+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как Правильно Купить Квартиру В Новостройке Советы Юриста

Содержание

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Как Правильно Купить Квартиру В Новостройке Советы Юриста

Покупка квартиры в новостройке обладает массой преимуществ. По факту индивид приобретает жилплощадь, ранее не реализовывавшуюся, отсутствует прежнее проживание, жилье без прошлого. У нового объекта недвижимости нет смены череды собственников, а, следовательно, присутствует документальная чистота, исключающая впоследствии возникновение конфликтных ситуаций с прежними владельцами.

Работающие в сфере строительства не один год застройщики, обладающие достойной репутацией, возводят надежные дома, с комфортной для проживания планировкой, с устроенной территорией вокруг. Более того, такая жилплощадь может по стоимости оказаться экономичнее приобретения аналогичного жилища на вторичном рынке, если принять участие в долевом строительстве.

Однако не все строительные компании являются добросовестными. Многие из них не задумываются об облагораживании близлежащей территории, подведении коммуникаций, отведения мест под автопарковку и прочих немаловажных моментах.

Часто встречается, что человек, приобретя жилое помещение, сталкивается с фактом трудностей запуска работы коммуникаций. Или другой неприятной ситуацией – в построенном доме узкие простенки, позволяющие слышать все происходящее в соседней квартире.

Но все эти нюансы реально предугадать заранее и найти действительно то жилище, которое будет полностью устраивать и радовать владельцев.

Статья расскажет, как правильно подойти к процедуре покупки квадратных метров в новостройке, представит и пошаговая инструкция 2021, продемонстрирует рекомендации юристов в этой сфере.

Алгоритм действий

На подготовительной стадии необходимо избрать желанное местонахождение, соориентироваться с характеристиками потенциального жилища – метражом, численностью жилых помещений, присутствием балкона или лоджии, площадью кухни.

Важно принять решение, на каком этаже конкретно для вас удобнее приобрести жилье. Как правило, обретение недвижимого объекта в новостройке производится еще до сдачи возведенной постройки в пользование, на этапе построения. 

Вкладывая финансы в такую покупку, люди должны осознавать, что действительный период предполагаемого вселения в собственное жилище весьма не определён. Подрядчик попросту может не успеть доделать все работы, а также стоит учесть время на ремонт полученной жилплощади, ведь, как правило, внутренняя отделка при сдаче объекта не предусмотрена.

Чтобы не осуществить неправильное предпочтение и постараться ликвидировать возможность возникновения различных неприятностей с исполнителем, предпочтительнее выполнить следующие действия:

  • подвергнуть объект тщательному анализу;
  • заключить соглашение;
  • получить в руки ключи и квартиру по акту-приему;
  • зарегистрировать жилище в реестре и прописаться в нем. 

Анализ объекта, проверка документации

Один из наиболее экономичных и в то же время сомнительных альтернатив – обретение жилплощади на фазе только вырытой ямы. Осуществить приобретение в доме, строительство которого еще не начиналось, возможно на 30-35% меньше, чем после возведения объекта. В этот период как раз актуально побеседовать с застройщиком о будущей планировке и площади жилья.

ВАЖНО !!! Гарантировать исход дела, а именно сдачу недвижимости в эксплуатацию, никто не может: у компании может не хватить финансов, или же одобрение местного муниципалитета на возведение так и не удастся получить (такая ситуация может случиться уже по факту проведения строительных работ и постройки не одного этажа), в итоге все работы будут прекращены. Возможно это временный кризис и после разрешения проблемных задач, строительство возобновится или дом так и не будет достроен.

Почти завершенный объект может быть также приостановлен в дальнейшем продвижении каких-либо работ по самым различным основаниям. Первоначально, что необходимо сделать индивиду, решившему покупать квартиру в возводимом сооружении, так это познакомиться с проектной документацией, осуществить проверку репутации компании.

Хотя и эти действия не могут полностью исключить риск остаться и без вложенных средств и без жилья в будущем. Самое простое, что сразу приходит на ум – проверить информацию о застройщике по интернету. Поискать можно отзывы, статьи, в которых упоминается юрлицо.

Вполне реально наткнуться на созданные группы в соцсетях, отзывы на форумах, в которых люди рассказывают о своем опыте общения с конкретными строительными фирмами. 

Еще одним способом проверки застройщика является обращение в банковское учреждение с целью приобретения жилья в строящемся доме по ипотеке.

Финансовые организации, как правило, имеют ряд договорных взаимоотношений с некоторыми подрядными фирмами по возведению зданий, вполне возможно, что выбранный вами застройщик относится к их числу.

А если это не так, то происходит тщательная проверка и одобряют выдачу займа только в том случае, если постройка пройдет регистрацию и вся сопроводительная документация оказывается в порядке.

Квалифицированную помощь можно получить, обратившись к юристу. Он проверит: сведения о строительстве, проект, финансовую и прочие бумаги, наличие одобрения на строительство, преференцию собственности на земельный надел. Не имея познаний в сфере права, осуществить проверку самостоятельно окажется довольно затруднительно.

