это показатель оценки недвижимости и расчета налогов от сделок с ней. При ее расчёте используется общая площадь жилья, степень износа квартиры, расходы на строительные материалы и условия предоставления коммунальных услуг.
Иные показатели при этом не учитываются, отчего инвентаризационная стоимость остаётся слишком далекой от рыночной. До 2015 года этот показатель был единственным в оценке недвижимости.
Инвентаризационная стоимость примерно в 10 раз меньше рыночной стоимости жилья.
Инвентаризационная стоимость до сих пор используется, особенно при приватизации жилья и иных сделках с недвижимостью. Ее значение определяют сотрудники БТИ (бюро технической инвентаризации).
Расчёт инвентаризационной стоимости осуществляется в соответствии с Приказом Минстроя РФ № 87 от 1992 года.
Рассчитывается инвентаризационная стоимость квартиры следующим образом:
- В Сборнике № 28 берутся укрупнённые показатели восстановительной стоимости квартиры.
- На основании показателей оценивается реальная стоимость квартиры.
- Для расчета учитывается динамика цен за расчетный период.
- На дату последней проведённой инвентаризации рассчитывается степень износа жилья.
- Из восстановительной стоимости вычитают реальный износ и получается инвентаризационная стоимость квартиры.
Знание значения инвентаризационной стоимости квартиры даёт возможность проверить правильность начисления налоговых вычетов и пеней.
Как узнать инвентаризационную стоимость?
Инвентаризационная стоимость содержится в специальной справке, которую выдаёт БТИ. Обратиться для этого нужно в ближайшее отделение бюро.
Алгоритм взаимодействия выглядит следующим образом:
- Если с объектом недвижимости Вы планируете совершить какую-либо сделку, нужно заранее выяснить необходимость приложения к ней справки об инвентаризационной стоимости.
- Найти адрес БТИ, которое может оказать данную услугу.
- Прийти в БТИ с паспортом и документами, подтверждающими право собственности на квартиру.
- Написать заявление о выдаче справки и вместе с другими документами предъявить в БТИ.
- Нужно будет заплатить стоимость услуги сотрудникам БТИ.
- В назначенный срок вернуться в БТИ за справкой.
Если нет времени самостоятельно этим заниматься, можно нанять представителя и оформить доверенность на представление Ваших интересов. Кроме того, запросить справку можно в МФЦ или через портал Госуслуг.
Даже несмотря на то, что постепенно проявляется переход от инвентаризационной стоимости к кадастровой для налога на жилье, инвентаризационная стоимость все равно будет учитываться в общей формуле с учетом дефлятора.
Что такое кадастровая стоимость квартиры?
Кадастровая стоимость квартиры – это по сути ее рыночная цена или максимально приближенная к данной категории величина. Кадастровая стоимость обычно меньше рыночной всего в 1,5-2 раза, иногда выше.
Кадастровая стоимость – это величина, которая устанавливается посредством проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о такой оценке.
Кадастровую стоимость часто снижают в судебном порядке для сокращения налогооблагаемой базы по налогу на имущество. Кадастровая стоимость квартиры пересматривается каждые 5 лет.
Для оценки кадастровой стоимости учитываются ряд факторов, в частности:
- Цена жилья в момент ввода его в эксплуатацию.
- Год постройки.
- Количество этажей.
- Материалы стен и наличие балкона.
- Инфраструктурные расположение объекта недвижимости.
К примеру, дом может иметь 2 этажа и глубокий подвал, который кадастровая служба рассматривает в качестве жилого помещения. Однако проживать в таком подвале никто не может.
Получается, что кадастровая стоимость объекта намного больше его реальной рыночной стоимости. Собственнику недвижимости приходится через суд доказывать обратное и снижать размер кадастровой стоимости жилья.
Использование кадастровой стоимости квартиры регламентируется ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» и ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке».
Чем кадастровая стоимость отличается от инвентаризационной?
Что такое кадастровая стоимость и инвентаризационная стоимость, мы определились. Осталось рассмотреть их сравнительный анализ для того, чтобы понять целесообразность перехода страны на кадастровый учёт недвижимости.
И тот, и другой показатель имеют важное значение для расчета общей стоимости недвижимости и налогов на неё.
Что больше кадастровая стоимость или инвентаризационная?
