+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой

Содержание

Покупаете квартиру? Не доверяй, а проверяй!

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой
Статья обновлена: 18 ноября 2019 г.

Здравствуйте. Здесь я расскажу вам как я проверяю квартиру на юридическую чистоту для своих клиентов, на что нужно обращать внимание и какие документы изучить. Некоторые моменты позаимствовала у своих коллег риэлторов.

Инструкция подходит только для квартир на вторичном рынке. При покупки квартиры у застройщика другие совсем рекомендации, их я опишу в другой статье.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Узнайте кто собственник и есть ли на квартире обременение/арест

Для этого САМИ закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. Она называется выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах (дальше буду называть её обычной).

Заказать её может любой человек на любую недвижимость в любом МФЦ (Многофункциональном центре, «Мои документы»). Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то в Рег.палате. Просто покажите свой паспорт и скажите адрес квартиры.

Стоит 250 рублей и делается 1-2 рабочих дня — подробная инструкция заказа. Она будет в бумажном виде с печатью.

Или же можно заказать выписку в электронном виде через интернет. Электронные делаются быстрее бумажных — около 1 часа, если в Росреестре не проводятся технические работы. Её отправят Вам на электронную почту, цена та же — инструкция.

Электронную выписку я всегда заказываю в этом сервисе — Ктотам.про. Он берет официальные данные с Росреестра. Просто вбейте адрес квартиры, укажите свою электронную почту и оплатите 250 рублей, способов оплаты много.

Для чего эта выписка нужна? В ней увидите ФИО настоящих собственников, размеры их долей, когда им досталась квартира. ВАЖНО: еще она покажет наложено ли на квартиру какое-либо обременение. Например, квартира находится в залоге у банка.

Или приставы наложили арест, потому что на собственника подали в суд из-за его долгов. Понятно, что тогда её купить не получится, обременения быть не должно. Еще в выписке есть план всего этажа и каждой квартиры в нём.

Для чего он нужен описано ниже о проверке на перепланировку.

Обычные выписки из ЕГРН теперь заменяют свидетельства о регистрации права (не выдаются с июля 2016 года) и кадастровые паспорта (не выдаются с января 2017 года). Конечно, Вам продавец может показать свою выписку или свидетельство, но лучше не пожалеть денег и времени, и лично заказать новую. Своим клиентам по подбору я сама заказываю.

Образцы обычной выписки

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяЭлектронная

Важно: Узнаем историю сделок с квартирой и историю проживания жильцов (кто прописывался и выписывался)

Первый этап: Одновременно с обычной выпиской закажите выписку из ЕГРН о переходе прав (буду называть её расширенной). Её также может заказать любой человек в любом МФЦ.

Стоит 400 рублей, делается 1-2 дня — инструкция заказа, будет в бумажном виде. Или можете заказать электронную выписку, которую пришлют на электронную почту.

Стоит 250 рублей и делается быстрее, чем бумажная — инструкция.

В расширенной будет показана история сделок с квартирой. Но только с 1998 года, когда сделки начали регистрироваться через Росреестр. В ней увидите — ФИО предыдущих и нынешних собственников, и главное — когда им досталась квартира и по какому договору.

Например, они её покупали, то будет указан договор купли-продажи. Получили в наследство — свидетельство о наследстве. Им подарили — договор дарения. Если приватизировали — договор передачи в собственность, но обычно в выписке просто будет пустая графа.

Или по решению суда.

Например, ниже показан бумажный образец такой выписки на квартиру в Москве. В ней я увидела такую историю сделок: Косарёва приватизировала квартиру в январе 2002 года. Потом продала её Балденковой в августе 2006 года.

Балденкова продала в январе 2006 года Галениусу. Галениус умер и квартира перешла в наследство Холодовскому в ноябре 2015 года. Холодовский продал Ахмалетдинову в мае 2016 года.

На момент заказа выписки (март 2017 года) Ахмалетдинов являлся последним хозяином.

Образцы расширенной выписки (о переходе прав)

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяЭлектронная

Если в течение короткого времени в квартире часто менялись собственники — это повод насторожиться, уточните почему так у продавца/его риелтора. Когда она 3-4 раза продавалась/дарилась в течении года, то я лично советую не связываться с этим вариантом. Обычно таким маневром пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу.

