+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Когда платится налог с продажи недвижимости

Содержание

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Когда платится налог с продажи недвижимости

После прочтения статьи для вас не останется неожиданностей со стороны налоговой инспекции. Вы узнаете не только, какие расходы вам грозят, но и как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог.

Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами.

В собственности менее 3 лет – что значит?

Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:

  • Жилье унаследовано
  • Подарено близким родственником
  • Было приватизировано
  • Получено по договору пожизненного найма

Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.

Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.

В собственности менее 5 лет — что значит?

На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет.

Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка.

И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.

Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.

Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.

Способ 1

Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:

1 млн – 1 млн = 0

Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.

Недостатки:

  • Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
  • Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.

Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.

Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.

Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.

Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций.

Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты.

По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.

Способ 2

Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.

Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.

К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.

С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:

(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.

195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:

Вы должны государству – 195 тыс.руб.

Вам должно государство – 260 тыс.руб.

Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)

Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.

Недостатки:

  • Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
  • Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
  • Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.

Подробности этого способа на видео:

Калькуляция налогового обязательства

Если вы поверхностно знакомы с расчетом отчислений в бюджет при отторжении жилого помещения, то в этой главе сжато опишу все используемые варианты. Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.

С налоговой льготой

Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.

Пример:

Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:

1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.

500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.

65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет

Доход минус затраты

Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы.

Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о проделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать в принципе. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными.

Поэтому, если планируете дальнейшую продажу, озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.

Пример:

Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:

4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.

Налог к оплате бывшим собственником:

1,2 млн руб. х 13% = 156 тыс.руб.

Привязка к кадастровой цене

Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:

Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,

Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:

  1. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
  2. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%

Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто.

Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс.

рублей:

3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей

Примечание:

  • Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
  • Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
  • Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.

Через сколько можно продать квартиру?

Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:

  • Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
  • Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.

Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали либо вам его подарили, то ждать нужно 3 года. Если свидетельство на право собственности было оформлено до 2016 года – то же самое. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации платежной нагрузки.

Сроки подачи справки и платежа

Отчитаться перед налоговым органом о проданной квартире или машине мы обязаны на следующий год после года самой сделки, до 30 апреля. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.

Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.

Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!

Источник: https://2urist.ru/kak-prodat-kvartiru-menee-3-let-v-sobstvennosti-i-ne-platit-nalog/

Какие налоги нужно уплатить при продаже дома?

Когда платится налог с продажи недвижимости

Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет).

Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта.

Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).

Срок владения домом, при котором нужно уплатить налог

3 года – если дом приобретён в собственность до 2016 года, а также получен по наследству, в дар, в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты (в том числе и начиная с 2016 года).

5 лет – при приобретении дома после 2016 года, кроме случаев получения его по наследству, в дар, при приватизации и по договору пожизненной ренты.

Указанный срок по общему правил начинает течь с даты госрегистрации права собственности, а в случае получения по наследству – при открытии наследства.

Когда нужно уплатить налог:

  • если срок владения менее 3 (5 лет);
  • если стоимость дома меньше миллиона рублей, либо расходов на его покупку (если есть документы их подтверждающие).

Уменьшение налога с продажи на сумму налогового вычета

При продаже дома с земельным участком, сумма полученного дохода может быть уменьшена на 1 млн. руб. или на сумму трат по покупке данной недвижимости (если есть документальное подтверждение «покупным» тратам).

Пример

Сергеева В.Н. в 2014 году купила дом с земельным участком. Сумма расходов составила 5 254 000 руб.

В 2016 году она решила продать дом за 6 500 000 руб. Так как он был в её собственности менее 3-х лет, она обязана будет с него уплатить подоходный налог.

По общему правилу (без применения вычета) он будет равен 845 000 руб.:

6 500 000 руб. * 13 %

Если у неё сохранились документы, подтверждающие траты по покупке дома, она сможет уменьшить полученный доход на сумму истраченную при покупке и налог составит 161 980 руб.:

6 500 000 – 5 254 000

Если документы по покупке у неё не сохранились, то уменьшить сумму налога она сможет только на н/в 553 020 руб.

5 254 000 -1 000 000 * 13%

Необходимо отметить, что право на н/в и расчёт налога по ставке 13% имеют только резиденты, то есть те, кто пребывает на территории РФ более 183 дней. Нерезиденты платят налог по повышенной ставке – 30%, и права на вычет не имеют.

