+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как продать долю в квартире неприватизированной

Содержание

Как продать неприватизированную квартиру и законно ли это?

Как продать долю в квартире неприватизированной

Кто-то не видит разницы между муниципальной и приватизированной квартирой, но она есть, причем существенная. Собственностью второго вида недвижимости является сам человек. Что касается муниципального имущества, то владеет им государство. Люди, которые в ней проживают, просто там прописаны.

В связи с этим возникают весомые проблемы с продажей. Однако, существуют варианты продажи неприватизированного жилья.

[wpmfc_cab_ss]Закон Российский Федерации говорит о том, что такие сделки совершать невозможно, так как подобное имущество принадлежит не продавцу, а ведомству государственного фонда жилья. Но это не означает, что никаких сделок с неприватизированным недвижимым имуществом сделать нельзя.[/wpmfc_cab_ss]

Продавать такую квартиру можно двумя способами:

  1. Приватизировать жилплощадь совместно с будущим покупателем;
  2. Обратиться к процедуре обмена имущества.

Совместная приватизация

Вариант с совместной приватизацией квартиры с покупателем повлечет за собой меньше сложностей, но больше времени на ожидание решения и сбор нужных справок.

В нашей стране запрет на приватизацию распространяется на объекты, расположенные на территории военных городков, а также квартиры, числящиеся в социальном или аварийном фонде. Если квартиру можно оформлять в собственность, то начинайте собирать необходимые документы.

Алгоритм действий:

  • справка о жилищной квоте, наличие прав на льготы, вместе со справкой о составе семьи предоставьте копии свидетельств о рождении несовершеннолетних, проживающих в семье;
  • заполните бланк заявления на приватизацию, который выдается в администрации района (подписать обязаны все члены семьи, проживающие в приватизируемой квартире);
  • поданное заявление рассматривается в течение месяца. После окончания срока рассмотрения вы обращаетесь к нотариусу. Последний официально заверяет договор приватизации.
  • договариваетесь с покупателем квартиры. Как правило, покупатель вносит задаток за квартиру перед тем как вы приступите к процедуре официального оформления жилья в собственность. После приватизации жилье продается покупателю.
[wpmfc_cab_ss]Запомните, выгоднее и легче продавать квартиру ПОСЛЕ приватизации. Можно обойтись и без этой процедуры, но такие пути сложны и затратны по времени.

Продажа приватизированной квартиры несет дополнительные расходы.

Так, если вы продаете только что оформленное в собственность жилье (в течение первых трех лет после оформления договора), то обязаны выплатить налог 13% от стоимости квартиры. [/wpmfc_cab_ss]

Обмен неприватизированной квартиры

Вариант с обменом неприватизированной квартиры очень сложный. Он влечет за собой наличие юридических тонкостей, поэтому влезать в эту процедуру стоит только в сотрудничестве с агентством по недвижимости, которому доверяете.

Алгоритм действий:

  • сперва все происходит стандартно: разместите объявление о продаже квартиры или найдите покупателя среди знакомых. Обязательно сообщите, что жилье неприватизировано, так как дальше будут специфические действия и покупатель должен иметь это в виду;
  • после этого покупатель должен приобрести «буфер» — это такая квартира, которая принадлежит агентству недвижимости. Буфер и ваша квартира обмениваются. Но для обмена нужно заполнить заявление об обмене. Для него тоже собираются справки и продавцом и покупателем, которые поможет оформить агентство. Заявление об обмене так же рассматривается официальными органами. После процедур у вас остается жилье-буфер, которое вы продадите агентству по условиям договоренности.

Помните, что у варианта с обменом много минусов. Вы также потратите время на сбор и рассмотрение справок, но при этом можно легко оказаться обманутым неблагонадежным агентством.

Как обменять неприватизированную квартиру?

Обменять муниципальную квартиру можно на такое же муниципальное жилье. Например, это можно сделать, если человеку потребуется переехать на другую улицу, район или город.

Чтобы совершить эту сделку, подготовьте бумаги:

  • Документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • Заявлении о предоставлении обмена;
  • Согласие нанимателей с двух сторон, заверенное нотариусом;
  • Договор найма;
  • Разрешение на осуществление сделки.

В первую очередь, необходимо найти жилье, на которое будет произведен обмен и обсудить условия сделки с его собственником.

Стоит заметить, что условия должны соблюдаться одинаковые. То есть, даже при желании, невозможно обменять трехкомнатную квартиру на жилье, метраж которого в несколько раз меньше.

