+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Какие нужны документы для покупки доли в квартире у родственников

Содержание

Как выкупить долю в квартире у родственника, если они против

Какие нужны документы для покупки доли в квартире у родственников

1 350 просмотров

Квартиры, в которых проживают семьи, иногда могут стать причиной раздора. Ведь даже близкие родственники зачастую становятся чужими людьми и их совместное проживание просто невозможно.

Можно ли каким-либо законным способом оставить всю квартиру за собой, а родственникам компенсировать стоимость их доли в квартире? Вы узнаете об этом из нашей статьи, а также найдете ответы и на другие вопросы, связанные с приобретением части квартиры у близкого человека.

Как можно выкупить долю квартиры у родственника

Определение долевой собственности содержится в ст. 244 ГК РФ. Чаще всего такой вид совместного владения у родственников возникает при следующих обстоятельствах:

  1. Приватизация. Члены одной семьи проживают в муниципальной квартире и при приватизации каждый из них (если не отказался) получает во владение определенную часть.
  2. Наследство. Посоле смерти единственного владельца жилого помещения целая квартира может перейти в долевое владение его родственников.
  3. Развод. Если в браке супруги совместно нажили недвижимость, то при его расторжении квартира будет разделена между ними в долях, размер которых определен либо брачным договором, либо Законом, либо личным соглашением.
  4. Иные обстоятельства. Этот пункт включает в себя и покупку доли квартиры, и дарение, и ренту, и другие способы получения во владение части квартиры.

Независимо от того, являются ли сособственники родственниками или нет, процедура выкупа доли не будет сильно различаться. Основное правило — при приобретении части в жилом помещении преимущество на это есть у долевых совладельцев.

Существует два способа возмездного приобретения доли недвижимости:

  • добровольно по соглашению сторон;
  • в судебном порядке.

Рассмотрим каждый из способов оформить покупку подробно.

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников, если они согласны

Самый беспроблемный способ выкупить часть квартиры у близкого родственника – договориться с ним. Если все стороны сделки на это согласны, то никаких проблем возникнуть не должно. Однако для этого необходимо строго соблюдать порядок определенных действий.

Уведомление

Так как совладельцы имеют право на первоочередной выкуп, то при наличии права собственности хотя бы на самую незначительную часть жилья, вы становитесь основным претендентом на участие в сделке.

Если есть еще и другие сособственники, то необходимо изначально уведомить всех о намерении продать жилье. Это можно сделать, составив уведомление.

Скачать образец уведомления о намерении продать часть квартиры

Направить его можно несколькими способами, каждый из которых имеет и свои плюсы, и свои минусы:

СпособДостоинстваНедостатки
Передать лично в руки под подписьСамый быстрый способ вручить уведомлениеНе всегда есть возможность установить местонахождение совладельца, он может отказаться подписать уведомление, чтобы отложить срок сделки
Направить почтой письмом с простым уведомлениемВы получите уведомление с подписью адресата о получении документа, экономия личного времени на поиск и совладельцаДостаточно долго, адресат может не получить письмо, и оно вернется к вам обратно с пометкой об этом
Уведомление через нотариусаНадежная процедура, вам не придется самостоятельно составлять уведомление и тратить личное времяДополнительные материальные затраты, возможно длительное ожидание уведомления

Вне зависимости от выбранного способа уведомления, необходимо дать адресатам 30 дней на раздумья и оформление ответа (ст. 250 ГК РФ). Однако, если они ответят отказом, то можно переходить к следующей стадии.

Если надлежащим образом не уведомить всех совладельцев, то сделка может быть признана незаконной и отменена.

Сбор документов

После того, как определены стороны сделки, необходимо собрать определенный пакет документов:

  • гражданские паспорта продавца и покупателя;
  • поквартирную карточку (можно получить через МФЦ или в УВМ МВД РФ);
  • выписку из ЕГРН о владельцах объекта недвижимости, обременениях (или свидетельство о собственности, если оно выдавалось до 2016 года);
  • согласие супруга на продажу доли (при наличии);
  • техническую документацию.

Составление договора купли-продажи

Многие ошибочно считают, что при продаже части квартиры родственнику можно составить простой письменный договор и с ним обратиться в Росреестр для регистрации.

Однако это не так, в 2016 году были внесены изменения в положения ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней».

