+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку с материнским капиталом

Содержание

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку с материнским капиталом

Многие семьи задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, и какие действия необходимо предпринять, для того чтобы сделка состоялась.

 Ответом на данный вопрос является удачная практика многих людей, которые не бояться трудностей и, несмотря на все преграды, продают свои ипотечные жилплощади.

Перед тем как окончательно решать вопрос о продаже необходимо внимательно изучить все стороны вопросы и учесть все особенности потенциальной сделки.

При рассмотрении возможности отчуждения имущества, находящегося в ипотеке с участием материнского капитала необходимо подробно изучить три основных момента:

  • ограничения на сделки с имуществом, находящимся в ипотеке;
  • особенности продажи жилой площади, которая была приобретена с использованием материнского капитала;
  • особенности пакета документов при совершении продажи жилплощади, находящегося в ипотеке с использованием материнского капитала.

Особенности продажи имущества в ипотеке

После покупки недвижимого имущества в кредит многие люди задаются вопросом возможно ли продать такую квартиру до окончания выплат. Жилплощадь, находящаяся в действующем залоге, находится под обременением, то есть перерегистрировать право собственности на нее, без разрешения кредитора, нельзя. Следовательно, официально заключить сделку о продаже в обход банка не получиться.

Существует несколько способов, которые предоставляют владельцу возможность провести сделку по отчуждению обремененной жилплощади:

  • С разрешения банка. Продавец изначально находит покупателя, после чего обращается в банк с официальной просьбой о сделке. В прошении необходимо указывать, кому будет продана собственность, по каким причинам происходит продажа и ее сумму.

После рассмотрения заявления, в случае вынесения положительно решения, сделка будет проходить при участии банка. После подписания договора купли-продажи, покупатель вносит на банковский счет сумму, равную оставшейся задолженности по кредиту, остальную часть денег передает продавцу.

Когда деньги поступят на счет,  сотрудник учреждения выдает покупателю документ, в котором будет разрешение банка на снятие обременения и перерегистрацию недвижимого имущества.

  • Продажа имущества с обременением. В данном случае, после заключения договора купли – продажи и получения денег, продавец приходит в банк и досрочно гасит ипотечный кредит.

После погашения обязательств заемщиком, банк выдает ему документы позволяющие снять обременение. Продавец сам его снимает, после чего покупатель производит перерегистрацию собственности. Данный способ является очень рискованным для покупателя, поэтому, чаще всего  применяется в тех случаях, когда новым хозяином имущества становится близкий родственник.

Особенности продажи жилой площади, купленной на материнский капитал

В случаях, когда жилье приобреталось в ипотеку на материнский капитал, одного разрешения банка на продажу будет недостаточно. В соответствии с законодательством РФ, для продажи жилого имущества, приобретенного с участием сертификата, необходимо согласие Органов опеки и попечительства. Без письменного разрешения на продажу любая сделка будет считаться ничтожной.

Основным условием, дающим право на приобретение жилой площади на материнский капитал, является обязательное выделение доли в праве собственности каждому несовершеннолетнему члену семьи, то есть, каждый ребенок, при покупке родителями недвижимоcти, получает в собственность ее кусочек.

Именно поэтому возмездное отчуждение такой собственности невозможна без разрешения Органов опеки и попечительства. При рассмотрении вопроса, специалисты будут руководствоваться интересами несовершеннолетних детей и сохранением их прав.

Для того что бы Опека разрешила проведение сделки необходимо документально доказать ряд фактов:

  • После продажи жилплощади, дети не потеряют право на долю в квартире и их доля не уменьшиться. Для доказательства данного факта необходимо представить документы, в которых будет отражена доля в праве собственности ребенка в другом жилом помещении и размеры доли;
  • Условия нового места проживания несовершеннолетних должны соответствовать санитарно – гигиеническим нормам. Для доказательства данного факта желательно показать представителям Опеки новое место проживания детей и убедить их, что квартира находится в надлежащем состоянии;
  • Условия в новом месте проживания не должны быть хуже условий, в которых ребенок живет до продажи квартиры. При подтверждении данного обстоятельства необходимо предоставить фотографии квартиры и комнат, где будут проживать дети. При съемке необходимо особо тщательно заснять состояние детских и наличие в них всех необходимых вещей для обучения и развития.