Далее, следует собрать согласие на обмен в письменном виде всех людей, кто прописан на данной жилой площади.

Еще одна важная деталь — это получение согласие на обмен у муниципалитета города. Последним этапом процедуры является составление договора обмена и регистрация на новом месте.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами?

Продать квартиру, которая не находится в собственности и за которой числятся долги, — крайне проблематично.

Точнее, есть только один способ реализовать такую недвижимость: вам потребуется найти такого покупателя, который добровольно согласится погасить все задолженности. Естественно, делать он это может только за существенную скидку — как минимум, в размере той суммы, которую он потратит на погашение всех долгов.

Пожалуй, стоит отметить, что есть и еще один вариант продажи квартиры с долгами. Собственно, приватизация квартиры и дальнейшая ее продажа. Но для того, что процедура передачи в собственность прошла успешно потребуется обязательно рассчитаться с долгами.

Закон гласит, что продать долю, например, комнату неприватизированной квартиры гражданин не имеет права. Потому что каждый гражданин, проживающий в муниципальной квартире часто ошибочно полагает, что ему полагается доля жилплощади. Обычно площадь квартиры делится на количество живущих людей и так негласно закрепляются доли квартиросъемщиков.
[wpmfc_cab_ss]Приватизация закрепляет за людьми право собственности на жилье, а если нет приватизации, значит, и жилье не находится в собственности проживающих. Законы нашей страны говорят, что гражданин имеет право продавать только свое имущество (движимое или недвижимое). Раз никто не владеет долями квартиры, то и продавать нечего.[/wpmfc_cab_ss]

Также ошибочно полагать, что если один из членов семьи заплатит другому часть стоимости квартиры (выкупит «долю») — ни в коем случае не означает, что у покупателя будет больше прав на квартиру, так как сделка сама по себе фиктивна.

Как разменять неприватизированную квартиру?

Допустимо разделить неприватизированную квартиру, однако, действия в таком случае ограничены. Главное найти двух обладателей муниципальных квартир, желающих съехаться в одну жилую площадь.

Основные проблемы при продаже:

  • Собственник жилья имеет право отказаться от выписки. В таком случае, сделать это через суд будет невозможно. Таким образом, покупатель заплатит деньги, но при этом у него не будет проживать на жилой площади.
  • Еще одна проблема — отказ оплаты покупателя. Встречались случаи, когда человек получил прописку на неприватизированной жилой площади, после чего отказывался оплачивать полную стоимость квартиры.
  • Если в неприватизированной квартире прописаны дети, то впоследствии выписать их будет невозможно. Таким образом, в этой ситуации, продавец теряет деньги.
[box type=»download»] К сожалению, в настоящее время существует огромное количество людей, которые стремятся обмануть друг друга из-за урегулирования собственного финансового состояния. Для того, чтобы этого не произошло, требуется подстраховаться.[/box]

Как купить неприватизированную квартиру?

Чтобы купить такую квартиру, следует:

  1. Получить от владельца квартиры договор в письменном виде о том, что он выпишется из квартиры после передачи финансовых средств;
  2. Если требуется оплатить задаток, то требуется сделать это только в присутствии юриста;
  3. Чтобы обеспечить себе безопасность, желательно, приобретать квартиру через агентство;
  4. Требуется дополнительно проверить нет ли у продавца проблем со здоровьем из-за которых он не осознает своих действий;
  5. Внимательно ознакомиться с заполнением бумаг;
  6. Не стоит передавать деньги наличным способом, только через банковский счет;
  7. Узнать причины того, почему не была выполнена приватизация жилья.

В целом, процесс покупки квартиры аналогичный. В первую очередь, нужно прописаться в квартиру, которую человек желает приобрести. После чего нужно расплатиться с продавцом в полной мере. Когда собственник выпишется, можно оформить договор найма на другое имя и при необходимости сделать приватизацию.

Как подстраховаться?

Чтобы не возникло непредвиденных ситуациях позаботьтесь о создании официальных бумаг. Граждане пренебрегают этим фактором из-за того, чтоб придется тратить деньги и время на их услуги. Однако, только таким образом обеспечивается полноценная безопасность.

[box type=»download»] При передачах денежных средств, нужно также заверять эту процедуру у нотариуса. Расписки также обязательное условие.[/box]

То есть с продавца необходимо запросить документ в письменном виде, о том, что он обязуется выписаться из квартиры, а покупатель в свою очередь должен написать о том, что он заплатит стоимость квартиры в полном объеме. Все эти документы можно использовать в качестве доказательства в суде.