Если квартира досталась продавцу по приватизации, то читайте об этом ниже.

Когда квартира досталась продавцу в наследство по закону (без завещания), нужно иметь в виду такой момент. Например, Владимир имел в собственности квартиру. У него была жена и дочь. Также есть сын от первого брака. В один день Владимир умирает, завещания он не составлял.

Нотариус открывает наследственное дело и через 6 месяцев квартира переходит жене и дочери пополам, которые потом решили её продать. Они её продали, и тут появляется сын от первого брака и требует свою долю как наследник.

Так как квартира продана, он может подать в суд, чтобы признать продажу недействительной. Но совсем необязательно, что квартиру отберут. Риск очень мал, но он есть. Например, сын был несовершеннолетним на момент смерти отца и не смог реализовать свои права.

И обратился в суд когда ему исполнилось 18 лет. В общем, судами рассматривается сотня нюансов. Писать можно не на одну статью.

В суд могут подать наследники всех предыдущих собственников, вплоть до самого первого, чтобы попытаться развалить всю цепочку сделок. Поэтому когда квартира или доля в ней хоть раз передавалась по наследству, всегда помните о наследниках, об очень маленьком, но возможном риске. И своим клиентам я всегда об этом рассказываю.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/proverka-na-juridicheskuju-chistotu

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой
Юридически чистая квартира — это квартира, покупка которой не создаст проблем в будущем: сделку не признают недействительной, жилье не отберут, уплаченные за нее деньги не пропадут. Расскажем, что нужно проверить и когда можно покупать жилье со спокойной душой.

Перед тем, как заключить договор купли-продажи квартиры, выясните.

Сколько собственников, есть ли среди них дети. Согласие на продажу квартиру должны дать все собственники, а если в семье есть несовершеннолетние, должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства.

Как собственник приобрел эту квартиру: получил по наследству или купил своими силами. Если получил наследство, то когда, если купил, то не использовал ли материнский капитал. 

Нет ли обременений. Квартира может находиться в залоге не только у банка, выдавшего ипотечный кредит, но и у других кредиторов по другим обязательствам. Например, жилье может быть заложено по долговой расписке перед каким-то человеком.

Оформлена ли перепланировка документально. Если в квартире ломали стены, совмещали санузел, утепляли балкон — это должно быть оформлено в техническом паспорте. Если в техпаспорте перепланировка не отражена, то она считается незаконной.

Есть ли долги по коммунальным услугам. Долг по коммуналке сделке не помешает, более того, должником останется прежний собственник, на новых хозяев долг не перейдет. Но если забыть в акте передачи квартиры зафиксировать показания счетчиков, то потом будет сложно доказать, что долг был накоплен до новых жильцов.

Документы, которые могут подтвердить или опровергнуть слова хозяина, представим в виде таблицы.

Как отправить запрос в Росреестр

Учет сделок с недвижимостью ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращенно — Росреестр.

Все записи государственный орган вносит в реестр — в ЕГРН, часть информации общедоступна и получить выписку по недвижимости может любой.

Конкретно выписку об объекте недвижимости или выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости может заказать как продавец, так и покупатель.

Запросить выписку можно любым удобным способом:

  • обратиться с бумажным документом непосредственно в Росреестр;
  • отправить бумажный запрос почтой;
  • обратиться в МФЦ;
  • отправить запрос через портал «Госуслуги» или официальный сайт Росреестра.

Выписку дают бумажно или электронно, по выбору заявителя. За эту услугу надо заплатить госпошлину.

Когда не стоит проводить сделку

Перечислим ситуации, когда не стоит покупать квартиру, как бы сильно она ни нравилась.

В документах указана разная информация. Например, в выписке ЕГРН указана одна площадь квартиры, а в техническом паспорте из БТИ другая. Ошибки могут помешать провести сделку сейчас или в будущем, когда собственником станет покупатель.

В погашение ипотеки семья вложила материнский капитал, но дети собственниками не стали. По закону, после закрытия кредита у каждого члена семьи должна быть доля собственности в жилье.
Если долей нет, а квартира продается, то в будущем появляется риск признания договора купли-продажи недействительным.

