+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Образец договор купли продажи квартиры с залогом в пользу продавца

Содержание

Как оформить залог при покупке квартиры и можно ли продать такую недвижимость?

Образец договор купли продажи квартиры с залогом в пользу продавца

Квартира может оказаться не только в залоге у банка, но и у продавца. По общему правилу, если не указано иного в договоре, залог предполагается в случае отсрочки платежа. Этим инструментом нужно правильно воспользоваться, чтобы снизить риски при проведении сделки.

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты. Если договором предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости. Например:

  • оплата в течение некоторого времени после государственной регистрации права собственности на покупателя;
  • оплата по жилищному сертификату;
  • оплата по аккредитиву или счету-эскроу.

Образец формы договора купли-продажи заложенной квартиры и образец расписки.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без такого обременения ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, теперь сделать это намного проще.

Как наложить обременение?

Условие считается согласованным и залог возникает, когда:

  1. В основном договоре купли-продажи нет никаких упоминаний обременении. Тогда оно возникает в силу закона.
  2. В соглашении прямо предусмотрено, что возникает залог.

Если в сделке указано, что залог не возникает на стороне продавца, то при регистрации он не будет зарегистрирован

Прописать условие нужно в основном договоре купли-продажи отдельным пунктом, отдельного соглашения об этом составлять не нужно.

Для включения в соглашение можно использовать следующую формулировку:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Регистрация обременения происходит в Росреестре автоматически при государственной регистрации перехода права собственности. В выписке из ЕГРН в разделе обременений будет указано, что недвижимость находится в залоге у продавца.

Как правильно оформить в предварительном договоре?

Когда речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то под залогом чаще всего на практике имеют в виду задаток. Залог и задаток – это термины, которые обозначают обеспечительные меры, направленные на повышение гарантий сделки. В предварительном соглашении – это сумма задатка, которую покупатель вносит в обеспечение серьезности своих намерений.

Если покупатель в будущем решит не заключать договор купли-продажи, то задаток ему не возвращается. Если же продавец откажется от заключения основного договора купли-продажи, то он возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере.

О гарантиях и рисках предварительного договора купли-продажи можно прочитать по ссылке.

Условие о задатке в предварительном договоре можно сформулировать следующим образом:

«В течение трех дней с момента заключения настоящего предварительного договора купли-продажи Покупатель обязуется передать Продавцу денежные средства в размере ______________ рублей в качестве задатка (ст.380, 381 ГК РФ) для обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его  исполнения и в счет части оплаты стоимости квартиры по основному договору купли-продажи.»

Задаток по предварительному договору нигде не регистрируется.

Можно ли продать залоговую недвижимость?

Закон устанавливает, что продать заложенную квартиру можно лишь с согласия залогодержателя. То есть, если вы решите продать залоговое у продавца жилье, то вам придется предварительно взять у него письменное согласие на заключение договора купли-продажи.

В противном случае залогодержатель сможет через суд признать сделку недействительной и потребовать возврата вам – заложенной квартиры, а вашему покупателю – уплаченных денег.

Более того, нужно, чтобы и покупатель был в курсе о том, что он приобретает заложенную квартиру, ведь все обязанности залогодателя лягут на него.

В некоторых случаях действительно покупатели приобретают заложенное имущество и несут бремя залога, но обычно это происходит лишь в кругу родственников или очень близких людей.

Чаще всего сторонний покупатель не хочет покупать залоговую квартиру, поэтому его придется погасить. Для этого нужно:

  1. Заключить с новым владельцем предварительный договор купли-продажи, по которому в счет оплаты жилья покупатель передаст сумму, достаточную для снятия обременения.
  2. Затем обременение снимается, запись о залоге исключается из ЕГРН, выдается новая выписка с «чистой» квартирой.
  3. После снятия обременения заключается основной договор купли-продажи, по которому объект регистрируется на нового покупателя.

Продажа залоговой недвижимости – процесс длительный, ведь нужно урегулировать вопросы не только по сделке с новым покупателем, но и по снятию залога. Наберитесь терпения и обязательно предупредите нового покупателя о залоге, иначе у него появится право требовать с вас убытки.

О том, что делать, если договор-купли продажи был утерян можно прочитать вот здесь.

Как снять?

Чтобы снять обременение, в первую очередь нужно исполнить обязательство, в обеспечение которого это обременение возникло. Проще говоря, нужно полностью оплатить квартиру и погасить возможные долги в виде неустоек и штрафов, если они были предусмотрены договором.