Часто задаваемые вопросы

  • Как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние?
    • В первую очередь, пропишите детей в другое место. При этом, условия в новом жилье должны быть лучше, чем в предыдущем. Далее, можно продать квартиру вышеуказанным способом.
  • Что делать, если один из прописанных не дает согласие на продажу?
    • В таком случае, требуется обжаловать его намерение в судебном порядке. Также можно запросить принудительную приватизацию жилой площади.
  • Что делать, если получен отказ в продаже неприватизированной квартиры?
    • Требуется выяснить причину отказа и повторить эту попытку снова.

Источник: http://urist7.ru/kvartira/prodavat-neprivatizirovannuyu-kvartiru.html

Правила продажи доли в неприватизированной квартире и порядок оформления | Жилищный консультант

Как продать долю в квартире неприватизированной
359

До приватизации жилого помещения определяются участники процедуры и определяются те доли, в каких будет поделена жилплощадь. Собственниками могут стать как взрослые граждане, так и несовершеннолетние дети.

При оформлении свидетельства о праве собственности на имущественную долю, в документе прописывается ее размер и та площадь помещения, которой может распоряжаться собственник. Владение долей в приватизированной квартире дает собственнику определенные права, и накладывает ряд обязательств.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Под правами следует понимать:

  • Долевой собственник вправе пользоваться общими помещениями: кухней, прихожей, санузлом, коридором.
  • Владелец может прописывать на своей жилплощади любого гражданина по своему усмотрению.
  • Собственник имеет право совершать со своей долей любые действия, не противоречащие нормам законы: куплю-продажу, дарение, мену.

Допускается использование доли в качестве залога по кредиту.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Помимо прав, собственник должен исполнять те условия и обязанности, которые возникают после оформления доли в собственность:

  • Прежде всего, собственник должен оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество физических лиц.
  • Для совершения сделки с имуществом, собственник обязан получить согласия владельцев других частей помещения.
  • При продаже, владелец, по закону сначала должен предложить выкупить свою долю другим совладельцам по одинаковой стоимости.
  • Долевой собственник обязан содержать жилище в надлежащем состоянии.

При нарушении прав собственника или при неисполнении им обязанностей, Жилищным кодексом предусмотрены определенные меры, направленные на регулирование данных правоотношений.

Условия продажи доли в приватизированной квартире

Поскольку доля в приватизированной квартире является личным имуществом владельца, принадлежащего ему по праву собственности, он может распоряжаться им по своему усмотрению и соответственно совершать сделку купли-продажи. Правила продажи доли в приватизированной квартире предполагают соблюдение некоторых требований и выполнения ряда условий.

Для того чтобы продать свою часть жилого помещения, владелец должен получить согласие или отказ собственников остальных частей.

Перед тем как продавать долю в приватизированной квартире владелец должен предложить ее выкупить остальным владельцам. В случае отказа необходимо оформить официальный документ, который будет обязателен при заключении сделки с другим покупателем.

При продаже доли несовершеннолетнего ребенка потребуется получить согласие службы опеки и попечительства. В случае выделения доли, необходима будет экспертная оценка имущества.

Порядок продажи доли в приватизированной квартире

Продажа доли в приватизированной квартире выполняется в соответствии с установленным порядком оформления:

  1. Владелец доли определяет стоимость своего имущества и находит покупателя.
  2. Перед тем как заключить договор купли-продажи, он должен уведомить остальных собственников о будущей продаже в письменном виде.
  3. В течение месяца остальные собственники принимают решение о выкупе имущества.
  4. В случае согласия на выкуп, продавец должен передать им свою долю по той цене, которую предлагал первоначальному покупателю.
  5. Если остальные владельцы решили отказаться от приобретения доли, то необходимо их отказ оформить в письменном виде
  6. Дальше сделка проводится в общем порядке, регистрируется в Росреестре.

Список документов

Для продажи доли в приватизированной квартире потребуется следующая документация:

  • Паспорта участников сделки.
  • Правоустанавливающие документы на долю владельца с выделением ее размера и указанием общей площади жилого помещения.
  • Справка из БТИ о стоимости жилья.
  • Выписка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги о прописанных лицах. Выписку из домовой книги можно скачать: [Образец выписки из домовой книги].
  • Расшифровка ЕГРП о наличии обременений. Пример выписки: [Образец выписки из ЕГРП].
  • При присутствии в помещении несовершеннолетнего ребенка, согласие органов опеки и попечительства.
  • Документально оформленный отказ всех собственников остальных долей, если они не хотят выкупать имущество.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы в виде оценочного акта и технических бумаг на жилое помещение.