В квартире собственника живет бывшая жена и их несовершеннолетние дети. По закону, если у этих людей нет доли, а только прописка, они не могут помешать сделке купли-продажи.
Но есть практика, когда бывшей жене и детям некуда идти, у них нет другого жилья, и судья встает на их сторону. По иску бывшей жены сделка купли-продажи может быть отменена.

Бывшая жена добилась отмены продажи квартиры, в которой она осталась жить с детьми после развода

За короткий промежуток времени квартира продавалась несколько раз. Здесь надо вникнуть во все детали каждой сделки, любая из них может быть незаконной. Например, на практике был случай, когда собственник умер, а его квартира была продана по доверенности позже даты смерти.

По закону, доверенность прекращает свое действие со смертью доверителя. И все сделки, совершенные по такой доверенности, ничтожны. Дальнейшая цепочка купли-продажи недвижимости автоматически аннулируется.

Квартиру продает доверенное лицо, собственник при сделке не участвует или оказался пожилым, либо явно нездоровым человеком.
Родственники собственника, узнав о продаже жилья (особенно часто эта правда всплывает при открытии наследства), могут оспорить сделку.

Чтобы удостовериться в безопасности квартиры:

  1. Общайтесь с собственником (собственниками), а не только с доверенными лицами, и с жильцами, которым предстоит съехать с этой квартиры;
  2. Узнайте, когда и как было приобретено жилье;
  3. Сделайте запрос на выписку о недвижимости в Росреестр лично;
  4. Требуйте выписку из домовой книги, выписку из финансового лицевого счета или справку об отсутствии задолженности;
  5. Сравните реальную планировку квартиры с той, что нарисована в техническом паспорте.

Подписывайтесь на наш канал!Также будет интересно:

Пpeдвapитeльный дoгoвop. Чтo этo тaкoe?Дeшeвыe квapтиpы нa втopичкe: нaxoдкa или лoвyшкaКак обмануть покупателя квартиры: 10 распространенных схем

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5d4a6f11a660d700ad3fcf99

Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговая проверка юридической чистоты сделки

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой

К сожалению, рынок вторичного жилья является самым излюбленным местом обитания квартирных аферистов. Решив приобрести такую недвижимость, покупатель должен быть предельно бдителен и осторожен.

Лучшим вариантом проверки юридической чистоты сделки является полный мониторинг документации на объект купли-продажи. Если вы обратитесь в агентство, специалисты обязательно проверят все документы до момента заключения сделки.

Однако покупателю желательно иметь четкое представление о том, как проверить квартиру перед покупкой и за что он платит агентам гонорар.

Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой

Если покупаемое жилье является юридически чистым, никто после оформления сделки не сможет опротестовать ее законность. Этот тезис справедлив лишь в том случае, когда точно установлено: предыдущий собственник получил права на недвижимость в полном соответствии с законом и квартира не имеет так называемых обременений.

В процессе проверки могут возникнуть разные подводные камни. О них покупателю лучше узнать заранее, ведь он собирается расстаться с солидной суммой денег.

Проверка юридической чистоты квартиры — пошаговая инструкция

Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.

1. Право собственности

Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.

Подводные камни: Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом — это серьезный повод насторожиться.

Возможен вариант, когда продавец показывает вступившее в силу судебное решение. В каждом из перечисленных случаев потрудитесь внимательно изучить подлинность всех бумаг.

В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.

2. Другие документы, которые нужно проверить

Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.

Подводные камни: Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него.

Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться — это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры.

Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

3. Проверка квартиры по БТИ

Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.

Подводные камни: Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.

4. «Пробивка» продавца

При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.

Подводные камни: Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.

5. Проверка прав третьих лиц

Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.

Подводные камни: Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.

Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности

При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке.

Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру.

Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.

Истории из жизни

Долго подыскивали детям «двушку», и вот подвернулся выгодный вариант. Владелец рассказывал, что семь месяцев назад похоронил отца, и квартиру продает дешевле рыночной стоимости, лишь бы поскорее избавиться от скорбных воспоминаний. Мы с супругой плохо разбираемся в правовых вопросах, поэтому обратились за помощью к специалистам по недвижимости.

Юрист из  компании Чистые Пруды  посоветовал взять паузу в переговорах, а он пока сделает пару запросов. И не напрасно! Оказалось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в местах лишения свободы. Вернувшись из тюрьмы, он по закону может претендовать на жилье.

