+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как купить квартиру с обременением

Содержание

Покупка квартиры с обременением по ипотеке в 2019 году – риски, в Сбербанке, для покупателя, Втб 24, с материнским капиталом

Как купить квартиру с обременением

Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.

Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2019 году?

Довольно часто покупаются квартиры с обременением ипотеки. Но сделка требует внимательности. Договор стоит составлять с учетом данных обстоятельств, и основываясь на дополнительные справки.

Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.

Общие моменты

Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

Стоимость объектаБудет ниже той, что установлена на рынке на аналогичные квартиры
Так как участником сделки будет выступать кредиторПокупатель получает гарантию того, что не попадется в ловушку мошенников-продавцов

Что нужно знать

Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.

После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.

При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.

Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.

Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.

Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.

Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.

Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:

  • владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
  • покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
  • банк, который является кредитором;

Какие бывают виды

Виды обременений:

ИпотекаПри которой для продажи необходимо получать согласие банка
РентаСогласие на продажу должен дать рентополучатель
АрестНа помещение при наличии задолженностей по коммунальным платежам (продажа возможна после погашения долга)
НаймПродажа возможна, но вот выселение жильцов — нет, пока не окончится срок действия договора
ПропискаВыписать жильца против его воли после покупки объекта можно только в судебном порядке
СервитутМогут пользоваться землей, что не находится в собственности лица

Нормативное регулирование

При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

Покупка квартиры с обременением в ипотеку

Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:

  • в отделение Росреестра;
  • в банковское учреждение;
  • в домоуправление;
  • в нотариальную контору.

Каковы риски для покупателя

Недостатки сделки:

Покупатель может заплатить указанную суммуА обременение так и не снимут
Если обременение не снялиТо сделка не может быть совершена, пока ситуация не прояснится
Уплаченную сумму можно будет вернутьТолько после судебной тяжбы, и не всегда полностью
Даже в том случае, если покупатель сможет приобрести квартируЧто находится под обременением, он станет полноправным владельцем, но и должником перед банком
Процесс переоформления квартирыБудет более длительным и проблематичным
Банк будет контролировать ситуациюПока не будут выплачены все средства по ипотеке

Есть и такие риски:

Средства будут рассчитаны не точноПри просрочке платежей могут начисляться пеня и штраф. И банк о таких «сюрпризах» уведомит уже при заключении сделки купли-продажи
Недвижимость может быть в залоге у компании или гражданинаДвойной залог
Если будет подан иск в отношении продавцаУполномоченный орган не совершит регистрационные действия

Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.

Иногда продавец отказывается продавать квартиру после того, как покупатель внесет задаток и снимет обременение.

А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.

Чтобы минимизировать такие риски, стороны сделки должны составить предварительный договор купли-продажи.

Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.

Основные условия сделки

Квартира может быть куплена 2 способами:

  • без привлечения заемной денежной суммы;
  • с оформлением ипотечного кредита на приобретение.

Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.

Схема действия такова:

Покупатель вносит задатокЧтобы покрыть остаток долга перед кредитором
Банковское учреждение снимет обременениеИ у собственника появляется возможность совершить продажу
Составляется договор о покупкеВыплачивается вторая часть средств

Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.

Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.

Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.

Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.

Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.

Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.

Обязательно обращайте внимание на такие моменты:

Нужно взять выписку из ЕГРПЧтобы выяснить, нет ли иных обременений
Рассчитываясь с продавцом, берите распискуИдеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку
Берите выписку из домовой книгиЧтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении
Не забывайте, что составлять договор о покупке можноТолько после выдачи разрешения банком

Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.

Снятие обременения

Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.

Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.

Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.

Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.

В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.

Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.

Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:

В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.

Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.

Порядок заключения сделки

Купить ипотечную квартиру можно:

У собственникаЗаемщика
У банкаБолее удобный вариант (безопасный и простой)

В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.

Процесс покупки недвижимости у банка такой:

  1. Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
  2. Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
  3. Заключают договор о покупке.
  4. Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.

Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:

  1. Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
  2. Выплатите оставшийся долг продавцу.
  3. Продавцом вносится сумма задолженности.
  4. Получите в банке справку об отсутствии обременения.
  5. Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
  6. После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.

В сбербанке

Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.

Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.

При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.

: покупка и продажа ипотечных квартир

Кстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.

Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:

  1. Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
  2. Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
  3. Покупатель платит задаток.
  4. Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
  5. Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
  6. Оформляются права собственности на покупателя.
  7. Снимается обременение банком.
  8. Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
  9. Продавец забирает деньги с ячейки.

