По наследству досталась квартира

Что делать, когда досталась квартира в наследство по завещанию

Время чтения: 6 минут

После смерти собственника все его имущество, в том числе дома, квартиры и другую недвижимость наследуют близкие люди.

Процесс перехода прав начинается с открытия наследства и поиска правопреемников. Если полученное имущество не оформлено документально, распорядиться им невозможно.

Поэтому родственникам важно знать, как действовать, если им досталась квартира в наследство по завещанию или по закону.

Отличия наследования по закону и завещанию

Наследование по закону и по завещанию происходит по некоторым общим правилам, к которым относятся способы, сроки, раздел и оформление документов на имущество. Но другие аспекты принятия собственности, например квартиры, существенно отличаются.

Правопреемство по закону строго ограничивает круг возможных претендентов и очередность получения наследства.

Статьями 1142-1146 Гражданского кодекса РФ определен перечень родных наследодателя и порядок распределения имущества между ними.

Наследование квартиры по завещанию предполагает желание умершего передать объект конкретному гражданину, даже если между ними нет кровных или семейных уз. Завещатель заранее распоряжается своим имуществом на случай смерти.

Как следует из ст. 1119 ГК РФ, наследодатель имеет право:

• лишить наследства нескольких либо всех наследников по закону;
• по своему усмотрению распределить имущество;
• включить в завещание любые распоряжения по владению наследством.

Единственное ограничение устанавливает ст. 1118 ГК РФ – на момент подписания завещания человек должен обладать полной дееспособностью. Следовательно, завещать квартиру может только совершеннолетнее лицо либо не достигшее 18 лет, но вступившее в брак.

Подробнее о том, как выразить свою волю в отношении имущества, чтобы документ нельзя было аннулировать, читайте в статье «Завещание на квартиру».

Принятие наследства по завещанию

Согласно ст. 1134 ГК РФ, завещатель может поручить исполнение своей воли душеприказчику. Желательно выбрать для этой роли человека с юридическим образованием, который хорошо ориентируется в наследственном праве. В его обязанности входит:

• обеспечить переход имущества к наследникам;
• совершать от имени правопреемников все юридические и иные действия по охране собственности;
• требовать от наследников исполнения завещательного отказа.

На практике это происходит редко – наследники обычно сами занимаются принятием имущества. Поэтому им необходимо понимать, что делать с завещанием на квартиру после смерти завещателя.

Открытие наследства

Ст. 1113 ГК РФ определяет моментом открытия наследства день смерти завещателя. Местом открытия признается последнее место жительства либо нахождения наследственного имущества.

Нотариус, получив извещение о смерти наследодателя, обязан проверить в единой информационной системе нотариата сведения о составлении завещания, установить его содержание и оповестить правопреемников. Такой порядок наследования квартиры по завещанию установлен ст.ст. 60.1,61 Основ законодательства РФ о нотариате.

Лица, которые знают о существовании завещания, обращаются в нотариальную контору по месту жительства наследодателя с заявлением о принятии наследства.

К заявлению прилагаются:

• паспорта наследников;
• свидетельство о смерти завещателя;
• документальное подтверждение проживания по последнему месту жительства: выписка из домовой книги либо справка из ЖЭКа;
• правоустанавливающие документы на имущество: выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности, технический паспорт БТИ.

Если наследник не может сразу предоставить весь пакет документов, откладывать визит к нотариусу все же не стоит. Пропустив срок для принятия наследства, он будет вынужден восстанавливать его в суде. Поэтому заявление о принятии наследства с просьбой выдать свидетельство передается нотариусу либо направляется по почте. В последнем случае подпись наследника должна быть заверена нотариально.

Сроки принятия наследства

Ст. 1154 ГК РФ устанавливает срок вступления в наследство на квартиру по завещанию. В зависимости от ситуации наследник должен обратиться к нотариусу с заявлением в течение 6 месяцев со дня:

• смерти завещателя;
• вступления в законную силу решения суда об объявлении завещателя умершим;
• возникновения права на наследство.

Последний пункт регламентирует ст. 1117 ГК РФ. Она указывает на возможность признать наследников недостойными и отстранить от получения имущества.

Бывают ситуации, когда гражданин по каким-то причинам утратил право наследования по закону, но наследодатель после этого все равно оформил на него завещание.

Приоритет в данном случае будет иметь завещание, и правопреемник унаследует квартиру, даже если существуют другие наследники по закону.