Хорошо, что мы пошли к профессионалам! Сейчас дочка с зятем живут в прекрасной юридически чистой квартире, которую для нас подыскали в агентстве.

Вам нужно проверить квартиру перед покупкой, но спокойствие и безопасность у вас в приоритете? Приходите в «Чистые Пруды»! Мы проведем анализ правоустанавливающих документов, пробьем историю квартиры (проанализируем документацию о возникновении и переходе прав), проверим сведения о наличии обременений в виде непогашенной ипотеки, коммунальных долгов, арестов, правопритязаний и других неблагоприятных факторов.

Если проверка юридической чистоты объекта недвижимости пройдет успешно, наши специалисты быстро и грамотно подготовят необходимый для совершения сделки пакет документов. Обычно риэлторам удается провести переговоры с продающей стороной и добиться снижения цены, чтобы разница полностью покрыла услуги агентства.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(10 4,60 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/pokupka-kvartir/kak-proverit-uridicheskyu-chistotu-kvartiry/

Проверка юридической чистоты

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой

Юридическая компания “Инока” предлагает полный перечень услуг по проверке юридической чистоты любого объекта недвижимости (квартиры, нежилого помещения, земельного участка) в Москве и Московской области.

УСЛУГА ПО ПРОВЕРКЕ ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

(с составлением юридического заключения)

25 тыс. руб. 18 тыс. руб. заказать услугу

Полную проверку юридической чистоты объекта (квартиры, дома, земельного участка, нежилого помещения) наши специалисты проведут в сжатые сроки (2-3 рабочих дня) и в письменном виде предоставят Вам юридическое заключение, а также подтверждающие документы, в том числе из закрытых источников.

Наши специалисты проверят юридическую чистоту объекта, проведут детальный анализ фактов, имеющих важное юридическое значение в истории объекта. Подготовят юридическое заключение в письменном виде.К заключению прилагаются оригиналы всех полученных документов.

Полная проверка юридической чистоты объекта недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, нежилого помещения с подготовкой юридического заключения)

Внимание! Все документы, необходимые для проведения проверки наша компания получает из независимых источников (вы предоставляете только адрес объекта, который необходимо проверить).

Что включает в себя проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой на вторичном рынке?

1) Проверяем все переходы права собственности, их законность, обременения (аресты), в том числе, снятые (погашеные) на дату проверки. В случае обнаружения данных ограничений – изучаем все документы-основания их регистрации: решения судов, определения судов, постановления о наложении ареста.

2) Проверяем всех собственников объекта (в том числе бывших) на предмет банкротств, любых других судебных споров, где предметом спора мог фигурировать данный объект, а также финансовых обязательств, где объект мог выступать в качестве залога или предметом взыскания.

3) Запрашиваем у продавца все документы (решение суда, брачные договоры, соглашения о разделе имущества, завещания, прочее), предметом которых может явиться объект проверки.

4) Проверяем объект на наличие граждан, чьи права на данный объект были нарушены, но сохранилось право на обращение в суд.

5) Проверяем объект на наличие граждан, имеющих право бессрочного пользования (проживания) данным объектомнедвижимости (не из числа собственников).

6) Организуем медицинский осмотр продавца с выдачей медицинского заключения о дееспособности продавца (обращаем внимание, что стандартные справки ПНД и НД из базы (без осмотра врача) не защищают на 100% покупателя). Услуга предоставляется по запросу клиента.

7) Проверяем на возможные ограничения, связанные с перепланировкой, произведенной в данном объекте недвижимости.

юридической компании ИНОКА

Сопровождение сделки с недвижимостью “под ключ”

Зачем нужно проверять юридическую чистоту квартиры

В первую очередь, проверочные действия наших специалистов помогут вам избежать неприятных сюрпризов с приобретенным жильем в будущем. Из собственного опыта мы можем привести множество случаев, которые возникали с людьми, не обратившимися перед заключением сделки за проверкой юридической чистоты квартиры. Вот только некоторые из них:

✔ на квартиру наложено обременение (арест, договор ренты, залог), собственники квартиры скрыли это, и покупатель купил вместе с жильем чужие долги; ✔ помимо собственников в квартире зарегистрированы прочие люди, имеющие право пользования жилой площадью, о которых покупатели не знали; ✔ один из собственников на момент продажи квартиры стоял на учете в наркологическом диспансере. После совершения сделки он обращается в суд с просьбой расторгнуть договор купли-продажи, так как плохо понимал, что подписывает. Суд иск удовлетворяет, квартира возвращается старым владельцам, однако уже потраченные деньги они будут отдавать обратно по решению того же суда малыми долями много лет; ✔ в ходе приватизации квартиры в ней не была выделена доля несовершеннолетнему, который был прописан на момент совершения приватизации. Через несколько лет он обращается в суд и оспаривает права на жилище.

