+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Можно ли продать дом купленный под материнский капитал и купить другой

Содержание

Продажа дома, купленного на материнский капитал

Можно ли продать дом купленный под материнский капитал и купить другой

Какими долгожданными бы ни были покупка или строительство дома — независимо от того, использовались ли средства материнского капитала на эти цели или нет, а также от его стоимости и жилой площади, — с течением времени даже самый просторный и уютный дом может перестать удовлетворять потребностям семьи, а значит возникает вопрос о необходимости его продажи или обмена.

Поэтому для семьи продажа дома — это событие лишь одно из многих в общем ряду событий, связанных с улучшением жилищных условий. Однако в зависимости от того, расходовались ли средства маткапитала на строительство или приобретение продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей — зависят условия и способы его продажи:

  • Если к моменту возникновения желания продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо только получить письменное согласие всех владельцев долей;
  • Если же участниками долевой собственности являются дети до 18 лет, то проведение сделки возможно только с разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).

Условия продажи домов, приобретенных за материнский капитал

В связи с тем, что ООиП стоят на страже интересов несовершеннолетних, самым главным условием направления средств материнского сертификата является требование оформить приобретаемый объект недвижимости на всех членов семьи, выделив доли супругам и детям.

Именно по этой причине для отчуждения таких домов необходимо иметь на руках предварительное разрешение органов опеки, которое может быть получено, только если им будут предоставлены документы, подтверждающие, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены и в результате сделки по продаже:

  • за несовершеннолетними владельцами долей сохранятся их права на имущество — т.е. в другом жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого) им должны быть выделены равноценные доли;
  • жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого, должно быть большим или равнозначным по площади.

Если это не так, дети должны получить в нем большие доли, т.е. жилищные условия и имущественные интересы детей не должны быть ухудшены.

Таким образом, дом, приобретенный с участием маткапитала, можно продать при следующих условиях:

  1. ООиП предоставили письменное согласие на проведение сделки;
  2. Семья сохранит или улучшит свои жилищные условия — что также подразумевает сохранение имущественных прав несовершеннолетними детьми.

Через какое время можно продать дом после покупки

Несмотря на то, что закон о материнском капитале № 256-ФЗ от 29.12.2006 года не содержит прямых запретов и ограничений на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, такая сделка в обязательном порядке должна быть одобрена органами опеки, так как это требование прямо прописано в ст. 28, 37 ГК РФ, а также в ст. 21 Закона «Об опеке».

Срок, на протяжении которого действует данное разрешение, законом также не урегулирован:

  • как правило, разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетних действительно в течении трех месяцев;
  • в письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» прямо сказано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости.

Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в ООиП за новым разрешением.

Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием маткапитала, можно продать в любое время после покупки, важно учесть некоторые обстоятельства:

  1. Если дом принадлежал семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог.

    Эту обязанность можно избежать, в случае если члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.

  2. Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

В случае, когда материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, родители предоставляют в ООиП нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем.

Российское законодательство не регламентирует сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием маткапитала, не подлежит отчуждению — это значит, что сделка может состояться в любое время, независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли.

Главным критерием законности такой сделки и как следствие — защитой родителей от обвинения в мошенничестве с государственными средствами, — служит одобрение Органов опеки на ее проведение.

ООиП предоставит письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме, при этом речь может идти:

  • о жилье, купленном взамен отчуждаемого (квартира или дом);
  • о жилом помещении, уже имеющемся в собственности родителей либо других родственников.

Как продать дом, купленный на материнский капитал

Как уже было сказано, закон не устанавливает запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних.

Однако такая сделка может быть признана соответствующей закону только в одном из следующих случаев:

  1. Малолетние собственники получат в другом жилом помещении равнозначные доли и сохранят свои жилищные условия на прежнем уровне.

    Соблюдение данного условия возможно при одновременном проведении сделок по отчуждению и приобретению недвижимости. Для этого между сторонами будущих сделок достаточно подписать предварительные договоры купли-продажи, в которых нужно заранее указать долю, причитающуюся детям.

    Тогда при наличии согласия ООиП сделку можно будет провести в любое время.

  2. Закон также допускает варианты выплаты несовершеннолетним собственникам денежной компенсации, сопоставимой со стоимостью отчуждаемых долей, установленной на день совершения сделки.

    Данная процедура проводится с письменного согласия органа опеки, которое выдается после тщательного изучения всех документов, среди которых обязательно должна присутствовать справка о стоимости доли (без проведения оценки).