Суд восстановит пропущенный по уважительной причине срок, например, если наследник не знал о смерти наследодателя, тяжело болел или находился в длительной командировке. Хотя в последних двух случаях несложно подать заявление почтой.

Ходатайствовать в суде о восстановлении срока можно, согласно ст. 1155 ГК РФ, в течение полугода после того как причины пропуска потеряли актуальность.

Порядок оформления имущества

Оформление наследства на квартиру по завещанию возможно после получения претендентами соответствующего свидетельства (ст. 1163 ГК РФ).

Полученное свидетельство с правоустанавливающими документами на квартиру и заполненным по форме заявлением подается в территориальное отделение МФЦ, Росреестра либо Кадастровой палаты.

Подробнее о легализации прав на недвижимость читайте в статье «Как оформить в собственность квартиру, полученную по наследству».

Сколько стоит вступление в наследство

Перед тем как оформить квартиру по завещанию после смерти наследодателя, правопреемник должен уплатить госпошлину за совершение нотариальных действий (п. 22 ст. 333.24 НК РФ).

В случае отправки заявления почтой дополнительно уплачивается нотариальный тариф в размере 100 руб. за подтверждение подлинности подписи (п. 10 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате) и по 10 руб. за удостоверение каждой копии направляемого документа.

К дополнительным затратам относятся случаи, указанные в ст. 69 Основ.

Нотариус может распорядиться оплатить за счет полученного имущества следующие затраты:

• средства, потраченные на уход за наследодателем во время болезни;
• оплату похорон и обустройства места захоронения;
• охрану и управление наследственным имуществом;
• публикацию сообщения о вызове наследников.

Сколько стоит вступить в наследство на квартиру по завещанию, зависит от суммы, в которую оценивается имущество (п. 8 ст. 333.25 НК РФ).

Если установлена и указана в выписке из ЕГРН кадастровая стоимость собственности, именно эта цифра будет являться базой для расчета госпошлины.

 Когда данных о цене жилья нет, нотариусы нередко требуют выполнить оценку имущества. Это относится к дополнительным расходам наследников.

В случае, если квартира перешла по завещанию, на цену влияет ряд факторов:

• площадь и планировка квартиры;
• этажность дома и этаж объекта;
• жилое состояние, наличие или отсутствие ремонта;
• месторасположение и тип дома – панельный, хрущевка, монолит.

Госпошлина за получение в наследство жилья, находящегося в центре города в элитном здании, будет намного выше, чем если бы объект был расположен в панельном доме в спальном районе или на окраине.

Порядок расчета и уплаты госпошлины

Госпошлина на наследство квартиры по завещанию в 2021 году, как и прежде, рассчитывается с учетом степени родства  наследника и завещателя имущества:

• дети, супруги, родители, полнородные братья и сестры оплачивают 0,3 % стоимости, но не более 100 000 рублей;
• остальные наследники – 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей.

Поскольку заявление подается в нотариальную контору по месту открытия наследства, там же уплачивается и госпошлина. Реквизиты наследники получают у нотариуса, открывшего наследственное дело.

Налог на унаследованную недвижимость

Наследников часто интересует вопрос, надо ли платить налог при получении квартиры по завещанию. В ст. 217 НК РФ приводится перечень доходов гражданина, не подлежащих налогообложению. В частности, п.18 к ним относит наследство в денежной или натуральной форме. Следовательно, кроме госпошлины и сопутствующих платежей, правопреемник ничего государству не платит.

После получения свидетельства и регистрации имущества в ЕГРН новый собственник становится плательщиком налога на недвижимость.

Налог на квартиру, полученную в наследство по завещанию, уплачивается раз в год. Ставка 0,1% от кадастровой стоимости квартиры определена в ст. 406 НК РФ.

Если кадастровая стоимость жилья не установлена, сумма налога исчисляется в зависимости от инвентаризационной стоимости:

• до 300 000 руб. – до 0,1 %;
• от 300 000 до 500 000 руб. – от 0,1% до 0,3%;
• от 500 000 руб. – от 0,3% до 2%.

Согласно ст. 407 НК РФ, от уплаты налога освобождаются герои СССР, РФ, награжденные орденом Славы трех степеней, инвалиды I-II групп, инвалиды детства и дети-инвалиды.

Узнайте подробнее, в каких случаях новые владельцы должны уплатить налог на продажу квартиры, полученной в наследство.