Таких случаев можно описать очень много, они возникают как из-за незнания кем-то из сторон отдельных моментов совершения сделок с недвижимостью, так и при реализации мошеннических схем.

Застраховаться от этого можно только когда юридическую чистоту квартиры проверяют опытные специалисты.

Такая проверка включает в себя анализ множества документов, предоставляемых продавцом недвижимости и различными инстанциями.

Вопросы к юристам по проверке юридической чистоты

Лилия 20.01.2019

Раздел: Проверка юридической чистоты

Поясните пожалуйста в чем смысл вашего гарантийного сертификата?

Источник: http://inoka.ru/nedvizhimost/proverka-yuridicheskoj-chistoty-kvartiry

Проверить чистоту квартиры при покупке: самостоятельно, онлайн в 2019 г

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой

Последние изменения: Май 2019

При приобретении жилья в новостройке необходимо иметь только требуемую сумму денег, а вот при покупке недвижимости на вторичном рынке надо уметь грамотно ею распоряжаться, чтобы не потерять накопленные денежные средства, во избежание этого надо проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно.

Нередко люди нанимают специалистов в этой области, но финансирование грамотных юристов или риэлтеров может очень дорого обойтись, потому рассмотрим, как разобраться со всем собственноручно. С проверки каких документов стоит начать? Куда обращаться? Что необходимо знать?

Для проверки недвижимости

Свидетельство о государственной регистрации прав – следует истребовать этот документ, если квартира давно в собственности продавца, конкретнее до 15.07.2016 г., так как после этой даты документ заменен на выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости (именуемый далее ЕГРН).

Благодаря свидетельству можно получить много сведений:

  • Площадь продаваемого недвижимого объекта;
  • Причины возникновения права собственности (у продавца);
  • Дата возникновения прав на собственность;
  • Информация о владельце.

Выписка из ЕГРН – информирует о проектных размерах объекта продажи, даты и причинах возникновения права, но отличием от свидетельства является присутствие информации об обременении и ограничении приобретаемой собственности, и наличие более детальной информации о владельце. Этот документ играет важную роль при проверке жилья от которого зависит чистота сделки. Ранее выдача выписки осуществлялась из Единого Государственного Реестра Прав собственности (именуемый далее ЕГРП), но после 01.01.2017 все сведения об объектах недвижимости содержатся в ЕГРН.

Кадастровый паспорт – информирует покупателя об узаконенной перепланировке. Как правило, истребуется кредиторами, если недвижимость приобретается в ипотеку.

Выдаётся только при наличии кадастрового учёта, без которого невозможна продажа. Фактически представляет собой выписку из Государственного Кадастра Недвижимости (ГКН).

Если жильё было куплено после 2017 г. выписка выдаётся ЕГРН.

Выписка из Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) – предоставляет сведения о переходе прав собственности до 1998 г. Как правило, данную справку требуют для полного исследования «замороченности» жилья, которое продаётся каждый год.

Справка «О регистрации» (Форма №9) – предоставляет сведения, касающиеся лиц зарегистрированных или снятых с учёта в продаваемом объекте недвижимости, а также их связь с собственником (родственники или посторонние люди).

Справка «Характеристика жилого помещения» (Форма №7) – информирует о точных технических характеристиках объекта продажи.

Благодаря справке можно получить следующие сведения:

  • Площадь каждой комнаты квартиры;
  • Высота нижней поверхности перекрытия (потолка);
  • Информация о материалах, использованных при строительстве дома и отделки квартиры;
  • Дата постройки и характеристика отопительной системы.

Обратите внимание!  Выписка позволяет узнать не только общий метраж всей квартиры, но и отдельных комнат, нередко риэлторы перевирают с размерами. Та же самая ситуация с материалами, не всегда посетив объект и сделав полноценный осмотр можно понять из чего он сделан и насколько качественно построен дом, квартира.