Декларирование дохода и сроки сдачи отчётности и уплаты платежа

Декларацию обязаны сдавать все граждане, продавшие имущество, если оно было в собственности менее указанного срока (3 или 5 лет, в зависимости от даты и способа его приобретения). Даже, если размер платежа к уплате равён нулю, декларацию все же придётся сдать. Не сдают её только те, кто владел проданной недвижимость более 3 (5 лет).

Отчётность сдаётся в срок до 30 апреля года, идущего за тем, когда был получен доход от продажи, а НДФЛ уплачивается чуть позже – до 15 июля.

Ответив на вопрос о том, нужно ли платить налог при реализации жилья, рассмотрим какие платежи подлежат внесению в бюджет при получении жилой недвижимости по наследству и в порядке дарения.

Дарение жилой недвижимости

Жилье, полученное в дар, по общему правилу облагается подоходным платежом, как и в случае с продажей имущества, так как у одаряемого возникает определённый доход.

Не облагается НДФЛ полученная в дар недвижимость, если одаряемый и даритель члены семьи и (или) близкие родственники.

Во всех остальных случаях, получив в дар недвижимость, нужно уплатить налог с её стоимости.

Размер налоговой базы (стоимости с которой нужно исчислить налог) определяется в договоре либо в соответствии с кадастровой стоимостью недвижимости, которую можно узнать в кадастровом паспорте, либо на сайте Росреестра.

Необходимо отметить, что даже если жилье получено в дар от родственника или члена семьи и обложению не подлежит, задекларировать доход нужно в обязательном порядке.

Отчётность необходимо сдать также до 30 апреля года, следующего за тем, когда была подарена недвижимость. Например, если дом с земельным участком был получен в дар в 2016 году, декларацию необходимо сдать до 30.04.2017г.

Рассмотрев, какой платёж подлежит уплате при получении жилья в дар, рассмотрим облагается ли какими-нибудь платежами жилье, полученное по наследству.

Получение жилья по наследству

При получении жилья, доставшегося по наследству, никакие подоходные налоги взиманию не подлежат, за исключением ситуации, когда наследуемое имущество продаётся ранее 3-х лет с момента его получения. Только в этом случае наследники должны уплатить НДФЛ в размере 13% со стоимости проданного жилья.

В случае продажи жилья, перешедшего по наследству, наследник обязан задекларировать доход и уплатить налог в установленные НК РФ сроки. Рассмотрим на примере, какая сумма НДФЛ должна быть уплачена в бюджет при продаже указанного имущества.

Пример

Суворов В.Н. в 2016 году получил по наследству от своей матери коттедж с земельным участком. Спустя полгода он решил его продать. Так как с момента открытия наследства не прошло трёх лет, Суворов должен будет уплатить налог с дохода, полученного от продажи, в срок до 30.04.2017 сдать декларацию и до 15.07.2017г. уплатить НДФЛ в бюджет.

Необходимо отметить, что срок в три года начинает течь с момента открытия наследства, а не даты оформления права собственности на полученное имущество.

Единственным платежом, который платят наследники, является госпошлина за получение свидетельство о наследстве. Размер указанной пошлины напрямую зависит от степени родства наследника и наследодателя и составляет:

  • 0,3% для близких родственников, но не больше 100 тыс. руб.;
  • 0,6 % для всех иных лиц, но не больше 1 млн. руб.

От уплаты пошлины освобождены только Герои Советского Союза и РФ, носители ордена Славы всех степеней, участники и инвалиды Великой отечественной войны.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/dom/nalog-s-prodazhi-doma.html

Как оплатить подоходный налог при продаже квартиры: 4 последовательных этапа

Когда платится налог с продажи недвижимости

В налоговом законодательстве за человеком, продавшим принадлежавшее ему крупное имущество, закреплена обязанность уплатить подоходный налог. В статье 208 Налогового кодекса в числе налогооблагаемого имущества упоминается любая недвижимость, в том числе квартира. В 2016 году вступают в действие некоторые поправки, касающиеся уплаты НДФЛ на квартиры. 