Оценка стоимости имущества

Рыночную цену недвижимости на момент открытия наследства определяет оценщик на основании договора. Требования к этому документу установлены в ст. 9 Закона РФ от 29.07.1998 № 135 “Об оценочной деятельности”.

На стоимость услуг эксперта влияют следующие факторы:

• территориальное расположение объекта;
• удаленность квартиры от офиса эксперта;
• квалификация оценщика;
• срочность работы.

Так как законодательно тарифы не определены, стоимость оценки квартиры варьируется в пределах 2000 – 5000 рублей.

Подробности процедуры и алгоритм ценообразования описаны в дополнительной статье «Сколько стоит оценка квартиры».

Заключение

В течение полугода со дня смерти завещателя правопреемник должен передать нотариусу документы для вступления в наследство на квартиру. К комплекту бумаг нужно приложить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Нотариус выдаст свидетельство о праве на наследование – документ, который является основанием для переоформления имущества на нового владельца.

Если наследник пропустит указанный срок по уважительной причине, можно восстановить его в судебном порядке.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/v-nasledstvo-po-zaveshhaniyu.html

Если вам в наследство досталась квартира

Если квартира досталась по наследству, то это означает, что правопреемник может считаться полноценным собственником недвижимости. Она также может перейти в долевую собственность нескольких наследников в следующих случаях:

• когда недвижимость приобрели наследники по закону;
• когда наследодатель в завещании не указал доли в квартире каждого наследника;
• если недвижимость была разделена на доли по решению суда.

Наследство на квартиру можно получить по закону, с учетом очередности правопреемников, указанных в ст. 1141-1145 ГК РФ. Это возможно, когда наследодатель не оставил завещания либо оно было признано недействительным.

Возможны ситуации фактического принятия наследства: правопреемники не обращаются в нотариальную контору, но пользуются квартирой – несут запланированные и иные расходы на содержание имущества, в том числе оплачивают его текущий и капитальный ремонт.

В качестве правоустанавливающего документа на квартиру выступает свидетельство о наследовании, которое оформляется согласно Методическим рекомендациям Федеральной нотариальной палаты.

В свидетельстве содержится:

• сведения о наследодателе – личная информация;
• информация о наследниках – Ф.И.О., место и дата рождения, паспортные данные;
• данные об объекте недвижимости – адрес квартиры, ее метраж, технические характеристики;
• доля каждого наследника;
• дата выдача свидетельства и подпись уполномоченного должностного лица;

Свидетельство о наследовании выдается одним документом на всех наследников.

Если они не общаются между собой или по заявлению наследников свидетельство на наследство может быть предоставлено каждому правопреемнику в виде отдельного документа.

Свидетельство о наследстве также может быть выдано на основании решения суда – о переходе права собственности на недвижимость. Это возможно, когда о праве собственности на жилплощадь спорят несколько правопреемников.

Порядок действий сторон

Днем открытия наследства считается дата смерти наследодателя или вступления в силу судебного решения о признании его умершим (если в судебном акте не указана конкретная дата смерти собственника квартиры).

Действовать целесообразно после получения свидетельства о смерти собственника квартиры. Правопреемники должны выяснить факт наличия завещания.

Сделать это можно путем направления запроса в нотариальную контору по месту нахождения недвижимого имущества.

Если завещание есть, то оно становится основанием для выдачи свидетельства о наследстве.

При отсутствии документа, подтверждающего письменное волеизъявление наследодателя, правопреемство на квартиру может осуществляться в общем порядке.

Недвижимость, при ее передаче в наследство по закону, получат близкие родственники наследодателя. На право собственности также могут претендовать иждивенцы собственника квартиры, если смогут доказать в суде свой надлежащий статус.

Обратиться к нотариусу следует в течение полугода после открытия наследства. Это срок может быть продлен еще на 3 месяца, если в наследство вступают правопреемники второй и последующей очереди, либо наследники в порядке трансмиссии.

Свидетельство о наследстве предоставляется по истечении полугода, отведенного для вступления в свои законные права. Стороны вправе подписать нотариально оформленное соглашение о разделе наследства и предоставить квартиру в собственность одного из правопреемников.

Предусмотрена возможность приоритетного наследования, если один из правопреемников на время смерти наследодателя проживал вместе с ним в квартире, и у него нет другой жилплощади.

Тогда он вправе получить недвижимость в единоличную собственность, но только, когда предоставит другим наследникам соразмерную компенсацию.