Чтобы исключить запись о залоге из ЕГРН:

  1. Обратиться лично в офис Росреестра или МФЦ для подачи заявления. Заявление подают совместно продавец и покупатель (в некоторых регионах Росреестр допускает, чтобы заявление подавал один продавец – уточните этот момент в вашем ведомстве).
  2. С собой взять пакет документов – паспорта, договор купли-продажи квартиры, выписку на квартиру, которую выдали после регистрации права собственности. Пригодится также и документ об оплате квартиры (расписка, выписка из банка).
  3. Специалист МФЦ или Росреестра заполняет заявление о снятии обременения, которое нужно проверить и подписать.
  4. Заявление вместе с документами направляется в отдел обременений Росреестра.

Процедура снятия обременения занимает примерно три рабочих дня. По итогам регистрации покупатель получит выписку с отсутствием сведений об обременениях.

  1. Залог – это работающий способ обеспечить своевременную оплату квартиры покупателем. Включите в договор условие о залоге, чтобы снизить риски сделки.
  2. Включите в предварительный договор условие о задатке, чтобы обеспечить заключение основной сделки.
  3. Если приходится искать покупателя на заложенную квартиру, будьте готовы потерять часть от ее рыночной стоимости – цены на заложенные квартиры традиционно ниже цен на свободное жилье.
  4. Не затягивайте со снятием обременения. Подайте заявление сразу же после полной оплаты квартиры.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/zalog.html

Как оформить договор купли продажи с обременением?

Образец договор купли продажи квартиры с залогом в пользу продавца

Сегодня оформление сделки купли-продажи квартиры, земельного участка, гаража или другого объетка осуществляется с помощью соответствующего договора. Такие соглашения отличаются друг от друга наличием определенных особенностей. Одной из подобных особенностей является обременение. Под этим понятием подразумевают ограничения для нового собственника.

Наиболее часто встречаемым примером, когда данное условие становится актуальным, считается ипотека. Если недвижимость были приобретена в ипотеку, срок которой еще не закончился, то новый покупатель хоть и сможет приобрести квартиру по сниженной цене, но дополнительно должен будет вносить ежемесячные взносы до момента полного погашения задолженности.

Договор купли продажи с обременением в пользу продавца — что такое?

Следует соблюдать все условия оформления договора купли продажи квартиры с обременением. Так пока полная сумма не будет оплачена, недвижимость будет находиться в залоге у продавца.

Собственником при этом все равно остается тот, кто купил данную квартиру. При его оформлении есть много нюансов. Про эту сделку необходимо уведомлять Росреестре.

Юристы рекомендуют при необходимости накладывать обременение, ведь в будущем его будет нетрудно снять, а от потери финансовых средство оно обезопасит продавца.

Как оформить договор купли продажи недвижимости с обременением в пользу продавца?

Скачать образец договора купли продажи с обременением

При оформлении акта купли продажи такого вида обязательно вносится такая информация:

  • какими суммами и в какие сроки будет производиться выплата прописывается в разделе, посвященном порядку расчета;
  • факт о том, что регистрируется наложение некоторых ограничительных действий на недвижимость из-за рассрочки или отсрочки платежа – вносятся эти сведения в раздел с особыми условиями.

Иногда в расчете есть информация о частичной оплате, однако нигде больше о факте наличия ограничительных действий в пользу продавца не сообщается. Тогда необходимо написать специальное заявление. Родственники, подписывая подобное соглашение, доверяют друг другу и отказываются от этого условия. Соответственно записывается, что в пользу продавца ничего не обременяется.

Предварительный договор купли продажи с обременением в пользу продавца

Одним из вариантов оформления взаимоотношений при купле-продаже недвижимости является предварительный договор. Согласно его условиям, в ближайшем будущем стороны будут обязаны подписать полноценное соглашение.

В нем тоже могут быть прописаны условия об ограничениях для нового покупателя. Часто его оформляют при внесении залога.

Основная особенность данного вида соглашения – его не требуют регистрировать в обязательном порядке в Росреестре.

Скачать образец предварительного договора

Законом устанавливается, что срок регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца должен быть не больше пяти дней.

Что касается срока действия данного соглашения, то он может быть буквально любым. Например, невыплаченная до конца ипотека может быть растянута на двадцать лет.

То же касается и рассрочки, согласно которой покупатель должен выплачивать деньги продавцу по установленному графику.

Расторжение договора купли продажи земельного участка с обременением

Специальных условий для расторжения данного соглашения не существует. Поэтому в отношении этого вида документов применяются общие основания для расторжения. Таким образом, расторгнуть его можно либо в суде, либо по соответствующему соглашению сторон. Часто встречаются следующие причины расторжения:

  • невыполнение условий одной или двумя сторонами;
  • несоответствие земельного участка указанным сведениям в соглашении;
  • скрытые дефекты в земельном участке;
  • наличие претензий со стороны третьих лиц в отношении земельного участка, о чем не рассказал продавец.

В судебной практике перечень причин является очень большим.