Когда платится налог с продажи квартиры?

В статье 207 Налогового кодекса дано определение, кто должен платить подоходный налог. Они называются емким словом «резиденты РФ». Это лица:

  • российского или иностранного гражданства, непрерывно проживающие на территории нашей страны 6 месяцев и более;
  • имеющие официальный доход, который облагается НДФЛ.

Резиденты РФ имеют обязанность заплатить в казну государства часть дохода, полученного с продажи квартир. Причем недвижимость не обязательно должна находиться на территории нашей страны.

Российский налогоплательщик должен декларировать любые сделки с зарубежными квартирами и платить налог с прибыли. Для уменьшения налогооблагаемой базы он может воспользоваться льготами.

Другое дело, если собственник недвижимости, проданной в России, не является резидентом страны (т.е. не является ее налогоплательщиком). Обязанность уплатить 13% от полученного дохода за ним останется, но налоговыми льготами он воспользоваться не может.

Еще одно важное замечание: налог с продажи квартиры должно уплатить только в одном случае: если она была в собственности владельца меньше 3 лет, причем с первого дня 2016 года обозначенный срок увеличивается до 5 лет.

Поправка не имеет обратной силы: если сделка была совершена до 2016 года (к примеру, в 2014 году), то срок владения остается прежним – 3 года, и новый владелец имеет право не платить ничего государству после продажи квартиры уже в 2017 году.

Также 3-летний срок владения останется для унаследованных и приватизированных квартир.

Расчет налогового взноса при продаже квартир

Подоходный налог с продажи квартиры рассчитывается так: берется вся прибыль и умножается на коэффициент 0,13.

К примеру, квартира в Москве продана за 5 миллионов рублей, следовательно, стандартный размер налога: 5 000 000 х 0,13 = 650 000 рублей. Сумма внушительная, но это не значит, что плательщик будет уплачивать именно ее.

В случае подтверждения расходов на покупку или ремонт квартиры при единовременной покупке и продаже недвижимости можно рассчитывать на уменьшение налога.

Если же квартира унаследована, получена в дар или приватизирована, т.е. расходов нет, то можно применить только стандартный налоговый вычет.

Налогооблагаемой базой признается та сумма, которая указана сторонами в договоре купли-продажи. Конечно, некоторые недобросовестные граждане ее умышленно занижают, но это грозит проверками и разбирательствами, поэтому лучше указать реальную цифру.

Если сделка произведена в валюте, то в договоре следует проставить сумму в рублях (по тогдашнему курсу), так как налоги следует платить именно в рублях.

Если этого не сделать, то при подаче декларации будет учитываться текущий курс, а он может быть значительно выше, и налог влетит «в копеечку».

Вычет не стоит путать с возвратом излишне удержанных налогов при покупке квартиры. В первом случае уменьшается налогооблагаемая база, во втором – заявителю возмещается часть уплаченных им налогов с целью частичной компенсации затрат.

Размер вычета при продаже «недвижки» устанавливается параграфом 220 НК – в 2015 и 2016 годах это 1 млн рублей.

Вернемся к примеру с квартирой стоимостью 5 000 000 рублей. Если применить стандартный налоговый вычет, получим налогооблагаемую базу существенно ниже: 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 рублей. Будет меньше и налог: 4 000 000 х 0,13 = 520 000 рублей.

Этот вычет стоит использовать, если квартира была приобретена собственником без расходов с его стороны.

При наличии расходов

В некоторых случаях применять стандартный вычет нецелесообразно. К примеру, если собственник купил жилплощадь за 3 000 000 рублей, а продал уже за 4 000 000.

Закон разрешает вместо стандартного вычета уменьшать базу, с которой исчисляетс налог, на сумму покупки квартиры. Таким образом, если стоимость квартиры при покупке составила более 1 миллиона рублей, то лучше использовать этот способ.

В приведенном примере сумма налога составит: (4 000 000 – 3 000 000) х 0,13 = 130 000 рублей.

К общим расходам можно присовокупить траты на ремонт и реконструкцию жилья. Например, собственник купил жилье в совершенно неприглядном состоянии и полностью отремонтировал ее, затратив на это еще 500 000 рублей.