В соответствии с ними все сделки с долями жилых помещений подлежат обязательному заверению у нотариуса.

В договоре должны содержаться такие сведения:

  • дата и место составления;
  • название договора;
  • данные сторон сделки и их представителей (при наличии);
  • описание продаваемой части имущества (размер, месторасположение и т.д.);
  • стоимость сделки (цена доли квартиры);
  • условия разрешения споров;
  • способ и дата передачи денег;
  • иные законные условия, которые стороны желают закрепить в договоре.

Форма договора продажи определена в ст. 550 ГК РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире у родственника

Регистрация в Росреестре

После того, как договор составлен и заверен у нотариуса, необходимо внести изменения в единый государственный реестр недвижимости. Для этого со всеми документами необходимо явиться в МФЦ или региональное отделение Росреестра и по образцу составить там заявление. В течении 14 дней вы сможете получить выписку из ЕГРН.

Если после приобретения доли в квартире вы становитесь единоличным владельцем жилой площади, то можно оформить в собственность не отдельные доли, а всю квартиру.

Оплатить налоги

В отличии от процедуры дарения части квартиры родственнику, за продажу доли придется выплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Однако, существуют и исключения:

  • продажа осуществлена за ту же сумму, за которую продавец ее приобрел;
  • стоимость сделки менее 1 миллиона рублей;
  • объект недвижимости находился в собственности более 3-х лет

Пример. Бывшие супруги Свиридовы в ходе развода раздели совместно нажитую квартиру в натуральных долях. Каждому досталось по 1/2 . Через 5 лет Свиридова уведомила бывшего мужа о том, что желает продать свою часть жилья за 400000 рублей.

Тот решил приобрести долю жены. Свиридовы заключили договор купли-продажи, заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре.

Продавец была освобождена от уплаты налога, так как квартира была в собственности более трех лет и сумма сделки была менее 1 миллиона рублей.

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против

Несмотря на то, что право собственности на жилую недвижимость является одним из основных объектов, которые защищает Конституция РФ, прекратить такое право родственника на долю в квартире возможно. Однако только при соблюдении совокупности нескольких условий:

  1. Незначительность доли. Если часть квартиры, принадлежащая родственнику настолько мала, что невозможно определить порядок совместного пользования этой долей без ущемления прав других собственников. Например, если человек владеет 1/22 или 2/15 в однокомнатной квартире.
  2. Невозможность выделить доли в натуре. Чаще всего такое требование невыполнимо. Так как натуральная доля подразумевает фактическое преобразование в самостоятельное жилое помещение со своими коммуникациями, входом и оформлением в Росреестре.
  3. Отсутствие заинтересованности во владении незначительной части. Если у сособственника имеется другое жилье, он не участвует в поддержание надлежащего технического состояния квартиры, не оплачивает коммунальные платежи и вообще фактически не нуждается в этой жилой площади.

Если все эти условия соблюдены, то необходимо обращаться в суд. Именно решение этого органа и станет основанием для принудительного выкупа доли у родственника.

Порядок действий

  1. Досудебное урегулирование. Этот этап не является обязательным, но все же перед обращением в орган правосудия стоит постараться договориться с родственником. Это значительно сэкономит и время, и силы.
  2. Сбор документов.

    Так как суду необходимо при принятии решения опираться на достоверные и обоснованные сведения, то перед составлением иска обязательно запаситесь ими. Если собственник не платит за коммунальные платежи, то выписка из банка о том, что их оплачиваете вы – подтвердит это.

  3. Составление иска.

    Для этого лучше всего обратиться к профессиональному юристу. Однако можно воспользоваться и образцами заявлений в интернете, но стоит помнить, что каждая ситуация индивидуальна и только специалист сможет правильно разобраться в ней.

  4. Направление в суд.

    Исковое заявление и пакет документов направляется любым удобным способом (лично или почтой) в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости.

  5. Рассмотрение. На этом этапе необходимо являться в суд и отстаивать свою точку зрения. Ваши интересы так же может представить юрист.

    В случае, если дело будет выиграно, то стоимость его услуг может быть отнесена к судебным издержкам и взыскана с ответчика.

  6. Получение решения. Рассмотрев доводы всех сторон спора суд выносит решение. Если она вас не устраивает, то его можно обжаловать в вышестоящей инстанции.
  7. Обращение в Росреестр.