Оформление ДДУ

Если застройщик прошел по всем критериям отбора, а также потенциального клиента устраивает местонахождение, планировка, метраж, избранный этаж будущего жилья, то можно смело заключать соглашение. Проводить процедуру рекомендуется с привлечением юриста со своей стороны.

На данный момент есть три способа оформления обретения жилплощади в новостройке:

  1. По соглашению уступки прерогативы требования. Встречается в основном при участии соинвестора или при перепродаже. Процесс урегулирован несколькими НПА, что нередко приводит к спорным ситуациям.

    В такой ситуации заинтересованные лица вправе подписать соглашение, предполагающее возможность приобретения построенного жилища в грядущем или же фигурирование в качестве дольщика в процессе возведения. Крайний вариант подлежит общеобязательной госрегистрации (ст. 389 ГК РФ).

    На руках у приобретателя остаются соглашение переуступки, доказательства произведения взаиморасчетов, разрешение от девелопера, акт трансфера документации.

  1. По договору участия в долевой постройке, заключаемый промеж клиента и застройщика.

    На что обратить внимание при переговорах с застройщиком? Прежде всего, на предложение оформить предварительный договор. Это противоречит федеральному законодательству и означает одно – у фирмы есть проблемы с документацией, разрешением, не согласна исполнять должностные обязанности. Хотя такое предложение сопровождается обещаниям о неплохом дисконте, например, в 30%.

    Соглашаться на это не стоит: единственной оптимальной альтернативой остается доподлинный ДДУ.

  1. По соглашению с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой жилкооператив воссоздается по соглашению потенциальных собственников жилья.

    Приобретение жилища производится через паевой взнос, процесс не подлежит регистрированию, а потому относится к довольно опасным, хотя и законным.

Осуществление платежа предусматривается исключительно после заключения договорных взаимоотношений и прохождения процедуры регистрации в уполномоченном учреждении. Опять же сопровождение сделки квалифицированным адвокатом не станет лишним. Изначально может быть внесена некоторая доля итоговой суммы, а остаток на протяжении установленного периода.

Вместе с заявкой на регистрацию соглашения подается следующий пакет бумажного сопровождения:

  • сам ДДУ;
  • проектный план;
  • доказательственная бумага о прерогативе обладания земельным участком под застройку; 
  • удостоверения личностей участников;
  • обращения сторон; 
  • кадастровый план;
  • план объекта с фиксацией точного месторасположения, числом этажей;
  • одобрение возведения, выданное местной властью.

Названный перечень не является исчерпывающим. Так, в случае с ипотекой предоставляется в качестве дополнительной документации кредитное соглашение. В любой ситуации при заключении договора надлежит обратить на существенные условия (ст. 432 ГК РФ) – на прописанные сроки завершения возведения и передачи жилплощади и документов для регистрации, основания аннулирования соглашения и обязательства участников (меры ответственности при нарушении). Обязательным положением в тексте должны быть зафиксированы сведения о стационарной цене жилья за квадратный метр.

Приемка квартиры

Со времени передачи дома в пользование до фиксации акта приема-передачи может пройти до 90 дней. Компания за этот период получает техпаспорт. Перед подписанием документа, следует внимательно осмотреть сдаваемое жилье, если заметите изъяны, отстранения от проектной декларации, необходимо сразу же требовать от исполнителей коррекции допущенных ошибок или выплаты возмещения.

Касается этот вопрос инженерных коммуникаций: если они не подключены или неисправны, бумагу не рекомендуется подписывать до ликвидации дефектов. На этом этапе часто возникают трудности и разногласия.

Исполнители не всегда согласны с приведенными обоснованиями приобретателей, требуют подписания документа, обещают аннулировать возникшие неприятности на словах.

В этой ситуации решение принимается индивидуально, однако лучше будет попросить зафиксировать свое намерение об устранении неполадок в письменном виде. А лучшим вариантом все же выступает отказ подписания бумаг до абсолютного исправления.

ВНИМАНИЕ !!! После подписания всей необходимой документации и выдачи ключей на руки, на имя собственника станут начисляться взносы за коммунальные услуги.

Согласно действующим законам, осуществлять их оплату следует исключительно после формирования ТСЖ или фиксации соглашения с управляющей компанией, однако осуществляется это не сразу после вселения, а спустя некоторый период. До этого момента все затраты будет производить застройщик.

Естественно на самом деле все оплачивают сами владельцы, поскольку изначально по ДДУ вносят соответствующие платежи на несколько месяцев вперед.

Полностью переезжать в жилище и осуществлять ремонтные работы рекомендуется исключительно после получения документа о прерогативе собственности. До этого времени сданный объект вправе осматривать сотрудники БТИ. В случае обнаружения ими несоответствий с планом, могут потребовать возврата помещению былого первоначального вида.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформлением жилплощади в собственность реально заняться самостоятельно через отделение реестра.  Способ наиболее экономичный, но затратный по времени и силам. Многие обращаются к профессионалам, чтобы не тратить собственное время.