Рассчитываются два данных показателя совершенно разными способами. Так, значение кадастровой стоимости определяют независимые оценщики. Кадастровая стоимость обычно превышает инвентаризационную стоимость в 5-7 раз.
Вообще использование инвентаризационной стоимости действует уже на протяжении 30 лет, что свидетельствует об устаревании данного метода оценки. Все потому, что инвентаризационная стоимость учитывает только текущее состояние объекта недвижимости.
Полный переход в стране от инвентаризационной к кадастровой стоимости жилья планируется в 2020 году.
Налогообложение
Некоторые регионы страны уже полностью перешли на расчет по кадастровой стоимости, другие продолжают использовать инвентаризационный расчет. Так или иначе пока можно для определения налогооблагаемой базы применять и кадастровый расчет, и инвентаризационный.
В инвентаризационном расчёте учитывают год возведения здания и степень его износа. В ст. 404 НК РФ сказано, что налоговая база по инвентаризационной стоимости учитывается как инвентаризационная стоимость по последним данным с учетом коэффициента-дефлятора.
Дело в том, что до 1 марта 2013 года в налоговые органы БТИ должны были предоставлять постоянные данные о расчёте инвентаризационной стоимости.
Чтобы рассчитать базу по кадастровой стоимости, нужно вычесть из общей стоимости определенное количество квадратных метров:
- 10 квадратных метров для комнаты;
- 20 квадратных метров для квартиры;
- 50 квадратных метров для частного дома.
Сведения об инвентаризационной стоимости отражены в техническом паспорте или справке об инвентаризационной стоимости жилья, о кадастровой стоимости – в кадастровом паспорте.
Способы получения
Справку об инвентаризационной стоимости можно получить только через личное присутствие в БТИ. Обратиться за справкой могут собственники жилья, арендаторы или представители по доверенности.
Для этого с собой им нужно иметь:
- паспорт;
- свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРН;
- арендный договор жилья;
- чек об оплате.
Стоит заказ справки 540 рублей за один экземпляр данного документа.
Кадастровую стоимость жилья можно узнать удаленно на сайте Росреестра только при наличии кадастрового номера объекта. В таком случае интересующая цифра просто высветится на экране компьютера.
Эта услуга абсолютно бесплатна. Воспользоваться ею смогут только те граждане, которым известен кадастровый номер квартиры.
Если нужно получить официальную бумажную выписку, придётся направлять специальный запрос на сайте Росреестра. Получить на руки или на электронную почту документ можно будет в течение 3 дней после отправки заявления.
Как происходит оценка?
Кадастровая оценка стоимости жилья происходит быстрее чем инвентаризационная. Во втором случае выглядит это таким образом:
- Определяется восстановительная стоимость.
- Стоимость пересчитывается с учетом цен текущего года.
- Определяется стоимость износа объекта.
- С учетом износа определяется реальная инвентаризационная стоимость.
- Налог рассчитывается путём умножения полученной стоимости на поправочный коэффициент.
Кадастровая стоимость определяется по иному алгоритму:
- Решение о переоценке принимает администрация.
- Составляется список объектов недвижимости, которые переоцениваются.
- На основе конкурса привлекается независимая оценочная организация.
- Проводится оценка в соответствии с актуальными коэффициентами.
- Составленный отчёт подвергается дополнительной экспертизе.
- Сведения поступают в отделение администрация, которая их публикует для свободного доступа всех желающих.
- Новые данные фиксируются в базе.
Плановые инвентаризационные оценки проводятся массово и по территориальному принципу.
Помимо плановой оценки инвентаризационной стоимости может быть повторная оценка и принудительная. Первая проводится по заявлению собственника, вторая – на основании судебного решения.
Все итоги оценок фиксируются в бюро технической инвентаризации.
Оспаривание стоимости
Собственники квартир могут оспорить и инвентаризационную, и кадастровую стоимости жилья.
Происходит оспаривание инвентаризационной стоимости жилья следующим образом:
- Иск подаётся в суд по месту нахождения недвижимости, ответчиком выступает оценивающая организация.
- Юридические лица должны подавать иск в арбитражный суд.
- К иску обязательно прикладываются акт о независимой экспертизе, инвентаризационный паспорт жилья и правоустанавливающие документы на квартиру.