Для получения квартиры в собственность необходимо оформить документы в Росреестре. Заявитель предоставляет:

• правоустанавливающий документ на недвижимость – свидетельство о наследовании или решение суда;
• техническую документацию на квартиру – поэтажный план, кадастровый паспорт;
• выписку ЕГРН на квартиру;
• документ об оплате государственной пошлины – 2 тыс. рублей.

Если заявление в Росреестр подает представитель наследника, то понадобится предоставить нотариально оформленную доверенность.

Какие права есть у наследников квартиры

Продажа квартиры, доставшейся по наследству, может проводиться свободно. Наследники квартиры вправе пользоваться и распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение.

Если в завещании был обозначен отказ в пользу конкретного лица, то наследники обязаны его соблюдать. Завещательный отказ может быть выражен в форме права конкретного лица бессрочно пользоваться квартирой.

Оно не может быть прекращено исключительно по желанию наследников. Но правопреемники могут оспорить это право в суде.

Например, после смерти пенсионера, который завещал свою квартиру сыну, на жилплощади также остается проживать недееспособный дядя (брат наследника). Он получает право бессрочного проживания в квартире. При дальнейшей продаже недвижимости право бессрочного пользования за отказополучателем будет сохранено.

Право собственности на квартиру может быть оспорено заинтересованными лицами. Иск может подаваться с требованием о признании недействительным завещания. Возможны ситуации, когда на жилплощади остаются незаконно проживать другие граждане. Тогда потребуется подавать иск об их принудительном выселении. Судебный процесс может затянуться до нескольких месяцев.

Право собственности на жилую недвижимость может быть оспорено другими гражданами, которые полагают, что недвижимость перешла к умершему наследодателю незаконно. Суд может удовлетворить ходатайство об обеспечительных мерах и запретить совершать с недвижимостью регистрационные действия до решения дела по существу.

Суду нужно представить доказательства, подтверждающие невозможность оформить наследство у нотариуса. Следует предъявить документы, подтверждающие, что наследник действительно своими действиями принял наследство и заботился о сохранности имущества.

Если суд удовлетворит заявление, то правопреемник вправе обращаться в Росреестр и зарегистрировать недвижимость на свое имя.

Важно! Если квартиру наследуют несовершеннолетние граждане, то, при отсутствии законного представителя, органы опеки обязаны позаботиться о доверительном управлении недвижимости. Наследуемую квартиру несовершеннолетних запрещено продавать, без разрешения органов опеки. Ее нельзя дарить или передавать в залог.

Налог с продажи квартиры обязателен к уплате, в виде НДФЛ, если недвижимость была в собственности у правопреемников меньше трех лет.

Переданная по наследству квартира может быть в залоге, который оформил наследодателя.

Кредиторы наследодателя жилплощади могут обратиться в суд получить удовлетворение своих денежных требований путем принудительной реализации заложенной квартиры, без учета мнения наследников.

Тогда, возможно, потребуется погасить долги умершего собственника недвижимости. В сложных конфликтных ситуациях целесообразно обратиться за поддержкой к квалифицированному юристу.

Источник: https://lawinfo24.ru/heritage/heir/kvartira-dostalas-po-nasledstvu

Кому достанется квартира после смерти наследодателя?

Очень часто у граждан возникают сложности в оформлении вступления в наследство, его раздела. Нередко появляются споры между приемниками относительно получаемого имущества, раздела долей в нем. Основная причина конфликтов и трудностей – это незнание правовой стороны наследования.

В этой статье мы расскажем о том, кто имеет право получить в наследство квартиру. Если умирает собственник квартиры, кто ее наследует? Знание о своих правах позволит вам быстро и без лишних споров вступить в свои права.

Кто может стать приемником квартиры при наличии завещания

Наследство после смерти собственника передается его приемникам. Имущество, а именно квартира, должны являться личной собственностью наследодателя.

При обращении к нотариусу получатели недвижимости должны будут подтвердить факт владения умершего родственника его квадратными метрами.

Для этого в нотариальную контору предоставляются все необходимые документы, в том числе и правоустанавливающие бумаги на квартиру.

На основании этого документа, который составляется у нотариуса, наследодателем устанавливается круг получателей. Права на наследство могут быть по завещанию переданы любому лицу, который указан отдающим.

При этом, в отличие от определения приемников по закону, степень родственны связей роли не играет.

Кому достанется квартира после смерти мужа при наличии завещания? Получить недвижимость в собственность смогут все те, кто записан в волеизъявлении умершего. Лишенным прав на вступление претендентам остается только принять волю своего близкого человека либо попытаться оспорить ее в судебном порядке. Для этого необходимо составить исковое заявление в суд.

