+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Квартира в собственности 3 года

Содержание

Что такое

Квартира в собственности 3 года

“Собственность менее 3 лет” буквально означает, что собственник зарегистрировал право собственности на объект недвижимости менее 3 лет назад. Т.е. с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права еще не прошло полных 3 года.

“Свежая собственность” является существенным условием при купле-продаже недвижимости. Продавец “попадает” на налог (НДФЛ 13%), а для покупателя могут возникнуть неприемлемые риски.

Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. Если же праву собственности исполнилось более 3 лет, то продавец имеет право на налоговый вычет, равный стоимости проданного объекта недвижимости.

Свидетельство на собственность после 01 января 2016 года – срок 5 лет

Для объектов недвижимости, свидетельство по которым получено после 1 января 2016 года и которые были приобретены по договору купли-продажи или инвестирования, срок уплаты НДФЛ 13% с полученного дохода от продажи недвижимости увеличен до 5 лет.

Какой налог при собственности менее 3 (или 5) лет?

Продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13%. Налогооблагаемая база – разница расходами на покупку объекта недвижимости и стоимостью его продажи.

Если объект недвижимости был приобретен, то продавец в расходах на покупку объекта может указать стоимость по договору купли-продажи и добавить расходы по ипотеке и расходы на произведенные улучшения.

Расходы должны быть подтвержены документально.

В случае если продавец получил объект в собственность на безвозмездной основе – дарение, приватизация и наследование, то он может в расходной части указать только 1 млн рублей.

Сумма в 1 миллион рублей определена для одного объекта недвижимости (комната, квартира и т.д.), и если продается доля в праве, то в налоговый вычет можно получить соответствующую долю от 1 млн рублей.

Как вы уже понимаете, ситуация, когда продавцы рассчитывают получить по 1 млн налогового вычета на каждую долю, в корне не верна, и предвещает конфликтные ситуации по концу налогового года

В Москве при разнице стоимости в 4 млн руб. налог составит 520 тысяч руб. – очень существенная сумма для продавца. И очень часто продажа объекта недвижимости со “свежей собственностью” сопряжена с различными уловками. Основная уловка – занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи до 1-2 млн рублей.

Но квартиры с заниженной стоимостью имеют низкую привлекательность в глазах покупателя, и продать можно только при существенном снижении цены продажи. 1 октября 2015 года вступил в силу Закон “О банкротстве физических лиц”), и привлекательность квартир с заниженность стоимостью упала “до плинтуса”.

Кадастровая стоимость в договоре купли-продажи

В сделках с недвижимостью после 01 января 2016 стоимость объекта недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Это в первую очередь касается сделок в Москве, потому что в стоимость квартиры в 1 млн рублей в регионах незначительно отличается от кадастровой.

Каковы риски “собственности менее 3 лет” для покупателя?

Объектов недвижимости с собственностью менее 3 (или 5) лет достаточно много на рынке: это все “вчерашние новостройки” и дома в новых кварталах и это квартиры в старом жилом фонде.

Причем, если “вчерашние новостройки” обычно имеют разницу до 30% в стоимости, то по квартирам старого жилого фонда, полученным в собственность на безвозмездной основе (дарение, приватизация и наследство), разница в стоимости составит 70-95%.

Основной риск покупателя при покупке недвижимости – признание договора купли-продажи ничтожным. Возникает “реституция” прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю. Кроме этого, виновная в признании договора ничтожным сторона возмещает другой стороне понесенные расходы.

И если с возвратом собственности продавцу, то возврат денег в большинстве случаев невозможен: деньги потрачены, и доход у ответчика минимальный.

С вступлением в силу Закона “О банкротстве физических лиц” риски при покупке квартир с заниженной стоимостью возросли многократно.

Дополнительным обстоятельством, которое может проявиться в течении 1-3 лет с момента совершения сделки с недвижимостью, возникает возможное банкротство продавца, что вкупе с неплатежеспособностью многократно увеличивает финансовые риски покупателя.

Более подробное рассмотрение рисков покупателя и способы минимизации рисков рассмотрено в соответствующей статье – Риски при покупке квартиры и их минимизация.

Источник: https://www.realtor-pro.ru/chto-takoe-sobstvennost-menee-3-let

Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?

Квартира в собственности 3 года

21.12.19

Согласно Налоговому Кодексу, если Вы владели квартирой (или другой недвижимостью) больше минимального срока, то Вы освобождаетесь от налога при ее продаже (а также необходимости подавать налоговую декларацию).

При этом минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено жилье (новые правила были введены ФЗ №382-ФЗ и вступили в силу с 1 января 2016 года).

В данной статье мы рассмотрим, как определить, после какого периода владения недвижимостью, Вы будете полностью освобождены от налога при ее продаже.

Если жилье приобретено до 1 января 2016 года

Если жилье приобретено до 1 января 2016 года (любым способом), то применяются “старые правила” (действовавшие до последних изменений в Налоговом Кодексе): Вы освобождаетесь от налога (и необходимости подавать налоговую декларацию), если на момент продажи недвижимость находилась в Вашей собственности более трех лет.

Пример: в 2012 году Васильев К.К. купил квартиру. В 2018 году Васильев продал эту квартиру за 3 млн. руб. Так как квартира была куплена до 2016 года, и на момент продажи Васильев владел ей более трех лет, ему не нужно ни платить налог от доходов, ни подавать декларацию в налоговый орган.