    После того, как сумма, указанная в решении суда как компенсационная за долю, выплачена родственнику, можно обращаться в Росреестр (или в МФЦ) и оформлять собственность на выкупленную часть квартиры.

Исковое заявление

Необходимо помнить, что неправильно составленный иск о принудительном выкупе суд может оставить без рассмотрения. Поэтому необходимо ответственно подойти к его составлению.

Если вам необходима консультация о том, как лучше всего выкупить долю у близкого человека в вашей конкретной ситуации, то юристы нашего сайта круглосуточно и бесплатно окажут вам ее.

Вообще именно споры о принудительном выкупе достаточно сложны, требуют значительных специальных знаний и умения собрать необходимые доказательства обоснованности требований.

Именно поэтому сопровождение судебного разбирательства о выкупе доли профессионалом просто необходимо.

Необходимые документы

Для того, чтобы заявление было принято судом нужно к нему приложить следующие бумаги:

  • паспорт истца;
  • выписку из реестра о спорной недвижимости;
  • развернутая поквартирная карточка;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • уведомление о досудебном урегулировании;
  • заключение специалиста о стоимости выкупаемой доли;
  • технические документы на жилье.

Расходы

При обращении в суд необходимо оплатить обязательный налоговый сбор. Так как эта категория исков подлежит оценке, то госпошлина будет зависеть от стоимости выкупаемой доли и выражается в процентном соотношении. Оно определено в ст. 333.19 НК РФ.

В Росреестре придется оплатить еще 2000 рублей за регистрацию права и внесение изменений в единый реестр недвижимости.

Пример. В 2012 году Коновалова И.Н. подарила своим внукам Кокорину Н.Н. и Кокориной Л.Н. по 1/5 своей однокомнатной квартиры. После ее смерти в наследство вступил ее сын (дядя Кокорина и Кокориной) Коновалов Р.П. Он решил выкупить у племянников их доли и предложил каждому по 300000 рублей.

Однако Кокорин и Кокорина отказались, так как считали, что их доли стоят дороже. Тогда Коновалов обратился к юристу. Тот помог ему найти специалиста по оценке недвижимости. Согласно его заключения 1/5 спорной квартиры стоила 280000 рублей. Коновалов обратился в суд.

Там он также представил доказательства того, что у его племянников имеется другое жилье (выписка из Росреестра), они фактически в квартире не проживают (выписка из домовой книги), выделить доли в натуре невозможно.

В ходе заседания племянники указали, что не против продажи своих долей, но желаю получить каждый по 400000 рублей. Суд же, приняв во внимание заключение специалиста, постановил признать доли незначительными и обязал Коновалова выплатить племянникам за их части квартиры компенсации в размере 280000 рублей.

Так же все судебные издержки (участие юриста, проведение экспертизы, оплата госпошлины) надлежало оплатить Кокорину и Кокориной в равных долях.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-rodstvennika/

Выкуп долей у родственников

Какие нужны документы для покупки доли в квартире у родственников

Так как супруг является членом семьи, а материнский капитал фактически семейный, то и муж имеет право на получение своей доли в приобретаемом жилье. Не выделять ему долю можно только если он сам добровольно от нее откажется.

Случается, что супруги не могут договориться о размере доли, которая им должна принадлежать. В этом случае доля рассчитывается из затраченных средств мат капитала.

Например, если на приобретения части жилья были потрачены еще и личные деньги одного из супругов, то распределение происходит пропорционально.

То есть на членов семьи в равных долях делится только та площадь, которая приобретена на средства государственной поддержки.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников

Закон о материнском капитале не запрещает покупку доли в квартире или доме у родственников — ст. 10 разрешает приобретать жилые помещения, в число которых входят и комнаты ( Жилищного кодекса РФ), продаваемые в виде долей. Также разрешается выкупить долю, если после этого все жилье перейдет в собственность владельца сертификата и его семьи.

Несмотря на отсутствие запрета, существуют ограничения на покупку долей у родственников:

  1. Сделка должна не противоречить закону. Нарушением законодательства будет:
    • проведение мнимой или притворной сделки;
    • покупка доли в аварийном и подлежащем сносу доме;
    • приобретение доли в квартире у близких родственников, если одной из сторон сделки выступает несовершеннолетний;
    • покупка части жилья у мужа.
  2. Размер доли должен позволять выделить одну или несколько отдельных комнат в квартире.