Кадастровую стоимость следует обжаловать в случае, если она превышает рыночную стоимость, и установлена в то же время, что и рыночная.
Для начала следует попробовать оспорить полученное значение в комиссии Росреестра. Если сделать это не получится, тогда можно будет подавать иск в суд.
К исковому заявлению об оспаривании кадастровой стоимости следует приложить:
- кадастровый паспорт объекта;
- документы на собственность на квартиру;
- документы, подтверждающие недостоверность полученной стоимости;
- отчёт об оценочной рыночной стоимости квартиры.
Чтобы оспорить кадастровую стоимость, нужно успеть в срок 6 месяцев после после внесения информации с ЕГРН. В отношении оспаривания инвентаризационной стоимости сроки неограничены.
Подавать иски всегда нужно в двух экземплярах. Второй из них будет направлен ответчику для того, чтобы он знал, по какому спору ему нужно явиться в суд.
Инвентаризационная и кадастровая стоимости квартиры используются для определения налогооблагаемой базы и для заключения сделок с недвижимостью.
С 2015 года по 2020 год в стране происходит переход от инвентаризационной стоимости к кадастровой, более приближенной к значениям рыночной цены жилья.
Источник: http://expert-home.net/kadastrovaya-i-inventarizatsionnaya-stoimost-kvartiry-v-chem-raznitsa/
Чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой
В январе 2015 года в стране начал работать закон, который внёс некоторые изменения в правила налогообложения имущества, принадлежащего гражданам страны. До вступления этих изменений в юридическую силу, понятия «кадастровая стоимость» не было в привычном обиходе.
Ценообразование и налог находились в прямой зависимости от рыночной и инвентаризационной оценки. Последней занимается непосредственно БТИ.
Сейчас в налоговом кодексе действует поправка, которая расценивается экспертами как первый шаг к налоговым реформам, которые увеличат налоговую нагрузку граждан на двадцать процентов. Совсем скоро реформы будут завершены, расчеты БТИ сместятся кадастровой системой.
В чём главные отличия двух методик? Чем отличаются кадастровая стоимость от инвентаризационной? Собственники частного жилья уже сейчас задают вопросы и делают совершенно обоснованно. Важно как минимум поверхностно понимать, в чём состоит разница.
Инвентаризационная стоимость и её характеристики
Инвентаризационная стоимость недвижимости – сумма, в которую специалисты БТИ оценили объект недвижимости по следующим характеристикам: возраст здания, площадь жилья, наличие или отсутствие удобств, хозяйственных помещений, лоджии или балкона и т.п. Информация об этой стоимости отражена в техническом паспорте. Значение, определяемое по этим параметрам, гораздо ниже реальной цены объекта.
Информация об инвентаризационной стоимости необходима физическому лицу в следующих ситуациях:
- когда оформляется наследство;
- при приватизации жилья;
- для расчёта налоги, если недвижимое имущество не внесено в реестр ГКН.
Выяснить инвентаризационный номинал можно в БТИ. Для этого в организации заказывается справка.
Если физическое лицо обращается в суд или оформляет наследство, обязательно потребуется документальное подтверждение инвентаризационной оценки
Кадастровая стоимость и её характеристики
Для определения кадастровой стоимости в расчёт берутся те же показатели, что для инвентаризационной, с некоторыми дополнениями. Кроме конкретных характеристик объекта оценки учитываются:
- район, в котором расположена недвижимость;
- территориальное расположение дома в этом районе;
- близость остановок общественного транспорта;
- отсутствие/присутствие в шаговой доступности школ, детских садов, магазинов и других объектов инфраструктуры;
- наличие парковки вблизи дома, какая парковка – крытая или под открытым небом;
- дороговизна земли, на которой стоит дом и т.д.
Результаты оценки БТИ могут отличаться от кадастрового значения в несколько раз.
Кадастр недвижимости VS БТИ
До вступления в силу изменений в законодательстве имущество физического лица оценивалось исходя из данных БТИ. Поскольку размер налогов формировался на основе инвентаризационных сведений, платежи не соответствовали реальному состоянию жилья.
Пример.