Втб 24

Процедура покупки ипотечной квартиры в Втб 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.

Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.

Покупатели могут приобрести ипотечное жилье по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.

Недостатки для заемщика — так как придется обращаться к посредническому банку, нужно заплатить проценты от суммы сделки.

Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.

Если с материнским капиталом

Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств материнского капитала.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке, где прописаны дети, представит некоторые сложности.

Владелец по закону обязан после того, как погасит долг и снимет обременение, выделить долю квартиры детям.

Обязательно обращаются в органы опеки и попечительства, где получают разрешение на продажу данного жилья и покупку иной квартиры.

Только после этого сделка купли-продажи может быть совершена, а договор подписан. Сразу же сдают пакет документов в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на продаваемый и покупаемый объект.

Если подойти к совершению сделки грамотно, то она будет безопасна. Если вы не уверены в том, что справитесь самостоятельно, отправляйтесь к риелторам.

Для них составление подобных договоров, когда объектом покупки выступает жилье с обременением по ипотеке, не составит трудностей.

И вы сможете сэкономить на покупке и стать полноправным владельцем в кратчайшие сроки.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Покупка и продажа квартиры с обременением

Как купить квартиру с обременением

Под понятием обременения понимают мероприятия, события или усилия, которые направлены на минимизацию возможных действий, касающихся обремененного объекта.

Обременение. Приобретение «обремененной» недвижимости

В случаях приобретения объектов недвижимости бывает, что продающая сторона имеет ряд ограничений на продажу объекта. В таком случае возникает риск признания сделки недействительной и невозврата покупателю вложенных средств.

В случае предстоящей сделки по купле-продажи недвижимости стоит уделить пристальное внимание проверки квартиры, необходимых документов на квартиру и прав на нее у третьих лиц.

Если обнаружено наличие у продавца обязанностей перед третьими лицами, это и является обременением квартиры, приобретая такой предмет, вы берете на себя большие риски.

Встречаются следующие наиболее распространенные виды обременений:

  1. Ипотека. Недвижимость, приобретаемая с помощью кредитных средств, закладывается как гарантия покупателя перед банком в выплате кредита. Любые сделки, проводимые с такой формой недвижимости, должны быть согласованы с коммерческой организацией, которая является залогодержателем и только после ее одобрения с оговоренными условиями могут быть проведены необходимые манипуляции.
  2. Рента. В случае, когда квартира получена посредством договора ренты, действия с ней могут проводиться, только если рентополучаетель в ней не проживает и дает свое согласие на сделку.
  3. Имущество под арестом. Причин для наложения ареста на недвижимость существует множество, если у человека образовался долг, который перешел на взыскание к судебным приставам, то под арест попадают как его счета, так и при недостаточной суммы погашения — имущество. Операции с такой собственностью возможны только при погашении всего долга и полного снятия ареста.
  4. Квартира в найме. В такой ситуации операции с недвижимостью разрешены, но квартиросъемщики, проживающие на обремененном объекте, имеют полное право находиться там весь срок, указанный в договоре. Покупатель, приобретая такое жилье, вместе с ним приобретает и обременение в форме нанимателей жилья и должен дождаться окончания действия договора найма.
  5. Незаконно выписанные граждане. Чтобы осуществление сделки по продаже жилья стало возможным, все прописанные граждане должны быть выписаны. Существуют отдельные, защищенные категории людей, которых выписать без предоставления им другого места для регистрации и проживания, невозможно. Если выселение произошло с нарушением закона, а квартира продана, вопрос может быть решен в суде и право на проживание восстановлено.
  6. Дом в аварийном состоянии. Если квартира продается в доме, признанном аварийным, то сделка носит незаконный характер. Продажа недвижимости в домах, признанных аварийными, запрещена.

Тонкости и риски приобретения ипотечной недвижимости

Ипотека является наиболее распространенным обременением недвижимости. Продать и приобрести квартиру, находящуюся в обременении банка возможно, и это довольно частая практика, но приобретая такое жилье, необходимо проявить повышенное внимание ко всем этапам сделки.

У продающего квартиру нет полного права на распоряжение ею, так как является в залоге у банка. Это будет отмечено в документах на собственности. Дополнительно покупатель может запросить выписку из ЕГРН, именно этот документ отражает всю информацию, относящуюся к приобретаемой жилплощади.