Справка «О снятии с регистрации некоторых категорий граждан» (Форма №12) – информирует покупателя об участниках, снятых с учёта в приватизации. Главным отличием от Формы №9 является то, что в данном документе указаны сведения о лицах, отбывающих наказание, проходящих службу в армии, находящихся в психоневрологическом интернате, безвестно пропавшие.

Обратите внимание! Лица, находящиеся в местах лишения свободы не прописаны в жилье, но при их освобождении за ними сохраняется право пользования, а также они могут снова зарегистрироваться в квартиру даже уже с другими собственниками.

Выписка из домовой книги – данная выписка, по своим сведениям, во многом схожа с формой №12, так как также предоставляет информацию о зарегистрированных и снятых с учёта. Этот документ может получить только сам собственник в Едином Расчётном Центре (именуемый далее ЕИРЦ).

Проверка через онлайн ресурс Федеральной Налоговой Службы (ФНС) – благодаря сайту ФНС можно узнать информацию об адресах регистрации юридических лиц.

В данной ситуации необходимо проверить адрес покупаемого жилья, не зарегистрированы ли на него какие-либо организации. Регистрация юр.

лица на адрес покупаемого имущества не является серьёзной проблемой, так как его можно перерегистрировать.

Для проверки владельца

Паспорт владельца недвижимого объекта – при получении его копии необходимо сверить данные с выписок из ЕГРН, ЕГРП, справок. Таковыми данными являются год, место рождения, Ф.И.О.

собственника, иногда требуется номер и серия паспорта, благодаря этим данным можно сделать вывод об оригинальности документов.

Необходимо посмотреть на возраст владельца собственности, так как при его несовершеннолетии, недееспособности, оформлением/подтверждением договора купли-продажи будет заниматься, орган опеки и попечительства либо их представитель.

Справка из Психоневрологического диспансера (именуемая далее ПНД) и Наркологического диспансера (именуемая далее НД) – данная справка может быть получена только самим собственником по месту постоянного проживания. О подлинности данной справки можно узнать в регистратуре соответствующих диспансеров. Иногда вместо справки продавец может предоставить водительские права, лицензия на оружие или военный билет.

Если в дальнейшем при судебном разбирательстве выяснится факт состояния бывшего собственника на учёте в НД или ПНД, то приобретённое жилье и сделка будут признаны недействительными.

Часто бывают случаи, что даже при предоставлении требуемых справок суд всё равно возвращает недвижимость бывшему владельцу, чтобы этого избежать следует провести медосвидетельствование продавца перед непосредственной передачей квартиры.

Несостоятельность (банкротство) – при появлении института банкротства для физических лиц с 2015 г. большинство мошенников совместно с недобросовестными банками начали проворачивать аферы.

Обман заключался в том, что при продаже объекта недвижимости продавцом в отношении которого происходила/произошла процедура признания банкротства, кредиторы оспаривали сделку и «якобы» забирали деньги у продавца, и квартиру.

Для того, чтобы узнать информацию о статусе собственника жилья, необходимо обратиться в Единый Федеральный Реестр Сведений о Банкротстве (именуемый далее ЕФРСБ) или в Арбитражный Суд (сайт) не подало ли лицо заявки на оформления банкротства. Идеальным решением данной проблемы будет избегание лиц в отношении которых производится данная процедура.

Информация из ресурса ГАС «Правосудие» — благодаря этому онлайн сервису возможно узнать, о наличии каких-либо судебных процессов в отношении покупаемого жилья.

Довольно часто происходит, что права на собственность оспариваются и во время судебных разбирательств один из собственников задёшево продает объект спора.

Единственным решением данной проблемы является заблаговременная подготовка обращения в ГАС (Государственная Автоматизированная Система) и по его результату прекращение/продолжение заключения сделки.

Информация из Федеральной Службы Судебных Приставов (ФССП) – очень важно проверить задолженности продавца перед покупкой, так как собственник может являться злостным должником, в отношении которого может вестись исполнительное производство. По итогу этой процедуры квартира изымается судебными приставами (арест имущества).

Наличие обременений и ограничений на квартиру

Уже разобравшись в том, как и где проверять квартиру на юр. чистоту следует разобраться с лицами, которые будут также влиять на спектр приобретаемых прав вместе с имуществом.