    • Денежные средства вносятся на банковские счета, открытые на имена детей, где будут храниться до их совершеннолетия.
    • Независимо от того будет это накопительный вклад или просто расчетный счет, родители несовершеннолетних детей смогут распорядиться деньгами только в исключительных случаях и с письменного разрешения ООиП.
  3. Если в планы семьи не входит приобретение нового жилья, взамен продаваемого, то несовершеннолетние дети могут быть наделены равными отчуждаемым долями в другом доме — и не обязательно, чтобы он принадлежал именно родителям, а не бабушкам, дедушкам или другим близким родственникам детей.

В общем случае даже допустимы ситуации, при которых выделяемая взамен доля может быть меньше первоначальной.

Это возможно если:

  • в зачет будет предоставляться такое же количество квадратных метров — поскольку в разных по площади жилых помещениях одно и то же количество квадратных метров будет составлять разные доли;
  • в разных районах стоимость квадратного метра жилой площади может существенно разниться, что отражается в справках о стоимости продаваемой / меняемой доли и позволяет выделять несовершеннолетним уменьшенные доли равнозначной стоимости.

Ограничения по отчуждению жилых помещений, приобретенных за счет средств материнского сертификата, связаны с тем, что дело касается распоряжения имуществом не только родителей, но и несовершеннолетних детей.

  • Если к моменту продажи все участники долевой собственности достигли 18 лет, то никаких ограничений не устанавливается.
  • Если же среди сособственников есть несовершеннолетние, то для проведения сделки необходимо разрешение ООиП.

К заявлению необходимо приложить ряд важных документов:

  • документы, удостоверяющие личность заявителей (родителей или опекунов несовершеннолетних граждан, свидетельства о рождении, а также паспорта детей, которые достигли 14 лет);
  • если кому-то из детей уже исполнилось 14 лет, потребуется его письменное согласие на продажу принадлежащей ему доли;
  • свидетельство о заключении брака или о его расторжении;
  • документы, устанавливающие права на продаваемое и покупаемое жилье, а также справки, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги;
  • справки об оценочной стоимости обоих объектов недвижимости;
  • предварительные договоры купли-продажи.

Если несовершеннолетние члены семьи не указаны в договоре на приобретение жилья качестве сособственников, необходимо нотариальное обязательство о наделении их долями в будущем.

После тщательного изучения всех документов, сотрудники ООиП приглашают родителей и детей, достигших 14 лет, на собеседование.

Помимо собеседования представители ООиП могут осуществить выезд по адресу предполагаемого проживания семьи, дабы убедиться в качестве приобретаемого жилого помещения и соблюдении интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения обналичивания средств материнского капитала через покупку и продажу ветхого жилья.

Так как основной заботой ООиП является контроль за соблюдением прав и законных интересов детей, сделка должна соответствовать установленным требованиям — и тогда разрешение на продажу можно будет получить в течение двух недель со дня направления заявления.

Основными критериями законности сделки является:

  • сохранение условий проживания на прежнем уровне либо их улучшение, например, при переезде в более новый дом, расположенный в районе с более развитой инфраструктурой;
  • наделение несовершеннолетних членов семьи имущественными правами на приобретаемое жилое помещение (или выплата им соответствующей денежной компенсации) с определением им доли в праве собственности, которая будет не меньше, чем отчуждаемая.

Показать представителям опеки, что при проведении сделки оба этих условия будут соблюдены, на самом деле очень просто:

  • необходимо лишь заблаговременно найти подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу, так и на покупку жилого помещения;
  • в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно.

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал

Несовершеннолетние члены семьи обязательно получают право собственности на часть жилого помещения не только в случае его покупки за счет средств сертификата (в т.ч. через ипотеку), но и при направлении его средств на строительство или реконструкцию дома, принадлежащего родителям.

Поэтому сделку по продаже дома, построенного с привлечением семейного капитала, без получения согласия опеки можно провести только в том случае, если все со-собственники уже являются совершеннолетними.

  • В остальных случаях продажа возможна только для последующей покупки более комфортного и просторного жилья — или, по крайней мере, равнозначного тому жилью, которое реализуется.
  • Исключением признаются случаи, когда родители вынуждены производить обмен на другое жилье меньшее по площади для того, чтобы направить денежные средства, компенсирующие разницу, на лечение тяжелобольного ребенка.

При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же описанные ранее правила, что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, со-собственниками которой выступают дети.