Для регистрации потребуются акт приема-передачи и одобрение на ввод в пользование. Обретя документ, вправе сразу прописаться в недвижимости, посетив миграционную службу по району. С собой стоит прихватить удостоверение личности, полученное ранее свидетельство о собственности, составленное прошение на прописку и выписку из предшествующего места жительства.

Возможные риски

Приобретая недвижимость во вновь возводимом доме, каждый не застрахован от всевозможных трудностей и разногласий. Многие из них появляются по невнимательности или из-за правовой неосведомленности индивида, но встречаются неприятности иного свойства, которые не в силах предусмотреть даже опытный адвокат.

Основные риски:

  1. Подписание соглашения, с не зафиксированными обязанности компании
  2. Бесконечная череда оформления соглашений на жилье нескольким людям одновременно
  3. Пауза в проведении строительных работ
  4. Затянувшееся строительство, постоянный сдвиг сроков сдачи в пользование
  5. Низкокачественный результат
  6. Противоположность обговоренным параметрам в итоге
  7. Неимение ухоженной и обустроенной территории вокруг

Советы юриста

Чтобы минимизировать возможные риски и неприятности, а в некоторых ситуациях исключить их вовсе, юристы советуют совершать все действия в присутствии нотариуса. Многие не согласятся с рекомендацией по причине дополнительных трат, но этот шаг того стоит.

Общие указания:

  1. Не нужно стараться как можно быстрее найти жилье и девелопера. На данное время рынок недвижимости нельзя назвать стабильным, но он пребывает не в хаотичности. Люди часто опасаются, что стоимость может резко возрасти, но, в основном, процесс повышения редко проходит скачкообразно, а за возрастанием часто наблюдается спад.

    Предпочтительнее разумно оценить собственные силы и возможности, подобрать район, избрать строительную компанию, внимательно проанализировав на благонадежность.

  2. Верификация строительной фирмы не может быть осуществлена в одночасье. Неимение в глобальной сети сведений и негативных отзывов вовсе не повод для безграничного доверия.

    Не исключайте, что это недавно созданная или фальшивая организация, не заинтересованная в честном сотрудничестве и исполнении действующего законодательства.

ВНИМАНИЕ !!! Даже если документация в норме, есть неявные доказательства ее репутации, от фирмы надлежит отказаться, если она предлагает подписать заблаговременное соглашение, но не сам ДДУ.  

  1. Не стоит затевать перепланировку до наличия всех одобрений и документов из БТИ. Вполне реально, что замеры жилища уполномоченными лицами БТИ могут привести к серьезным разногласиям с компанией. Например, семья оплатила жилье, метраж которого составляет 80 квадратов. А сотрудники насчитают еще пять излишних метров. В этой ситуации придется производить доплату. Реально возникновение ситуации, что люди будут не согласны оплатить единовременно всю сумму, поскольку в расчет такие траты не брались, а многие могут апеллировать тем, что увеличение метража не было предусмотрено. Все это приведет в итоге к конфликту сторон. 
  2. Обрести жилище во вновь отстроенном здании реально по ипотечному займу. С этой целью надлежит посетить банковское учреждение, где для претендента изберут наиболее выгодный для него продукт. Такое приобретение тоже потребует внимательности и осуществляется по собственной схеме.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-v-novostrojke

Как снизить риск при покупке квартиры в новостройке и на что обратить внимание при заключении сделки?

Как Правильно Купить Квартиру В Новостройке Советы Юриста

Покупка квартиры в строящемся доме – риск. Застройщик может сорвать сроки, обанкротиться или обмануть на этапе оформления документов.

Однако, если все детали сделки будут тщательно проверены – покупатель сможет приобрести желаемую жилплощадь на 30% дешевле, чем на вторичном рынке.

Статья объяснит, как купить квартиру на этапе строительства, чтобы не никто не смог обмануть, и поможет сэкономить денежные средства.

  • Договор долевого участия.
  • Предварительный договор.

Более предпочтительным является заключение договора долевого участия. Это позволит покупателю минимизировать риск многократной продажи квартиры.

Данный тип договорных отношений защищен законодательством РФ.

Согласно положениям ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 года договора долевого участия имеют преимущество перед остальными типами соглашений. Если застройщик будет признан банкротом – требования покупателя будут считаться обеспеченными залогом.

Если между сторонами на начальном этапе заключается предварительный договор купли-продажи – впоследствии, после сбора всей документации, он должен быть переоформлен на договор долевого участия.

Перед тем как подписывать договор с застройщиком рекомендуется тщательно изучить его репутацию. Для этого нужно:
  1. Поинтересоваться стажем работы на рынке, узнать сколько домов уже было построено и введено в эксплуатацию, есть ли долгострои.
  2. Узнать рейтинг застройщика. Для этого нужно обратиться к Единому реестру застройщиков.
  3. Обратиться в комитет по строительству и поинтересоваться, не включен ли застройщик в черные списки строительных компаний.
  4. Обратиться к базе арбитражных судов и проверить наличие или отсутствие судебных разбирательств с этим застройщиком, хозяйственных споров или претензий от физических или юридических лиц.
  5. Поискать информацию о наличии исполнительных производств в базе судебных приставов.
  6. Найти в социальных сетях и на форумах отзывы реальных дольщиков и поговорить с теми, кто уже купил недвижимость у этого застройщика.
  7. Изучить публикации в средствах массовой информации.
  8. На сайте Федеральной налоговой службы заказать электронную выписку по строительной организации, оценить перспективы его банкротства, реорганизации и наличие долгов перед государством.
  9. Кредитная организация при рассмотрении заявки на ипотеку не одобрит сделку, если документы застройщика вызывают сомнения.