Обременения и ограничения – ущемление прав владельца квартиры по причине частичного владения жильём иными юридическими или физическими лицами.

Покупатель может столкнуться со следующими видами обременения:

  • Ипотекой;
  • Арендой;
  • Рентой;
  • Арестом имущества;
  • Доверительным управлением.

Для покупки жилья с полноценными правами собственника требуется снять все ограничения. К примеру, в ипотеке требуется выплатить долг кредитору, в аренде или ренте прекратить, или дождаться окончания договора, при аресте имущества ждать разрешения спора с государственными службами и так далее.

Наверняка Вы уже заметили, что для осуществления разрешения данной проблемы требуется лишь одно, ждать. Это и является главной загвоздкой при заключении сделки, если же квартира всё-таки куплена с обременениями/ограничениями, учтите, что возврат денег до разрешения спора невозможен, а судебные разбирательства могут длиться годы.

Лица ограничивающие права на собственность

 

Супруги и бывшие супруги – важно при совершении сделки убедиться, что муж/жена одобрили и нотариально заверили своё согласие. Если же брак был расторгнут, следует узнать, когда это произошло, так как при сроке расторжения составляющим менее 3-х лет бывший супруг может заявить права на долю продаваемого имущества.

Жильцы, которые не были своевременно сняты с учёта – при истребовании выписки из домовой книги и формы №9,12 внимательно ознакомьтесь с лицами, которые были выписаны или наоборот вписаны. Особое внимание уделите внимание посторонним лицам, не имеющих родственные связи с собственником.

Наследники – при покупке имущества, которое продавец получил по наследству необходимо узнать, когда оно было оформлено в собственность. Если срок оформления составляет меньше 3-х лет желательно избежать покупки такового жилья, так как могут появиться наследники, желающие оспорить право собственности в суде.

Лица, приватизирующие квартиру – при отказе в процедуре приватизации за участником не закрепляется право собственности, а вот право пожизненного пользования квартирой присутствует. Также необходимо узнать роль несовершеннолетних лиц в приватизации жилья.

Арендаторы – бывают случаи, когда собственник продаёт жильё вместе с его арендующими. При покупке таковой квартиры вам переходят права арендодателя и выселение арендующих уже будет Вашей «головной» проблемой, во избежание таких ситуаций обговорите, чтобы сам продавец расторгнул договора аренды до совершения сделки.

Заключение

Проверка квартиры перед покупкой не может обезопасить сделку на все 100%, даже если обращаться к специалистам. Фактически каждая сделка индивидуальна, со своим набором «персонажей», прописанных в квартире и обстоятельствами при продаже.

Проверка на юридическую чистоту приобретаемого имущества не должна переходить грани разумного, не надо досконально углубляться в личную жизнь собственника и его родственников без надобности.

Обратите внимание не только на сам объект недвижимости, но и на законность передачи денежных средств и условий сделки.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/proverit-chistotu-kvartiry-pri-pokupke-samostoyatelno/

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку.  И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние.

К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей.

С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ.

Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а  так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является.

Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом.

В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2.

Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность.

И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру.

Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы.

Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем!!! присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним.

Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку.

Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры.

У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры.

Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт.

Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца.

Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере.

Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога).

Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника.

В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство.

Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов.

В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры.

Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место.  И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны.

В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости.

Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа.

С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:

  • На сегодняшний день «максимально возможно» проверить чистоту квартиры перед покупкой могут только риэлторы в «связке» со специализированными юристами. На возмущенные возгласы от юридических компаний, занимающихся проверками квартир без риэлторов, могу ответить: «Юристы проверяют только документы попавшие к ним на стол».

    А как и какие документы попадут на стол юристу, зависит от нас.

  • Финансово гарантировать возмещение рисков могут только страховые компании, при условии оплаты ежегодных страховых взносов. Все остальные разговоры про гарантии с чьей либо стороны, являются пустословием и профанацией.

Если у Вас есть вопросы о том, как проверить квартиру на юридическую чистоту, оставьте мне заявку на бесплатную консультацию:

01.11.2019 Андрей Шароваров

Источник: https://realword.ru/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%BD%D0%B0-%D1%87%D0%B8%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%82%D1%83-%D0%BF%D1%80%D0%B8/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.