После рассмотрения всех предоставленных документов и выезда на адрес будущего проживания детей, специалист составит независимое заключение, в котором будет разрешена или запрещена сделка.

Важно: если органы опеки и попечительства не дали согласия на проведение сделки по продаже, продавать жилье, купленное на материнский капитал, втайне от них нельзя! Все сделки, связанные с имуществом, купленным на материнский капитал, отслеживаются.

Особенности продажи жилья купленного в ипотеку с материнским капиталом

Продавая ипотечную жилплощадь с материнским капиталом необходимо ответственно подойти ко всем этапам сделки, чтобы не получилось так, что банк дал согласие, а Органы опеки и попечительства – нет, или наоборот: Опека согласилась, а банк – отказал.

Для исключения подобных ситуаций, продавцам необходимо придерживаться четкого плана действий, а именно:

  • Найти покупателя, который согласен на покупку при данных условиях за наличный расчет;
  • Найти новую жилплощадь, которая будет приобретаться, после продажи.

Если покупка не рассматривается, нужно договориться с ближайшими родственниками или третьими лицами, у которых есть в собственности жилое имущество, о том, что бы оформить право собственности на доли в нем на детей;

  • Оформить документы о собственности детей на долю в другой квартире;
  • Подготовить и подать в Опеку пакет документов с запросом на разрешение сделки;
  • Подготовить и подать заявление в банк;
  • Получить разрешение от службы Опеки и попечительства;
  • Согласовать время совершения сделки по купле – продажи с банком;
  • Официально выписаться;
  • Подписать договор купли – продажи.

Конечно, соблюдение подобного плана действий достаточно проблематично, однако именно таким способом можно продать имущество, купленное на семейный капитал и находящееся в ипотеке.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/ipoteka/prodat-kvartiru-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom.html

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку с материнским капиталом

Самым популярным вариантом использования сертификата на маткапитала по-прежнему остаётся увеличение жилплощади. Большое количество семей используют эти средства, чтобы купить жилье в ипотеку. Нередки случаи, когда семья со временем сталкивается с необходимостью продать такую квартиру. Причины бывают разными, в частности, появляется потребность приобретения жилья с большей площадью.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Законом не запрещается продавать квартиры, купленные с использованием мат. капитала для частичного погашения ипотечного кредита. При этом надо соблюсти ряд важных условий. Сначала необходимо заручиться согласием банка на совершение сделки.

Банк должен разрешить переход обязательств по уплате ипотеки на покупателя. Если все собственники такой квартиры являются совершеннолетними, никаких сложностей при продаже не возникнет.

А если собственниками выступают несовершеннолетние дети, процесс продажи усложнится и пройдет при непосредственном участии органов опеки и попечительства (далее ООиП).

Как продать квартиру

Задача ООиП следить за тем, чтобы соблюдались имущественные права детей.

Поэтому родителям важно предъявить органам опеки доказательства того, что в результате сделки с квартирой права детей будут соблюдены, и тем самым получить разрешение на продажу недвижимости.

По итогам сделки детям гарантированно выделяются доли, равнозначные отчуждаемым. Кроме того, новые условия проживания должны быть улучшены либо остаться на прежнем уровне. Ухудшение условий проживания не допускается.

Чтобы получить согласие ООиП на продажу жилплощади с долями, выделенными несовершеннолетним детям, необходимо предоставить:

  • заявление по распоряжению;
  • паспорта родителей или опекунов, а также их копии;
  • подлинники свидетельств о рождении детей, а также их копии;
  • ответственное заявление родителей или опекунов об участии в сделке детей;
  • справку по оценке стоимости жилья;
  • документы о праве собственности на квартиру;
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Важно помнить, что при совершении подобной сделки необходимо сохранить достойный уровень проживания. Тем не менее существует ряд исключений.