Кроме того, возможен выкуп оставшейся доли. В таком случае требование о размерах доли и возможности выделения из нее комнаты не обязательно — в результате покупки в собственности семьи окажется вся квартира (дом).

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родителей?

Единственное ограничение при покупке доли в квартире у родителей на материнский капитал заключается в том, что одним из участников сделки не может быть несовершеннолетний ребенок.

Согласно, ст. 60 СК РФ и ст. 37 ГК РФ, бабушки и дедушки не могут заключать никаких возмездных сделок со своим внуком (внучкой), в том числе продавать им жилье. Поэтому родители должны сначала выкупить долю, зарегистрировать ее на себя, (на обоих или на одного из родителей), а потом выделить из нее части всем детям (по договору дарения или по соглашению).

При этом действуют стандартные ограничения при покупке доли в квартире или доме у родителей. Приобрести ее можно, если:

  • покупка не является мнимой или притворной;
  • дом, в котором приобретается доля в квартире, не является аварийным и не подлежит сносу;
  • доля достаточно большая, чтобы соответствовать одной или нескольким изолированным комнатам, или после ее покупки квартира будет целиком во владении семьи.

Долю у родителей можно купить на материнский капитал, даже если семья и до этого жила в квартире, которую покупает. После приобретения родители и дети становятся полноправными собственниками, таким образом жилищные условия семьи будут улучшены.

Такую позицию поддержал Верховный Суд в деле № 84-КГ15-8. Женщина купила у своего отца долю в 219/389 его квартиры, разделив ее с двумя своими детьми (по 73/389 на человека). Суд учел, что размер доли позволяет выделить две комнаты в квартире и что договор купли-продажи предусматривает порядок пользования ими.

Источник: https://VsemoBrake.ru/other/pokupka-doli-v-kvartire-u-rodstvennika.html

Купля продажа доли в квартире между родственниками

Какие нужны документы для покупки доли в квартире у родственников

Иногда люди сталкиваются с необходимостью продать или выкупить долю в квартире/коммуналке. Не имея образования юриста, осуществить сделку без помощи специалиста будет сложно. Вкратце вы узнаете, что представляет из себя этот процесс.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Покупка доли в квартире у родственников при взаимном согласии

Следует помнить о том, что если лицо не имеет права распоряжаться конкретной собственностью части квартиры, то оно и не сможет реализовать долю без заверенного в законном порядке удостоверения о доверительном акте от лица, владеющего долей:

  1. Собственники других долей квартиры должны быть уведомлены в письменном порядке о совершении продажи одной из долей. В извещении о продаже должны быть указаны цена товара, его описание (адрес, площадь, размер доли) и условия передачи права на имущество, а также срок, в течение которого оповещаемый обязан предоставить в письменной форме соглашение/отказ на продажу, либо изъявить желание о приобретении этой доли на правах первоочередного собственника. Данное письменное оповещение желательно составлять с помощью нотариуса.
  2. Имейте в виду, что если на какую-то долю квартиры имеет права собственности несовершеннолетний, извещение на его имя должно быть отправлено в адрес органов опеки и попечительства.
  3. Собственник доли направляет по адресу заявителя письменное подтверждение на то, что он отказывается от приобретения доли в квартире в течение 30 дней.
  4. Родственник, изъявивший желание приобрести в собственность долю в той квартире, в которой у него уже имеется доля на право пользования, обязан в течение 30 дней с момента получения письменного извещения дать согласие на покупку (в письменной форме). По истечении срока 30 дней собственник вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если совладельцы квартиры не подтвердили письменно своё желание/отказ на приобретение прав собственности на долю.

Процедура купли-продажи

Помните, что с 15 июля 2016 года все сделки по передаче права на собственность осуществляются в нотариальном порядке:

  1. Составляется договор купли-продажи. Желательно написать его вместе с нотариусом, поскольку он точно пояснить вам все тонкости постоянно меняющегося законодательства. Хотя договор можно составить и собственноручно. Форма этого документа указана в Росреестре. К договору можно приложить план квартиры с указанием продаваемой части жилплощади.
  2. Создаётся акт приёма-передачи доли с указанием паспортных данных продавца-покупателя, данные о том, что доля передана в надлежащем состоянии.
  3. Помните, что договор и акт должны быть в трёх экземплярах: по одному экземпляру каждого документа на руки продавцу, покупателю и органам Росреестра.