Следовательно, общая сумма затрат ни много ни мало – 2 500 000 рублей. Если поднять все бумаги и доказать целесообразность трат, это еще больше уменьшит размер взимаемых отчислений: (3 000 000 – 2 500 000) х 0,13 = 65 000 рублей.

Необходимо доказать, что все расходы были понесены именно на ремонт приобретенной квартиры.

Понадобятся как минимум договор купли-продажи, смета расходов, договор со строителями, чеки или ордера на покупку стройматериалов, утвержденный проект перепланировки, акт приема-передачи и т.д.

При одновременной покупке и продаже

Если одновременно совершается продажа старого жилья, пробывшего в собственности владельца менее трех лет, и покупка нового, то здесь есть способ не только сократить размер налога, но и остаться вовсе ничего не должным государству.

Некоторые юристы советуют при подаче декларации указать, что приобретенные в ходе продажи квартиры средства были уплачены в счет покупки новой и на этом основании являются расходами.

На самом деле это не совсем так. Да, конечно, получается, что продавец не получил дохода, так как средства были тут же потрачены. Но не в глазах закона.

Если собственник владел квартирой меньше оговоренного законом срока и продал ее дороже, чем купил, то это всё равно считается доходом, с которого придется уплатить в казну налоговый взнос независимо от того, куда потом «ушли» деньги.

Но есть способ избежать уплаты налогов. Для этого нужно произвести налоговый вычет на покупку квартиры.

Для этого заявитель должен соответствовать ряду требований:

  • быть резидентом России;
  • иметь налогооблагаемый доход;
  • совершить сделки с апреля одного года до апреля другого года;
  • не пользоваться ранее возвратом имущественного налогового вычета, либо должен оставаться «запас» этого вычета (т.е. в прошлый раз вычет использовался не полностью).

Поясним на примере: В 2014 году заявитель купил себе квартиру в новостройке за 3 500 000 рублей. Через год он женился, решил оформить ипотеку и расшириться. Для получения денег на первоначальный взнос он продал свои квадратные метры за 4 000 000, затем оформил кредит на 6 000 000.

Несмотря на то, что фактически средства были потрачены на покупку нового жилья, в глазах налогоой он заработал на сделках с недвижимость 500 000 рублей дохода. Теперь он должен заплатить 65 000 рублей налога.

Однако заявитель имеет право оформить имущественный вычет и вернуть себе часть уплаченных ранее в бюджет средств. Таким образом, возникает возможность «поработать по взаимозачету» с налоговой инспекцией.

Размер вычета – 2 000 000 рублей, следовательно, сумма возврата наличных 260 000 рублей. Можно уменьшить эту сумму на размер налоговой задолженности.

То есть в приведенном примере продавец квартиры не только не должен будет государству, но и сможет получить в качестве вычета 260 000 – 65 000 = 195 000 рублей (при условии, что он всё время получения средств будет иметь «белую» зарплату).

Если владельцев несколько

Если квартиру продали несколько собственников, то платить взнос в казну должен каждый из них сообразно их долям. Если, к примеру, квартиру за 4 000 000 рублей продали муж и жена, владевшие по 1/2, то в пользу государства они заплатят, применив стандартный налоговый вычет, 390 000 рублей.

Этот налог они делят равномерно, т.е. каждый выплачивает по 195 000 рублей. Если же собственников трое, то налог выплачивается пропорционально всеми троими.

В случае, если соотношение долей непропорционально, то размер взносов в казну государства определяется в зависимости от значения доли.

Например, муж с женой продали квартиру, у мужа было 3/4, а у жены – только 1/4. Значит, муж заплатит 390 000 х 3/4 = 292 500 рублей, жена – 98 000 рублей.

Если собственники – дети

Если в числе продавцов значились несовершеннолетние, то налог вместо них выплачивают их родители или иные законные представители. Если родители, к примеру, в разводе, то налог между ними делится пропорционально.

То же относится к ситуации, если продавец – недееспособный. За него уплату налогов совершает опекун.