Как снять обременение с квартиры для продажи недвижимости?

Если обременение квартиры в Сбербанке должно быть снято в соответствии с погашенной ипотекой, то обращаться необходимо в Росреестр. Для этого подается заявление о снятии данных ограничений. Максимальный срок для снятия равен трем рабочим дням.

Без снятия ограничения продать недвижимость невозможно, потому что в ЕГРН имеется запрет на данное действие. Интересно, что при рассрочке или отсрочке заявление должны подавать все участники сделки.

Если имеет место кредитный документ с банком, то подать его должен кредитор.

Образец заявления в Росреестр о снятии обременения с квартиры

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

(2 4,50 из 5)
Загрузка…

Источник: https://law-pravda.ru/obrazcy-dokumentov/dogovor-s-kupli-prodazhi-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca-obrazec.html

Договор купли продажи квартиры образец | Гордон и Партнеры

Образец договор купли продажи квартиры с залогом в пользу продавца

Кто бы, что бы не говорил, скачать из интернета Договор купли продажи квартиры образец 2021 вы можете где угодно, например, с этой страницы — ПРИЛОЖЕНИЕ.

Если вам такой договор понадобился, скорее всего, вы готовите сделку купли продажи квартиры. Полагаем, Вам будет интересно узнать, что гражданское законодательство России такого договора не знает.

Дело в том, что в Гражданском кодексе РФ есть понятие купля продажа, из которого с очевидностью следует сфера применения этих норм – от продажи спичек, до поставок товаров для магистральных газопроводов.  И есть отдельный раздел кодекса  – продажа недвижимости. А купли продажи квартир, домов, машино-мест и т.д. в кодексе нет.

Вместе с тем, не секрет, что в России ежегодно совершаются миллионы продаж квартир. Можем вас удивить:  каждый договор купли продажи квартиры всегда уникален.

Почему?

Согласно тому же Гражданскому кодексу РФ, каждый объект недвижимости – индивидуально определенная вещь, и в договоре должна быть соответственно описана. Кроме того, договор купли продажи, как и любой договор – результат договоренностей сторон о том, какую они совершают сделку, на каких условиях и в каком порядке.

Именно эти условия, которые в конкретных ситуациях всегда индивидуальны, и определяют уникальность каждого договора купли продажи квартиры.

Грамотный и правильный подход — планирование сделки купли продажи квартиры исходя из положения продавца и покупателя.  Например, в одних случаях покупатель привлекает ипотечный кредит.

Следовательно, в договоре купли продажи квартиры сразу необходимо планировать раздел, формируемый банком-кредитором, и закладывать время на согласование условий договора с банком.

Некоторые банки работают только со своими договорами, в которые не всегда можно учесть интересы продавца. Следовательно, это нужно выяснить и изучить договор банка.

Кроме того, ипотечный кредит – всегда ипотека (залог) квартиры в пользу банка, следовательно, в случае спора по оплате возвращать квартиру будет сложнее, чем без ипотеки, следовательно – больше внимания оплате.

Кроме того, ипотечный кредит – всегда ипотека (залог) квартиры и соответствующая регистрация ипотеки.

Или, на стороне продавца – несовершеннолетний, следовательно нужно согласие  опеки. В договоре купли продажи целесообразно прописать соответствующую обязанность продавца и его ответственность за достоверность предоставленных из опеки документов. Зачем?

А если продавец предоставит подделку согласия опеки?

По решению суда сделка недействительная, квартиру забирают у покупателя и возвращают продавцу. А деньги – покупатель будет долго возвращать деньги. И обязательность нотариальной формы договора купли продажи квартиры не является здесь гарантией.

Отдельный вопрос – порядок расчетов. Каких только перлов не приходится видеть. И по большей части они связаны с самостоятельным проведением участниками купли продажи квартиры. Как правило, покупатель заинтересован оплатить квартиру после регистрации права собственности на него. Это логично.

Но тогда в пользу продавца возникает ипотека (залог) квартиры в силу закона (статья 488 Гражданского кодекса РФ). Само по себе это не страшно, возникло обременение отмеченное в реестре недвижимости. После получения денег продавцом основания для залога отпадают, и его можно снять. Проблема в том, что снять этот залог без продавца у вас не получится.

 А захочет ли продавец заниматься снятием залога, когда он деньги получил? А вы с этим залогом еще побегаете.

Или, например, в договоре купли продажи вообще не указан порядок расчетов. Хорошо если указана цена квартиры,  и обязанность покупателя ее уплатить. Между тем, не менее важно внести в договор как именно должны проходить расчеты: в наличном или безналичном порядке, до гос регистрации перехода права собственности к покупателю или после, где, в каком порядке передаются деньги и т.д.