Изучить:

  • Документы, подтверждающие права на землю.
  • Действующий арендный договор.
  • Разрешение на строительства, проектная декларация и сопровождающие документы.
  • Протокол по распределению квартир.
  • Технические условия на коммуникации.

Степень готовности здания

Огромное значение имеет степень готовности дома. Чем ниже этап строительства – тем дешевле квадратные метры в будущем доме, но и риски при этом существенно возрастают.

Стадии:

  1. Выбор земельного участка. На этом этапе изучается план городской застройки, анализируются конкурирующие предложения, заключается договор купли-продажи или аренды земли.
  2. Проектирование. На этом этапе проводится экспертиза в СГСНЭ, создается проектная декларация и оформляется разрешение на строительство.
  3. Нулевой цикл. Застройщик подготавливает строительную площадку, проводятся земельные работы, и закладывается фундамент.
  4. Строительство. На этом этапе происходит старт продаж квартир, публикуется проектная декларация, возводятся стены, проводятся внутренние работы, обустраивается прилегающая территория.
  5. Сдача дома. Дом вводится в эксплуатацию, вывозится строительный мусор, проверяют и запускают все системы.
  6. Заселение. Дольщики подписывают передаточные акты и получают ключи от квартир. Дом полностью готов для проживания.

Начало работы над объектом

Узнать дату начала работ можно в паспорте объекта или проектной декларации. Примерные сроки на каждый этап строительства:

  • Подготовка строительной площадки — от 7 до 30 дней.
  • Земляные работы – 14 дней до 45 дней.
  • Закладка фундамента — от 45 до 90 дней.
  • Установка коробки. От 12 до 18 месяцев.
  • Подведение коммуникаций – от 6 до 12 месяцев.
  • Обустройство придомовой территории и внутренняя отделка — от 3 до 9 месяцев.
  • Ввод в эксплуатацию — от 3 до 6 месяцев.

Сроки сдачи жилого дома можно посмотреть в тексте договора долевого участия в разделе №2 «Предмет договора» или №4 «Передача объекта долевого строительства». Если договор еще не был заключен – в Проектной декларации, которая в обязательном порядке публикуется застройщиком в открытом доступе.

В декларации сроки сдачи прописаны в разделе № 17 «О примерном графике реализации проекта строительства».

Аккредитация банком

Аккредитация застройщика в банках может служить оценкой вероятности того, что дом будет сдан, банк получит залог, а дольщик – приобретенную квартиру.

Кредитной организации гораздо выгоднее предоставить застройщику кредит в случае возникновения финансовых проблем, чем допустить срывы сроков и заморозку строительства.

Банки оценивают репутацию строительной компании и присваивают ей категорию – от А до Е.

  • Категория А – застройщики с маленьким опытом работы.
  • Е – наиболее опытные.

Если строительная компания аккредитована несколькими банками – вероятность ее банкротства минимальна.

Законодательная и нормативная база

Сферу долевого строительства и отношения между застройщиком и покупателями жилья в новостройках регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года.

Его нормы регулируют действия строительной компании, описывают порядок заключения договора долевого участия и его содержание. Дополнительную правовую базу обеспечивают:

У застройщика

Обязательные документы:

  • Сведения о компании, Ф. И. О. директора, часы и график работы.
  • Свидетельство о регистрации юр. лица.
  • Список акционеров.
  • Информация о членстве в СРО.
  • Финансовый отчет за прошлый год.
  • Перечень осуществляемых проектов.
  • Разрешение на строительство конкретного объекта.
  • Проектная декларация.
  • Документы на земельный участок.

По требованию предъявляются:

  • Устав фирмы.
  • ИНН.
  • Бухгалтерская отчетность за 3 последних года.
  • Данные аудита.

У покупателя

Для заключения договора покупателю нужно предъявить:

  • Паспорт.
  • Согласие супруги/супруга на покупку (если зарегистрирован брак).
  • Свидетельство о заключении брака.
  • Кредитный договор, если были привлечены заемные средства.
  • Справка о доходах гражданина.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

Порядок действий:

  1. Изучение дома, репутации застройщика и документов. Тщательно изучите проектную декларацию и соберите отзывы о застройщике. Эти действия не смогут полностью исключить риски, но существенно сократят их (см. выше).
  2. Оформление и подписание договора. Купить квартиру в новостройке можно:
    • Заключив договор долевого участия. Этот вариант является самым безопасным и предпочтительным.
    • По договору уступки права. Этот документ предполагает покупку квартиры у соинвесторов заемщика. После оформления договора у сторон остается возможность приобретения готовой квартиры после окончания стройки либо долевого участие в процессе строительства. В последнем необходима государственная регистрации сделки.
    • Оформление договора с жилищно-строительным кооперативом. Покупатель в этом случае приобретает квартиру, оплачивая пай. Такой вид сделок легален, но имеет множество недостатков.