Например, детям можно выделить равнозначные отчуждаемые доли при уменьшении долей взрослых членов семьи. Как правило, разрешение ООиП на продажу имущества несовершеннолетних составляет 3 месяца.

Однако, согласно разъяснениям законодательства, договора нужно представить не позднее месяца с момента получения разрешения.

Далее необходимо выбрать вариант расчетов при сделке:

  • часть средств покупателя зачисляется для погашения ипотеки продавца (как правило, в качестве первоначального взноса);
  • если банк дает разрешение, должен быть заключен новый договор, по которому на покупателя переходят права и обязанности продавца;
  • ипотека закрывается продавцом, обременения с недвижимости снимаются, происходит ее переоформление на покупателя.

Читать также:  Использование материнского капитала для покупки автомобиля

Необходимые документы

Для продажи квартиры, купленной на средства маткапитала в ипотеку, понадобятся следующие документы:

  1. паспорта каждой из сторон сделки;
  2. разрешение ООиП на проведение сделки;
  3. разрешение из Пенсионного фонда (если планируется использование сертификата);
  4. сертификат на маткапитал (если планируется его использование);
  5. согласие супруга (супруги) на продажу квартиры и совершеннолетнего ребенка, имеющего долю в квартире;
  6. свидетельства о рождении (усыновлении) детей;
  7. разрешение банка;
  8. все необходимые документы на квартиру (различные паспорта, свидетельство о праве собственности и т.д.);
  9. справка об отсутствии задолженности по платежам;
  10. выписка из ЕГРП;
  11. страховка, если ее оформляли.

Комплект документов может варьироваться в каждом отдельном случае.

Оформление договора купли-продажи

На основании предоставленных документов составляется договор купли-продажи, в котором необходимо указать:

  1. Представление сторон.
  2. Законные основания на проведение сделки.
  3. Характеристики недвижимости, адрес местонахождения.
  4. Порядок расчета стоимости, способы расчета.
  5. Сумма сделки, срок полной ее оплаты покупателем.
  6. Сумма задатка, который продавец получил от покупателя.
  7. Права и обязанности сторон.
  8. Наличие субсидий и иных мер социальной поддержки, если они есть.
  9. Приложения к договору, свидетельствующие о законности сделки.
  10. Подписи сторон и реквизиты счетов в случае использования безналичного расчета.

В некоторых случаях может понадобиться заключение независимого оценщика, подтверждающее реальную стоимость недвижимости.

Можно ли после продажи квартиры купить новую

Еще на стадии подготовки к сделке по продаже жилого помещения родители (опекуны) обязаны найти жилплощадь с лучшими либо соответствующими отчуждаемой условиями проживания.

Несовершеннолетние дети обязаны получить равнозначные доли в новом жилье. Сделки как по продаже, так и по покупке проводятся одновременно. Составляются договоры на продаваемое и на покупаемое жилье.

В договоре детей желательно указывать в качестве новых собственников.

Если приобретение жилья происходит с использованием банковского займа, собственность оформляется на родителей.

Перед этим составляется нотариально заверенное обязательство — документ, определяющий наделение несовершеннолетних долями после того, как будет погашен кредит.

Далее полный комплект документов, включая заявление о предоставлении разрешения на осуществление сделки, направляется в органы опеки.

Что произойдет в случае развода

При продаже квартиры, приобретенной по ипотеке, покупатель обязан перечислить в день сделки на счет банка сумму, равную остатку долга.

Если жилая недвижимость покупалась с привлечением маткапитала, при разводе такой вариант проведения сделки совершенно недопустим. Необходимо выделить детям доли после того, как с недвижимости будет снято обременение и перед продажей квартиры.