Как оплатить сделку?

Росреестр сообщает о следующих безопасных способах передачи денежных средств:

  • Оформление ипотеки в пользу продавца. Недостатки этого способа заключаются в том, что распоряжаться покупатель полученной долей сможет только после выплаты ипотеки, и снова придётся обращаться в регистрирующий орган при завершении оплаты на установление прав собственности.
  • Оплата по аккредитиву. Для этого продавцу сначала нужно заключить договор с банком на открытие аккредитива. Покупатель перечисляет деньги в банк, а продавец при предоставлении необходимых документов забирает деньги из банка.
  • Передача денег через банковскую ячейку. В этом случае договор с банком заключается и продавцом, и покупателем. В договоре указываются условия открытия ячейки, какой будет к ней доступ с обеих сторон.

Как продать квартиру без налогов?

Покупатель, являющийся близким родственником собственнику, не имеет права на получение налогового вычета с покупки.

Близким родственником в юриспруденции считаются:

  • супруг
  • дети
  • родитель/ли
  • бабушка/дедушка

Важно! Без уплаты налога можно подарить права собственности на долю посредством дарственной, а об уплате средств за долю можно договориться между собой, обязуясь выплатить средства по принципу «честного слова».

Налоговый вычет

НДФЛ указывает на сумму налога в 13% от цены, указанной в договоре. Он не взимается, если:

  • Стоимость доли составляет менее 1 млн рублей.
  • Собственность была в пользовании более трёх лет.
  • Сумма, указанная в договоре купчей, соответствует ценовому диапазону продаваемой доли.

Важный момент: купля-продажа между близкими родственниками не подразумевает получение налогового вычета. Если участники сделки подтверждают, что они не являются супругами/бабушкой-внуком и др. вариаций/родителями-детьми, то в этом случае покупатель имеет право на получение налогового вычета.

Обязательные пункты договора

  • Дата и место подписания.
  • Исчерпывающую информацию об объекте сделки (какая часть доли, площадь квартиры и доли).
  • Полные паспортные данные всех сторон договора.
  • Полную стоимость сделки с письменной расшифровкой.
  • Подписи обеих сторон с расшифровкой.
  • Если на продаваемую часть претендует кто-либо из третьих лиц или на помещение наложено какое-либо ограничение, указать эту информацию.

Принудительный выкуп доли у родственников

Для осуществления выкупа доли у родственника в принудительном порядке необходимо наличие ниже перечисленных трёх факторов одновременно:

  • Доля собственника является незначительной (например, 1/6 от пятикомнатной квартиры) – это должен установить суд.
  • Наличие подтверждения того, что выделить эту долю в реальности невозможно.
  • Отсутствие существенного интереса в пользовании этой долей.

Аргументы при требовании выкупа

Если выкупать долю приходится принудительно, то для начала нужно попытаться договориться мирным путём. Документально это можно сделать в письменной форме, таким образом, вы на бумаге подтвердите эту попытку перед государственными органами.

И в случае отказа или молчания на это заявление вы вправе принудительно совершить покупку.

Плюсы и минусы купли-продажи квартиры между родственниками

Недостатком приобретения доли у родственников являются следующее:

  • Невозможность в дальнейшем держать под контролем действия родственника с долями.
  • Если часть жилплощади куплена супругами, при разводе она будет является совместно нажитым имуществом, в отличие от акта дарения.

Ожидаемые плюсы:

  • Размер госпошлины, взимаемый за соглашение, уменьшается прямо пропорционально степени родства участников сделки.
  • Если всё выполнено в рамках закона, то в последующем никто не сможет признать сделку недействительной.
  • После смерти продавца на долю, приобретённую родственником, не могут претендовать третьи лица, так как доля переходит в собственность по наследству.
  • Если участники сделки не признаются в качестве близких родственников, то они имеют право на получение налоговой льготы.
  • Для сторон возможно предусмотреть широкий круг гарантий.
  • Возможно заключение предварительного соглашения.