Заключение

Приобретенный, реконструированный или построенный на средства семейного сертификата жилой дом можно продать в любое время — но только при четком следовании требованиям закона, направленным на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних членов семьи, лишенных возможности принимать участие в сделке, одним из которых является приобретение нового объекта недвижимости, превосходящего продаваемое по размеру и условиям.

Источник: http://pro-materinskiy-kapital.ru/prodat-zhile/dom/

Можно ли продать дом, купленный за материнский капитал, с выделенными детям долями и без

Можно ли продать дом купленный под материнский капитал и купить другой

Приобретение, строительство или реконструкция дома с участием материнского капитала придаёт сделке по его последующей продаже специфику, которая вытекает из требований к использованию этой субсидии. Продать дом, купленный с использованием государственных средств, можно, но придётся учесть все подводные камни и заранее обезопасить себя от возможных рисков.

Можно ли продать дом, купленный за семейный капитал

Когда вы подаёте заявление об использовании материнского капитала на дом, в комплект документов входит обязательство выделить доли супругу и всем детям

Спектр использования материнского капитала в случае с жилым домом максимально широк. Квартиру или комнату за средства государственной субсидии можно только купить, а дом — ещё и построить или реконструировать.

Впрочем, в остальном требования к любому виду жилья одинаковы. Ст.

10 закона № 256-ФЗ обязывает выделить доли обоим родителям и всем детям в течение полугода после покупки дома или его государственной регистрации, если при этом использовали материнский капитал.

Получается, при любом раскладе в числе совладельцев будут несовершеннолетние. Но можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, если дети в доле? А вот тут уже в случае продажи действует правило, стандартное для всех случаев отчуждения недвижимости с несовершеннолетними собственниками, предусмотренное ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса (ГК) РФ и ст.

20 закона «Об опеке и попечительстве». Для таких сделок обязательно разрешение органов опеки, которые должны убедиться в том, что интересы несовершеннолетних собственников не будут ущемлены, а в новом жилье они получат долю не меньше, чем в проданном, и размер её, если пересчитать его на общую площадь жилья, будет таким же или больше.

Допускаются и альтернативные варианты:

  • стоимость доли каждого ребёнка вносится на счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего, и воспользоваться этими деньгами он сможет по достижении 18 лет;
  • выделить доли детям в другом жилье, принадлежащем семье или близким родственникам — например, бабушкам и дедушкам.

Предпочтительной для органов опеки выглядит стандартная схема, когда взамен жилья приобретается иное с выделением в нём долей всем несовершеннолетним собственникам. Такой вариант даёт максимальные шансы на одобрение сделки.

Законно провести сделку без участия органов опеки можно только одним способом — дождаться, пока всем детям, которым выделены доли, исполнится 18 лет.

По срокам продажи дома, купленного, построенного или реконструированного за счёт средств семейного капитала, ограничений нет. Можно выставлять его на реализацию хоть на следующий день после регистрации в собственность. Но надо учитывать нюанс, который вытекает из налогового законодательства.

Если жильё было в собственности от трёх лет, а с 1 января 2016 года — пяти лет, платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), не надо. А вот если меньше, придётся отдать государству 13% разницы между ценой продажи и затратами на приобретение, строительство или реконструкцию.

А поскольку результат реконструкции имеющегося жилья — новый объект недвижимости, в зачёт принимается только период владения уже реконструированным домом.

Условия продажи

Без разрешения от органов опеки и попечительства сделку могут признать незаконной и аннулировать

При продаже жилья, включая дом, среди собственников которого есть несовершеннолетние, государство требует получить разрешение органов опеки на сделку.

Если доли детям не выделены, выявить факт использования материнского капитала при приобретении, строительстве или реконструкции дома при оформлении сделки нотариусом, специалистами Росреестра или МФЦ будет непросто. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) эта подробность не отображается.

Однако за соблюдением прав детей при приобретении жилья за материнский капитал следит прокуратура. Если она выявит нарушения, уличённым в них грозит уголовная ответственность за мошенничество — от крупного штрафа до реального срока.

Материнский капитал в 2019 году равен 453 026 рублей. Ущерб от 250 тыс. до 1 млн рублей Уголовный кодекс (УК) РФ квалифицирует как крупный, что предусматривает более суровое наказание, чем при меньших суммах.