Если это условие не будет выполнено, возникает риск признания сделки недействительной. Не исключен вариант возврата суммы маткапитала государству.

Читать также:  Материнский капитал на строительство дома

Чтобы после развода исполнить обязательства о наделении детей долями, нужно помнить, что:

  • Первоначально у нотариуса определяются доли родителей, затем они регистрируются и лишь при повторном обращении происходит определение доли детей.
  • Если в квартире доли выделены только родителям, при разделе необходимо нотариально закрепить за каждым ребенком часть доли каждого из родителей.
  • Если сразу после покупки жилья доли были определены, не требуется посещать нотариуса.
  • Не позднее 6 месяцев после снятия обременения, необходимо выделить доли несовершеннолетним.
  • Определяя размер доли ребенка, следует исходить из минимума квадратных метров, предусмотренного для одного человека в конкретном регионе.

В случае отказа одним из родителей от исполнения обязанности по выделению доли, второй родитель имеет право заявить в суд.

Если развод состоялся без раздела имущества, иск может содержать несколько пунктов по купленной в ипотеку с участием маткапитала жилплощади: определение долей бывших супругов и одновременно — их детей.

Бывают случаи, когда разведенные родители часть жилья детям выделить не могут (например, на имущество одного из них наложен арест). Обращения в суд в такой ситуации избежать не удастся.

Наказания при нарушениях условий

Если родители не собираются выделять доли своим несовершеннолетним детям при продаже жилья, сделка признается незаконной, а к самим родителям будут применены штрафные санкции.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом без выделения долей

Родители обязаны выделить доли детям не позднее 6 месяцев с того момента, как с недвижимости, купленной в ипотеку с использованием маткапитала, было снято обременение.

Сделку по продаже недвижимости можно провести в любое время, даже если доли некоторыми членами семьи пока не получены. Ограничения по срокам продажи такой квартиры законом не устанавливаются.

Однако, чтобы обеспечить законность сделки и избежать обвинений родителей (опекунов) в мошенничестве с сертификатом, следует заручиться одобрением со стороны органов опеки.

Получение его возможно в случае, если родители обязуются выделить детям доли в другом жилье, соизмеримые с отчуждаемыми. Доли могут быть выделены как в квартире, приобретаемой взамен, так и в квартире родственников. Квартира должна быть оформлена на момент продажи на одного из супругов.

Поскольку сделка осуществляется в период брака, необходимо получение нотариально заверенного согласия супруга (супруги) на покупку или строительство иного жилого помещения, на продажу имеющейся квартиры, а также на выделение в новом жилье долей несовершеннолетним детям.

Источник: https://gosuslugi365.ru/materinskij-kapital/prodazha-kvartiry-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom.html

Как продать квартиру с материнским капиталом по шагам в 2020 году

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку с материнским капиталом

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств.

Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья.

Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Образец заявления  в органы опеки на продажу квартиры можно скачать у нас на сайте.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора.

Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога.

Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание!Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-materinskim-kapitalom.html

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал? Продажа квартиры в ипотеке с маткапиталом

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку с материнским капиталом

Программа «Материнский (семейный) капитал» реализуется с 2007 года, и за это время обстоятельства могли поменяться: у одних дети только появились на свет, у других уже повзрослели и захотели жить отдельно.

Если при покупке использовался сертификат МСК, то все члены семьи должны иметь выделенные доли в данном жилье. Проблемы возникают, если среди собственников есть несовершеннолетние.

О том, какие документы нужны для оформления купли-продажи, как получить согласие опеки и что делать, если ипотека ещё не погашена, расскажет эксперт кредитного отдела.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних: инструкция

Самый простой вариант – если детям исполнилось 18. В этом случае жилье оформляется в общую собственность (если это не было сделано ранее) и реализуется с согласия всех владельцев. Если же среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение Органов опеки и попечительства (ООиП) на продажу их долей. С 14 до 18 лет, помимо опеки, ребенок также пишет согласие на переезд.