«Подводные камни» при продаже доли в приватизированной квартире

При продаже доли в приватизированном жилище стоит учесть ряд нюансов, которые могут привести к признанию сделки недействительной. Прежде всего, достаточно проблемной может стать продажа той доли, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

Для осуществления сделки с таким имуществом необходимо получить согласие службы опеки и попечительства, а также выделить доли всех прописанных граждан через нотариат или посредством обращения в суд. Только после этого можно реализовывать имущество.

Еще один момент, на который следует обратить внимание – это стоимость недвижимости. Для этого можно прибегнуть к услугам профессиональных риелторов или самостоятельно изучить рынок недвижимости.

Кроме этого, важно учесть, является ли имущество предметом споров и судебных разбирательства. Если да, то в отношении такой недвижимости сделку заключать не рекомендуется.

Крайне важно оформить соглашение купли-продажи должным образом и соблюсти все юридические требования, иначе сделка будет признана ничтожной.

Частные случаи продажи доли в приватизированной квартире

При продаже доли приватизированной жилплощади выделяются частные случаи:

  1. Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире.
  2. Принудительный выдел доли при продаже

Если в число собственников жилого помещения входит несовершеннолетний ребенок (младше 18 лет), потребуется согласие территориального органа опеки и попечительства.

Без данного согласия, сделка будет признана недействительной. Исключением являются лишь те случаи, когда доля ребенка будет увеличена. В случае купли-продажи помещения согласие службы опеки является обязательным требованием.

Согласие предоставляется только в двух случаях:

  • если ребенок получит долю больше предыдущей либо равную ей;
  • если вырученные деньги, помещаются на депозит и ребенок сможет ими распорядиться после того, как достигнет совершеннолетнего возраста.

Иногда, при нахождении имущества в общей собственности у граждан, один из собственников может потребовать выплаты денежных средств, за свою часть. Если это невозможно, то он может потребовать выделить свою долю в натуральном виде.

Сложность заключается в том, что в приватизированном помещении практически невозможно выделить долю в виде изолированного помещения и поэтому владелец этой части имеет законное право потребовать у остальных участников выкуп своей доли. Стоимость имущества определяется судом, однако, в этом случае возникают некоторые трудности:

  1. Потребуется оценка эксперта относительно стоимости квартиры.
  2. Деньги за долю могут быть взысканы частями на протяжении длительного периода времени.

Пример по продаже доли в приватизированной квартире

Татьяна Алексеевна получила по наследству долю в приватизированной квартире. Наследуемая недвижимость была поделена на три части и остальными собственниками стали сестра и мама Татьяны Александровны.

Через некоторое время женщине потребовались денежные средства на учебу сына, и она решила продать свою долю квартиры. Был найден покупатель, произошло оформление сделки купли-продажи, и Татьяна Алексеевна получила денежные средства.

Во время регистрации сделки в Росреестре покупатель получил отказ. Причиной этому стало отсутствие документа, подтверждающего нежелание совладельцев выкупить эту долю.

В результате этого, Татьяна Александровна направила своим родственникам письменное уведомление о продаже доли, и те пожелали ее выкупить. Первый договор купли-продажи был расторгнут, и покупатель получил назад свои деньги. Брат и сестра женщины выкупили ее долю и поделили ее между собой.

Заключение

В итоге можно сформулировать несколько выводов:

  • Собственники доли имеют некоторые права: совершение с имуществом различных сделок, пользование площадью, осуществление регистрации на жилплощади.
  • Помимо прав, владелец должен исполнять ряд обязанностей: уплачивать услуги ЖКХ, платить налоги, извещать совладельцев о будущей продаже (мены, дарения).
  • Законом определен ряд условий и требований, которых следует придерживаться при купле-продаже долевой собственности.
  • Порядок реализации доли также определен законом и отличается от общего только тем, что совладельцы имеют преимущественное право на выкуп предлагаемой части и об этом их должен уведомить продавец.
  • Различаются частные случаи реализации долевой собственности: продажа доли несовершеннолетнего ребенка или принудительное выделение части имущества в пользу продавца.