Важно помнить, что после подписания договора купли-продажи к покупателю переходят как объект недвижимости, так и все наложенные на него ограничения.

Для того чтобы осуществить законную продажу ипотечной квартиры, продавец обязан получить в банке разрешение на сделку. Все операции с такой недвижимостью запрещены до того момента, пока банк не снимет обременения. Владелец имеет право на проживание и прописку самостоятельно или с семьей, проводить ремонтные работы, но продажа, обмен или аренда запрещены до снятия обременения.

Для снятия обременения с приобретаемой недвижимости покупатель обязывается оплатить банку-кредитору оставшуюся сумму задолженности, данное соглашение должно быть документально зафиксировано, в противном случае осуществить покупку не предоставляется возможным.

Участниками сделки купли-продажи ипотечного жилья выступают:

  • продавец —  собственник квартиры, основной заемщик по ипотеке,
  • покупатель – лицо, согласное на приобретение обремененного имущества,
  • кредитная организация – банк, в котором взята ипотека на предмет сделки.

Регулирование процессов по обременению прописано в Федеральном Законе Российской Федерации ФЗ №122, утвержденный в июле 1997 года.

Риски, возникающие у покупателя

Приобретая квартиру с наложенными на нее ограничениями, необходимо учитывать риски, которые в процессе могут возникнуть, к ним относятся:

  • Неснятое обременение. В процессе сделки покупателя обязывают оплатить оставшуюся сумму долга для разрешения операции, но может возникнуть ситуация, в которой деньги перечислены, а обременения по каким-либо причинам так и не сняты. Из такой ситуации последует задержка сделки, так как пока ограничения не сняты, продажа не может быть осуществлена. При желании вернуть деньги потребуется обращаться в суд. Даже если квартира перейдет к новому собственнику, все издержки перейдут вместе с ней. Будет присутствовать контроль со стороны банка до полной выплаты кредита и снятия ограничений.
  • Некорректный расчет суммы остатка по кредиту. Если за владельцем недвижимости имелись просрочки по оплате, они могут сопровождаться дополнительными суммами штрафов, данная информация может выясниться уже в момент заключения сделки, когда банком будет обнаружено, что внесенных средств не хватает для полного погашения.
  • Наличие двойного залога. Приобретаемая квартира может быть под дополнительным залогом третьих лиц как физических, так и юридических.
  • Отказ продавца от сделки. Возникают ситуации, когда после получения взноса за квартиру и снятия обременения продавец отказывается продавать квартиру. Банк не осуществляет возврат в таких случаях, так как кредит погашен и залоговая квартира «выдана» в распоряжение ее собственнику.
  • Квартира приобреталась с вложением материнского капитала. В таком случае будут обязательно прописаны дети, а сделки с участием несовершеннолетними всегда вызывают дополнительные трудности. Законом обязывается продавец после погашения кредита выделить детям доли в имуществе.

Для избежания или максимального сокращения рисков рекомендуется тщательно изучать и проверять документацию и обязательно составлять предварительный договор купли-продажи. В случае отказа от продажи, но при наличии пред. договора в суде возможно будет доказать свое право на квартиру и продавец будет обязан или возвращать деньги, или оформлять сделку.

Приобретая квартиру, находящуюся в ипотеке, вы можете как осуществить оплату собственными средствами, так и с помощью нового ипотечного кредита.

В случае расчета собственными средствами необходимо предварительно снимать обременение с объекта, если привлекаются кредитные ресурсы, то с разрешения банка в нем же оформляется ипотека на покупателя, и обременение переходит от продавца к покупателю вместе с правом на регистрацию и проживание в приобретенной квартире.

Для снятия обременения необходимо провести расчет с банком, кто его осуществляет, роли не играет. Если это покупатель недвижимости, то необходимо составить предварительный договор, в котором расписать все тонкости предстоящей сделки с указанием полученных сумм.

Это важно знать:  Соглашение о выделении долей в квартире

Для фиксации и проверки оплаты необходимо обратиться в Росреестр и предоставить справку об оплате, после чего будет внесена запись в ЕГРП. После погашения долга продавцом предоставляется новая выписка из ЕГРП, так как в ней будет проставлена отметка об отсутствии обременения, что позволит провести сделку купли-продажи.

Если снятие обременения проводится через суд, то после вынесения положительного решения отражение в Росреестре происходит в течение трех дней.