    В договоре в обязательном порядке должна быть указана цена за квадратный метр жилья.

  3. Передача права собственности и получение ключей. До того как покупатель подпишет Акт приема-передачи квартиры, он должен тщательно ее осмотреть. Если в процессе буду выявлены какие-либо недостатки — добиться их устранения. После подписания акта начинается начисление коммунальных платежей, а ответственность за содержание жилья переходит к покупателю.

    Специалисты не рекомендуют заселяться в новую квартиру и делать в ней ремонт до регистрации перехода права собственности.

  4. Завершающий этап – регистрация права собственности. Государственная регистрация сделки осуществляется Росреестром. Порядок регулируется ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года.

    Подать документы в Регистрационную палату можно как лично (в любое из отделений Росреестра, МФЦ или портал Госуслуг), так и воспользовавшись услугами специалистов.

После завершения всех этапов оформления сделка будет считаться завершенной.

Распространенные риски

  • Индивидуальное отопление – не всегда плюс. В большинстве многоквартирных домов автономная газовая котельная окажется удобнее и экономичнее.
  • Погоня за скидками и низкой ценой. Низкая цена может быть обусловлена экономией на качестве материалов или наличием дополнительных сборов.
  • Ожидание окончания стройки. Риски в этом случае, конечно, сократятся, но возможность купить квартиру минимум на 20% дешевле будет упущена.
  • Покупка квартиры в доме без инфраструктуры. Не стоит верить обещаниям застройщика что школы, детские сады и магазины будут построены в ближайшее время.
  • Погоня за количеством квадратных метров в ущерб планировке. Функционал нестандартных квартир, как правило, оказывается на практике более продуманным.
  • Покупка квартиры без тщательной проверки застройщика.

Предлагаем посмотреть видео о важных нюансах при покупке квартиры в новостройке, помогающих избежать возможные риски:

Какие вопросы надо задавать?

  1. На какой стадии находится строительство дома.
  2. Укладывается ли застройщик в сроки.
  3. Сколько у застройщика уже введенных в эксплуатацию домов.
  4. Аккредитован ли объект банками.

Дополнительная проверка

Дополнительная проверка предусматривает:

  • Проверьте, не оспаривались ли ранее сделки, заключенные с этой строительной компанией.
  • Наличие разрешения на строительство жилого дома.
  • У застройщика есть необходимые документы на землю.
  • Проект имеет все необходимые разрешения.

Можно ли застраховать сделку?

Дольщики имеют право после заключения договора застраховать объект:

  1. От возможного недостроя.
  2. От нарушения застройщиком сроков сдачи.
  3. От банкротства застройщика.

Почему безопаснее приобретать жилье через агентство?

Это обусловлено тем, что профессионалы проконтролируют все юридические аспекты и снимут с покупателя львиную долю рисков, ведь они хорошо знают, на что обратить внимание при приобретении квартиры в новостройке. Кроме того, специалисты владеют оперативной информацией и исключат опасные варианты, которые неочевидны при самостоятельном анализе рынка.

Агентство берет на себя оформление сопутствующих документов для сделки и экономит время покупателя.

Стоимость квартир растет по мере возведения дома:

  • До старта продаж цена на квартиры минимальна, к тому же выбор квартир неограничен.
  • На этапе котлована разница в цене в сравнении с готовой квартирой составляет 20–30%.
  • После постройки 50% дома цена возрастает, и выгода покупателя может составить от 15% до 20%.
  • После введения дома в эксплуатацию стоимость квартир максимальна.

Покупка квартиры в новостройке – отличный способ сэкономить и получить при этом квартиру мечты, с нужным метражом и планировкой. Однако, такие сделки имеют ряд особенностей, которые надо знать и учитывать при оформлении договора. Тщательное изучение каждого из этапов сделки позволит существенно сократить возможные риски.

Предлагаем посмотреть видео рекомендации о том, на что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/osnovnye-nyuansy-i-sovety-yurista.html

Правильно купить квартиру в новостройке, что бы не потерять деньги

Как Правильно Купить Квартиру В Новостройке Советы Юриста

Нет официального разрешения на строительство!

Не редко застройщики хитрят и начинают строительство нового дома не получив практически никаких разрешений на строительство, ведь с застройщика требуется масса документов, которых у него может вовсе и не быть или они просто не готовы, а строительство дома уже началось, хотя официального разрешения еще не было и дом не должен начинать строиться. Этот момент нужно обязательно проверить перед покупкой, есть ли у застройщика разрешение на строительство.