Квартира постройки советских времён в историческом центре районного города N (земля, на которой стоит дом дорогая), ясли-сад и школа во дворе, магазины в шаговой доступности, но без ремонта, по расчётам БТИ стоит дешевле, чем квартира на окраине города N в новостройке. При этом нужно учесть, что вторая квартира превосходит первую по площади в разы, но уступает по территориальному размещению. Соответственно, и налог на первую квартиру меньше, чем на вторую.
Морально устаревшая и недостаточно эффективная методика инвентаризационной оценки была заменена на способ расчёта по кадастру, приближающего ставки налога к настоящей цене объекта на рынке. Чтобы уровнять величину налоговых платежей и была введена кадастровая стоимость.
Кадастровая оценка недвижимости даёт более точное представление о реальной её стоимости. Поэтому именно этот показатель используется в расчёте налога на недвижимость
Отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой
Разница между этими двумя показателями не только в отличии сумм, которые занесены в реестр. Более подробно об этом ниже.
Разница в количественном выражении
Между размером стоимости кадастровой и инвентаризационной присутствует ощутимая разница.
Первая максимально приближена к рыночной цене объекта, то есть это практически та сумма, которую могут предложить покупатели за этот объект на рынке недвижимости.
Вторая – по сути представляет собой себестоимость квадратных метров объекта недвижимости, рассчитанную исходя из затрат на строительство и учитывая износ здания.Если сравнивать рыночную цену, например, квартиры, с её оценкой БТИ и по кадастру, то инвентаризационная стоимость будет меньше в 10 раз, а кадастровая в 1,5 раза.
Порядок оценки
Недвижимость по кадастру и инвентаризации считается неодинаково. Инвентаризационный анализ требует к себе повышенного внимания и скрупулёзного проведения операций подсчета:
- определяется текущая стоимость путём переоценки первоначальной с учётом износа;
- рассчитывается инвентаризационный показатель.
Кадастровую оценку формировать значительно проще и быстрее:
- решение о проведении оценки принимается региональными властями;
- проводится конкурс, по результатам которого выбирается компания для проведения процедуры оценки;
- проводятся расчёты в соответствии с актуальной законодательной базой;
- анализируется итоговый отчёт о проведении кадастрового оценивания;
- итоговые данные в дальнейшем проходят утверждение в государственных органах и публикуются;
- заключительный этап – занесение информации в общую базу.
БТИ производит расчёты в зависимости от себестоимости недвижимого объекта, учитывает затраты на возведение и снос. Стоимость в конечном счёте не соответствует рыночной и даже не приближена к этим цифрам. Кадастр более актуален для налогообложения, так как берёт в расчёт больший перечень показателей
Кто выдаёт
Узнать информацию об инвентаризационной стоимости можно в БТИ, для этого следует сделать запрос о выдаче справки. На руки документ выдаётся исключительно собственнику.
Документ о кадастровой стоимости можно получить от Кадастровой палаты, ЕГРП или дистанционно, с помощью веб-ресурса организации Росеестр.
Разница в расчёте налога
Налоги рассчитываются на основании инвентаризационной стоимости по следующей формуле:
ИС=СВ*(1-ПИЖ/100+ПДЖ),
в этой формуле ИС – инвентаризационная стоимость, СВ – восстановительная стоимость, ПИЖ – показатель износа жилья, ПДЖ – показатель дифференциации жилья. Данные о расположении дома в расчёт не берутся.
По кадастровой стоимости более сложная система расчёта налога, учитывается гораздо больше параметров, в том числе и расположение дома.
Сумма налога формируется следующим образом: вычитается из общей площади квартиры двадцать метров и облагаются налогом оставшиеся метры; если квартира коммунальная, то вычитается 10 метров; если речь идет о частном доме – 50 метров.
Кроме того, сумма начислений за первый налоговый период умножается на понижающий коэффициент 0,2, второй – на 0,4, третий – на 0,6.
Неважно, сколько собственников у объекта, поэтому владельцам можно в равной степени поделить между собой финансовую нагрузку
Как оспорить
Инвентаризационная стоимость и кадастровая могут быть оспорены по желанию собственника. Но перед тем, как начинать спор, нужно получить справки из соответствующих органов, где указаны эти суммы. Затем нужно собрать все необходимые документы (паспорт, правоустанавливающие бумаги, отчёт независимого оценщика) и обратиться в соответствующее учреждение с просьбой о переоценке объекта.