Каждое из перечисленных обстоятельств имеет значение, например, при оплате наличными, когда их передают?  Если этого условия в договоре нет, как продавец будет требовать от покупателя исполнения? Покупатель предложит продавцу открыть банковский счет.

Когда должен быть совершен платеж? Аналогично, в отсутствие этого условия в договоре, как продавец будет требовать исполнения?

Между тем, недавно мы проводили несколько необычную сделку. Покупатель нашел 3-х комнатную квартиру, но вся сумма у него будет только через 3 месяца. Продавцу нужна была сумма на однокомнатную, и  с оставшейся он согласился подождать. Как быть?

Мы конечно вышли из положения, был заключен договор купли продажи квартиры на 3-х комнатную и договор на покупку однушки, и одновременно – договор займа на разницу в цене.

При этом, поскольку мы были на стороне покупателя 3-х комнатной, мы так оформили все договоры купли продажи, что бы на эту трешку не возникала ипотека в силу закона  (залог). Благо закон это позволяет.

Все остались довольны. По истечение 3-х месяцев сделку завершили.

Как видите, договор купли продажи квартиры образец 2021 найти не проблема, но договор всегда уникален.

Особенности покупки квартир покупателями из регионов России Сложности при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью

Абсолютной системой стали сложности при покупке Московской недвижимости покупателями из регионов России.  Продавцам нужно быть готовыми, что при совершении сделки (непосредственно в момент подписания договора купли продажи квартиры или загородного дома) покупатель потребует изменить условия договора, причем текст ранее уже между вами согласованный.

И эти изменения конечно не в пользу продавца. Как правило, это или требования ввести повышенную ответственность продавца, или требования к состоянию квартиры, или начинается торг о цене или о порядке оплаты и т.д.

По нашему опыту, такие ситуации возникают только в случае отсутствия у покупателей юриста или риелтора, или присутствия на стороне покупателя юриста из региона.

Нам в таких ситуациях помогало снять споры наличие письменных обсуждений всех условий договора купли продажи квартиры и порядка совершения сделки.

Рекомендуем: если вашу квартиру или загородный дом покупает «региональный» покупатель, согласовывайте все условия письменно: при личной встрече – оформляйте договоренности протоколом, в остальных – смс сообщениями и сообщениями по электронной почте. Это помогает быстро снимать претензии.

ПРИЛОЖЕНИЕ   Договор купли продажи квартиры 2021 образец

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

город Москва                                                                                                                                                                          23 января 2021 года

Гражданка Российской Федерации, ……, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

гражданка Российской Федерации, ….., именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор купли-продажи квартиры (далее — Договор) о нижеследующем:

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил на условиях Договора следующее недвижимое имущество: квартиру общей площадью ….. кв. м, без учета помещений вспомогательного использования (лоджия) ….. кв. м, состоящую из …  комнат жилой площадью …. кв. м, расположенную на …  этаже многоквартирного дома по адресу: Российская Федерация, ……… (далее по тексту – «Квартира»).

1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ….. .

1.3.

Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Квартиры, Квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдана, возмездное или безвозмездное пользование не передана, не обременена правами третьих лиц, свободна от каких-либо притязаний третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.

1.4.

Стороны в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством либо патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть Договора и обстоятельств его заключения. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или крайней необходимости, не на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не является для Сторон кабальной сделкой.

  1. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Стоимость Квартиры составляет ….. рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит (цена Договора).

2.2. Покупатель выплачивает Продавцу …. рублей

2.3.

Передача денежных средств в счет оплаты стоимости Квартиры производится с использованием индивидуальной банковской ячейки (индивидуального сейфа) в течение … рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру и государственной регистрации ипотеки Квартиры в силу закона в пользу Кредитора. Продавец получает доступ к индивидуальной банковской ячейке (индивидуальному сейфу) Кредитора в присутствии Покупателя и при предъявлении Кредитору следующих документов: оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей государственную регистрацию права собственности на Квартиру за Покупателем и с указанием Покупателя в качестве правообладателя. В момент получения денежных средств Продавец обязуется подписать и передать Покупателю расписку, подтверждающую получение им денежных средств.

2.4. Расходы на оплату аренды индивидуальной банковской ячейки (индивидуального сейфа) несет Покупатель.

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obraz/

Правила оформления залога при покупке квартиры. Образец договора

Образец договор купли продажи квартиры с залогом в пользу продавца

После того как продавец и покупатель пришли к решению оформить договор купли-продажи жилья, может возникнуть необходимость во внесении предоплаты в виде задатка.

Когда соглашение о задатке составлено – стороны принимают на себя определенные обязательства – продавец не должен продавать свою недвижимость до получения полной суммы по договору, а покупатель не получит права заселиться в квартиру до осуществления полного взаиморасчета.