В завещании могут быть указаны несколько параметров: круг приемников, список лишенных прав на наследство, а также условия получения имущества.

Наследование по завещанию позволяет установить список кандидатов на получение квартиры наследодателем самостоятельно. Однако существуют некоторые ограничения.

Родители, дети или супруги, являющиеся нетрудоспособными (по наличию инвалидности или при достижении пенсионного возраста) имеют право на получение обязательной доли в квартире при оформлении наследства даже если завещание составлено на других граждан.

Размер доли – половина от той, которая могла бы перейти к указанным получателем при отсутствии завещания (по закону).

Жена или муж имеет право на получение половины от наследства супруга (супруги), если квартира или иное имущество будет признано как совместно нажитым в период брака.

Усыновитель, в свою очередь, вправе принять наследство усыновленного, а его биологический родитель – нет. Но есть и исключение из этого правила.

Если, в соответствии со статьей 137 СК РФ, у усыновленного сохраняются права на наследство после одного из кровных родителей, он является наследником и кровного родителя, и усыновителя.

Кто получит квартиру по наследству при вступлении по закону

Практика составления завещания не столь популярна в нашей стране, поэтому основная масса наследственных дел рассматриваются по закону. ГК РФ устанавливает определенный порядок очередности наследования. Между 8 кругами родственников переходят права на квартиру.

Основными получателями наследства при отсутствии завещания являются родители, супруги и дети умершего человека. При наличии этих приемников никто иной не сможет претендовать на вступление.

Наследственное имущество, которое переходит к родственникам при смерти владельца, должно быть официально оформлено в собственность отдающего. Невозможно передать близким по наследству жилье, в котором проживал наследодатель, оформленное в права собственности на другого человека.

Такое правило распространяется и на неприватизированные квартиры.

Согласно условиям указа президента, каждый гражданин может обратиться в регистрационный орган для оформления муниципального жилья в свою личную собственность.

Услуга бесплатная и после получения свидетельства о собственности (с 2021 года – выписки из ЕГРП) заявитель сможет полноценно распоряжаться своими квадратными метрами: передавать по наследству, дарить, продавать.

Кому достанется квартира после смерти родителей, если она не была приватизирована? По правилам, передать неоформленную квартиру в собственность наследника невозможно. Государство после смерти нанимателя позволит проживать всем тем, кто был вместе с наследодателем зарегистрирован в квартире, заключив с новым лицом договор социального найма.

Кому достанется наследство после смерти если нет завещания? ГК РФ устанавливает следующий список лиц, права которых передаются между очередями:

1. Супруги, родители и дети.
2. Братья, сестры, дедушки, бабушки.
3. Дяди и тети.
4. Прабабушки и прадедушки.
5. Двоюродные бабушки, дедушки, внуки.
6. Двоюродные дяди, тети, племянники.
7. Мачеха, отчим, пасынки, падчерицы.

К следующей очередности родственников права на наследство переходят, если:

• Наследники предыдущего круга отказались или не проявили интереса к вступлению.
• Первоочередные получатели умерли до момента открытия наследственного дела.
• Приемники предыдущей очередности признаны недостойными получателями.

Для оформления квартиры в собственность необходимо обратиться к нотариусу для написания заявления о принятии наследства. Сделать это нужно в течение полугода со дня смерти родственника. В противном случае, восстановить право на вступление можно будет только при заключении соглашения с другими получателями либо через суд. Читайте в нашей статье: оформление квартиры по наследству.

Что будет с наследством, если его получателей нет совсем

Бывает так, что квартиру умершего человека передать некому. В таком случае имущество признается выморочным и передается в пользу государства. Происходит это в следующих случаях:

• Отсутствуют наследники по закону и по завещанию.
• Все возможные приемники лишены наследственного права.
• Получатели выразили отказ либо пропустили сроки вступления.

Выморочное имущество наследуется приемником в лице государства, которое оформляет наследование и занимается всеми вопросами относительно вступления.

Знание законов и своих прав – это возможность быстро и без проблем оформить квартиру по наследству. Но от возникновения сложностей никто не застрахован. Если у вас возникли вопросы, то на нашем сайте вы можете бесплатно проконсультироваться с опытным юристом по наследственным делам. Просто напишите свое обращение в специальной форме, и мы дадим вам подробный ответ в удобное время для вас.