Так же скажу вам следующее, что не все земли предназначены для строительства жилых домов, у каждого земельного участка есть свое назначение, к примеру земля была отведена для сельскохозяйственных нужд, но застройщик начинает строительство, опять же не получив официального разрешения. Вас могут очень убедительно уверять, что проблемы нет и она уже практически решена, но не идите на поводу у цепких менеджеров, не покупайте такие объекты, ведь в конце концов разрешение может быть не получено и вы останетесь без квартиры. Ведь если разрешение не было получено, то такое строение признается самовольной постройкой и по решению суда самострой полежит сносу. Не покупайте объекты, на которых не получено разрешение на строительство, это огромный и не оправданный риск, даже если цена ниже рыночной, задумайтесь, возможно вы вкладываете деньги в аферу.

Дополнительные навязанные услуги!

Будьте внимательны и при заключении договора обязательно следите за тем, какие услуги предлагает вам застройщик, ведь такие услуги обычно платные и не несут в себе какой то ценности, ведь при такой схеме с вас просто берут деньги за действия, которые при обычном ходе дел, оплата не берется.

С вас могут взять плату за оформление прав собственности, за страхование рисков, за возможность совершения самой «очень выгодной» сделки, бывает что платные услуги на столько нелепые, что смеяться хочется и стоимость таких услуг я вас уверяю будет очень внушительная, грубо говоря деньги могут брать даже за возможность заключить договор в офисе застройщика а не в автомобиле представителя.

В итоге при такой ситуации сумма расходов на дополнительные услуги может доходить до трети стоимости суммы сделки и деньги эти по договору могут быть оплачены совершенно посторонней организации, а все почему? Да потому, что в глубине договора прописано заковыристое условие, согалсно которому дополнительные услуги предоставляет какая то организация «Рога и копыта» и здесь самое опасное, что если вы будете судиться с застройщиком по нарушению сроков сдачи дома и захотите вернуть деньги, то сумма которая ушла сторонней организации может вернуться вам с огромным трудом или вообще не вернуться, кто знает, возможно на момент судебных разбирательство фирма уже и существовать не будет или ее просто обанкротят.

Затяжная стройка

Не советуем вам покупать квартиру на самом начальном этапе строительства, ведь в таких случаях есть реально большой шанс , что дом так и не будет сдан, ведь случаев когда у застройщика просто заканчиваются деньги не мало и все мы видели митингующих покупателей которые вложились в строительство дома, но долгожданной квартиры, так и не дождались.

Помните, что вкладываясь в строительство на начальном этапе, по факту квартиру вы не покупаете, вы становитесь приобретателями обещания, что в конкретному сроку вы получите ключи от вашей квартиры. Даже факт того, что сделка юридически грамотно оформлена не дает вам никаких гарантий и вы не можете быть уверены, что после завершения стройки, вы получите квартиру.

Поэтому мы вам крайне не советуем покупать квартиру на стадии рытья котлована или закладки фундамента, даже если в доме построено уже практически половина, все равно не стоит покупать, это риск и сэкономив сегодня 200000 рублей, вы можете потерять все деньги далее. Так же когда вы видите, что работа над объектом кипит, все же проверьте, сколько по времени уже строится данный дом, ведь может быть что построено уже 8 этажей из 16, но эти 8 этажей могут строиться уже боле 5 лет.

Скажу вам честно, покупка на стадии строительства, это своего рода рулетка, игра, где вы можете остаться с выигрышем, или просто все проиграть, ведь не мало случав, когда дома уже казалось бы на высоком этапе готовности просто замирали и не двигались далее. Такие случаи происходили и с весьма крупными именитыми организациями, где казалось все схвачено и все надежно.

Готовимся к сделке как к сделке всей своей жизни, никаких эмоций, только холодный расчет, очень серьезно подготавливаемся. Обязательно посетите место строительства, спросите у местных жителей сколько по времени уже идет стройка, ведь все происходит у них на глазах и обманывать вас им не за чем.

Подложные документы на другую фирму

Вы приходите к застройщику и обсуждаете весь процесс покупки и застройщик вам говорит, что заключаем с вами договор и далее все будет происходить согласно договору.

Но при заключении данного договора, вам подсовывают документы при подписании которых вы заключаете договор не с застройщиком, а совершенно с другой организацией которая к застройщику не имеет никакого отношения.

Условие это хитрое и спрятано глубоко в договоре и далее при предъявлении претензий у вас могут быть проблемы с тем, кому же предъявлять эту самую претензию. Поэтому читаем договор внимательно особенно перед тем как его подписать, ведь вы можете передать на подпись один договор, а вам на подпись принесут уже другой.