Оспорить инвентаризационную сумму можно по двум причинам:
- данные при расчётах использовались не совсем верные или точные;
- инвентаризационный курс выше или равен рыночным показателям.
Высокая цена объекта по результатам инвентаризации ведет к формированию неподъёмных платежей в пользу государства
Справка от БТИ оспаривается путем подачи искового заявления в суд.
Для оспаривания кадастровой оценки следует обращаться в региональное отделение Росреестра и требовать пересмотра сформированных коэффициентов.
Что в итоге?
Временная граница использования сведений БТИ при расчёте налога – 2020 год. После этот показатель ликвидируется, и в расчёт будет браться исключительно сведения кадастра.
Разница между двумя способами оценки (старым и новым), заключается в системах подсчёта и налоговых ставках. При инвентаризации берётся в расчёт главным образом возраст здания, степень его износа, расходы на возведение и снос.
Основа кадастровых расчётов – необходимые показатели, помноженные на коэффициенты. При расчёте учитывается инфраструктура, местоположение здания и ряд других параметров.
Кадастровая стоимость ниже рыночной примерно в три раза, инвентаризационная – может отличаться даже в 10 раз. Но это не означает, что теперь граждане будут платить налог на имущество втрое больше, чем раньше.Государство установило ограничения на налоговую ставку. Для объектов дешевле 300 миллионов рублей она составляет всего 0,1 процента.
Источник: https://cadstr.ru/kadastrovaya-stoimost/otlichie-bti-ot-kadastra
В чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью
Относительно недавно по отношению к недвижимому имуществу стали применяться иные методы его оценки. Смысл этих расчётов — как можно максимально приравнять стоимость объекта к рыночной цене.
Принятие такого решения стало основанием для увеличения ставки налогообложения на недвижимость.
Каким же образом все это производиться и в чем отличие между кадастровой и инвентаризационной стоимостью?
Кратко об инвентаризационной стоимости
На основании сделанных расчётов работников БТИ производится оценка недвижимости. Она складывается из первоначальности стоимости, затраченной на построение, перемноженное на коэффициент износа за определённый период времени. Инвентаризация проводился следующим образом:
- Специалисты бюро технической инвентаризации выезжали на непосредственное местонахождения объекта и проверяли, в каком состоянии на данный момент находятся отдельные конструктивные элементы здания, в том числе их отделка и материал, из которого они изготовлены.
- Эти данные в дальнейшем подлежали сверке с первоначальными данными.
Но далее процедура упростилась, и данные оценки недвижимости стали вноситься в режиме автоматики с заданными ранее коэффициентами на инфляцию и на время.
При необходимости знать, какова же инвентаризационная стоимость, стоит только заглянуть в техпаспотр на недвижимость.
Кратко о стоимости кадастра
Из налога на землю были взяты основные моменты для оценки по кадастру недвижимости. При определении расчёта этой стоимости учитывается, в том числе, и категория участка, а также его месторасположение. Проведение такой оценки необходимо ещё и для аренды этих участков, но в основном для расчёта величины уплаты налога. Пересчёт кадастровой стоимости делается один раз в пятилетие.
Для земельных участков применяется понятие нормативной стоимости, использующееся в тех случаях, когда стоимость по кадастру невозможно определить. Но имеются и такие обстоятельства, при которых применяется исключительно нормативная стоимость, например, при оформлении кредита на приобретение участка земли, в том числе, находящегося в собственности государства.
Органам местного самоуправления предоставлено право изменять эту стоимость, но в пределах сумм, не превышающих 25 процентов, а от рыночной стоимости — не более 75 процентов.
Проведение кадастрового расчёта
Чтобы правильно понимать, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости, надо иметь представление, по каким методикам производится их определение. Для расчёта инвентаризационной стоимости проводится тщательное изучение объекта в целом и его отдельных элементов, а при расчёте кадастровой стоимости этого делать не нужно.
Действия, необходимые для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости:
- Органы власти данного региона принимают соответствующее решение о проведении оценки недвижимости. Раз в 5 лет это должно обязательно проводиться.
- Из Росреестра выдаются данные о недвижимости, подлежащей оценке на основании данных их Госкадастра.
- Объявляется тендер на привлечение фирмы, обладающей правом заниматься этой деятельностью, и той, у которой расценки по проведению работ будут невысокие.