Документы

Продавец должен подготовить для сделки следующий пакет документов в их оригинале и с приложенными копиями:

  • паспорта собственников объекта недвижимости;
  • свидетельство о государственной регистрации и бумаги, подтверждающие право собственности;
  • кадастровый паспорт или технический план объекта;
  • справка из кредитной организации с остатком долга и разрешение на проведение сделки с обремененной недвижимостью;
  • выписка из ЕГРН сроком не позднее 10 дней.

Если процедуру снятия осуществляет покупатель недвижимости, ему необходим следующий пакет документов:

  • закладная на приобретаемую квартиру,
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий вашу личность,
  • составленное предсоглашение с продавцом,
  • справка об отсутствии задолженности,
  • документы, подтверждающие право собственности,
  • заявление на снятие обременения.

Для осуществления сделки, в регистрационной палате должны присутствовать все стороны, в том числе и сотрудник, представляющий интересы банка, если того требует ситуация.

После снятия ограничений с приобретаемого объекта недвижимости необходимо подать запрос на выдачу вам нового свидетельства, в котором указано ваше право собственности на приобретенную квартиру.

Обремененная недвижимость может быть продана как напрямую от собственника, так и через банк, в котором оформлена на нее ипотека, для покупателей это наиболее безопасный вариант сделки. В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.

Это важно знать:  Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Если вместе с продавцом выступает банк, процедура выглядит следующим образом:

  • арендуется две ячейки, одна для банка, вторая для продающего квартиру заемщика,
  • получается справка из банка, подтверждающая погашение задолженности,
  • заключается договор купли-продажи,
  • регистрируются документы в Росреестре.

Если продавцом выступает сам заемщик, процесс выглядит следующим образом:

  • прописывается предсоглашение о предстоящей сделке купли-продажи,
  • погашается остаток долга,
  • снимается обременение,
  • в банке получается справка, подтверждающая отсутствие обременения,
  • подписывается и регистрируется в уполномоченном органе договор купли-продажи,
  • после регистрации покупатель доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости и занимается оформлением собственности на квартиру.

Мероприятия, необходимые для минимизации рисков

Если вы приобретаете жилье в новостройке у самого застройщика или подрядчика, ваши риски снижаются многократно, основным риском является задержка сдачи объекта, главное — выбирать надежного застройщика и приобретать квартиру уже в активно строящемся доме. Когда встает вопрос о приобретении квартиры из вторичного жилого фонда, рисков возникает намного больше, чтобы их сократить, следует предпринять ряд мер:

  • заказать выписку из ЕГРН, в которой отражена информация о приобретаемой недвижимости, услуга платная, но за небольшую сумму государственной пошлины будет известно, есть ли на выбранном объекте обременения,
  • проверить, все ли выписаны жильцы из квартиры и оплачены ли долги по коммунальным услугам,
  • обратившись в органы местного самоуправления и налоговую службу, можно выяснить факт сдачи квартиры в наем третьим лицам,
  • важно также уточнить отсутствие ареста на недвижимости,
  • обратить внимание на состояние дома, оно не должно быть ветхим или аварийным, если дом каменный, для признания его ветхим износ должен составить 70%, а для деревянных – 65%.

Для того чтобы себя обезопасить, можно принять все эти меры к исполнению самостоятельно или обратиться за помощью к грамотному и опытному риелтору.

Следующая

Источник: https://fms21.ru/prodazha/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Как купить квартиру с обременением?

Как купить квартиру с обременением

Ипотека — один из самых популярных способов приобрести квартиру. Между тем, обстоятельства не всегда складываются в пользу кредитора, и тогда приходится отказаться от ипотечной квартиры по тем или иным причинам.

Это могут быть финансовые убытки в связи с семейными неурядицами, потеря трудоспособности или высокооплачиваемой работы.

Стоит ли приобретать такое жилье и как купить квартиру с обременением максимально безопасным способом? 

Купить квартиру с обременением ипотекой — что должен знать покупатель?

Возможность купить квартиру с обременением ипотекой, которая по каким-то причинам выставлена на продажу, нередко отталкивает потенциальных покупателей. В то же время, если продумать все нюансы и свести риски к минимуму, то выиграть на приобретении такого жилья могут обе стороны.

В первую очередь, будущему владельцу необходимо узнать, не возражает ли банковское учреждение против продажи квартиры, которая вас заинтересовала.