Образцы бланков и заявлений

Для продажи доли в неприватизированной квартире необходимо заполнить следующие бланки:

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему – это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/privatizaciya/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire/

Как продать долю в неприватизированной квартире

Как продать долю в квартире неприватизированной

05.05.2021

Правда, способ выдела и выкупа доли через суд имеет и плюсы, и существенные минусы. Хорошо, что в этом случае не требуется согласия всех владельцев объекта жилой недвижимости.

Однако нужна будет независимая экспертная оценка квартиры. И надо еще умудриться получить с сособственников присужденные деньги. Если эти люди не хотели идти на компромисс, так не будут стремиться и что-то там выплачивать.

А значит, придется подключать судебных приставов, и выплаты рискуют растянуться.

В настоящее время почти весь жилищный фонд перешёл в собственность граждан. В муниципальной, государственной или ведомственной собственности остались только жилые помещения специализированного жилого фонда (служебные квартиры, жилые помещения маневренного фонда и т.п.).

Продажа доли в приватизированной квартире

  1. Установить ее стоимость.
  2. Предложить ее продажу другим собственникам приватизированной квартиры.
  3. Получить от них письменные отказы (либо) согласие.
  4. Согласовать условия договора с подписью контрагентов.
  5. Оформить акт приема-передачи доли.
  6. Пройти процедуру госрегистрации права собственности.

Продать долю в квартире

Конечно, такие варианты есть не во всех случаях, но при стоимости доли от 50% до 60-70% от того, что хочется — можно. Единственное условие — время. Как говорится, время — деньги.

Классический вариант для такой продолжительной по времени сделки — покупка “не срочно нужного” строящегося жилья, с одновременным проживанием в арендуемом помещении (или в другом собственном). Цель — при сдаче построенного жилья, оно увеличится в цене.

Стоимости продажи построенного по ДДУ жилья хватит на покупку той квартиры, на которую изначально денег не хватало. Но это — надводная часть. На самом деле цепочка хитрее и сложнее.

Здесь используется дополнительная ипотека, банковские проценты за вложенные Вами на счет деньги, страхование сделок и т.д. Подробнее с такими сложными вариантами Вы можете познакомиться на приеме у наших специалистов.

Рекомендуем прочесть:  Льготы на 3 ребенка

Можно ли продавать неприватизированную квартиру? Неприватизированная квартира и доля в ней: особенности раздела и продажи

Часто граждане, которые решили приобрести квартиру, опасаются ее двойной продажи или иных мошеннических действий со стороны продавца. Для таких людей в практике ведения сделок с недвижимостью ввели предварительный договор продажи недвижимости.

С его помощью обе стороны получают определенные, вполне конкретные права. Это в некотором смысле обязательство того, что в будущем стороны совершат сделку.

Предварительный договор также обеспечит защиту от повышения стоимости квартиры и ее сохранение в первоначальном виде без ухудшения состояния передаваемого имущества в будущем.

Однако в некоторых случаях предварительный договор продажи недвижимости может включать условия, создающие определенные моменты совершения сделки. Именно поэтому требуется предельная внимательность во время его составления.

Квартиру можно приватизировать только с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Единственный путь — мирно договориться с членами семьи о приватизации квартиры.

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире

Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

Жилищный Консультант

Поскольку доля в приватизированной квартире является личным имуществом владельца, принадлежащего ему по праву собственности, он может распоряжаться им по своему усмотрению и соответственно совершать сделку купли-продажи. Правила продажи доли в приватизированной квартире предполагают соблюдение некоторых требований и выполнения ряда условий.

Как продать долю в приватизированной квартире

  1. Собственник-продавец определяет для себя, за какую цену он собирается расстаться со своей собственностью, и находит покупателя, который на эту цену согласен.
  2. Прежде чем заключать договор с покупателем, он извещает других совладельцев квартиры о планирующейся продаже.

    Извещение должно быть только письменным — даже если все проживают в той самой квартире и лично видятся каждый день.

  3. Собственники принимают решение о том, желают ли они выкупить долю сами. Закон устанавливает жесткий срок для их размышлений — не более месяца.

  4. Если совладельцы не хотят, чтобы доля уходила к постороннему, они обязаны выкупить ее по той цене и на тех условиях, на которых продавец собрался заключить договор с покупателем не из числа сособственников.

  5. Если же получен отказ или в течение месяца никто из совладельцев не решился на выкуп доли, продавец вправе сам заключать договор с посторонним.