Если жилье приобретено после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели жилье после 1 января 2016 года, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года в следующих ситуациях (для всех остальных случаев – 5 лет):

  1. Если Вы получили недвижимость в наследство от близкого родственника.

    Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (в соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры), то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

    Пример: в 2016 году Синицын С.С. получил в наследство от отца квартиру. В 2020 году он собирается ее продать.

    Поскольку жилье получено по наследству от близкого родственника, то минимальный срок владения таким жильем составляет 3 года. Таким образом, Синицыну не нужно будет платить налог с продажи квартиры в 2020 г.

    и подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию (ведь к моменту продажи квартира будут находиться в его собственности более трех лет).

    Пример: в 2016 году Воронов В.В. получил в наследство от дяди квартиру. В 2020 году он собирается ее продать. Поскольку квартира получена в наследство после 1 января 2016 года не от близкого родственника (согласно ст.

    14 СК РФ, дядя не относится к близким родственникам), то минимальный срок владения таким жильем составляет 5 лет. Таким образом, при продаже квартиры в 2020 году, Воронову В.В. нужно будет отчитаться перед налоговым органом и заплатить налог.

  2. Недвижимость получена в дар от близкого родственника

    Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в дар от члена семьи или близкого родственника (в соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры), то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

    Пример: В июне 2016 года отец подарил Гарелину Я.И. квартиру. Для улучшения своих жилищных условий Гарелин планирует продать эту квартиру в конце 2019 года.

    При продаже квартиры в 2019 году Гарелину Я.И.

    не придётся платить налог и подавать декларацию в налоговый орган, так как квартира была подарена близким родственником и на момент продажи будет находиться в собственности более 3-х лет.

  3. Жилье было приватизировано

    Если Вы получили право собственности на жилье в результате приватизации, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

    Пример: Супруги Ивановы приватизировали квартиру, в которой проживали, в августе 2016 года. Через три года (в августе 2019 года) они смогут продать данную квартиру, не уплачивая налога с продажи.

  4. Имущество получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

    Если право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, то минимальный срок владения для безналоговой продажи также составляет три года.

Как мы указали выше, если Ваш случай не попал ни в одну из категорий, то для продажи жилья без налога оно должно находится у Вас собственности не менее 5 лет.

Пример: в мае 2016 году Яблоков В.В. купил квартиру по договору купли-продажи. В 2020 он собирается продать эту квартиру. Яблоков В.В. должен будет подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог, так как в данном случае минимальный безналоговый срок владения составляет 5 лет.

Пример: в 2016 году Красильников В.В. получил в дар от дяди квартиру. В 2020 году он собирается продать указанную квартиру.

Поскольку квартира была получена не от близкого родственника, и на момент продажи будет находиться в собственности Красильникова менее пяти лет, то при ее продаже Красильникову В.В.

необходимо будет подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

Как рассчитать срок владения?

Мы рассмотрели, как определить минимальный срок владения для безналоговой продажи в различных ситуациях, но, в тоже время, не всегда понятно, с какого момента отсчитывается срок владения.

В общем случае действуют следующие правила:

  • при покупке жилья (по договору купли-продажи или долевого строительства) срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на недвижимость;
  • при получении недвижимости в наследство срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

Более подробно вопрос исчисления срока владения рассмотрен в нашей статье С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Получите вычет

Личный консультант заполнит за вас декларацию за 3%

от суммы вычета

Источник: https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/skolko-let-bez-naloga/

Квартира менее 3 лет в собственности

Квартира в собственности 3 года

В налоговом кодексе указаны категории владельцев реализуемого жилья, для которых срок владения не важен.

Во-первых – это лица, которые приобрели жилье в кооперативном доме ЖСК. Во-вторых, получившие квартиру в наследство, но еще в третьих – это касается владельцев объектов, жилой недвижимости, возведенной до 1988 года.

https://www..com/watch?v=OUPrwSOo-gM

Для начала необходимо разобраться, с какого момента начинается отчет трехлетнего срока для каждого документа:

  1. По наследству. Если же право на официальную собственность на полностью недвижимое имущество получены по наследству, тогда срок владения нужно отсчитывать с даты смерти предыдущего владельца.
  2. В кооперативе. Если это кооперативная квартира, то срок владения рассчитывается с момента полной выплаты всех денежных паев в полном объеме.
  3. До 1988 года. До 1988 года, оформление свидетельства прав на собственность, а также госрегистрации не требовалось.
  1. При покупке жилья до 1 января 2016 года действуют правила, которые были приняты на тот момент.

    Нужно ли было платить налог с продажи, если квартира находилась в собственности более 3 лет? В этом случае гражданин освобождался от данного налога.

    При покупке жилья после 1 января 2016 года ситуация изменилась. Минимальный срок 3 года стал возможен только в виде исключения. Что это за случаи:

    • Недвижимость получена в наследство от близкого родственника.
    • Недвижимость получена в дар от близкого родственника.

    Нужно ли платить налог с продажи в перечисленных случаях, облагается ли подаренная близким родственником жилая площадь налогом, если период владения квартирой менее 3 лет? Да, в такой ситуации не избежать платежа в ФНС.

    Оба правила относятся лишь к близким родственникам (которые названы так законодательно), а не к родственникам вообще.

    Статья 14 СК РФ причисляет к близким родственникам родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестер (имеющих обоих общих родителей или только одного). Пункт 18.

    1 статьи 217 НК РФ отсылает к этой статье. Кроме того, к близким родственникам он причисляет усыновителей и усыновленных.