Определения «Залог» и «Задаток» нередко путают, однако, это совершенно разные понятия, а ошибка при оформлении документов может привести к существенным финансовым потерям.

Важно! Главное различие между понятиями состоит в том, что залог должен быть возвращен при условии, что обязательства участниками сделки были исполнены в полном объеме.

Задаток возврату не подлежит, после исполнения обязательств покупатель доплачивает оставшуюся часть стоимости приобретаемой недвижимости.

Понятие залога предполагает гарантию в вопросе возврата средств при проведении сделки, он обеспечивает возврат независимо от сложившейся ситуации.

Например, если арендатор заселяется в квартиру и предполагается, что он будет использовать имущество владельца – с него при подписании договора аренды взимается залог, гарантирующий арендодателю сохранность его имущества, либо компенсацию, в том случае, если оно будет повреждено в процессе эксплуатации.

Если после того, как арендатор решит съехать, владелец квартиры не обнаружит факта порчи своего имущества – деньги будут возвращены арендатору в полном объеме.

Задаток – это сумма, которая призвана подтвердить исполнение некоторых условий основного соглашения, заключённого между сторонами для оформления покупки.

Передаваемые деньги в такой ситуации включаются в счет будущего платежа.

Например, если совершение сделки по покупке квартиры планируется через некоторое время – приобретатель может передать продавцу оговоренную сумму для подтверждения своих намерений.

Остаток суммы он обязуется оплатить после фактического подписания итогового договора.

Если владелец квартиры по каким-либо причинам отказывается заключать сделку – на него ляжет обязанность по выплате компенсации в адрес покупателя в размере удвоенной суммы задатка.

Если же покупатель после внесения средств отказывается от принятия жилья – владелец вправе не возвращать полученные ранее средства.

Правила заключения соглашения физическими лицами

При покупке в текст типового документа должны быть внесены следующие разделы:

  1. Персональные данные участников сделки — физических лиц, совершающих продажу-покупку.
  2. Подробное описания объекта недвижимости, являющегося предметом договора.
  3. Сведения об имеющихся обременениях.
  4. Итоговая стоимость квартиры и порядок взаиморасчетов между участниками сделки.

    Важно! Если залог является условным – в этом пункте необходимо описать возможные материальные расходы участников сделки.

    Например, обязательство полностью закрыть имеющиеся долги по услугам ЖКХ. Если собственник не сделает этого – покупатель будет вправе обратиться с исковым заявлением в суд, причем все расходы на адвокатов, сбор документов и др. понесет продавец.

  5. Права и обязанности продавца и покупателя.
  6. Порядок передачи жилья.
  7. Ответственность сторон
  8. Порядок разрешения спорных ситуаций.
  9. Сведения о зарегистрированных гражданах.
  10. Дополнительные условия соглашения (при необходимости).

При передаче залога в обязательном порядке должна быть составлена расписка, свидетельствующая о получении средств. Документ может быть заверен нотариально.

Существенные условия типового документа

Важными положениями договора являются:

  1. Регулирование ответственности гражданина, приобретающего объект недвижимости. Согласно статье 334 Гражданского Кодекса РФ, если покупатель откажется от исполнения взятых на себя обязательств по приобретению указанного объекта недвижимости, у продавца появляется право реализовать свое имущество через суд, возместив при этом убытки с вырученных за сделку денег и вернув оставшуюся часть покупателю.

    Внимание! Требование владельца квартиры внести в текст соглашения пункт об отказе покупателя от оставшейся суммы, вырученной за принудительную реализацию жилья, противоречит законам Российской Федерации.

  2. Если объект недвижимости был приобретен несколькими лицами – оформление залога допускается лишь при наличии письменного согласия всех покупателей (согласно пункту 1 статьи 7 ФЗ №102), но, при этом, любой из них вправе отдельно заключить договор на свою долю, если она выделена.
  3. В тексте соглашения необходимо отметить, что действие залога прекращается в случае полного исполнения обязательств участниками сделки, смерти одного из участников, а также при обнаружении существенных недостатков в объекте недвижимости, которые могут значительно снизить ее стоимость.

Возвращается после покупки или остается в пользу продавца?

При полном исполнении обязательств, описанных в договоре купли-продажи, всеми участниками сделки, а также в том случае, если истек указанный срок, возможен возврат переданного в пользу продавца залога.

Если покупатель решил отказаться от приобретения жилья, то он должен составить письменное заявление с требованием расторжения и заверить его нотариально.

Если другой участник сделки не против – он дает свое согласие и договор расторгается. Если согласия достигнуть не удалось – аннулировать соглашение можно в присутствии нотариуса или после обращения в судебные инстанции.

Суд при рассмотрении иска с большой долей вероятности встанет сторону владельца квартиры и откажет в возврате средств покупателю.