Как быстро и выгодно продать долю квартиры

Процесс приватизации регламентирован Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», который трактует понятие приватизационного процесса как переход муниципального и государственного имущества под власть частного лица. Именно приватизация дает право становиться собственником имущества и распоряжаться им на свое усмотрение.

Как продать долю в неприватизированной квартире Ссылка на основную публикацию

Источник: https://exjurist.ru/pereplanirovka/kak-prodat-dolyu-v-neprivatizirovannoj-kvartire-2

Можно ли продать неприватизированную квартиру и долю в ней: существующие законные способы?

Как продать долю в квартире неприватизированной

Процесс передачи муниципального жилья в личную собственность, несмотря на действующие в прошлые годы послабления, остаётся незавершенным. После длительного бесплатного периода приватизации законодательством введена оплата за оформление недвижимости в собственность, в связи с чем возрос интерес граждан к осуществлению сделок по его продаже.

Статус неприватизированного жилья

В 1991 году в России стартовал процесс перевода жилого имущества, находящегося в распоряжении государства, в частные владения.

Оформление права собственности на жилплощадь (приватизация) предусматривает сбор необходимых документов, на основании которых гражданам выдается свидетельство собственности.

Закон N 1541-1 от 4 июля 1991 года с последующими внесёнными изменениями устанавливает порядок приватизации, перечень лиц и объектов недвижимого имущества, допускаемых к участию в программе, нюансы и исключения для определенных категорий россиян и жилых помещений.

Проживающие в неприватизированных квартирах граждане распоряжаются недвижимостью в рамках действующего законодательства, допускающего те или иные действия со стороны нанимателей жилплощади (глава 35 ГК РФ). Жилые помещения принадлежат муниципалитету, квартиросъемщики проживают в них по договору социального найма.

Неприватизированное жилье лишает владельца преимуществ, доступных при оформлении недвижимости в собственность:

  • возможность продать, подарить, сдать в аренду и т.д.;
  • использование квадратных метров в качестве финансового капитала, в том числе для получения денежных средств под залог;
  • увеличение жилплощади за счёт законной перепланировки квартиры;
  • неправомерность выселения собственника из квартиры за долги.

Приватизация основана на добровольном согласии граждан и подразумевает честность проведения сделки. Процедура возможна единственный раз в жизни каждого гражданина в отношении одного объекта недвижимости.

При достижении совершеннолетия россияне вправе воспользоваться правом приватизации жилья по своему усмотрению, независимо от проведения подобных сделок родителями в предшествующие годы, если возможность участия в приватизации не была использована ими до 18 лет (ст.2 закона N 1541-1 от 4 июля 1991 г.).

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Как продать неприватизированную квартиру?

Правильный и законный способ – приватизация квартиры до продажи. Процесс занимает несколько месяцев и требует финансовых затрат, но при грамотном юридическом оформлении недвижимости в личную собственность и соблюдении законодательных норм передачи его во владение третьим лицам оспорить сделку невозможно, да и рисков для продавца подобная процедура не несёт.

Категории жилых помещений, приватизация которых невозможна:

  • находящиеся в аварийном состоянии;
  • в общежитиях;
  • недвижимость закрытых военных городков;
  • служебные квартиры;
  • расположенные в частном секторе;
  • предназначенные для общественного пользования (ст.4 закона N 1541-1 от 4 июля 1991 г.).

Для реализации перечисленных квартир применяются альтернативные способы проведения сделки.

Приватизация совместно с покупателем

Для экономии времени целесообразно совместить процесс приватизации объекта недвижимости и его продажу. Установленный законодательством пакет бумаг подается для оформления права собственности. В течение срока, необходимого на рассмотрение заявления о приватизации и проведение процедуры, подыскивается покупатель.

Дата готовности свидетельства на жилье (завершение приватизации) определяет момент совершения купли – продажи квадратных метров. До этого стороны оформляют договор, покупатель передает оговоренную сумму в качестве аванса. После получения продавцом документов на владение квартирой, переход собственности к покупателю завершается переоформлением правоустанавливающих бумаг.

Каким бы способом ни проводилась реализация недвижимости, законодательство предусматривает уплату налога с прибыли в размере 13% от стоимости жилплощади (ст.224 НК РФ).

Освобождение от налога предусмотрено при нахождении квартиры в собственности в течение трёх лет после приватизации (ст.217.1 НК РФ). В ином случае уменьшить сумму выплаты в фонд государства продавец может, воспользовавшись правом получения имущественного вычета (ст.220 НК РФ).