    Ответ на вопрос «надо ли платить за продажу квартиры, полученной по наследству от дяди, если срок владения больше 5 лет» — нет, ну а если менее 3 лет, то налог платится.

  2. Жилье было приватизировано.
  3. Жилье было получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

ФЗ №382-ФЗ вступил в силу с 1 января 2016 года. Срок владения квартирой для реализации без уплаты налога стал 5 лет. Таким он устанавливается если:

  • Жилье было приобретено после 1 января 2016 года.
  • Способ получения недвижимости не попадает в случаи вышеуказанных исключений.

Справка! В общем случае срок владения недвижимостью исчисляется с даты регистрации в ЕГРН. При получении жилья в наследство срок владения считается со дня смерти наследодателя. Для членов кооператива срок отсчитывается со дня выплаты последнего пая или подписания акта приема-передачи квартиры.

Нюансы заполнения декларации

При продаже квартиры, которая была в собственности менее 3 или 5 лет, может возникнуть необходимость оплаты НДФЛ. Это значит, что к расходам на оформление сделки придется добавить еще 13% (с разницы между ценой покупки и продажи), что при высокой стоимости недвижимости может составить весьма солидную сумму.

Справка! При реализации квартиры, бывшей меньше года в собственности, требования не меняются — налог подлежит уплате, если с продажи был получен доход.

Чтобы определиться нужно ли платить налог и какой, надо вычислить минимальный срок владения квартирой, предусмотренный НК РФ: более 3-5 лет или менее. Отсчитывается он с момента регистрации прав в ЕГРН. Если квартира перешла по наследству, то в некоторых случаях отсчет возможен со дня смерти наследодателя. Период владения считается месяцами, а не годами.

В 2016-м предельный срок были изменен (вместо 3 лет теперь 5 лет). Трехлетний срок остается только для отдельных случаев. При коротком сроке владения платится НДФЛ. Однако это не означает, что квартиру вообще нельзя продать. Любая частная собственность может быть продана, обменена или подарена, но в некоторых ситуациях возможно придется уплатить налог.

Больше информации о правилах налогообложения сделок купли-продажи в РФ найдете здесь.

Минимальный срок в три года применяется только в особых случаях. Например, если квартира досталась по договору дарения от близкого члена семьи, была оставлена в наследство родственником, оформлена в порядке приватизации или по договору пожизненного содержания. В этом случае при превышении срока НДФЛ не платится.

Если жилье приобретено до 1 января 2016-го (любым способом, в том числе путем оформления купчей), то НДФЛ не платится только, если недвижимость была в собственности более трех лет.

Не придется уплачивать налог и тем, кто приобрел квартиру после 1 января 2016-го на основе договора купли-продажи, ДДУ, договора дарения и при этом владел ее более пяти лет. Например, все кто решит продать квартиру в 2021 году, хотя купили ее в 2016-м могут не беспокоиться об НДФЛ. Если срок владения меньше, то придется подавать декларацию.

Размер НДФЛ составляет 13% с дохода, а для иностранцев – все 30%. Налог можно уменьшить на сумму налогового вычета в 1 млн. рублей либо на сумму расходов, связанных с покупкой недвижимости. Выбирать придется что-то одно из двух вариантов.

Налогооблагаемая база представляет собой разность между ценой приобретения и реализации, иными словами доход, который получает собственник. В случае, если жилье было бесплатно приватизировано или было подарено, доход этот фактически составляет стоимость квартиры.

Пример расчета: В 2016-м предприниматель С. купил квартиру за 3 млн. рублей. Сделка оформлялась договором купли-продажи. В 2018-м он ее продал уже за 3,2 млн. рублей. В 2019-м ему предстоит подать налоговую декларацию, в которой необходимо будет указать сумму налога.

О правилах заполнения деклараций и прочих налоговых документов, узнаете в этом материале.

НДФЛ при продаже квартиры: 200 тыс. рублей/13% = 26 тыс. рублей.

Если расходы составляют сумму менее 1 млн. рублей, налог будет уплачиваться с разницы между продажной ценой квартиры и этой суммой.

Пример расчета: Служащий банка П. приватизировал недвижимость и продал ее за 1 миллион рублей. В этом случае налог не платится, так как сумма продажи не превышает суммы вычета. Если сумма сделки была бы больше, но срок владения превысил 3 года, то также можно избежать оплаты НДФЛ.

При сроке владения менее трех лет и стоимости жилья в 1,5 млн. рублей налог придется платить только с суммы в 500 тыс. рублей (500 000 рублей/13% = 65 000 рублей).

Продать жилье без оплаты налога вполне возможно, если повременить со сделкой до истечения минимального срока владения. Спустя 3-5 лет можно продать ее уже без оплаты НДФЛ. Существуют и другие способы решить проблему, правда, у каждого из них есть свои особенности и недостатки.

  1. Если срок владения меньше положенного, то для того, чтобы не платить налог очень часто указывают в договоре заниженную сумму покупки (чтобы уменьшить разность между ценой покупки и реализации).
  2. Еще один вариант: указать в договоре стоимость, которая равна первоначальной цене квартиры. В этом случае платить налог также не придется, ведь никакого дохода продавец не получил. Разницу можно получить наличными, оформив обычную расписку.

    Это довольно рискованно, ведь в случае суда (например, при расторжении купчей) доказать что-либо будет затруднительно. К тому же, если оформляется ипотека, то такой способ просто невозможен, ведь банк непременно обратит внимание на разницу в цене.