Как продать дом, купленный за семейный капитал

При продаже дома малолетние собственники должны получить в другом жилом помещении равнозначные доли и сохранить свои жилищные условия на прежнем уровне

При продаже дома, который был куплен, построен или реконструирован на семейный капитал, можно рекомендовать такую последовательность действий:

  1. Найти покупателя. Можно действовать самостоятельно или обратиться к риелторам. Последние любят склонять продавцов, которые обращаются к ним за помощью, к заключению эксклюзивного договора. Смысл его в том, что поиском покупателя занимается только риелтор, а документы на жильё у продавца изымаются. Соглашаться ли на эти условия, решать вам. Лучше по возможности оставить себе максимум свободы действий, а если уж решили полностью делегировать полномочия риелтору, проследите, чтобы в договоре был конечный срок действия. Иначе рискуете тем, что поиск покупателя затянется на неопределённый срок, а вы лишитесь возможности самостоятельно действовать.
  2. Одновременно искать продавца недвижимости, если планируете купить её взамен продаваемого дома, а это, пожалуй, самый популярный вариант. Сложность в том, что и продавец нового жилья, и покупатель вашего заинтересованы в прогнозируемых сроках сделки и ждать до бесконечности не будут. Поэтому оптимально искать того и другого одновременно.
  3. Предварительно записаться на приём к нотариусу. Поскольку в сделке участвуют несовершеннолетние, её нотариальное удостоверение обязательно. При определении даты учитывайте, что орган опеки будет принимать решение от 10 дней.
  4. Получить разрешение органа опеки. Закон отводит на принятие решения 10 дней с даты приёма заявления, но процесс может затянуться, если орган опеки потребует дополнительные документы. Срок действия разрешения — момент неоднозначный. Обычно он проставляется в документе и равен трём месяцам. Но Росреестр и нотариусы могут ориентироваться на Письмо Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних», где этот срок ограничен одним месяцем. Платить за выдачу разрешения не надо.
    Для органа понадобятся такие документы, большинство из которых пригодится и для оформления сделки:
    • паспорта обоих родителей;
    • свидетельства о рождении детей до 14 лет, паспорта — 14–18 лет;
    • свидетельство о браке или разводе;
    • документ о праве собственности на дом — выписка ЕГРН или свидетельство;
    • предварительный договор купли-продажи жилья, которое собираетесь приобретать взамен дома (образец);
    • заявление на выдачу разрешения на продажу долей обоих родителей и детей от 14 лет (образец);
    • выписки из домовой книги, техпаспорта и правоустанавливающие документы на оба объекта — и дом, и приобретаемое взамен жильё.
  5. Оформить сделку купли-продажи дома. К нотариусу вы должны прийти с таким комплектом документов:
    • паспорта и свидетельства о рождении всех собственников продаваемого дома;
    • свидетельство о браке или разводе;
    • документы, подтверждающие право собственности на дом всех продавцов, включая несовершеннолетних — свидетельство или выписка из ЕГРН;
    • разрешение органа опеки на продажу дома;
    • техпаспорт на дом;
    • выписка из домовой книги;
    • правоустанавливающий документ на дом.
    • нотариальные согласия на продажу всех собственников дома старше 14 лет — можно оформить прямо на месте (образец).
  6. Оплатить услуги нотариуса. Тариф складывается из процента от стоимости дома и услуг техническо-правового характера. Общая стоимость зависит от региона, где оформляется сделка. Как эта финансовая нагрузка распределится между сторонами, зависит от ваших договорённостей с покупателем. Отдельно оплачивается госпошлина — 1,4 тыс. рублей при электронной подаче документов и 2 тыс. при бумажной. Нотариусы, как правило, подают документы на регистрацию прав собственности непосредственно при оформлении сделки в электронном виде. Исключение — отсутствие технической возможности, например, при перебоях с интернетом. Если покупателей несколько, госпошлина взимается с каждого.
  7. Оформить сделку купли-продажи на объект, который приобретаете взамен дома, если применимо. От продавца потребуется тот же комплект документов, что и от вас при продаже, а с вашей стороны — паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки, свидетельство о браке и нотариальное согласие второго супруга, если тот в сделке не участвует. Закон позволяет приобрести жильё на имя одного члена семьи, а доли детям выделить потом. Но это отдельные расходы и бюрократические процедуры. В этом случае можно, если нет несовершеннолетних приобретателей со стороны покупателя, оформить сделку в Росреестре или МФЦ. Заплатить нужно будет только госпошлину, но договор-купли продажи придётся составлять самостоятельно (образец).
  8. В установленный срок получить выписку ЕГРН на жильё, которое купили взамен проданного дома. Вариант получения вы выбираете при подаче документов на регистрацию сделки — в электронном виде на email, по обычной почте или личным обращением.