Проведение обмена

Сделка производится при посредничестве агентства недвижимости. Необходимо убедиться, что обмен жилыми помещениями не противоречит законодательству (ст.73 ЖК РФ).

Последовательность действий при обмене следующая:

  1. Агент по недвижимости находит покупателя, желающего приобрести неприватизированную жилплощадь, и продает ему аналогичную квартиру, являющуюся собственностью агентства.
  2. Подаётся запрос о получении разрешения собственника (муниципалитета) на проведение обмена жилплощадью, согласие наймодателя оформляется в письменном виде (п.1 ст.72 ЖК РФ). Отказ наймодателя можно обжаловать в суде (п.4 ст.74 ЖК РФ).
  3. Наниматель неприватизированной жилплощади и купивший у агентства квартиру гражданин совершают обмен недвижимостью. Покупатель оформляет право собственности на квадратные метры и распоряжается ими по своему усмотрению.
  4. Квартира, временно вовлеченная в сделку для совершения обмена, возвращается агентству по договору купли – продажи, бывший наниматель неприватизированного жилья получает оговоренную ранее денежную сумму.

Обмен занимаемой по договору социального найма жилплощади возможен при согласии членов семьи и проживающих совместно с нанимателем лиц (ст.72 ЖК РФ).

Подводные камни сделки

Больше всего рисков связано с реализацией неприватизированного жилья путем обмена:

  • агентство может «не захотеть» выкупать обратно квартиру, послужившую для обмена;
  • документы на жилплощадь, предоставленную риелтором, окажутся фиктивными;
  • неправильно составленные договора обмена и купли – продажи станут причиной аннулирования сделки.

Нарушение прав третьих лиц при осуществлении сделок с неприватизированнойжилья квартирой становится предлогом для судебных разбирательств и признания сделки мнимой и притворной (ст.170 ГК РФ). Покупатель, лишившийся жилья по решению суда, вправе потребовать от продавца возмещения стоимости квартиры и компенсации морального вреда (ст.571 ГК РФ).

Рекомендуется выбрать известную в городе и положительно зарекомендовавшую себя фирму, чтобы свести к минимуму вероятность обмана со стороны риелторов. Передача денег посредством банковской ячейки – надёжный способ, тем не менее, не дающий 100% гарантию надёжности.

Продажа с долгами

Закон о приватизации не содержит обязательного условия отсутствия долгов по коммунальным платежам для оформления квартиры в собственность. Действия сотрудников, препятствующих в выдаче необходимых для приватизации справок, оспариваются путем подачи жалобы в прокуратуру.

При нежелании затевать судебные тяжбы или невозможности самостоятельно погасить долг по коммунальным платежам для продажи квартиры допустимы три способа:

  • заключение предварительного договора с покупателем на передачу аванса в счёт стоимости жилья, который используется для покрытия задолженности;
  • проведение сделки через агентство недвижимости, выплачивающего за продавца долг по квартплате, с последующей компенсацией расходов фирмы из полученных за квадратные метры средств;
  • гарантийное письмо от агентства в адрес департамента ЖКХ с заверением оплаты долга после приватизации недвижимости.

Можно ли продать долю?

Реализация части неоформленного в собственность жилья недопустима. Получение денег за долю квартиры возможно при заключении сделки с родственником, проживающим совместно с нанимателем в неприватизированном жилье.

Для этого необходимо написать отказ от приватизации и получить оговоренную денежную сумму, “продав” таким образом свою часть жилплощади.

В дальнейшем недвижимость оформляется в собственность остальными членами семьи, а отказавшийся гражданин получает возможность дальнейшего проживания в квартире без права распоряжения ею в качестве личного имущества.

Наряду с пользой, оформление собственности на квадратные метры имеет и недостатки:

  • увеличиваются коммунальные платежи;
  • процедура приватизации подлежит оплате;
  • при переселении из ветхого и аварийного жилья владельцы получают квартиры исходя из нормы квадратных метров на каждого члена семьи, наниматели муниципальной недвижимости вправе рассчитывать на увеличение жилплощади.

Эти и другие поводы заставляют граждан продавать неприватизированное жилье, используя различные, к сожалению, не всегда законные способы.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-i-dolyu-v-nej

Как продать долю в неприватизированной квартире? – Недвижимость, работа, имущество

Как продать долю в квартире неприватизированной

В настоящее время почти весь жилищный фонд перешёл в собственность граждан. В муниципальной, государственной или ведомственной собственности остались только жилые помещения специализированного жилого фонда (служебные квартиры, жилые помещения маневренного фонда и т.п.).