    Единственный вариант при этом способе – это проведение сделки с недофинансированием, которая приемлема для банков. При этом оформляется договор купли-продажи с неотделимыми жилищными условиями.

  3. Можно вложить деньги, которые придется уплатить государству (те самые 13%) в улучшение жилья (ремонт и пр.). В этом случае при декларировании в разделе расходы нужно будет указать все потраченные средства и подтвердить расходы квитанциями и договорами. Это поможет уменьшить налогооблагаемую базу или вовсе сделать ее отрицательной.
  4. Можно также воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. рублей, если жилье было куплено до 2016 года. Это временная мера для тех, кто продает квартиру до 2021 года или успел продать до 2018 года. Если продажная или кадастровая стоимость жилья равна или меньше этой суммы, то НДФЛ можно не платить. Узнать кадастровую цену можно в своем отделении БТИ.

Если продается квартира, которая досталась в наследство от близкого родственника (отца, матери и пр.), то при периоде владения менее трех лет придется уплатить 13% с полученного дохода для резидента (о специфике налогообложения нерезидентов читайте тут). Если наследодатель не являлся родственником, то минимальный период владения составит уже 5 лет.

Если квартира, которую вы продали, была подарена до 2016 года и была в собственности меньше трех лет, то можно использовать налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

Если договор дарения оформлен позже, то при периоде владения меньше трех лет, нужно будет уплатить 13% с дохода. При оформлении договора дарения квартиры от близких родственников НДФЛ не платится.

Налоговую декларацию можно заполнить прямо в налоговой или дистанционно – через программу «Декларация» или на сайте ФНС России. С 18 февраля 2018-го вступила в силу новая форма декларации 3-НДФЛ.

В декларации заполняются:

  • Сведения о подателе (первый лист).
  • Расчет налоговой базы и сумма налога (разделы 1, 2).
  • Все доходы за отчетный период (не только от продажи недвижимости, но и из других источников (Лист А).

В конце ставится личная подпись (если документ подается дистанционно, то электронно-цифровая подпись).

Если есть сложности с заполнением граф, то можно обратиться к сотрудникам налоговой или найти фрилансера-бухгалтера, который все сделает за вас (их услуги обходятся в интернете в 200-400 рублей).

Документы можно выслать почтой или лично занести в налоговую. Возможна и отправка через интернет, но только с ЭЦП.

Менее трех лет

В этом случае в декларации нужно будет указать даты покупки и продажи квартиры, цену сделки, налогооблагаемую базу (разницу в цене), а также документы на основании, которых произошел переход права собственности.

Если квартира досталась в наследство, дар, оформлена в порядке приватизации или по договору ренты, то в первом разделе ставится общая сумма налога, который будет уплачен, а во втором – нужно будет показать, каким образом проводились расчеты. Здесь указывается общая стоимость проданной квартиры и база для исчисления налога. Если право собственности на квартиру возникло после 2016-го, то в договоре должна быть указана сумма не ниже 70% кадастровой стоимости жилья.

Меньше пяти

Если квартирой собственник владеет менее 5 лет и приобрел ее на основе договора купли-продажи, ДДУ, договора дарения (не от родственника), то в декларации это обязательно указывается. Заполнить нужно все вышеуказанные разделы для расчета суммы налога, в частности указать:

  • размер полученных доходов и расходов (раздел 2);
  • источник доходов (Лист А);
  • расчет имущественных вычетов по доходам от продажи (Лист Д2).

В приложении к декларации нужно будет указать:

  • кадастровую стоимость недвижимости;
  • сумму дохода от продажи;
  • кадастровый номер квартиры.

Все это скрепляется личной подписью на каждом листе декларации.

Декларацию при продаже квартиры подают только в случае, если предстоит уплата налога на доходы, либо если за счет

https://www.youtube.com/watch?v=OUPrwSOo-gM

имущественного вычета

налог оказывается равным нулю.

Налог при продаже недвижимости платится только в случае, если время владения не превышает 3-5 лет. Если период больше, то платить НДФЛ в размере 13% не нужно. Обязательным условием для плательщика является подача налоговой декларации, в которой будет указана налогооблагаемая база для удержания налога.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

У любого налогоплательщика есть возможность полностью освободиться от уплаты налога с продажи квартиры. Зависеть всё будет от срока владения жильём. Решающим фактором выступает дата его приобретения.

Законом предусмотрены следующие условия, когда не платится налог с продажи недвижимости:

  • Если жильё зарегистрировано до 1 января 2016 года

Продажа квартиры без налога возможна после 3 лет — 5 лет собственности в зависимости от способа получения имущества (покупка, приватизация, наследство) (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Например. Решетников П. С. приобрёл квартиру за 5 млн рублей в 2014 году. Через 4 года, в 2018 году, он решил её продать. Срок владения превысил 3 года, значит Решетникову не придётся платить отчисления в бюджет.

Другая ситуация. Гражданка Панина Е. В. получила в наследство квартиру.

Через 2 года она её продала. В таком случае налог при продаже квартиры менее 3 лет находящейся в законном владении, рассчитывается по классической формуле и не может быть отменён.

Для сделок, совершённых после 1 января 2016 года:

Источник: https://notariussvao.ru/kvartira-menee-sobstvennosti/

Риски при покупке квартиры в собственности менее 3 лет

Квартира в собственности 3 года

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет – рискованная сделка для покупателя.