Документы для уплаты подоходного налога с продажи квартиры

  • Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Заполнять ее нужно по специальной программе, установочный дистрибутив которой находится на сайте налоговой службы. Можно воспользоваться услугами многочисленных онлайн сервисов, предлагающих заполнение декларации «на автомате». Если не уверены, как правильно вводить сведения, лучше обратиться к специалистам.
  • Копия паспорта плательщика (плюс копия свидетельства о рождении, если продавец – ребенок).
  • Свидетельство на квартиру.
  • Договор купли-продажи.
  • Приемо-передаточный акт.
  • Оригиналы платежных документов.
  • Копия расписки о получении средств покупателем.
  • Копии документов, подтверждающих наличие расходов (для получения вычета).
  • Заявление на возврат вычета (при одновременной покупке) плюс аналогичный пакет документов на приобретаемую квартиру.
  • Перво-наперво нужно определиться, какими налоговыми вычетами вы будете пользоваться. В зависимости от этого следует заполнять декларацию и готовить документы.
  • После того, как декларация заполнена, документы собраны, нужно сдать все бумаги в отделение налоговой инспекции в том населенном пункте, где расположена квартира.

Это можно сделать самому, при случае невозможности допустимо отправить бумаги по почте письмом или загрузить их на сервер, выбрав соответствующую услугу на сайте инспекции.

По закону, обо всех крупных сделках нужно отчитаться до 30 апреля следующего года. На примере: если продажа произошла в 2015 году, то известить об этом госорганы до 30 апреля 2016 года.

Иначе придется заплатить штраф за несвоевременное извещение налоговых органов в размере 1 000 рублей.

Документы будут проверяться в течение 2 недель. Если всё окажется в порядке, заявителя вызовут в налоговую и выдадут ему квитанцию со всеми реквизитами и указанной суммой платежа – это и будет налог.

  • Его необходимо оплатить до 15 июля текущего года. В отдельных случаях при большой величие налога и наличии объективных обстоятельств (деньги были потрачены, к примеру, на лечение или на покупку другой недвижимости) платеж можно «растянуть» на несколько траншей. Но это решается строго в индивидуальном порядке.
  • После уплаты налога корешок квитанции нужно отнести обратно в налоговую. Если оплата происходила посредством интернета или банкомата – распечатать чеки и платежное поручение с отметкой «Исполнено».

Если одновременно подавалась заявка на возврат вычета, то деньги будут переведены безналичным путем в течение нескольких месяцев после сдачи декларации.

Можно ли избежать уплаты налогов

Каждый россиянин, владевший квартирой менее 3 лет и продавший ее, обязан заплатить налог с вырученного дохода, иначе будет наложен штраф.

При неоднократной просрочке могут применяться меры административного ареста и даже лишения свободы. Обязанность уплатить положенное при этом не исчезнет.

Многие, чтобы избежать уплаты налогов, в договоре умышленно занижают стоимость квартир. Надо отметить, что все документы тщательно проверяются, и при чрезмерном занижении это вызовет вопросы.

Если выяснится, что договор является подложным, придется дополнительно заплатить штраф за попытку обмануть государство, а также рассчитается реальная стоимость проданной жилплощади и реальный размер налога.

Единственный законный способ не платить ничего в казну государства после продажи квартиры – одновременно купить другую и оформить возврат вычета, при этом уменьшить размер возвращаемых средств на величину налоговых удержаний.

Несколько нюансов

Несколько советов, призванных облегчить жизнь налогоплательщикам:

  • Удобнее всего сдавать налоговую декларацию в январе-феврале. Еще не много плательщиков налогов, очередей практически нет, расчеты производятся быстро.
  • Если цена сделки меньше 1 млн. рублей, то можно и нужно применять стандартный налоговый вычет. Тогда плательщик ничего не будет должен государству.
  • Даже если в ходе продажи не был получен доход (например, квартира была продана дешевле или по своей цене), то отчитаться о проведении сделки всё равно необходимо. Иначе придется платить штраф и в спешном порядке собирать документы.
  • Срок владения квартирой отчитывается от заключения договора, а не от получения свидетельства или оповещения о проведении сделки налоговой службы.

Какие налоги нужно платить при продаже квартиры и как заполнить налоговую декларацию? Узнайте в этом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/nalogi/kak-oplatit-podohodny-j-nalog-pri-prodazhe-kvartiry-4-posledovatel-ny-h-e-tapa.html

Налог с продажи недвижимости: правила уплаты и итог уклонения от НДФЛ

Когда платится налог с продажи недвижимости

Добрый день, читатели блога vsvoemdome!