- На основании нормативного законодательства, в том числе указанных в нём коэффициентов, оценщик полностью осуществляет оценочную процедуру.
- Проводятся заключительные работы по экспертизе ранее проведённых оценок саморегулирующейся организацией.
- Данные об определении кадастровой стоимости недвижимости подлежат утверждению у местных властей региона и опубликовываются в средствах массовой информации, далее заносятся в систематизированный кадастровый учёт.
Кто имеет право оценивать имущество
Для того чтобы произвести оценку недвижимого имущества, привлекаются специализированные организации, имеющие право заниматься этой деятельностью и обладающие соответствующей лицензией на проведение этих работ.
Есть ещё одно условие: чтобы заниматься подобным видом деятельности, необходимо пройти определённый конкурный отбор. Такой порядок изложен в Федеральном законодательстве о закупках. В случае неверно проделанной работы и неправильно определённой стоимости на плечи оценщика ложится оплата ответственности за соответствующие риски. Страховка составляет не менее 30 миллионов рублей.
Условием получения государственных средств за выполнение данной работы является наличие положительной экспертизы о проведённой работе и при утверждении её результатов.
Как производится расчёт стоимости объекта
Для определения кадастровой стоимости оценочными организациями применяются многие нормативные документы и методические рекомендации. Тем не менее, сразу принимается во внимание, как отличаются кадастровая и инвентаризационная стоимости.
При определении стоимости кадастра не надо применять сложный подход и, к примеру, полностью производить обмер жилой площади. Все зависит от категории объекта и его расположения в населённом пункте.
В некоторых случаях даже учитывается количество метров до остановки или благоустройство на вблизи расположенной территории.
Процесс определения коэффициента следующий:
- берётся стоимость за квадратный метр площади;
- производиться подсчёт, насколько цифра, определённая за квадрат, выше стоимости, полученной в результате инвентаризации объекта;
- результат, полученный при делении, уменьшается на 10 % — это и будет коэффициентом.
При возникновении спорных вопросов при определении стоимости объектов недвижимости необходимо обратиться в компетентные организации за разъяснениями.
Начисление налога на имущество
На основании того факта, что разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостями определяются разными способами, разнится и начисление налогообложения. При прежних налоговых ставках многие владельцы не имели бы возможности выплачивать налоги на имущество. Органами государственной власти принято решение компенсировать сумму подоходного налога таким образом.
К примеру, если в техпаспотре стоимость квартиры указана в 300 тысяч рублей, а при переоценке она составила 800 тысяч рублей, то сумма подоходного налога будет снижена за счёт проведения процедуры его снижения органами местного самоуправления.
Стоимость кадастровая и инвентаризационная различны между собой принципами налогообложения. Налог, начисленный по техническому паспорту, невелик и ранее никто не замечал этого.
В настоящее время все наоборот и некоторые владельцы земельных участков и квартир стали получать уведомления об уплате в несколько раз большей суммы налога.
Хотя есть и некоторые нюансы, не требующие выплаты таких денежных сумм налогов, например, для жилого помещения в многоквартирном доме 20 м2 площади, для частного дома 50 м2.
Максимальный размер ставки по налогу составляет не более 0,1% , при условии, что недвижимость стоит не больше трёхсот миллионов рублей.
Где можно узнать стоимость объекта недвижимости
С начала 2015 года на сайте Росреестра имеется сервис, в котором можно узнать, каким образом отличается стоимость по кадастру от полученной в результате инвентаризации объекта. Как говорилось выше, в техническом паспорте указана стоимость инвентаризационная, а кадастровую можно узнать, воспользовавшись услугами обратной связи на том же сайте.
В некоторых регионах ещё не введена кадастровая оценка недвижимости, поэтому начисление налога производится по инвентаризационной стоимости. Но в некоторых регионах уже сделан перерасчёт подоходного налога, и владельцы недвижимого имущества вновь получили уведомления об уплате налога.
Суть вопроса проста и заключается в том, что когда будет известна стоимость по кадастру, то прежняя цена будет высокая и размер налога соответственно будет велик, а при расчёте и введении нового коэффициента в бюджет будет поступать дополнительный доход.
Что делать в случае несогласия с оценкой недвижимости
Для формирования налога используется и стоимость из технического паспорта объекта, и кадастровая.