В отличие от покупки жилья, которым продавец владел более длительное время, после совершения такой сделки больше возможностей опротестовать её, а потому следует озаботиться всеми деталями, чтобы надёжно защитить себя юридически. Важно со всем тщанием подойти к проверке как квартиры, так и продавца, а также к составлению документов.

Приобретение квартиры

Покупка квартиры – крайне ответственная сделка.

Юридическое оформление и безопасность покупки жилья должны находиться на как можно более высоком уровне, чтобы риск потерять деньги впустую был минимален. Ведь на этом рынке часто встречаются мошенники, стремящиеся обмануть доверчивых граждан. Кроме того, могут происходить и просто юридические конфликты между собственниками, от которых страдает покупатель.

Собственность менее трёх лет

Иной раз в объявлениях о продаже квартир можно увидеть пометку о том, что в собственности она находится меньше трёх лет, но это редкий случай.

Продавцы обычно стараются подождать этот срок, чтобы не выплачивать НДФЛ, но даже если им понадобилось продать квартиру срочно, и они не считаются с этим налогом, то предпочитают не отпугивать лишний раз покупателей.

В результате о том, что в собственности продавца квартира находится недолго он узнаёт, уже прибыв на осмотр. Так происходит из-за того, что это невыгодно не только для продавца. При такой сделке выше, чем при обычной, и риски покупателя.

Риски покупателя

Главным образом, риски относятся к возможному признанию сделки недействительной – а причин для этого может быть немало. Помимо этого, бывают риски и другого характера, в первую очередь приводящие к дополнительным тратам, такие как обременения на имуществе.

Случаи, при которых риски повышены, и перед тем, как купить стоит лишний раз подумать:

  • Значительно заниженная цена в сравнении с рыночной – если она ниже намного, на 20-30%, и никаких видимых причин для этого нет, то стоит внимательно всё проверить перед подписанием договора.
  • Сделка проводится без собственника, по доверенности – стоит уделить особенное внимание как проверке доверенности, так и личности собственника. Обязательно всё-таки с ним встретиться, чтобы убедиться как в том, что он и в самом деле является собственником, так и в его вменяемости – ведь если будет установлено, что он не отдавал себе отчёта в действиях, это станет основанием для признания сделки недействительной.
  • Квартира прежде часто переходила из рук в руки – частные продажи служат признаком неблагонадёжного жилья.
  • Если продавец хочет составить договор так, чтобы в нём была указана не вся сумма, – это распространённый способ ухода от налогов, ведь если продаётся квартира стоимостью до миллиона, то можно использовать налоговый вычет и не платить налог с продажи. Однако, покупатель при этом рискует: если затем сделка будет признана недействительной, то суд постановит вернуть ему лишь указанную в договоре сумму.
  • Если есть лица, которые могут предъявить претензии на квартиру, к примеру, если продавец состоит в браке, и супруг также владеет правами на недвижимость, то обязательно получить его письменное согласие на сделку. Более того, даже если он развёлся, но с развода не прошло трёх лет, у бывшего супруга сохраняется возможность заявить права на часть квартиры. В таких случаях проверку стоит проводить тщательно.
  • Также следует обратить внимание на список выписанных из квартиры. Если среди них окажется гражданин, отбывающий заключение, то после освобождения он получит возможность восстановить права.
  • Если продавец получил квартиру по наследству, стоит выяснить обстоятельства получения и узнать, нет ли вероятности появления и других претендентов на наследство.
  • Если квартира была подарена, в течение трёх лет для продавца есть возможность оспорить дарение по установленным в законодательстве причинам. То же самое и с покупкой.

И так далее – рисков много, и мы перечислили далеко не все. Лишь полная, всесторонняя проверка поможет обезопаситься от претензий либо заранее знать о возможных проблемах, и приобретать квартиру с полным пониманием, чего ждать.

Признание сделки недействительной

Может произойти по следующим основаниям:

  • несоответствие формы или порядка заключения договора законодательству;
  • совершение притворной или мнимой сделки – то есть прикрытие ею другой сделки либо заключение без юридических последствий;
  • недееспособность либо ограниченная дееспособность любой из сторон при заключении;
  • отсутствие у сторон права на заключение сделки по иным причинам;
  • договор заключался под влиянием угроз, обмана и тому подобного;
  • им нарушены права третьих лиц.

При наличии одного из этих оснований сторона, чьи интересы ущемлены, должна подать иск в суд, и доказать его реальность, а в некоторых случаях и что оно уже действовало к моменту заключения сделки. Словом, даже при наличии оснований далеко не во всех случаях суд истцу удаётся выиграть суд и добиться признания сделки недействительной.

Трёхлетний срок давности

Один из значимых нюансов – срок давности, составляющий три года. Его пропуск истцом может обернуться отказом в рассмотрении дела (хотя и не всегда – иногда удаётся доказать, что он был пропущен по уважительным причинам).

Во многом именно поэтому срок в три года нахождения квартиры в собственности продавца так важен.

Когда он минул, для предыдущих владельцев будет гораздо сложнее оспорить сделку купли-продажи, а вот с квартирой, находившейся в руках стороны продавца меньший срок, у покупателя потом могут возникнуть неожиданные проблемы.