До того, как в России появилась возможность жильё получать в собственность (то есть приватизировать), вопрос решался путём размена одной квартиры на несколько (квартир или комнат). Нужно было найти подходящий вариант размена – и проблема снята с повестки дня.

Доля в приватизированной квартире: как ее продать

Если другие владельцы не хотят, чтобы доля в их квартире уходила чужому человеку, они должны принять меры к ее выкупу. И заявить о своем желании не позднее, чем через месяц после поступления уведомления-предложения от продавца.

Причем, диктовать собственные условия владельцу доли, которая реализуется, сособственники не могут. Даже в случаях, когда родителями решается вопрос, как купить долю квартиры у сына или дочери. На это их преимущественное право не распространяется.

Купить долю в приватизированной квартире (то есть продаваемую часть жилья) они могут только на условиях ее владельца.

Если вокруг объекта недвижимости идет борьба и нет шансов продать жилье с использованием права преимущественного выкупа, собственнику, желающему реализовать принадлежащее ему имущество, прямая дорога в суд за принудительным выделом доли. Тогда возможно получится продать свою часть в приватизированной квартире без согласия сособственников.

Как правильно продать доли в приватизированной квартире? Схемы, нюансы оформления сделок и документов

В договоре дарения прописываются данные обо всех лицах, проживающих или зарегистрированных в квартире, указываются данные о даре (метраж, размер доли в общем праве собственности). После подписания дарственной у одаряемого, если это не близкий родственник, возникает обязанность по уплате подоходного налога.

  1. Подача заявления в органы опеки. Решение выдается спустя две недели.
  2. Выписка ребенка из квартиры.
  3. Заключение договоров купли-продажи и акта приема-передачи. Продажа доли и покупка нового жилья должно происходить одновременно.
  4. Регистрация права собственности.
  5. Предоставление копий всех документов в органы опеки.

Рекомендуем прочесть:  Компенсация Билетов Членам Семьи Военнослужащего

Как продать свою долю в приватизированной квартире

  • сделки, предметом которых выступает квартира, могут проводить владельцы, только приняв общее решение (это касается и капитального ремонта, и продажи, и мены);
  • отказ одного из собственников автоматически запрещает заключать соглашение об изменении юридической или фактической судьбы недвижимости и остальным;
  • в случае отчуждения своей части первыми претендентами на её покупку должны быть участники долевой собственности.

Рекомендуем прочесть:  Размер обязательной доли в наследстве составляет

Владельцы имущества, пребывающего в совместной собственности, для начала должны определиться с долями, которые полагаются каждому из них. Раздел осуществляется на основании соглашения, а также в судебном порядке. Совладелец теряет права на недвижимость, когда его доля переходит в собственность иному субъекту.

Можно ли продавать неприватизированную квартиру?

Продавать такую квартиру можно двумя способами:

  1. Приватизировать жилплощадь совместно с будущим покупателем;
  2. Обратиться к процедуре обмена имущества.

Как продать долю в неприватизированной квартире?

Закон гласит, что продать долю, например, комнату неприватизированной квартиры гражданин не имеет права. Потому что каждый гражданин, проживающий в муниципальной квартире часто ошибочно полагает, что ему полагается доля жилплощади. Обычно площадь квартиры делится на количество живущих людей и так негласно закрепляются доли квартиросъемщиков.

Также ошибочно полагать, что если один из членов семьи заплатит другому часть стоимости квартиры (выкупит «долю») — ни в коем случае не означает, что у покупателя будет больше прав на квартиру, так как сделка сама по себе фиктивна.

Подводные камни при продаже

Основные проблемы при продаже:

  • Собственник жилья имеет право отказаться от выписки. В таком случае, сделать это через суд будет невозможно. Таким образом, покупатель заплатит деньги, но при этом у него не будет проживать на жилой площади.
  • Еще одна проблема — отказ оплаты покупателя. Встречались случаи, когда человек получил прописку на неприватизированной жилой площади, после чего отказывался оплачивать полную стоимость квартиры.
  • Если в неприватизированной квартире прописаны дети, то впоследствии выписать их будет невозможно. Таким образом, в этой ситуации, продавец теряет деньги.

Источник: http://gems-world.com/info/kak-prodat-dolju-v-neprivatizirovannoj-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.