На данный момент самая большая проблема в этой сфере – отсутствие единого регламента для принятия таких решений и местечковые правила у каждого районного ООиП.

Поэтому, вариантов действия при продаже квартиры с маткапиталом несколько, но перед тем, как решить воспользоваться одним из них, обязательно проконсультируйтесь в органах опеки.

Без их положительного вердикта реализовать квартиру законным способом невозможно.

Вариант 1. Выделение долей детям в покупаемой квартире 

Этот вариант чаще всего срабатывает, т.к. предполагает минимальные риски для ребенка остаться ни с чем.

Нужно подготовить документы на продажу одной и покупку другой квартиры, заключить предварительные договоры купли-продажи, прописав, какая доля в новом жильё будет принадлежать отпрыскам.

Некоторые ООиП требуют предоставить “Гарантийное обязательство продавца о продаже доли несовершеннолетнему”. В данном случае адрес нотариата нужно уточнить у них, поскольку не все нотариусы знают, как оно оформляется. 

ДДУ при наличии несовершеннолетних собственников опека пропускает только при 70% готовности дома. Но здесь зависит от застройщика: не все хотят бронировать квартиру на длительный период, и сроки оплаты бывают достаточно короткими. Кроме того, некоторые банки вообще не работают с долями, субсидиями и т.д., поэтому нужно все нюансы уточнять заранее.

Важно! Сделки купля-продажа должны происходить в один день, иначе опека не даст разрешение.

Вариант 2. Выделение денежной компенсации за доли детям

В том случае, если новое жильё вы пока не присмотрели или вовсе не планируете его покупать, можно положить деньги за доли несовершеннолетних на счёт в банке. По достижении 18 лет дети смогут воспользоваться вкладом самостоятельно, до совершеннолетия им распоряжаются родители (только для приобретения жилья).

Согласие на такую манипуляцию в опеке получить сложнее. Никакой логики в этом не просматривается, однако есть администрации, в которых ООиП вообще не одобряют такой подход и часто выносят отказы. Поэтому для начала нужно взять справку о стоимости доли (без проведения оценки) и подать её в органы вместе с другими документами. Список документов будет дан ниже.

Важно! Не заводите на детей счета и не переводите туда деньги до получения согласия органов опеки.

Вариант 3. Дарение/выделение долей детям в квартире родственников

Есть и другой выход: одновременная продажа и дарение долей в другом жилье у родственников или у одного из родителей, имеющего собственность в иной недвижимости. Если новую квартиру вы покупаете в долевке, опека может не разрешить детям переехать в недострой. Если вообще не планируете приобретать недвижимость, этот способ тоже подходит.

Прежде, чем проводить процедуру дарения, обязательно уточните в опеке, что они пропустят данный способ. Как правило, сделку купли-продажи и договор дарения необходимо заключать одновременно, день в день. Если этого не сделать, ООиП посчитает это просто жестом доброй воли и не учтут эти доли, как выделенные взамен продающихся.

Главное, чтобы жилищные условия детей в результате не ухудшились. Т.е. квартира, в которой им выделяют доли, должна быть либо больше предыдущей, либо иметь большую стоимость или лучшую инфраструктуру. Состояние жилого помещения органы опеки могут проконтролировать лично.

Важно! Дарение должно осуществляться день в день с продажей старой квартиры. Если нужно оформить выделение долей раньше, то делать это можно только с разрешения опеки.

Какие документы подготовить для продажи квартиры с маткапиталом

В органы опеки и попечительства по месту жительства необходимо предоставить:

  1. Заявление от обоих родителей (если явка одного из них невозможна – нотариальное разрешение);
  2. Паспорта или свидетельства о рождении всех собственников;
  3. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  4. Кадастровый и технический паспорта на жилое помещение;
  5. Правоустанавливающие документы по встречной сделке (договор КП, мены, дарения, приватизации, вступление в права наследства и т.д.);
  6. Сертификат МК, использованный при покупке жилья;
  7. Выписка из поквартирной карточки или домовой книги;
  8. Предварительные договоры купли-продажи;
  9. Справку о готовности дома на 70% (для новостроек).