Мошеннические схемы

Помимо юридических проблем продавца, есть и риск попасть на мошенника, работающего на рынке недвижимости. Чаще всего они используют следующие схемы:

  1. Продажа съёмной квартиры по поддельным документам – такая схема требует серьёзной подготовки документов и использования подставных лиц, в результате чего «продаётся» квартира, вовсе мошеннику не принадлежащая, после чего сам он исчезает, а новый хозяин внезапно сталкивается с настоящим – чаще всего оказывается, что он сдавал квартиру, и вовсе не подозревал, что её уже успели продать. Конечно, в этом случае ни о каком переходе прав на жильё не может быть и речи, и жертве мошенничества остаётся лишь надеяться, что афериста найдут, и потраченные буквально на воздух деньги вернут.
  2. Продажа нескольким покупателям – часто вариация предыдущего. Мошенник просто проворачивает схему несколько раз одновременно, сделав копии поддельных документов, обманув сразу несколько покупателей, и так увеличив свою прибыль.
  3. Занижение стоимости и последующее обращения в суд для признания сделки недействительной – в результате квартира будет возвращена продавцу, покупателю же выплаченная им по договору сумма. Вот только ту, что была заплачена в обход налогов, вернуть уже не удастся.
  4. Исчезновение после аванса – наиболее простой вариант, при котором мошенники демонстрируют подставную квартиру, получают аванс, а когда дело доходит до полноценного оформления сделки просто исчезают. Такой вариант для них куда менее выгоден, чем исчезнуть уже после получения всей суммы, но зато требует меньшей работы по подделке документов.

Помимо них, существует ещё множество разнообразных способов обмануть покупателя, но средства против большинства из них простые: ничего не платить продавцу до того, как будет заключён договор, проверять все документы, убеждаться, что продавец является владельцем, либо владелец знает о продаже жилья и действительно дал доверенность. Наконец, привлекать специалистов, которые могут подтвердить подлинность документов и разобраться в хитросплетениях того, кому принадлежат права на квартиру.

Способы избежать риска

При сделках с недвижимостью следует соблюдать как можно большую осторожность, а уж если квартира не находится в собственности продавца и трёх лет, то и подавно. Нужно тщательно проверить:

  • личность продавца;
  • причину продажи;
  • саму квартиру.

Проверка всех возможных документов строго обязательна, и крайне желательно делать это не своими силами, а с привлечением специалистов.

Если при обычной сделке купли-продажи недвижимости ещё можно обойтись без них (но только при опыте совершения таких сделок, да и в любом случае это нежелательно), то, приобретая недвижимость с менее чем трёхлетним сроком владения, крайне не рекомендуется экономить на этом.

Проверка документов

Первым делом, прежде чем начинать какие-либо другие действия, связанные с совершением сделки и влекущие расходы, нужно проверить важные документы. В частности:

Следует потребовать расширенную выписку из Росреестра, в которой перечисляются все жильцы – так можно проверить, кто может иметь права на владение или проживание в квартире, и убедиться, что после её покупки никто более предъявить их не сможет. При наличии несовершеннолетних совладельцев надо, чтобы продавец предъявил разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.

Кроме того, выписка подтвердит, что именно продавец является владельцем квартиры. Если же это не он, и продажа осуществляется по доверенности, забота о безопасности должна стать вдвое сильнее. Тут сразу нужно идти к компетентному юристу, который проверит доверенность и иные документы.

Ещё один важный момент – проверка, соответствует ли планировка квартиры той, что значится в документах. Если есть несоответствия, это повод проверить, насколько они критичны и каких затрат потребуют.

Здесь выбор будет за покупателем: или договориться о скидке и затем самому заниматься легализацией перепланировки, или поставить продавцу условие, что перепланировка должна быть узаконена перед продажей (но это довольно долгий процесс), либо чтобы квартира была приведена в соответствии с планом.

Привлечение специалистов

Самостоятельная проверка документов полезна, но гораздо эффективнее всё-таки будет привлечение специалистов.

Так, если вам попались мошенники, работающие по поддельным документам, то узнав, что вы привлечёте к делу юриста, они, скорее всего, предпочтут не продолжать аферу.

Причина проста – риск, что она обернётся для них серьёзными неприятностями, станет куда как выше. Такие люди предпочитают обманывать тех, кто покупает квартиру самостоятельно.

Отпугивают профессиональные юристы и других мошенников.

Если же продавец действительно намерен продать квартиру, но есть проблемы с его правами на неё, то специалист сможет куда лучше определить, стоит ли приобретать такую недвижимость, или лучше всё-таки не связываться.

Не всегда имеет смысл обходить стороной такое жильё, ведь иногда проблема оказывается разрешимой, а продавец ввиду обстоятельств в согласен дать скидку.

Грамотное оформление сделки

Важно оформить сделку купли-продажи так, чтобы к ней в будущем не могло возникнуть никаких обоснованных претензий. В этом поможет грамотный юрист, который оформит все нужные документы. Мы же кратко разберём основные моменты, которые стоит учесть при оформлении.

Согласование условий

Все условия должны быть заранее согласованы и детально обговорены, чтобы далее не возникало никаких разночтений. Отдельно стоит сразу же согласовать способ оплаты и порядок осуществления сделки, после чего зафиксировать их в договоре.

Отметим: хотя и понятно, что сниженная из-за срочности цена – главный фактор, привлекающий покупателя к таким квартирам, но всё-таки, если она сильно снижена, и деньги требуются как можно быстрее. Это повод насторожиться и проверять всё особенно тщательно, и в таких случаях точно нельзя обойтись без сопровождения сделки специалистом.