Риски при отчуждении недвижимости, купленной за семейный капитал

Сделка, в которой были нарушены права несовершеннолетнего, может быть аннулирована по достижении им 18 лет

Специфические риски, которые связаны с участием материнского капитала в покупке, строительстве или реконструкции дома, возникают, когда продавец пытается обойти требование закона о разрешении органа опеки на сделку. Собственник при этом, как уже было сказано, рискует быть привлечённым к уголовной ответственности.

Риск покупателя связан с тем, что несовершеннолетний, если права были нарушены при продаже дома, вправе оспорить сделку, а срок, в течение которого он может это сделать, исчисляется тремя годами с момента, когда ему исполнится 18 лет. При расторжении сделки покупатель лишится жилья. Конечно, продавец будет обязан выплатить ему компенсацию, но получить сразу всю сумму обычно затруднительно — процесс выплаты ощутимо затягивается.

Чтобы избежать этих рисков, продавцу надо соблюдать закон. А покупателю — обращать внимание на важные нюансы: есть ли в семье дети, сколько им лет, как давно продавец владеет домом.

Если право собственности возникло после рождения второго или последующего ребёнка, это повод насторожиться и поставить вопрос, учтены ли законные интересы детей, участвовал ли в приобретении дома материнский капитал.

И если да, не соглашаться на сделку, пока продавец не уладит все вопросы с выделением детям долей и разрешением органа опеки.

Сам факт приобретения, строительства или реконструкции дома на средства семейного капитала — это не препятствие для его продажи. Но существуют требования закона, которые надо соблюдать при отчуждении такого жилья. И покупатель заинтересован в том, чтобы они были соблюдены, не меньше, чем продавец.

  • Руслан Царев
  • Распечатать

Источник: https://ozakone.com/semejnoe-pravo/mozhno-li-prodat-dom-kuplennyy-za-materinskiy-kapital.html

Как продать дом, приобретенный на средства материнского капитала

Можно ли продать дом купленный под материнский капитал и купить другой

Купля-продажа недвижимости с помощью средств материнского капитала – законный способ улучшить жилищные условия семьи. Владелец сертификата имеет право приобрести дом, подходящий для постоянного проживания. При продаже жилья, купленного за маткапитал, необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

Продать дом, купленный под материнский капитал, разрешается в том случае, если жилищные условия семьи останутся неизменными либо улучшатся. То есть, продажа дома происходит после переезда детей в новое жилье, которое не меньше по площади предыдущего и не хуже по степени благоустройства.

Исключение делается в том случае, если будет доказано, что родители вынуждены произвести обмен имеющегося дома на жилплощадь меньшей квадратуры. Полученную разницу они планируют направить, например, на лечение тяжелобольного ребенка.

ВНИМАНИЕ! Улучшение жилищных условий с помощью маткапитала накладывает ограничения во время покупки или продажи дома. 

Допускается оформление недвижимости только на мать и отца. Они обязаны предоставить в ПФР обязательство, заверенное у нотариуса, о последующем выделении долей детям. Если процедура не проведена, возникают осложнения при продаже жилплощади.

Как оформить разрешение на продажу в Органах опеки

Для получения разрешения на продажу жилища, приобретенного за средства маткапитала, требуется предоставить:

  • заявление от родителей с описанием причины обращения;
  • данные о составе семьи;
  • правоустанавливающая документация на недвижимость;
  • письменное согласие от детей, достигших 14 лет;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по ЖКХ;
  • экспертное заключение об оценочной стоимости недвижимости;
  • свидетельство о заключении (расторжении) брака;
  • свидетельства о рождении (паспорта) детей;
  • документы на приобретаемое жилье;
  • копии договоров по обеим сделкам.

Получив документацию, сотрудниками Органов опеки проводится очная встреча со всеми членами семьи, включая детей старше четырнадцати лет. Осуществляется осмотр покупаемого жилья.

При проверке работники Органов опеки обращают внимание на ряд моментов:

  1. Соответствие размера доли детей (не меньше существующей).
  2. Квадратура покупаемой недвижимости (аналогичная или больше).
  3. Условия проживания, степень благоустройства.

При соблюдении требований и норм в течение четырнадцати дней с момента получения заявления выдается разрешение. В нем прописываются сроки, на протяжении которых имущество необходимо оформить одного из детей. При их нарушении, сделку могут аннулировать.