В ФЗ «Об опеке и попечительстве» прописано, что ответ организация должна дать за 15 дней: это предварительное разрешение либо отказ. В некоторых случаях они разрешают сделку после выполнения каких-либо условий: предоставления дополнительных документов, гарантийных писем и т.п.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом

В этом случае ситуация осложняется присутствием в неё третьей стороны: банка. Согласие на продажу ипотечной квартиры может дать только он, поэтому в первую очередь заручитесь разрешением кредитной организации. В остальном план действий тот же, что и по продаже просто с МК.

Будьте готовы, что часть денег придется отдать за погашение кредита, потому что перекупить ваши долговые обязательства нельзя: при участии в сделке несовершеннолетних это довольно рискованно.

И это ещё одна загвоздка для органов опеки: оставшейся суммы может не хватить, чтобы покрыть стоимость детских долей.

Поэтому жилое помещение стоит выбирать тщательно, в соответствии с финансовым положением семьи.

14 Авг 2019

Источник: https://prn.spb.ru/inform_kak_prodat_kvartiru_s_materinskim_kapitalom

Допускается ли продажа квартиры с материнским капиталом в ипотеке?

По установленным нормам закона, приобретенную квартиру за счет средств материнского капитала необходимо оформить в собственность каждого члена семьи — мамы, папы и детей.

Это обязательное правило предполагает возникновение определенных прав на долю имущества у каждого члена семейства.

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом не осуществима без наличия согласия всех собственников.

Ограничение при продаже квартиры заключается в ожидании, когда всем детям в семье исполнится 18 лет. При достижении данной возрастной категории они определяются по закону как дееспособные, поэтому вправе распоряжаться своей долей имущества по своему усмотрению.

Но есть исключение, когда квартиру, приобретенную за счет средств семейной поддержки от государства, возможно продать, даже когда дети являются несовершеннолетними. Чтобы в таком случае провести сделку купли-продажи жилого недвижимого имущества, требуется обратиться за одобрением в специализированное государственное учреждение.

Порядок получения разрешения на сделку

Получить одобрение на продажу квартиры, приобретенную в ипотеку с использованием материнского капитала возможно, обратившись в социальную организацию по опеке и попечительству.

Разрешение представителей данного учреждения обязательно, так как именно этот государственный орган следит за соблюдением интересов несовершеннолетних детей.

Получить согласие органов опеки и попечительства возможно, если только при продаже жилья не будут ущемлены интересы детей.

Перед принятием решения о выдаче одобрения на продажу квартиры, купленную в ипотеку за счет материнского капитала, сотрудники опекунского учреждения проверяют:

  • будут ли несовершеннолетние дети обладать не меньшей долей имущества в новом жилье;
  • соответствует ли новое жилье установленным санитарным нормам. По закону, условия проживания в ней должны быть не хуже, нежели в предыдущем доме. Обязательно должны соблюдаться коммунальные удобства и соответствие количеству квадратных метров на человека.

Компетентные лица попечительской организации вправе отказать в выдаче положительного решения, если условия проживания в новом жилье не будут соответствовать специальным требованиям. Также последует отказ в продаже жилья, приобретенного за счет материнского капитала в ипотеку, если в результате сделки пострадают интересы детей или иных лиц.

Для получения одобрения от органов опеки и попечительства на проведение сделки, нужно предъявить пакет бумаг:

  • удостоверение личности родителей;
  • акты о появлении на свет детей. Если им от 14 до 18 лет, то предъявляются их личные удостоверения;
  • документ об оценочной стоимости жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие акты на объект жилья (квартира, дом);
  • справки, подтверждающие, что нет задолженности по коммунальным платежам.