Инвентаризационную оценочную стоимость невозможно оспорить, потому что она произведена на основании действующих нормативов, стандартных требований и строительных норм.
А при возникновении вопросов при кадастровой оценке объекта можно оспорить решение представителей оценочной фирмы, обладая некоторыми знаниями. Для этого нужно выполнить следующие действия:
- Обратиться в комиссию при Росреестре, предварительно сформировав пакет документов.
- Написать заявление с обращением о пересчёте начисленной стоимости.
- При отрицательном заключении или обоснованном отказе от такого расчёта у владельца имущества имеется возможность обратиться в судебную инстанцию. Но при отсутствии заключения из органа Росреестра арбитраж не станет брать это дело на рассмотрение, поэтому документ, составленный не в пользу налогоплательщика, необходимо будет приложить. При проведении судебного разбирательства потребуется привлечение независимого оценщика и эксперта для выдачи заключения. Но имеется вероятность того, что сумма, затраченная на работу этих фирм, превысит сумму налогообложения.
Если у суда будут основания принять все факты в пользу владельца недвижимости, то необходимостью станет новое внесение в базу данных Росреестра о стоимости объекта.
Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/inventarizatsionnoy-stoimosti.html
Кадастровая стоимость и инвентаризационная стоимость: основные отличия
В 2015 году отечественное налоговое законодательство столкнулось с реформированием системы налогообложения, и инвентаризационная стоимость отошла на второй план, и кадастровая стоимость заняла основное место в порядке налогообложения, и в чем разница между этими величинами, будет сказываться и на размерах отчислений в пользу государства. Знание особенностей каждого из этих показателей позволит правильно рассчитать размер обязательного платежа в пользу казны, компенсировать который придется каждому владельцу.
Основы
Что такое инвентаризационная собственность, указано в налоговом законодательстве. Это цена объекта недвижимого имущества, которая рассчитывается с учетом всех затрат, связанных с возведением помещения.
В частности, это касается качества и количества использованных материалов, а также привлеченной рабочей силы. Кроме того, инвентаризационная цена постоянно меняется в меньшую сторону, поскольку высчитывается износ объекта, а также срок его эксплуатации.
Таким образом, такая цена будет гораздо меньше общей рыночной.
Кадастровая стоимость квартиры в разы больше, нежели себестоимость объекта, поскольку за основу принимаются расположение жилья, а также уровень комфорта и спроса на него. Поэтому при вычете налога, использование кадастровых величин будет максимально близким к реальности, хотя гражданам и придется сделать большие отчисления.
Инвентаризационная и кадастровая стоимость значительно отличаются друг от друга, что сразу же ощутили владельцы ветхих домов и тех построек, срок эксплуатации которых перевалил за несколько десятилетий. Себестоимость помещений – очень мала, а средняя рыночная цена недвижимости в целом – гораздо выше, потому и размеры налогов значительно увеличились.
Что касается порядка проведения инвентаризации, то оценка кадастровой цены должна проводиться не реже, нежели один раз в три года, но и не чаще, чем раз в пять лет. А учитывая, что цена жилья никогда не стоит на месте и возрастает, то и объемы налогообложения становятся все выше.
Финансовая формула
Учитывая, что новые налоги стали большими, государственному кадастру пришлось продумать систему бонусов и поощрений, которые позволяют несколько сэкономить на платежах. В частности, каждому гражданину гарантирована возможность несколько уменьшить размеры выплат, путем выделения квадратных метров, которые оплате не подлежат. Можно выделить такие виды бесплатного вычета:
- 10 кв. м – от каждой коммунальной квартиры;
- 20 кв. м – отдельная квартира (независимо от количества официально зарегистрированных человек);
- 50 кв. м – для частного дома.
Важно! Если на территории недвижимости проживают несколько человек, которые могут рассчитывать на бонусное уменьшение выплат, то возможно разделение бонусного платежа на количество людей. Также при наличии у собственника нескольких объектов недвижимости, освобождение от налога может применяться только к одному из объектов, который выбирает сам гражданин.