Заключение договора

В тексте соглашения должны содержаться такие пункты:

  • место и дата составления;
  • личные данные обоих участников;
  • характеристики недвижимости (адрес, площадь, балансовая стоимость и так далее);
  • какие документы подтверждают право собственности продавца;
  • суть сделки и сумма, за которую продаётся недвижимость;
  • гарантия отсутствия обременений и других лиц, имеющих права владения или проживания;
  • обозначение стороны, берущей на себя оплату расходов, связанных с регистрацией договора, либо указание на то, что они будут разделены поровну;
  • другие процедурные моменты (срок, в который квартира должна быть освобождена, выдача экземпляров договора участникам, у какого нотариуса будет храниться дополнительный, и другие);
  • реквизиты и подписи сторон.

Также в договор могут быть включены и дополнительные пункты, например, обязательство продавца при появлении у третьих лиц претензий на недвижимость взять ответственность перед ними на себя.

Образец договора, из которого можно составить более полное впечатление, прилагается к статье.

Регистрация собственности

Завершается сделка регистрацией перехода прав собственности на квартиру в Росреестре, после которого покупатель официально становится её владельцем.

Для этого в отделение Росреестра либо в МФЦ подаётся заявление и документы, необходимые для регистрации: договор купли-продажи, кадастровый паспорт, паспорта сторон сделки, квитанция об уплате госпошлины.

Иногда и другие – доверенность, согласие супруга продавца и так далее.

Лучшим способом уберечься от рисков, возникающих при покупке квартир, находившихся в собственности продавцов менее трёх лет, является скрупулёзная проверка всех документов на продаваемую недвижимость, а также внимательность при составлении всех необходимых документов.

Лучше всего прибегать к помощи профессионалов, и при этом озаботиться подбором риэлторского агентства – нельзя исключать опасность наткнуться на плохо работающую компанию, или даже мошенников. Потому ключ к безопасности – полное соблюдение законодательства при сделках купли-продажи.

Образцы документов

Договор купли-продажи образец

Источник: https://pravo.estate/kvartira/menee-3-let-riski/

Квартира меньше 3 лет в собственности — стоит ли покупать, риски

Квартира в собственности 3 года

/ Покупка / Квартира меньше 3 лет в собственности — стоит ли покупать, риски

В объявлениях о продаже недвижимого имущества нередко встречается уточнение «квартира меньше 3 лет в собственности». Для неподготовленного человека такая информация покажется совершенно бесполезной и возможно приведет его в недоумение: зачем указывать срок владения имуществом?

Однако для тех, кто изучил юридическую и правовую сторону приобретения жилого помещения, понимает, что такое упоминание представляет собой лакмусовую бумажку, предупреждая об определенных рисках. Итак, что значит – квартира в собственности менее 3 лет и стоит ли рассматривать подобные объявления о продаже?

Справка: Недвижимость в собственности менее 3 лет говорит о том, что право на имущество было зарегистрировано не ранее трех лет назад. Чтобы проверить этот аспект, затребуйте у продавца свидетельство о государственной регистрации и обратите внимание на дату выдачи.

Продажа имущества менее 3 лет в собственности: налоговый сбор

Согласно актуальным изменениям в Налоговом кодексе Российской Федерации от января 2016 года собственники обязаны выплатить налог при продаже имущества, находящегося в праве собственности не менее пяти лет.

Ранее приобретенное имущество (до вступления в силу поправки в Налоговый кодекс) облагается налогом при акте продажи только в течение трех лет.

Аспект о налоговых сборах очень важен не только для продавцов, но и покупателей, поскольку такая сделка будет сопряжена с определенными трудностями.

Налоговый вычет:

  • Если собственник имущества, выставленного на продажу и находящегося в собственности менее трех лет, получил недвижимость по безвозмездному договору (к примеру, вступление в наследство, дарственная, приватизированное жилье), то он имеет законное право на вычет в сумме 1 миллиона рублей.
  • Налоговый вычет для тех, кто оформил право собственности более трех лет назад, равен стоимости продаваемой недвижимости.

Опасность приобретения недвижимого имущества в собственности до трех (а согласно последним данным до пяти) лет заключается в том, что нечистые на руку продавцы после получения налогового вычета пытаются аннулировать состоявшуюся сделку. Рассмотрим самые распространенные схемы мошенничества и способы избежать непредвиденных ситуаций.

Риски при покупке жилья: популярные схемы мошенничества

Сумма налога, уплачиваемого продавцом по завершению сделки о купле-продаже недвижимого имущества, равна 13% (налог на доходы физических лиц) при этом в качестве налогооблагаемой базы понимают разницу между стоимостью покупки и продажи объекта.

Приобретенное недвижимое имущество

Продавец указывает в расходной части сумму, прописанную в договоре о купле-продаже, а также затраты на улучшение жилищных условий и расходы по ипотеке. Каждая статья расходов подтверждается документальным обоснованием.

Полученное по безвозмездному договору

Собственник имеет право указать в расходах сумму не более 1 миллиона рублей, если он унаследовал, получил в дар или приватизировал квартиру.

Следует обратить внимание на то, что данная сумма определена на один объект недвижимости. Это означает, что если на продажу выставлена доля, тогда можно получить соответственную сумму при вычете (до 1 миллиона рублей).

Однако важно понимать, что при продаже сразу нескольких долевых частей сумма вычета не увеличивается.

В городах с многомиллионным населением нередко текущая стоимость жилья значительно разнится с ценой покупки. Таким образом, при продаже собственник может получить налоговый вычет в размере полумиллиона и выше.