Важно! Выданное согласие от опекунских органов на продажу ипотечной квартиры, взятой за счет материнского капитала, действительно на протяжении 3 месяцев. Если родители не проведут сделку по продаже и приобретению квартиры в установленный период, то потребуется заново подавать прошение в органы попечительства за выдачей нового одобрения.

Разрешение от банковского учреждения

Данный вид одобрения требуется получить отцу и матери, если ипотека еще не погашена. Необходимо предпринять действия для его получения, так как имя плательщика буде изменено, соответственно банку понадобится изменить кредитный контракт.

Если данных разрешений не будет у семейной пары, то сделку по продаже ипотечной квартиры за счет материнского капитала не удастся осуществить.

Как продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Процедура по продаже квартиры в ипотеке с использованием денежных средств материнского капитала начинается с поиска нового жилья, которое обладает лучшими условиями для проживания семьи с несовершеннолетними детьми.

Следующим этапом является получение разрешений от указанных выше государственных органов. Если семья желает переселиться на ПМЖ в иной город, то им потребуется предоставить весомые аргументы для учреждения по опеке и попечительству.

Для получения одобрения сделки по продаже ипотечной квартиры, нужно предоставить сотрудникам опекунского учреждения доступ в новую квартиру. Это необходимо, чтобы они провели анализ и удостоверились, что жилье содержит в себе установленные нормы для проживания.

Продать квартиру в ипотеке за счет средств материнского капитала возможно следующими способами:

  • человек, купивший жилье, полностью сразу выплачивает оставшийся долг по ипотеке. И после оплаты заключается сделка купли-продажи. В таком случае, продавцу выплачивается только оставшаяся сумма от продажи жилья после погашения ипотеки;
  • все обязательства по выплате предстоящих взносов по ипотеке переписываются целиком на покупателя.

Можно ли продать жилье и купить другое?

Купить новое жилье представляется возможным, когда сделка по продаже квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала заключена и обе стороны выполнили свои обязательства.

Нюансы приобретения новой жилой недвижимости:

  • по закону, квартира должна быть комфортной для проживания в ней родителей и детей;
  • количество квадратов жилплощади не должно быть меньше минимального размера, установленного законодательством. Также общая площадь жилья не должна быть меньше, чем в предыдущем доме, купленном в ипотеку с использованием материнского капитала;
  • должны соблюдаться условия ипотеки за средства материнского капитала, то есть жилье должно принадлежать на правах собственности всем членам семьи.

Что будет, если нарушить условия?

Покупатель квартиры, приобретенной в ипотеку за средства материнского капитала, рискует своими денежными средствами в случае ненадлежащей проверки всех документов.

Перед подписанием сделки ему следует убедиться, что все бумаги составлены в соответствии с законодательными нормами.

Это необходимо, так как к сделкам, где продается квартира в ипотеке с материнским капиталом, законодательством предъявляются боле строгие требования. Их несоблюдение может привести к аннулированию договоренности о продаже.

Например, если в новой квартире отец и мать не предоставят долю жилья в собственность несовершеннолетним детям. Согласно правилам закона, дети могут обжаловать договоренность, когда им исполнится 18 лет. Подобным правом они могут воспользоваться в течение 36 месяцев после достижения совершеннолетия. 

При рассмотрении жалобы, судебная инстанция вправе будет вынести решение о недействительности ранее заключенной договоренности по продаже квартиры в ипотеке с материнским капиталом.

Вынесенное решение будет означать аннулирование совершенных действий покупателем и продавцом. Покупателя обяжут освободить жилье, а продавца вернуть деньги.

Чтобы не допустить подобного стечения обстоятельств, всем покупателям жилья в ипотеке с использованием материнского капитала нужно подробно изучать документацию.

Важно! Законом запрещено брать ипотеку с использованием материнского капитала с целью дальнейшей продажи жилья. Подобные сделки с квартирами уголовно наказуемы.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/semejnoe-pravo/prodazha-kvartiry-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.