Даётся до проверки объекта сделки или после?

Справка: Передавать средства продавцу следует лишь после того, как покупатель уверится в законности сделки и проверит все доступные документы, подтверждающие юридическую чистоту.

Соглашение между продавцом и покупателем о внесении залога может стать гарантом безопасной сделки. Если один из участников предложил оформить подобный договор, а другая сторона отказывается – это повод провести дополнительные проверку объекта недвижимости и его владельца – возможно, владелец квартиры скрывает какие-либо неприятные особенности жилья или является мошенником.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dokumenty/dogovor-zaloga.html

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца: риски, как составить договор

Образец договор купли продажи квартиры с залогом в пользу продавца

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца является одним из возможных способов обеспечения обязательства. Как правило, такое обременение устанавливается до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.

Основания установления обременения

При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:

  1. полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
  2. полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
  3. поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Порядок установления обременение в условиях договора

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон.

По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки.

Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

  • срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
  • порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
  • содержание обременения.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором.

После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.

Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца в 2021 – образец

Образец договор купли продажи квартиры с залогом в пользу продавца

Продажа жилого объекта может осуществляться, в том числе, и с наличием одного из способов обеспечения выполнения обязательства со стороны покупателя. Как правило, обременение действует до тех пор, пока приобретатель полностью не расплатится с продавцом за недвижимость.

Далее рассмотрим, какие способы обеспечения обязательств могут использоваться, особенности оформления договора и другие нюансы.

Сделка по купле-продаже квартиры предполагает, что стороны самостоятельно договариваются обо всех существенных условиях сделки, прописывая необходимые нюансы в тексте договора.

Помимо общих условий, таких как реквизиты сторон, дата и место совершения сделки, предмет договора, цена, ответственность и другие, существует еще и порядок осуществления расчетов.

Стороны могут договориться о различных способах оплаты за квартиру – как наличным расчетом (путем вручения денежных средств), либо безналичным (путем перечисления денег на банковскую карту или расчетный счет).

Условия о расчетах могут быть сформулированы в договоре одним из следующих способов:

  • расчеты до подписания контракта;
  • расчеты после заключения контракта и госрегистрации права собственности в Росреестре;
  • расчеты в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если порядок расчетов по договору предусматривает внесение денежных средств до подписания соглашения, обеспечение не применяется, так как покупатель полностью исполняет свое денежное обязательство до заключения сделки.

В случае неисполнения продавец может просто аннулировать договор в связи с существенным нарушением условий одной из сторон.

Когда расчеты предполагают внесение средств после совершения сделки, даже после государственной регистрации в Росреестре покупатель продолжает быть обязанным продавцу.

Для гарантии исполнения обязательств стороны могут договориться использовать один из способов обеспечения, указанных в Главе 23. Самым популярным способом, конечно же, является залог.

Важно! Обременение совершается по тем же условиям, что и основной контракт купли-продажи. Таким образом, залог нужно регистрировать в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРП.

Кто платит за договор купли продажи квартиры, узнайте в этой статье.

Договор купли-продажи квартиры с наличием обременения в пользу продавца оформляется в письменной форме – на основании ч. 3 ст. 339 ГК РФ.

Поскольку договор купли-продажи может быть заверен у нотариуса лишь при желании сторон – закон не обязывает это делать, то и залоговая договоренность может быть совершена в простой письменной форме.

Существует два вида обременения в пользу продавца:

  • в силу закона;
  • по договоренности сторон процесса.

Залог в силу закона возникает, как правило, если расчеты между контрагентами совершаются после подписания контракта.

Чтобы залог в силу закона приобрел правовую подоплеку, необходимо сделать соответствующую пометку в договоре – на основании такой отметки государственный регистратор внесет запись о залоге в ЕГРП.

Стороны также имеют возможность указать дополнительные условия исполнения обязательств:

  • срок выполнения денежного обязательства и, соответственно, момент аннулирования обременения;
  • правила прекращения обременения при досрочном выполнении обязательств покупателем квартиры (актуально, если в договоре содержится условие о рассрочке или отсрочке платежа);
  • кто ответственен за сохранность предмета залога и др.

После регистрации сделки в Росреестре стороны не в силах самостоятельно изменять оговоренные условия.

После совершения регистрационных мероприятий каждый из участников процедуры получит выписку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать о переходе вещного права от продавца к приобретателю и об одновременном действии залога до момента полного погашения задолженности.

Залог будет действовать до того момента, пока покупатель полностью не рассчитается за приобретенный объект недвижимости.

Чтобы снять обременение, сторонам нужно обратиться с совместным заявлением в Регистрационную Палату, на основании чего запись об обременении в ЕГРП будет погашена.