Отличия купли квартиры у родственников от дарения и завещания

  • При продаже доли владелец не имеет права на получение льгот на налогообложение и оплату нотариальных услуг.
  • Продавец не сможет отменить своё решение о продаже, в отличие от дарителя.
  • Продажа доли не является сокрытым способом предоставления права на собственность в отличие от завещания.
  • Дарственная предполагает отсутствие налогового вычета.
  • По завещанию доля может отписываться только тому, кто имеет право собственности на эту площадь, дарственная же подразумевает, что даритель дееспособный и не является малолетним. Покупатель же может представлять из себя любое лицо.
  • Купля-продажа представляет собой передачу прав на собственность на безвозмездной основе.
  • Согласно договору купли-продажи, права сторон могут иметь самый высокий спектр по их усмотрению. Дарственная обязывает передать права пользования, а даритель должен принять эти права. Завещание подразумевает акт приёма передаваемого наследства.
  • При купле-продаже продавец обязан выплатить налог на доходы физических лиц. При дарственной оплачивает НДФЛ одаряемый, не являющийся родственником дарителю. Завещание подразумевает выплату налога, если передаваемое имущество больше установленного минимального размера оплаты труда (МРОТ) в России.
  • У покупателя права собственности появляются только после совершения акта регистрации сделки у нотариуса, как и при получении имущества посредством завещания и путём дарения – также необходимо пройти регистрацию в Росреестре соглашения на дарственную и зарегистрировать свидетельство о завещаемом имуществе.

Полезно знать! На деле мероприятие по купле-продаже оказывается не таким затруднительным, если доверить дело профессиональному риелтору или нотариусу, которые подскажут, как правильно осуществить сделку на законных основаниях.

Алгоритм ваших действий будет следующим:

  1. Вы отправляетесь к нотариусу и рассылаете составленные с его помощью извещения о продаже/покупки доли первоочередным собственникам жилплощади.
  2. Собираете необходимый пакет документов.
  3. Осуществляете сделку в нотариальной конторе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться

Источник: https://pravonaslednik.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/prodazha-doli-v-kvartire-blizkomu-rodstvenniku.html

Выкуп доли в квартире у родственников

Какие нужны документы для покупки доли в квартире у родственников

Выкуп доли в квартире у родственников проходит по правилам ГК РФ, при этом обязательно должен соблюдаться порядок уведомления остальных дольщиков, а договор будет удостоверяться у нотариуса. В этой статье разберем все нюансы приобретения долей на жилое помещение и регистрации права собственности на нового владельца.

Как правильно выкупить долю

Режим долевой собственности накладывает специальные ограничения на каждого дольщика — они не могут распоряжаться своими долями по возмездным сделкам, не уведомив предварительно остальных владельцев этого объекта недвижимости. К таким сделкам относятся купля-продажа и мена, а на случаи безвозмездного распоряжения такое правило не распространяется.

Помимо этого, закон устанавливает и еще одно обязательное требование для продажи долей — договор подлежит удостоверению в нотариальной конторе. Даже если одновременно продаются все доли в жилом помещении, нотариальное удостоверение договора будет необходимо для последующей регистрации прав.

Оба указанных выше правила распространяются на выкуп доли родственником, либо иным лицом. Никаких льгот для граждан, обладающих родственными связями, при купле-продаже долей не предусмотрено. Таким образом, алгоритм действий по выкупу доли выглядит следующим образом:

  1. согласование условий предстоящей сделки между родственниками, в том числе стоимости выкупаемой доли;
  2. подготовка договора купли-продажи;
  3. вручение каждому собственнику письменного уведомления о предстоящей сделке и возникновении у них права преимущественного выкупа;
  4. если в течение 30 дней ни один из дольщиков не выразил согласия приобрести долю, либо направил письменный отказ, договор нужно представить нотариусу для удостоверения;
  5. договор с удостоверительным штампом представляется на госрегистрацию. Это можно сделать через МФЦ «Мои документы», службу Росреестра или непосредственного через нотариуса;
  6. после завершения регистрационных действий новый собственник получит выписку из госреестра ЕГРН, которая является надлежащим правоустанавливающим документом.

Что делать, если один или несколько дольщиков воспользуются правом преимущественного выкупа? В этом случае только один вариант действий — продолжить сделку с лицами, у которых имелось преимущественное право. Условия такой сделки должны совпадать с предложенным договором купли-продажи, а если согласие выразили несколько лиц — выкупаемая доля распределяется между ними поровну.