Дело в том, что покупатель самостоятельно принимает меры по снятию обременения, и преград на пути к этой цели может возникнуть немало. Итак, следует проверить такие моменты:

  • наличие двойного залога — принимая во внимание неплатежеспособность владельца квартиры, не исключено, что она находится под залогом еще в одном финансовом учреждении, что не позволит снять обременение;
  • наличие ареста или запрета регистрационных действий с жильем — информацию об этом рекомендуется запросить в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Заказать выписку можно в Росреестре, МФЦ или через интернет;

В случае продажи квартиры с ипотекой, продавцу рекомендуется уточнить не возбуждено ли против него производство.

Если имеется задолженность по кредиту или алиментам, то пристав может наложить запрет на недвижимость в любой момент. Проверить это можно через сайт Федеральной службы судебных приставов.

Кроме того, получить нужную информацию можно обратившись по месту жительства или нахождения квартиры.

  • Точность при расчете средств — покупателю следует проверить, включены ли в платеж по ипотеке, которую ему полагается погасить, суммы просрочек и штрафов. Банк может включить эти суммы в общий долг, проинформировав стороны едва ли ни в последний момент. При этом убытки, в случае чего, ложатся на плечи покупателя.

Можно ли купить квартиру с обременением без риска?

Приобретение ипотечного жилья должно быть просчитано до мелочей и тогда вопрос: «можно ли купить квартиру с обременением без риска?», перестанет быть актуальным.

Чтобы обезопасить себя, покупатель может арендовать банковские ячейки. В одну из них будет помещена сумма, покрывающая обременение. В другую ячейку помещается остаток денег, которые продавец получит только в конце сделки.

После оплаты долга кредитная организация получает свою часть денег и выдает справку о том, что задолженность снята. Кроме того, продавцу выдается закладная на жилплощадь, подтверждающая отныне отсутствие долга. Вместе с письмом из банка, закладную продавец предоставляет в Росреестр, после чего обременение снимается.

Избавившись от долга, продавец заключает с покупателем договор купли-продажи и право собственности на жилплощадь переходит к новому владельцу. Только после этого продавец получает вторую часть денег, хранившихся в другой ячейке.

Как правильно купить квартиру с обременением ипотекой у банка?

Еще одним вариантом, который можно рассматривать, является приобретение квартиры у кредитной организации. И если вы задаетесь вопросом: «Как правильно купить квартиру с обременением ипотекой у банка?», отметим – это один из наиболее безопасных вариантов!

Залоговое жилье становится собственностью финучреждений через суд. У большинства банков, чья деятельность связана с ипотекой, имеется база залоговых квартир. Их стоимость, как правило, ниже рыночной. В рамках судебного процесса, оценочная комиссия может поставить на реализацию объект с хорошей скидкой — до 15%.

Приобретая залоговую квартиру у финансового учреждения, вы будете иметь дело с юридическим лицом. Как известно, банки проверяются различными контролирующими органами, поэтому риски здесь минимальны.

Итак, если вы решились стать покупателем подобного жилья, то подписываете с банковским учреждением предварительное соглашение о покупке квартиры.

Данный документ заверяется нотариусом в присутствии трех сторон, после чего банк предоставляет ячейки. В одной из их будут лежать деньги для погашения ипотечного кредита, а во второй — для продавца.

Если все в порядке, продавец и покупатель заключат договор купли-продажи, после чего зарегистрируют права нового владельца в Росреестре.

Покупка залоговой квартиры в ипотеку

Еще одним способом приобрести залоговое жилье, является покупка его в ипотеку. При этом происходит смена одного заемщика на другого. В таком случае, задолженность с прежнего хозяина снимается и накладывается на нового владельца ипотечного жилья.

Стоит отметить, что переоформить ипотеку не так просто, как кажется на первый взгляд. Для приобретения такой квартиры, ваша кредитная история должна быть безупречной, а уровень дохода достаточным для погашения ипотеки в последующем.

Источник: https://www.DomostroyNN.ru/statyi/instrukcii/kak-kupit-kvartiru-s-obremeneniem

Риски покупки квартиры с обременением в 2019 году – все за и против

Как купить квартиру с обременением

Жилье, находящееся под обременением, не может быть продано или подарено по закону.

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов.

Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге.

Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита.

У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью.

Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность.

При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими.

При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства.

Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества.

Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью.

Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры.

Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

  1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
  2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
  3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

  1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
  2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

  1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
  2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
  3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

  1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
  2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
  3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
  4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
  5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
  6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
  7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
  8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки.

Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их.

Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства.

Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора.