С образцом договора с наличием обременения в пользу продавца можно ознакомиться здесь.

Какие нужны документы

Для регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца стороны должны предоставить в регистрационный орган:

  • совместное заявление на переход права собственности;
  • договор купли-продажи, составленный и заполненный согласно всем правилам;
  • технический и кадастровый паспорт на жилой объект;
  • при необходимости, отдельное соглашение о залоге, составленное в письменной форме;
  • доверенность на представителя (если предоставлением документов занимаются не участники сделки);
  • согласие от органов опеки в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних лиц;
  • разрешение от супруга, если осуществляется продажа квартиры, купленной во время брака;
  • справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Государственный регистратор вправе истребовать и иные документы, не содержащиеся в вышеуказанном перечне.

За дополнительной информацией о порядке приема документов и их комплектности следует обращаться в территориальное подразделение Росреестра по месту совершения сделки.

Стоимость и сроки

Сторонам придется заплатить нотариусу за услуги нотариального и технического характера согласно законодательным тарифам. Нотариальными услугами можно воспользоваться в случае необходимости – закон не обязывает это делать.

На сторон процесса полностью ложатся обязанности по документарному оформлению сделки, в том числе, и расходы на оплату услуг юридической компании.

К специалистам по оформлению договоров недвижимости можно обратиться, если стороны не уверены – составлен ли договор согласно всем правилам и все ли существенные условия в него внесены.

Согласно п. 22 ст. 333.33. НК РФ, за госрегистрацию перехода права собственности взимается госпошлина в размере 2000 рублей. Оплатить можно в любом терминале оплаты, предоставив государственному регистратору подтверждение платежа.

Сроки регистрации регламентируются ст. 16 ФЗ № 218. Так, согласно нормам статьи, сроки регистрации зависят от формы подачи документов, а также от органа, принявшего документацию.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех сопутствующих документов. Если документы предоставляются в один из многофункциональных центров (МФЦ), сроки чуть больше – 9 рабочих дней.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Существенный “подводный камень” при заключении контракта о купле-продаже квартиры – это отказ продавца от снятия обременения после фактической уплаты покупателем стоимости квартиры.

Основанием для снятия обременения служит совместно поданное заявление от сторон процесса в Росреестр. Таким образом, при уклонении продавца от осуществления заключительного этапа процедуры снять обременение не получится.

Что же в таком случае остается делать покупателю – побуждать продавца добровольно урегулировать вопрос, или же взыскивать денежные средства в судебном порядке и аннулировать контракт?

При уклонении продавца от снятия обременения у покупателя появляется право на судебное решение вопроса.

В суд нужно предоставить следующую документацию:

  • исковое заявление, содержащее в себе суть заявленных требований;
  • выписка из ЕГРП, которая подтверждает переход имущественного права и установление обременения;
  • документы, которые свидетельствуют о перечислении денег продавцу – к примеру, расписка о получении денег или чек-ордер о зачислении денежных средств на расчетный счет.

В таком случае, если вся сумма согласно договору была уплачена продавцу, у суда появляются законные основания для удовлетворения исковых требований.

Когда между сторонами нет разногласий, никаких “подводных камней”, по сути, и нет. Процедура снятия обременения пройдет в упрощенном формате – на основании совместного заявления сторон сделки регистрирующий орган исключит запись из ЕГРП о наличии обременения, после чего покупателю недвижимости будет выдана выписка из реестра прав с записью об отсутствии обременений.

Как только выписка будет выдана на руки, покупатель приобретет полные права распоряжения – продажа, мена, обмен, дарение и др.

Преимущества

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца имеет следующие преимущества:

  • полная гарантия защиты имущественных прав продавца – в случае неоплаты контрагентом покупной стоимости, продавец получает право на удовлетворение из стоимости заложенного имущества – либо оставить объект недвижимости за собой, либо продать его;
  • возможность покупки квартиры в рассрочку – к примеру, равными платежами на протяжении определенного периода, либо с отсрочкой платежа;
  • залогодатель полностью отвечает за объект недвижимости как во время совершения сделки, так и после нее.

Соглашение о купле-продаже с обременением в пользу продавца – это удачное решение для тех, кто желает обезопасить себя во время сделки по купле-продаже недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежа.

До тех пор, пока контрагент не исполнит своих обязательств, квартирой нельзя будет распоряжаться.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа рассматриваются тут.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности полученной по наследству, читайте по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca/

Договор купли-продажи квартиры с залогом: образец документа, правила оформления и существенные условия

Образец договор купли продажи квартиры с залогом в пользу продавца

Покупка квартиры требует обязательного заключения письменного договора, условия которого могут отличаться в зависимости от вида сделки и способа расчета. Заключение договора с условием залога недвижимости у продавца позволяет покупателю рассрочить платеж и является средством дополнительной гарантии для продавца.