Так, кадастровая и инвентаризационная цена недвижимости рассчитывается по следующему алгоритму мероприятий:
- расчет кадастровой цены (информация доступна каждому пользователю на официальном сайте Росреестра в пункте «Электронные услуги», и для того получить окончательную цифру, требуется ввести подробные данные об интересующем объекте);
- вычислений цены за 1 кв. м жилой площади (для этого, следует данные из кадастра разделить на количество квадратных метров);
- отнимается количество квадратов, которые не подлежат налогообложению;
- полученная сумма умножается на 0,1% (это общая процентная ставка для всех собственников недвижимости).
Учитывая, что новый налог будет очень высокий, по сравнению с прежними цифрами, внедрение в жизнь реформы будет происходить постепенно.
Так, к примеру, в 2015 году, то есть когда изменения были приняты, сумма выплат составила всего лишь пятую долю от положенного объема платежей.
С того времени, ежегодно к указанной сумме будет добавляться еще пятая доля, пока к 2020 году налогообложение не выйдет на должный уровень. В такой способ, правительство решило несколько уменьшить финансовые затраты и не пугать владельцев несоизмеримыми поборами.
Принципы
Как показала практика, инвентаризационная стоимость квартиры – это несправедливая величина, которая не учитывает общей характеристики недвижимости, то есть на практике получается, что владельцу квартиры в новостройке придется заплатить высшие налоги, нежели собственнику пентхауса ХХ века. Поэтому, дабы справедливо рассчитать объемы налогообложения, был составлен новый список критериев, который будет влиять на стоимость недвижимости. А именно, к таковым можно отнести:
- расположение объекта;
- размеры (учитывается, как жилая, так и нежилая площадь);
- количество и качество использованных материалов;
- срок эксплуатации всего сооружения;
- расположение в отношении к центру города или по расстоянию от столицы Федерации;
- средняя рыночная стоимость на недвижимость;
- транспортная развязка, в том числе и междугородний транспорт;
- наличие в близости продовольственных магазинов, образовательных или лечебных учреждений.
Данный список не является исчерпывающим и может быть дополнен другими характеристиками региона. Например, кадастровая стоимость в промышленном районе будет ниже, нежели в природном заповеднике. И это основные отличия между разными способами подсчета налога.
Практическое воплощение
Как уже было сказано выше, некоторые данные, необходимые для расчета выплат, отображаются на сайте Росреестра, но не каждый гражданин сможет самостоятельно и верно рассчитать полагающийся размер выплат, поэтому к процедуре будут привлекаться специалисты, которые и будут подготавливать платежные документы.
Так, как и проводилось до нынешнего момента, квитанции, необходимые к оплате, будут направляться персонально каждому владельцу недвижимости почтовой связью в декабре каждого года. Желательно в январе-феврале осуществить выплату.
По предварительным оценкам специалистов установлено, что собственники больших квартир (три и больше комнаты) могут столкнуться с суммами налога, которые в пять и больше раз превышают прежние расходы, тогда как для однокомнатных жилищ прогноз лояльнее и подразумевает трехкратное увеличение расходов.Но это примерный прогноз, поскольку идентичные жилища, расположенные в одном доме, и даже в одном подъезде, будут облагаться разным налогом, в силу расположения на различных этажах.
Один из самых интересующих ныне вопросов – это сохранение за гражданами льгот. В частности, к списку потенциальных льготников можно отнести:
- инвалидов 1 и 2 группы, которые прошли медицинскую комиссию и подтвердили свой социальный статус;
- ветераны войны;
- граждане, которые имеют удостоверение чернобыльца;
- семьи, в которых воспитывается четыре и больше несовершеннолетних ребенка.
Льготники могут рассчитывать на уменьшение суммы выплат по одному из объектов. И, учитывая, что формирование платежных квитанций происходит в декабре месяце, то до ноября каждый гражданин должен сообщить в налоговые органы, в отношении какого объекта применять льготы. Если такового уведомления не поступит, то будет использован объект с наивысшей кадастровой стоимостью.
Также, кроме того, что предусмотрены льготы и лояльные условия, установлены и высшие налоговые ставки. А именно, если основная сумма выплат рассчитывается с учетом 0,1 % от цены объекта, то все жилища, стоимость которых превышает 2 миллиона рублей, подлежат налогообложению с процентной ставкой в 2 %. Но и при таких условиях льготы за специальными категориями населения сохраняются.
Источник: https://kvadmetry.ru/kadastr/inventarizacionnaya-i-kadastrovaya-stoimost-v-chem-raznica.html