Необходимый пакет документов для продажи дома

Для проведения сделки в Росреестр предоставляются следующие документы:

  1. Заявление от собственника жилища и покупателя.
  2. Правоустанавливающая документация на недвижимость и земельный участок.
  3. Паспорт гражданин РФ и свидетельства о рождении детей.
  4. Соглашение купли-продажи.
  5. Письменное разрешение от Органов опеки.
  6. Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Регистрация сделки

Документация предоставляется в Росреестр или МФЦ. На рассмотрение заявки и проверку документов требуется от пяти до двенадцати дней. После регистрации сделки сторонам выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая переход прав собственности от продавца к покупателю.

Какие могут возникнуть сложности при продаже

В законодательстве прописано, что каждый член семьи получает долю в жилище, приобретенной за материнский капитал. Выделение права собственности происходит в момент сделки или спустя шесть месяцев.

Если семья продает недвижимость, в которой право собственности оформлено только на мать или отца, без выделения долей детям, это нарушение закона. Сделка аннулируется. Покупатель возвращает дом и получает назад деньги. 

При продаже жилья без получения разрешения в Органах опеки также существует риск признания сделки недействительной. Продавца могут привлечь к административной ответственности. Проводить сделку без участия Органов опеки и попечительства разрешается после достижения детей-собственников восемнадцати лет. В этом случае достаточно получить от них согласие на продажу.

Источник: https://ozhkh.ru/chastnyj-dom/prodat-dom-priobretennyj-na-sredstva-matkapitala

Через какое время можно продавать

Законодательно не установлено как скоро можно продать жилплощади после её приобретения. Соответственно, продать недвижимость можно в любое время после приобретения.

Однако если сделка оформлена в срок менее 5 лет владения собственностью, возникнет необходимость уплатить НФДЛ в размере 13 %.

Правда использование имущественного налогового вычета позволит минимизировать размер налога или даже снизить до 0.

Обязательным условием при выделении госпомощи на приобретение жилплощади значится распределение долей собственности между всеми членами семейства. При продаже недвижимости это учитывается в обязательном порядке, так как в долевой собственности принимают участие дети.

Если дети достигли возраста совершеннолетия на момент отчуждения недвижимого имущества, то для заключения договора купли-продажи потребуется только их письменное согласие.

Если же в семье есть дети возрастом до 18 лет, необходимо получение согласие органов опеки и попечительства (далее ООП) и в последующем выделить доли в новом жилье.

Условия продажи жилья

Главное условие при продаже жилплощади, купленной на средства семейного капитала – это соблюдение интересов детей. Чтобы контролировать выполнение требований, касающихся малолетних граждан, ООП уполномочен контролировать соблюдение их прав при совершении сделки. С посещения ООП рекомендуется начинать сбор документов, если в продаваемой площади доли принадлежат несовершеннолетним детям.

Госучреждение вправе требовать разъяснения по процессу реализацию жилого владения. Если взамен продаваемой жилплощади покупается другая, важно оформить с продавцом предварительный договор. Документ заверяется нотариусом и должен содержать прописанные поимённо доли. Детские части не могут стать меньше, чем были.

Одобрение ООП выдаст только после проверки. Возможен выезд специальной комиссии с целью исследования продаваемых и приобретаемых площадей. Сотрудники ООП вправе отказать в выдаче разрешения.

Чтобы избежать негативного исхода важно указать специалистам опеки конкретные факты, которые повлияют на улучшение качества жизни несовершеннолетних лиц, подтвердить, что не пострадают их имущественные интересы.

Читать также:  Использование материнского капитала для покупки автомобиля

Рассмотрение заявления на получение разрешения в пользу продажи недвижимости, как правило, занимает месяц. Наличие веских причин могут ускорить процесс. К таковым относятся:

  • В результате торга ощутимо меняются условия проживания в лучшую сторону.
  • Купленная взамен недвижимость располагается в более хорошем и развитом районе.
  • Продаваемое строение стало ненадлежащего качества, требует ремонта или реконструкции.

Такие причины могут поспособствовать более оперативному решению опеки.

Примером других доказательств сохранения прав детей в решении вопроса станут:

  1. Нотариально заверенное обязательство о распределении долей в покупаемом капитальном строении. В бумаге должны быть по пунктам прописаны все нюансы, касающиеся долей собственности детей. При этом не важно, на кого будет регистрироваться новое жилье.
  2. Можно предоставить выписку из банка, в котором заранее будут открыты счета на имена малолетних деток. На эти счета перечисляются суммы, эквивалентные стоимости долей в продаваемом жильё. Это обезопасит несовершеннолетних от потери принадлежащей им собственности.