Рассмотрим нюансы уведомительного порядка при выкупе доли, а также правила удостоверения договора в нотариальной конторе.

Порядок уведомления

Преимущественное право выкупа возникает с момента получения письменного уведомления. Учтите, что нарушение уведомительного порядка не только будет препятствием для удостоверения сделки в нотариальной конторе, но и повлечет ее признание недействительной. Такой иск в суд сможет подать любое заинтересованное лицо, чьи права была нарушены продажей доли без направления уведомления.

При составлении уведомления нужно учитывать следующие нюансы:

  • уведомить остальных дольщиков нужно только в письменной форме, устный порядок законом не предусмотрен;
  • документ вручается под роспись или направляется заказным почтовым отправлением (срок для дачи ответа начинает течь с момента получения уведомления);
  • в содержании уведомления нужно указать все условия сделки по выкупу доли родственником — все остальные дольщики смогут реализовать преимущественное право выкупа на тех же условиях.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Не допускается изменять условия договора купли-продажи по сравнению с теми, что были указаны в уведомлении. Если такой факт будет установлен (например, выкуп состоится по меньшей цене, чем было указано в уведомлении), сделку можно признать недействительной с переводом прав на других дольщиков.

При получении уведомления каждый из дольщиков может выбрать один из следующих вариантов действий:

  1. воспользоваться правом преимущественного выкупа — для этого продавцу направляется письменное согласие на заключение договора купли-продажи;
  2. отказаться от преимущественного права — если каждый из дольщиков сразу направит письменный отказ на уведомление, ждать 30 дней необязательно;
  3. не отвечать на уведомление — отсутствие ответа в течение 30 дней автоматически подразумевает отказ от преимущественного права выкупа.

Для последующего удостоверения договора в нотариальную контору нужно представить бланк уведомления, а также доказательства его вручения остальным собственникам (это может быть расписка на бланке уведомления или почтовая квитанция).

Удостоверение и регистрация

Пройдя уведомительную процедуру, подготовленный договор купли-продажи нужно представить в нотариальную контору для удостоверения. Для этого требуется явка всех участников сделки, либо их представителей по доверенности. Нотариусу нужно подать следующие документы:

  • общегражданские паспорта или иные документы, удостоверяющие личность контрагентов;
  • нотариальная доверенность на представителя, если контрагенты выбрали такой вариант;
  • правоустанавливающие документы на продаваемую долю — выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство о наследстве и т.д.;
  • договор купли-продажи;
  • уведомление дольщиков и доказательства его вручения;
  • письменные отказы дольщиков (если они имеются).

Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире

Для совершения отдельных сделок могут потребоваться и иные документы. Например, чтобы сделать выкуп доли у несовершеннолетнего ребенка нужно получить письменное согласие местного учреждения опеки. При продаже доли, приобретенной в период брачных отношений, необходимо оформить нотариальное согласие второго супруга.

Скачать форму согласия супруга на продажу доли в квартире

Нотариус проверяет дееспособность сторон и соблюдение уведомительного порядка, после чего проставит удостоверительный штамп на бланке договора. Одновременно сведения об удостоверении будут внесены в федеральный нотариальный реестр. Если у нотариуса имеется техническая возможность, документы можно сразу направить для регистрации в службу Росреестра.

Чтобы завершить выкуп доли в квартире у родственника договор направляется на регистрационную процедуру. Сдать документы можно через нотариуса, через МФЦ или напрямую в службу Росреестра. Регистрационные действия проводятся после оплаты госпошлины — в 2018 году ее размер составляет 2000 рублей.

Срок регистрации будет зависеть от способа сдачи документов, а также необходимости одновременно пройти процедуру кадастрового учета.  Например, при подаче через нотариуса выписку ЕГРН можно получить уже через 3 рабочих дня. Для получения готовых документов явка обеих сторон необязательна, подойти может только покупатель.

С момента регистрации права собственности, родственник вступает в права дольщика — может пользоваться общим имуществом и помещением квартиры, получает право на часть общего имущества МКД и придомовой территории. Если в дальнейшем доля вновь будет продаваться родственникам или третьим лицам, правила уведомления и удостоверения  также должны соблюдаться.

Источник: https://law03.ru/finance/article/vykup-doli-v-kvartire-u-rodstvennikov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.