В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

  1. Один на имя продавца.
  2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Кредитное соглашение.
  3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
  4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок.

Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи.

В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о браке/разводе.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
  5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
  6. Выписку из трудовой книжки.
  7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/kvartira-s-obremeneniem/

Риски покупки квартиры с обременением 2020: все за и против

Как купить квартиру с обременением

Покупая недвижимость, следует знать о том, что продавец может иметь ограничения на право распоряжения своей собственностью. В результате сделка может не иметь законной силы, даже если покупатель оплатил полную стоимость квартиры. При этом нет никакой гарантии, что ему вернут обратно уплаченные средства.

Приобретая вторичное жилье, следует с особым вниманием изучить историю квартиры и проверить все необходимые документы. Вполне возможно, что права на нее могут также иметь организации или другие частные лица.

Обязательства продавца перед ними называются обременениями. Покупатель обязательно должен проверить их наличие перед покупкой, поскольку в дальнейшем у него могут появиться серьезные проблемы.

Виды обременений

Обременения бывают следующие:

  1. ипотека;
  2. рента;
  3. наложение ареста на имущество;
  4. наличие квартиросъемщиков;
  5. наличие прописанных жильцов;
  6. аварийное состояние дома.

А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры:

  • Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей. В обоих случаях сделка сторон по продаже невозможна без разрешения банка на определенных условиях, например, погашения 50 % суммы первоначальным собственником. Банк может потребовать полной выплаты кредита и только после этого собственник получает право на продажу квартиры.
  • Рентоплательщик в полной мере не распоряжается квартирой, если в ней проживает рентополучатель. Она может быть продана только с согласия последнего.
  • На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги. Здесь ее продажа возможна только в случае погашения всех долгов и снятия ареста.
  • Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже. Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре. В связи с этим новый владелец должен дождаться, пока срок действия договора не закончится. Только после этого наниматели обязаны освободить жилье.
  • Для продажи квартиры все жильцы должны быть выписаны из нее. Некоторые категории граждан запрещено выселять, если у них нет другой жилплощади. К ним относятся несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды. Они останутся в квартире, даже если не являются ее собственниками. Если они выписаны незаконно, а квартира продана, в дальнейшем их права на проживание могут быть восстановлены через суд.
  • Квартиры в аварийных домах продавать запрещено.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением?

На вторичном рынке рисков при покупке жилья может быть много. Они проверяются следующим образом.

  • Привлечение грамотного риелтора.
  • Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки “не зарегистрировано”.
  • Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
  • Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
  • На квартиру не должен быть наложен арест.
  • Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные – на 65 %.

Следует ли приобретать квартиру с обременением?

Не всегда нужно отказываться от квартиры с обременениями. Решение должно быть хорошо взвешенным, поскольку в некоторых случаях можно получить выгоду. Прежде всего, лучше работать с хорошим риелтором, чтобы совместно найти приемлемый вариант.

Наличие ограничений прав на жилье приводит продавца к необходимости значительного снижения цены. Вполне возможно, что решение проблем с жильем требует затрат времени, которого у него может не быть.

У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории.

Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность.

Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются.

После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.

Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:

  • не находится ли застройщик на стадии банкротства;
  • законность строительства;
  • своевременность возведения дома;
  • наличие прав на данное жилье у других лиц;
  • наличие письменного уведомления застройщику от продавца о передаче прав.

Вместе с правами покупатель приобретает обязанности дольщика. Если у последнего накопился долг по взносам, то его придется выплачивать. В связи с этим, перед сделкой необходимо проверить платежную документацию и убедиться в отсутствии задолженности.

Договор цессии напрямую связан с первичным договором дольщика, создается на его основе и должен обязательно регистрироваться в Федеральной службе. Только при наличии документа о регистрации производится расчет с продавцом.

Заключение

При покупке жилья в обязательном порядке следует проверить наличие всех обременений. При оформлении купли-продажи всегда берутся расписки и производятся необходимые регистрации.

Правильный подход делает приобретение квартиры выгодным и не создает проблем в дальнейшем.

Если вы все еще сомневаетесь, стоит ли покупать квартиру с обременениями, то наш юрист бесплатно поможет вам разобраться в вашем конкретном случае и квалифицированно оценит ваши риски. Просто задайте свой ответ в форме, которая находится внизу страниц и дождитесь ответа.

Источник: https://law03.ru/finance/article/riski-pokupki-kvartiry-s-obremeneniem

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.