Мошенники разработали несколько вариантов заработка на налоговых вычетах, которые основаны на признании недействительным договора о купле-продаже квартиры. Кроме того, существуют другие виды мошенничества, затрагивающие кошелек покупателя:

Фальсификация документов

Для проведения такой аферы продавец использует съемную квартиру, законный владелец которой может и не догадываться о факте мошенничества. Во время оформления сделки вам будут предоставлены липовые документы с поддельной печатью, нотариально заверенные у подставных лиц. Этот вид мошенничества опасен тем, что после покупки практически нет никаких шансов отыскать преступников.

Аннулирование договора в судебном порядке

После завершения операции купли-продажи бывший собственник жилого помещения подает исковое заявление,  указывая в нем меньшую стоимость.

Согласно постановлению суда проданное имущество возвращается собственнику, но покупатель получает сумму, указанную в иске. При желании постановление суда можно обжаловать.

Решению в пользу пострадавшего поспособствуют свидетельские показания других обманутых покупателей.

Закон «О банкротстве физических лиц» повышает риск финансовых потерь покупателя при признании договора о купле-продаже недействительным. Если продавец, подавший исковое заявление в суд для аннулирования соглашения, будет признан банкротом, то возмещение стоимости квартиры покупателю будет невозможным.

Оформление параллельной продажи квартиры

Мошенники находят сразу несколько покупателей и одновременно оформляют договор о купле-продаже, заверяя документацию в разных юридических конторах. После завершения нескольких актов о продаже квартиры, аферисты исчезают.

Случаи мошенничества на рынке недвижимости чаще встречаются в крупных городах, где стоимость квадратного метра на порядок выше, чем в провинции.

Как минимизировать риски финансовых потерь?

Покупка недвижимого имущества не терпит спешки и потребует повышенного внимания, начиная с поиска подходящих вариантов.

Чтобы свести риски возникновения проблем после покупки жилья, к выборке предложений стоит подходить очень избирательно.

По возможности избегайте объявления с пометкой «в собственности менее трех лет», но если все же вам приглянулась квартира из этой категории, обязательно проверьте:

Причину продажи недвижимости и непосредственно самого продавца

В первую очередь, подозрение должен вызвать продавец, действующий по доверенности. Главным образом, следует обратить внимание на срок истечения доверенности.

Если на момент заключения договора о купле-продаже, документ о передаче полномочий окажется просроченным, сделка будет признана нелегитимной.

Чтобы обезопасить свои финансовые накопления, важно лично нанять высококвалифицированного нотариуса, который мог бы контролировать чистоту совершаемой сделки.

При проверке документов, удостоверяющих личность продавца, следует отметить для себя место постоянной регистрации: по статистике приезжие граждане чаще всего являются мошенниками.

Документацию на приобретаемое жилое помещение:

Кроме подтверждения об уплате налога, домовой книги и другой обязательной документации, важно запросить расширенную выписку из домовой книги. В этом документе указываются все лица, проживавшие на территории квартиры. Расширенная выписка позволит вам ознакомиться с подробной историей приобретаемого недвижимого имущества.

Важно проверить, нет ли в выписке лиц, которые могут вернуться по закону. Фактор риска увеличивается, если на данной территории были зарегистрированы несовершеннолетние лица. В этом случае потребуется разрешение попечительского совета.

Не соглашайтесь подписывать договор о купле-продаже до предоставления полного пакета оригинальных документов на недвижимость.

  • Нюанс: Договор о купле-продаже переданного имущества по завещанию или после вступления в наследства может быть аннулирован по решению суда, если были нарушены права наследников.

Помимо отсутствия надлежащей документации и других аспектов, сопровождающих покупку недвижимости, следует учесть и косвенные признаки непорядочности собственника: неоправданно заниженная цена (свыше 15%) и заявленная в предложении срочность.

Рекомендуем:

Что такое приобретательная давность на недвижимость;

Чем полезен аккредитив при покупке квартиры;

Что такое альтернативная сделка купли продажи.

С какими последствиями можно столкнуться, если не затребовать или своевременно не проверить предоставленную продавцом квартиры документацию:

  • В случае со столкновением с мошеннической аферой и при соответствующем постановлении суда, можно добиться полного возмещения затраченных денежных средств. Однако судебное разбирательство также потребует некоторых финансовых вложений и времени.
  • Полученная в дар собственность может быть возвращена дарителем, который вправе аннулировать дарственную в течение трех лет со дня ее вступления в силу.
  • Соглашение о купле-продаже квартиры, обремененной зарегистрированными в ней недееспособными или несовершеннолетними лицами, может быть оспорено в судебном порядке.
  • Если вы приобрели квартиру, переданную продавцу по наследству, а позднее наследники восстановили право собственности через суд, вам положена компенсация в сумме стоимости квартиры. Денежные средства, затраченные на оформление документов или улучшение жилищных условий, не подлежат возврату.

Продажа квартир, находящихся в собственности менее трех (пяти) лет – достаточно частое явление, поскольку на сегодняшний день предложение рынка недвижимости на 50% состоит из недавно приобретенного жилья в новостройках. Интенсивное строительство новых жилых объектов в последние годы способствует увеличению объемов продаж недвижимого имущества, зарегистрированного не более трех лет назад.

Во избежание финансовых потерь при столкновении с мошенническими аферами, следует с особой внимательностью отнестись к документальному оформлению сделки и максимально обезопасить себя от возможных необратимых убытков.

Источник: https://1pokvartire.com/menshe-3-let-v-sobstvennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.