Перечень документов

Чтобы получить одобрение органов опеки и попечительства на совершение продажи долевой собственности, обладателями которой являются несовершеннолетние, необходимо подать заявление и дополнить его рядом документов.

В органы опеки предоставляют следующие бумаги:

  • Заявление. Пишется родителями либо законным представителем детей с предоставлением документов, дающих опекуну право на подобные действия.
  • Свидетельства о рождении детей и о регистрации брака родителей.
  • Паспорта матери и отца.
  • Письменное согласие совершеннолетних детей, участвующих в долевом праве. Также согласие достигших возраста 14 лет.
  • Бумага, подтверждающая отсутствие обременения.
  • Выписка из ЕГРП о прописанных в строении лицах.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммуналке.
  • Документы на дом и участок, доказывающие право владения:
    • справка из БТИ;
    • план участка;
    • кадастровый номер.

При положительном ответе можно проводить сделку купли-продажи. Но разрешение действует только 1 месяц. По истечении срока понадобится вновь подавать заявление на одобрение.

Если продаваемое жильё числится в залоге у банка, который выдавал займ на покупку дома, то потребуется согласие кредитора на проведение действий касаемо заложенного имущества.

Порядок действий

Вот краткая пошаговую инструкцию, которая подскажет последовательность действий:

  1. Если жилплощадь находится в залоге у банка — получите разрешение банка.
  2. Займитесь поиском потенциального покупателя. Сделать это можно самостоятельно или с помощью риэлторских компаний. Оговорите все условия и заключите предварительный договор.

Источник: https://gosuslugi365.ru/materinskij-kapital/prodazha-doma-kuplennogo-na-materinskij-kapital.html

Можно продать дом купленный за материнский капитал ? Можно!

Можно ли продать дом купленный под материнский капитал и купить другой

Можно продать дом купленный за материнский капитал ? Можно! А почему нельзя. Собственники могут распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению.

Конечно, в этой сделке продажи дома есть особенность — несовершеннолетние участники долевой собственности. И есть специальные требования к отчуждению прав на недвижимость, принадлежащую детям.

Можно продать дом купленный за материнский капитал

В этой статье я вам подробно расскажу об этой сделке.

В сделке продажи дома, купленного за счет средств материнского капитала, собственниками являются все члены семьи — родители и дети?

-Нет.
Дом оформлен только на меня/ на мужа/ на обоих родителей.

-Тогда вам нужно выделить доли всем членам семьи, чтобы исполнить нотариальное обязательство перед Пенсионным фондом о наделении долями. Или вы уже об этом забыли?

-Я сначала дом продам, а потом куплю квартиру и в ней выделю долю детям!

-Но ведь таким образом обязательство перед ПФР окажется невыполненным. Там ведь адрес жилья указан!К тому же вы заводите своих покупателей в оспоримую сделку.

Это не честно. И не законно.

-Да мы не хотим ни кого обманывать. Просто доли выделять очень дорого.

Да и волокиты с органами Опеки и попечительства много!

Все не так трудно!

Во-первых, доли на всех членов семьи можно в большинстве случаев выделить без нотариуса. Это не большие расходы.

Во-вторых, получить согласие органов Опеки и попечительства на продажу не так уж сложно.

В третьих, расходы на нотариальную сделку по продаже ( продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним — это обязательная нотариальная сделка) можно разделить пополам с покупателями.

Как продать дом купленный за материнский капитал

Давайте разберемся подробно, как продать дом купленный за материнский капитал.

Исходим из того, что вы уже выполнили обязательство перед ПФР и ваша недвижимость находится в долевой собственности всех членов семьи.

Документы в Росреестр нотариус передает теперь через интернет

Алгоритм продажи дома, купленного за материнский капитал

Первое.
Получить разрешение на продажу из органов Опеки. Без этого документа продать дом нельзя! Ни нотариус , ни Росреестр сделку не пропустит.

Опека дает разрешение на продажу в двух вариантах:

  1. Разрешение на продажу с одновременной покупкой. То есть сделка должна состоятся в один день. Причем регистратор приостановит регистрацию перехода права при продаже, до тех пор, пока не произойдет регистрация права собственности на детей в новом жилье.
  2. Разрешение на продажу с обязательным зачислением денег от продажи детских долей на специальные банковские детские счета. Использовать эти деньги можно только под контролем опеки и только на приобретение жилья.

В любом случае, Опека не допустит ухудшения жилищных условий несовершеннолетних.

Второе.