При получении дохода от реализации недвижимости продавец должен обязательно заплатить налог с продажи недвижимости. Его размер составляет 13 %. Государство старается строго контролировать процедуру сбора налогов.

Чтобы не попасть в неприятности, сегодня мы разберем, как правильно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при реализации недвижимости в зависимости от тех или иных обстоятельств, а когда это не нужно делать вовсе.

Многим удается абсолютно легально избежать налогообложения, а кто-то переплачивает, просто не будучи в курсе того, что государство предоставляет значительные льготы для участников рынка купли-продажи жилья.

Итак, что необходимо учесть при реализации квартиры? Как корректно выплатить налог с продажи недвижимости, каким образом на этом можно законно сэкономить?

Основные принципы уплаты НДФЛ от продажи недвижимости

Согласно Налоговому кодексу РФ можно выделить несколько общих принципов, по которым начисляется НДФЛ для физических лиц при реализации жилья:

  • Если продавец владел квартирой, домом или земельным участком менее трех или пяти лет (в зависимости от того, когда было приобретено, чуть ниже есть об этом информация), необходимо заплатить 13 % от суммы выгоды, которая была получена от продажи. Для подсчета выгоды необходим договор о покупке жилья и о его продаже. При вычете из новой стоимости жилья его прошлой стоимости остается сумма полученной текущим владельцем выгоды.
  • Декларация по форме 3-НДФЛ должна быть подана продавцом в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего после совершения сделки года.
  • Начисленную сумму необходимо в полном объеме выплатить до 15 июля года подачи декларации.

Часто из соображений экономии люди интересуются – через сколько можно продавать недвижимость без налога? Некоторые даже не в курсе, что так можно.

Без налога продать жилье можно, если оно находилось у вас в собственности:

  • 3 года и больше, при этом собственником вы стали до начала 2016 года;
  • 5 лет и больше, при этом собственником вы стали после 1 января 2016 года.

За вычетом понесенных трат на приобретение

Если вы можете подтвердить расходы на покупку объекта, если имеется договор, то применяем эту схему.

НДФЛ = (цена продажи – цена приобретения) х 13 %

Пример: Вы приобрели квартиру в октябре 2016 года за 5,3 млн. руб.

и сохранили подтверждающие сделку документы, а продать ее собираетесь до конца 2018 года. Выходит, что вы владеете квартирой менее пяти лет, значит обязаны заплатить НДФЛ на прибыль от сделки.

Если вам удастся совершить сделку на 6 млн. руб., то ваша прибыль составит 700 тыс. руб.

НДФЛ = (6 000 000 – 5 300 000) х 13 % = 91 000.

Вместо этого способа можно использовать налоговый вычет. Объединить эти 2 способа расчета нельзя.

Налоговый вычет при купле-продаже жилья

Законы РФ предполагают гарантированные льготы для продавцов квартир и домов. Сумма налогового вычета отнимается от суммы, полученной в результате продажи или покупки жилья.

Для продавца польза состоит в том, что окончательно НДФЛ начисляется на итоговую сумму, размер которой уменьшается после вычета. Соответственно, придется оплачивать меньший взнос.

НДФЛ = (цена продажи – налоговый вычет) х 13 %

На данный момент объем налогового вычета составляет 1 млн. руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или долей в указанном имуществе.

Для иных объектов недвижимости (например, гараж) вычет составляет 250 тыс. руб. Вы можете как использовать весь объем на одну сделку, так и на несколько, но на протяжении года.

Пример: Сколько бы мы заплатили налог, рассчитав его по этому методу, при условиях, как в прошлом примере?

НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) х 13 % = 650 000.

650 000 против 91 000. Разница существенная. Нужно считать, какой метод окажется выгоднее в вашем случае.

Если за жилье вы получили меньше миллиона, то ничего платить не нужно. При этом обязательно требуется подать декларацию до 30 апреля следующего года.

К примеру, если купленную когда-то за 3,6 миллиона квартиру вы продаете за 3,4 миллиона, то государству вы ничего не должны, ведь прибыли вы фактически не получили.

Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ

С 2016 года при продаже недвижимости владелец должен принимать во внимание кадастровую стоимость объекта для расчета налога.

Если величина кадастровой стоимости, умноженная на коэффициент 0,7, больше фактической цены продаваемого жилья, то НДФЛ рассчитывается от нее.

Если же реальная цена продажи выше, то налог рассчитывается от нее.

Смотрите примеры расчета налогов для такой ситуации.

Вариант 1: Вы продаете жилье за 4 млн. рублей, кадастровая стоимость – 6,9 млн., с коэффициентом 0,7 полученная сумма больше фактической цены. Значит, налог платят с большей суммы.

6 900 000 х 0,7 = 4 830 000 (кадастровая стоимость с коэффициентом).

4 830 000 (кадастровая цена с коэффициентом) > 4 000 000 (реальная цена продажи).

Значит от 4 830 000 мы будем рассчитывать налог по одной из двух схем, как в примерах выше.

Вариант 2: Допустим, вы купили дом за 9,4 млн. руб., а затем продали его за 10,9 млн. Кадастровая стоимость при этом – 11,6 млн. После умножения на коэффициент (11,6 х 0,7) очевидно, что 8,12 млн. меньше фактической стоимости. Это значит, что налог надо считать от фактической цены.

НДФЛ считаем от 10 900 000.

Условия вычетов для совместной и долевой собственности

Если квартира, которая выставлена на рынок, находится в собственности двух и более лиц (совместная или долевая собственность), то один миллион вычета должен быть распределен между всеми собственниками.

  • При долевом владении в расчет принимается процентное распределение, которое указано в свидетельстве о праве собственности. При этом каждый из владельцев может продать свою долю, не обсуждая решение с другими владельцами. Вычет в этом случае используется одним человеком полностью, но с налогообложением придется справляться самостоятельно.
  • При совместном владении собственники должны договориться самостоятельно, а в случае отсутствия компромисса – с помощью суда. Свидетельством найденного компромисса в этом случае можно считать подписанный всеми владельцами договор о продаже жилья.

Правила уплаты НДФЛ для нерезидентов РФ

В некоторых случаях собственник при реализации недвижимости вынужден платить не 13 %, а все 30! Эти правила применяются к лицам, которые не являются резидентами Российской Федерации. Зачастую речь об иностранцах, нерезидентом может быть признан и гражданин России.

Внимание! Статус нерезидента РФ присваивается любому человеку, который находился за пределами России меньше 183 дня в году вне зависимости от того, есть ли у него национальное российское гражданство.

Важно также учесть, что нерезидент не может использовать налоговый вычет и с его помощью компенсировать обязательный платеж государству. При этом срок выплаты и порядок отчетности при уплате налога остаются неизменными, как и для резидентов РФ.

Правила уплаты НДФЛ для пенсионеров

Миф о том, что пенсионеры не должны ничего платить государству, если получили прибыль от реализации квартиры, пользуется большой популярностью. Несложно догадаться, что правдой он от этого не становится.

Налоговое законодательство расценивает доход, полученный от сделки с жильем, как зарплату. У пенсионеров нет никаких особых льгот при расчете процента с продажи жилья.

Условия подачи декларации, сроки уплаты начисленной суммы и прочие правила распространяются на них в той же степени, что и на работающих людей.

При этом действует и правило, освобождающее продавца недвижимости от уплаты процентов государству, если владел он собственностью больше трех (стал собственником до 2016 года) или пяти (стал собственником после 2016 года) лет.

3 способа подачи декларации

Предоставить форму 3-НДФЛ, в которой отражены цифры по сделке с жильем, в территориальный орган ФНС можно тремя способами:

  1. Подать декларацию лично (предварительно скачать и распечатать форму с сайта ФНС).
  2. Отправить вместо себя другого человека, предварительно написав доверенность, завизированную нотариусом. Чаще всего такую доверенность пишут, когда пользуются услугами посредников. Ранее мы обсуждали, как не попасться мошенникам и найти надежное агентство по продаже недвижимости.
  3. Зарегистрироваться на сайте Госуслуги, отправить электронную декларацию.