Наши советы вам при покупке квартиры

  • Узнайте всю информацию о компании застройщике с которой вы собираетесь заключать договор, читайте отзывы на форумах, найдите группу в контакте конкретного застройщика в вашем городе, ведь в группах и на форумах общаются люди и оставляют отзывы о застройщиках, региональные порталы так же пишут много интересных новостей про такие компании. Найдя информацию в интернете у вас уже будет более менее хорошее представление о компании застройщике. Если организация существует менее 5 лет, то проверяем особенно тщательно. Очень важно бывает поднять информацию об учредителях, ведь они могут быть владельцами таких же компании существовавших ранее и знать кем являются владельцы компании застройщика очень важно;
  • Выясните, с какими банками работает данный застройщик, даже если вы не собираетесь брать ипотеку, все равно выясните этот момент, ведь банки все же стараются работать только с надежными застройщиками;
  • Проверяем документы, а особенно разрешение на строительство, подлинники землеотвода, назначение земли на которой будет строиться дом, ведь она должна быть выделена именно под строительство дома, а не какого то другого объекта. Так же выясните не будет ли строиться будущий дом на землях садоводческих товариществ, ведь согласно законодательству на таких землях не допускается строительство домов выше 3 этажей. При чем застройщик обязан по вашему требованию выдать вам копии данных документов и с данными документами вам следует пройти в администрацию вашего города или в управление градостроительства, а далее там проверить документы на действительность;
  • Обязательно в случае если вы покупаете дом на этапе строительства, заключайте с застройщиком договор (ДДУ) договор долевого участия. Ведь по данному договору вы более защищены и если вам предлагают заключить предварительный договор купли-продажи, вексельный иди договор об инвестировании, то не соглашайтесь на такие условия, ведь вас будут убеждать, что разницы нет и это лишь игра слов, но не соглашайтесь и не идите на поводу. Ведь по ДДУ все риски несет застройщик, а при договоре инвестирования все риски делятся 50 на 50% между покупателем и застройщиком. В Например если вы приобрели квартиру по вексельному контракту, то ваши шансы привлечь к ответственности застройщика за задержку дома равны нулю. А если вы заключите договор с ЖСК, то есть шанс, что придется вносить дополнительные денежные средства;
  • Сейчас дольщики могут быть дополнительно защищены и ипотека может быть выдана только в случае если расчеты с дольщиками будут производиться через эксроу-счета которые есть у застройщика в данном банке. Эксроу-счет это такой счет, который открывается в банке и на него кладутся деньги застройщика, далее эти деньги замораживаются на срок строительства дома. Замороженные деньги с эксроу-счета будут переданы застройщику, только после того, как он исполнит свои обязательства перед дольщиком, то есть построит и сдаст дом. Только после сдачи дома застройщик сможет получить доступ к своим деньгам, а если застройщик по любым причинам не сдал дом, то деньги с эксроу-счета возвращаются дольщикам;
  • Обязательно находим грамотного юриста для сопровождения вашей сделки, что бы юрист при вас смог изучать документы и давать вам советы, полностью все контролировать и не дать вас обмануть;
  • Не клюйте на низкие цены, это может быть лишь завлекаловкой;
  • Обязательно регистрируем ДДУ в регистрационной палате, так у вас будет гарантия и защита от двойной продажи.

Какие пункты должны быть в договоре?

  • Наименование объекта строительства;
  • В какой срок объект строительства должен быть передан покупателю и обязательно должна быть предусмотрена ответственность за задержку сроков сдачи готового дома в эксплуатацию;
  • Точная стоимость объекта, порядок оплаты и сроки;
  • Обязательно должна быть указана информация о гарантийном сроке. При чем знайте, что данный срок должен быть не менее 5 лет;
  • На каких условиях может быть расторгнуть договор, как по вашей инициативе, так и по инициативе застройщика. Все должно быть прописано максимально подробно и понятно;
  • В случае если площадь квартиры окажется больше чем указано в договоре, должен быть отдельный пункт об оплате дополнительных квадратных метров после сдачи дома;
  • Обязательно должно быть указано на каких условиях производится возврат денег в случае если квартира окажется меньшей площади чем по договору;
  • Обязательно должны быть указаны параметры квартиры, такие как площадь, наличие балкона, метраж и прочие характеристики.

На последок еще один важный момент.

Идеальный вариант, что бы стройка была застрахована на случай если застройщик обанкротится, либо строительство не будет завершено, либо в случае если вложенные деньги не вернутся дольщику. Если ответственность застройщика застрахована, то у вас есть хоть какие то гарантии.

Если у вас остались вопросы, то задайте их на сайте нашему юристу, который с удовольствием вас проконсультирует по данному вопросу и подскажет как вам действовать в вашей ситуации.

Источник: https://yurist174.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha-nedvizhimosti/pravilno-kupit-kvartiru-v-novostroyke-chto-ne-poteryat

Как правильно купить квартиру в новостройке – Про сад и дом

Как Правильно Купить Квартиру В Новостройке Советы Юриста
(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Как правильно купить квартиру в новостройке? Ответ на этот вопрос разобрал юрист, эксперт по недвижимости и наш автор Иван Лукин.

Покупка недвижимости на первичном рынке имеет свои плюсы. Наиболее весомый среди них – доступная цена, а также возможность получения льгот и персональной рассрочки от застройщика.

На что обратить внимание в процессе выбора, с чего начать покупку и какой пакет документов собрать, обсудим далее.

Определяемся с бюджетом

Перед поиском подходящей квартиры, покупателю необходимо определиться с бюджетом. При наличии свободных накоплений, сделать это будет просто. Однако, если денег нет, стоит найти источник их получения.