Вам нужно определиться, к какому нотариусу вы обратитесь за услугой по удостоверению Договора купли-продажи.

Вы можете обратиться к любому, в рамках кадастрового округа.

Услуги нотариуса недешевы, но, увы, закон требует провести вашу сделку в присутствии нотариуса.

Вам придется оплатить госпошлину за удостоверение договора купли-продажи (ДКП) нотариусом и работы по составлению ДКП и Акта приема-передачи.

Но есть и маленький плюс.

С 01.02.2019 года нотариус обязан бесплатно передать ваши документы в Росреестр для регистрации перехода права. Это сэкономит ваше время, а покупателю — 600 рублей, так как при электронной подаче документов в Росреестр, госпошлина за регистрацию права собственности будет уплачена в размере 70%, то есть 2 000 * 70% = 1 400 рублей.

То есть в МФЦ вам не нужно будет идти.

Нотариальные сделки. как правило, затяжные. Нотариусы перегружены работой, к тому же они требуют бОльший пакет документов.

К тому же нотариусы НЕ клиентоориентированы, работают по-старинке, с ними трудно согласовываются сроки сделки. Будьте к этому готовы.

Нотариус требует участия в сделке по продаже детской недвижимости обоих родителей.
Поэтому, если даже родители не являются супругами, на сделке они должны быть.

Третье.

В связи с долгой подготовкой к сделке, вам в обязательном порядке нужно заключить предварительный договор с покупателем, где необходимо прописать сроки выхода на сделку, цену, условия передачи ключей и другие важные моменты.

Для выполнения условий предварительного договора купли-продажи нужно передать задаток.

Посмотрите видео урок, как легко и не имея специальных знаний, можно составить предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.

О Регистрации прав на недвижимость  подробнее.

Выделение долей детям по материнскому капиталу

страница

Примерный план сделки. ( из переписки)

  • Ольга, доброго времени суток! Обращаюсь к Вам за помощью, т.к.как мне кажется столкнулись с непреодолимой задачей продажи квартиры с мат.капиталом. Мы перехали жить в другой регион Краснодарский край, жили в Краснодарский, купили квартиру, и уже живем на новом месте. В г.

    Красноярске наконец то нашелся покупатель, за долгие годы продажи. Но не тут то было!!! Квартира куплена в ипотеку, с част.погашением мат.капиталом.

    думала проблем не возникнет, выделим доли уже в новом жилье, где живем, где прописаны, но нас заставляют пройти все круги ада!!!! Выделить доли в продающейся квартире, и добиться отчуждения/разрешения у опеки квартиры на продажу!!! Неужели никак нельзя оформить доли в новой квартире, добиться разрешения продажи без выделения долей??? Зачем эта пустая трата времени, это ооооочень затратно, долго и очень трудоемко!!! Заранее очень благодарю за совет и помощь!!! Мне кажется мы попали в безвыходную ситуацию!!! Причем вся эта долга процедура должна проходить в двух регионах(где продается квартира, и где мы прописаны). Вот только каким образом!!! Мы к сожалению не магнаты!!!! Еще раз огромное Вам спасибо за помощь!

Марина, здравствуйте.При разумном подходе к этой ситуации — можно минимизировать расходы и хлопоты. Но выполнить данное нотариальное обязательство вы должны.

1. Если у вас в Красноярске остались родственники или есть надежный риэлтор — можно дать доверенность на продажу с нужными полномочиями. На моем сайте есть об этом статья.2. Заключите с покупателями предварительный договор на 2 месяца или более (просчитайте сроки)

3. Выделите доли детям, если у вас не долевая собственность , обойдетесь без нотариуса. Сейчас можно зарегистрировать сделку по экстерриториальному принципу ( в консультации я разъясняю)

4. Получите разрешение на продажу с одновременным выделением долей детям.(по месту регистрации детей)

5. Проведите две сделки в один день, доверенное лицо в Красноярске по продаже квартиры, вы самостоятельно при выделении долей детям по месту жительства ( если у вас не долевая собственность без нотариуса)

PS. Рекомендации основаны на опыте успешных сделок

Другие статьи этого автора:

  • Аванс при покупке квартиры
  • Выделение долей в праве собственности на недвижимость
  • Нотариальное удостоверение сделок отменено 2019
  • Таунхаусы на Цимлянском
  • Пакет документов в МФЦ для сделки с недвижимостью

Можно продать дом купленный за материнский капитал ? Можно!

Источник: https://reestr-info.ru/prodat-dom-kuplennyj-za-materinskij/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.