Непредставление декларации

Если в указанный срок ФНС не получает от продавца налоговую декларацию, в которой прописана сумма, полученная от сделки, то ему придется понести наказание.

Вариантов несколько:

  • Неподача нулевой декларации (декларировать отсутствие дохода тоже необходимо) грозит минимальным штрафом в 1 000 рублей.
  • Несоблюдение сроков подачи декларации предполагает штраф, размер которого составляет 5 % за каждый просроченный день (максимум 30 % от суммы налога).
  • Ошибки в расчетах и неправильное заполнение декларации обойдутся вам штрафом в 200 рублей.

Если вы вообще не подали декларацию, но доход получали, это значит, что налог вы не платили. О наказании за уклонение от налогов читайте далее.

Неуплата налога

Если продавец не уплатил налоги в полном объеме, то налоговая служба должна выставить требование о том, чтобы он внес соответствующую сумму, а также начислить штраф в размере 20 % от суммы налога и пени в процентах (1/300 от рефинансирования Центрального банка, начисляемые ежедневно, пока долг не будет погашен).

В том случае, когда вы специально уклонялись от уплаты НДФЛ, придется заплатить полную сумму + 40 % штрафа. При этом если сумма налогов превышает 600 000 рублей, то это уже уголовное дело (статья 198).

Проведение «серых сделок»

Если вы пытаетесь обмануть государство, уменьшая полученный доход в договоре купли-продажи, то не думайте, что это легко сойдет вам с рук. Несмотря на то, что налоговая служба не разработала пока эффективного алгоритма, который помог бы обнаруживать подобные сделки.

Обычно схема следующая: продавец вместе с покупателем подписывают два разных и вполне законных договора. В первом (основном) – указывают сумму продажи квартиры, равную подтвержденной стоимости покупки текущим владельцем. Выходит, что выгода от сделки равна нулю, налог не начисляется.

Во втором договоре речь идет не о сделке купли-продажи жилья, а о том, что покупателю необходимо компенсировать продавцу все издержки, которые связаны с улучшением состояния жилья. Или это может быть просто письменное подтверждение передачи определенной суммы покупателем продавцу.

Чисто технически второй договор – это просто расписка о приеме-передаче конкретной суммы. У налоговой нет оснований требовать этот договор и учитывать указанные в нем средства. При этом структуры ФНС ведут непубличную работу по этому направлению махинаций.

К примеру, территориальные подразделения налоговой службы получили распоряжение о создании особых функциональных единиц для обнаружения подобных «серых сделок» и выплат НДФЛ от граждан при сделках с жильем в полном объеме.

Также представители некоторых российских СМИ утверждают, что изучили одно из таких распоряжений.

В нем идет речь о том, что региональные структуры ФНС должны заняться изучением договоров купли-продажи, проверками в форме посещения налогоплательщиков по адресам их проживания для проведения бесед.

При выявлении использования «серых схем» ФНС может начислить штрафы и действительную сумму НДФЛ, опираясь на данные, полученные в результате независимой оценки стоимости жилья.

В заключение

Итак, если вы собрались продавать жилье и не хотите иметь проблем с ФНС, то помните:

  1. Если вы владели жильем менее трех или пяти (для тех, кто стал владельцем жилья после 2016 года) лет, надо заплатить 13 % от прибыли, даже если дом или квартира находятся в долевом или совместном владении (для нерезидентов РФ – 30 %).
  2. Размер налогового вычета на человека составляет 1 миллион рублей, с его помощью можно уменьшить налог даже до нуля.
  3. Декларацию при продаже жилья необходимо подавать в любом случае, даже если ничего платить не надо.
  4. При несоблюдении правил подачи декларации, несоблюдении законов и использовании «серых схем» последствия будут плачевны – штрафы и пени.

Если вы отнесетесь к продаже квартиры или дома с должным вниманием и честно оплатите НДФЛ в нужном размере, опасаться вам нечего.

Совсем скоро мы обсудим еще одну тему, которая беспокоит владельцев недвижимости. Какую? Подпишитесь на обновления, чтобы узнать. А если эта статья была для вас полезной, поделитесь с друзьями!

Источник: https://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-dlya-fizicheskih-lic

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.