  • 1 Правила составления договора с залогом
  • 2 Существенные условия

Правила составления договора с залогом

Договор покупки жилья с залогом предполагает, что купленная квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем своих обязательств по сделке. Такой договор заключается при покупке квартиры в рассрочку или при предоставлении покупателю единовременной отсрочки оплаты для поиска денежных средств.

Регистрация сделки в Росреестре при договоре с залогом обычно осуществляется до внесения всей суммы покупки, но в случае отказа покупателя от оплаты квартира переходит обратно в собственность продавца.

В тексте договора должны быть следующие разделы:

  • представление сторон;
  • предмет сделки;
  • данные об обременениях;
  • описание объекта купли-продажи;
  • цена и порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок передачи имущества;
  • способы разрешения споров;
  • дополнительные условия.

Образец договора купли-продажи квартиры с залогом можно скачать здесь.

В представлении сторон нужно указать ФИО и полные паспортные данные для продавца и покупателя, а также их законных представителей. Предметом сделки указывается передача прав на квартиру за фиксированную оплату, а для квартиры приводится ее адрес, кадастровый или условный номер, а также жилая площадь и количество комнат.

К обременениям на недвижимость следует относить:

К последнему относится только залог, оформленный до заключения сделки, так как новый залог в пользу продавца указывается в описании порядка расчетов. Перезакладывать недвижимость нельзя, поэтому в данном пункте продавец должен подтвердить отсутствие обременения залогом.

В разделе «Цена» нужно указать полную стоимость покупки, размер первого взноса продавцу (если есть) и даты каждого последующего платежа. Если стороны договорились об оплате полной суммы покупки после регистрации сделки, то нужно указать диапазон дат, в который будет произведен расчет.

К обязанностям продавца относятся:

  • передача квартиры покупателю по акту;
  • участие в регистрации перехода прав;
  • предоставление покупателю полных сведений о недостатках квартиры;
  • устранение обременений и задолженностей по коммунальным услугам.

Также важно упомянуть, что на время подготовки к сделке продавец не должен ухудшать состояние жилого помещения.

К обязанностям покупателя относятся: принятие недвижимости по акту, участие в государственной регистрации и своевременная оплата всех платежей согласно графику, приведенному в разделе «Цена».

Квартира принимается покупателем по передаточному акту, который обычно встраивается в раздел «Порядок передачи имущества». В акте присутствует пункт об отсутствии претензий у покупателя, перечень передаваемых с квартирой документов и комплектов ключей, а также места для подписей сторон.

Способами решения споров указываются переговоры, заключения дополнительных соглашений и обращение в суд.

В дополнительных условиях устанавливается ответственность сторон за нарушение условий договора и пропуск сроков платежей в качестве пени, начисляемой за каждый день просрочки. Размер ежедневной пени обычно составляет до 0,5% от суммы договора.

Если продавец состоит в браке, здесь также приводятся реквизиты свидетельства о браке из ЗАГСа и подтверждение наличия письменного согласия супруга на продажу жилья.

Существенные условия

Важной частью договора с залогом является регулирование ответственности покупателя в случае просрочки платежей или отказа от оплаты. Согласно ст. 334 Гражданского кодекса, при отказе покупателя от оплаты залогодержатель (продавец) вправе реализовать проданную квартиру через суд и возместить убытки с вырученных средств, вернув оставшуюся часть покупателю.

Требование продавца внести в договор пункт, при котором покупатель должен отказаться от оставшейся части выручки проданной за долги квартиры, является незаконным (п. 3 ст. 334 ГК), так как в этом случае покупатель лишался бы квартиры при пропуске единственного платежа.

Если квартира приобретается в долевую собственность несколькими лицами, то внесение в договор условий о залоге всей недвижимости возможно только при согласии всех покупателей (п. 1 ст. 7 закона № 102), но каждый из них может оформить залог отдельно на свою долю после ее выделения.

Важно упомянуть, что действие залога прекращается автоматически в случаях:

  • полного погашения обязательств;
  • смерти одной из сторон;
  • обнаружения в квартире недостатков, существенно снижающих ее стоимость.

Чтобы избежать споров при возникновении у покупателя финансовых трудностей, в договоре следует подробно описать, при каких условиях и сроках пропуска платежей возможна реализация квартиры, а при каких только начисляются пени.

Составление договора с залогом накладывает на покупателя дополнительные риски потери жилья при финансовых трудностях. Избежать финансовых потерь поможет внесение в договор как можно более подробных условий, при которых возможна продажа заложенного жилья, а также тщательная проверка обременений жилплощади перед заключением договора.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/dogovor-s-zalogom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.