Им вполне может стать ипотека. Рассчитаться с застройщиком возможно с одновременным использованием заемных денег, накоплений и сертификата на материнский капитал.

Это зависит от индивидуально принятых решений и материального положения.

Некоторые застройщики предлагают свои системы скидок для клиентов. Как правило, они касаются многодетных и малообеспеченных семей.

Отдельно взятые компании, соглашаются на предоставление небольшой рассрочки на один-два года для всех заинтересованных в ней покупателей недвижимости.

Если потенциальный покупатель пожелает оформить ипотеку, сделать это возможно в банке, с которым сотрудничает застройщик. Подобную информацию можно найти на сайте компании, либо на официальном портале банка.

Стоит сказать, что подбирать застройщика можно «от обратного». Первоначально необходимо определиться с банком, узнать о своих шансах на одобрение ипотеки, выбрав застройщика из списка самого финансового учреждения. Это позволит значительно облегчить покупку первичного жилья через ипотеку.

Выбираем застройщика и дом

В больших городах работает огромное количество фирм-застройщиков, предлагающих купить жилье по выгодной цене. К их выбору стоит подходит крайне аккуратно. Покупатель должен помнить, что сегодня существует большое число фирм, спекулирующих на желании граждан приобрести квартиру по низкой цене. Обращаясь к ним, вероятен риск потери денег.

Советы по выбору застройщика:

  • Зайдите на сайт банка и посмотрите с какими строительными фирмами он работает. Финансовые учреждения, как правило, сотрудничают с проверенными фирмами. Это позволит минимизировать риски.
  • Ознакомьтесь с официальным сайтом компании. Практически у каждого застройщика есть своя площадка. На ней представлена вся информация о фирме, контактные данные, фотографии проектов, сданных в эксплуатацию, устав и копии учредительных документов.
  • Почитайте отзывы о компании в интернете. Если застройщик был уличен в обмане неоднократно, покупатель сможет найти отрицательные оклики о нем в интернете. То же касается и благодарности клиентов.

После выбора застройщика, можно определиться с домом, в котором будет приобретаться квартира. Отметим, что не стоит делать наоборот, т.е. выбирать сначала дом, а в дальнейшем обращаться к компании, которая его возводит. Это создаст высокий риск обмана. Приобретая квартиру, покупатель должен быть полностью уверен в том, что его дом будет введен в эксплуатацию в указанные застройщиком сроки.

Знакомимся с документами застройщика

При личном посещении офиса компании-застройщика, покупателю стоит запросить:

  1. Документы о регистрации юридического лица.
  2. Разрешение на возведение интересующего дома.
  3. Проектную декларацию.
  4. Заключение экспертов о полном соответствии плана дома действующим законодательным нормам.
  5. Выписку из Росреестра, доказывающую право собственности фирмы на землю, расположенную под домом.

Обсудив с застройщиком в устной форме все нюансы сделки, необходимо подписать договор долевого участия. С его содержанием, покупателю также стоит ознакомится заблаговременно. Данный документ является крайне важным. Именно он отражает договоренности сторон. В нем приводится:

  • Окончательная цена квартиры.
  • Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
  • Описание объекта.
  • Гарантийный срок.
  • Способы расчета.
  • Права и обязанности сторон.

Договор долевого участия должен быть заверен в Росреестре. Пренебрегать данным правилом не стоит. Оно позволит гарантировать защиту покупателя от мошенников.

Для подписания договора долевого участия, покупателю необходимо предоставить личные документы. Их перечень, во многом зависит от того, кто и каким способом будет покупать квартиру. Так, если собственник один, потребуется его гражданский паспорт. При наличии супруга (супруги), письменное согласие на покупку недвижимости.

В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, потребуется предоставить свидетельства о рождении детей, поскольку им придется выделить доли в недвижимости.

Точный перечень документов, необходимых для заключения договора, стоит заранее узнать у застройщика.

Также не следует забывать о необходимости подписания контракта с банком (для ипотеки) и получение одобрения сделки в ПФ (для использования сертификата МК).

Получение ключей от квартиры в новостройке

Последний этап покупки квартиры в новостройке – получение ключей. Через какое время это произойдет, зависит лишь от сроков, прописанных в договоре.

После полной готовности здания, застройщик должен уведомить новых владельцев квартир и дать им возможность осмотреть свои владения. Принимать недвижимость без предварительного осмотра нельзя, это чревато обманом. Собственник должен увидеть квартиру своими глазами, тщательно осмотреть ее, выявить недочеты (если они имеются) и запросить застройщика устранить их.

Если квартира полностью устраивает владельца, он должен подписать акт приема-передачи. Этот документ свидетельствует о приеме собственником жилья, без претензий к застройщику. В акте прописывается состояние квартиры, ставится дата и подписи сторон.

После оформления акта и получения ключей от квартиры, владелец сможет приступить к ее обустройству, провести регистрацию собственности в Росреестре и получить на руки правоустанавливающую документацию.

Прочтите также: Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

© 2021, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/buy/kak-pravilno-kupit-kvartiru-v-novostrojke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.