Источник: https://runasledstvo.ru/nasledstvo-kvartiru/

Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски

» Наследство » Покупка квартиры, полученной по наследству

6 456 просмотров

Покупка квартиры — ответственное, для многих долгожданное событие, и оно не должно осуществляться спонтанно или необдуманно. Особенно это касается приобретения унаследованной жилплощади, история которой может быть богата не только интересными фактами, но и незакрытыми наследственными спорами, долгами и отсроченными претензиями запоздалых наследополучателей.

Но стоит ли отказываться от купли понравившегося жилья только по причине того, что оно было получено собственником в порядке наследования? Единственно правильного ответа на этот вопрос нет.

Решение зависит от обстоятельств, сопровождающих каждую конкретную ситуацию.

Но оно в любом случае должно основываться на внимательном изучении документации и учете потенциальных рисков, типичных для подобных сделок.

Коротко о наследственном праве

Правильно оценить риски будущему покупателю поможет осведомленность о порядке наследования:

• После смерти наследодателя его имущество переходит к наследополучателям по одному из двух оснований — по закону или по завещанию.
• Вступить во владение квартирой по закону могут только родственники или члены семьи покойного собственника, которые призываются к наследованию по очереди.
• Всего законом предусмотрено восемь очередей и, если первая по какой-либо причине не приняла права на имущество, то эта возможность переходит ко второй и так далее.
• Если наследодателя не устраивает установленное распределение собственности, он может оставить распоряжения по поводу будущих владельцев квартиры.
• По завещанию жилплощадь может отойти любому лицу или организации, не зависимо от их отношений с умершим.
• Прежний хозяин квартиры имеет право распорядиться о назначении завещательного отказа. В результате его совершения указанное лицо получает возможность проживать в квартире определенный промежуток времени или пожизненно, причем это право сохраняется за отказополучателем и в случае продажи жилплощади.
• Завещание не может отменить право на обязательную долю, которым обладают нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы покойного.
• Установленный для вступления в наследство срок составляет 6 месяцев.
• Законодательство предусматривает возможность принятия унаследованной собственности по истечении указанного периода при наличии уважительных причин его пропуска.
• Наследополучатель может быть признан недостойным даже после получения им свидетельства о праве на наследство.
• Владелец квартиры вправе составить несколько завещаний, но юридической силой будет обладать только последнее, полностью или по отдельным противоречащим друг другу положениям.

Риски покупки квартиры по наследству менее 3 лет

Исходя из вышеперечисленного, можно выделить основные риски, подстерегающие приобретателя унаследованной квартиры:

1. Через несколько лет после покупки могут объявиться наследники, не принявшие права на жилье в течение 6 месяцев, и подать иск на восстановление срока вступления в наследство.
2. Аналогичная ситуация грозит произойти и с правообладателями обязательной доли, которые несвоевременно узнали об открытии наследства.
3. Недобросовестные продавцы могут попытаться скрыть наличие распоряжений покойного владельца относительно отказополучателя, имеющего право на проживание в квартире.
4. Существует вероятность признания наследополучателя квартиры недостойным уже после ее продажи.
5. При оформлении из наследства не была выделена супружеская доля.
6. Завещание может быть признано недействительным.

Наступление хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может повлечь за собой неприятные последствия для нового владельца жилплощади, вплоть до оспаривания его права собственности на приобретенную квартиру.

На протяжении первых трёх лет после открытия наследства (смерти предыдущего собственника жилья) риски, сопровождающие сделку купли-продажи наиболее высоки. Это объясняется наличием установленных законом сроков принятия наследства, завещательного отказа и также срока исковой давности.

Наиболее «опасным» является первый год после получения продавцом наследства. На этот период может растянуться процесс правопреемства и регистрации жилья даже пунктуальными наследополучателями.

Но даже по прошествии 12 месяцев риски сохраняют свою актуальность, правда по мере удаления от критического срока вероятность их воплощения снижается.

Риски при покупке квартиры по наследству более 3 лет

Ориентируясь на судебную практику по наследственным делам, специалисты отмечают снижение описанных рисков в случаях покупки недвижимости, унаследованной более 3 лет назад.

Именно столько составляет период исковой давности по наследственным делам согласно ст. 196 ГК РФ.

Началом его течения считается момент, когда истец узнал о правонарушении или обстоятельства, препятствующие вступлению в наследство, отпали.

В трехлетний срок также вписывается возможность отказополучателя обратиться за материальным благом или услугой, осуществляемой за счёт квартиры.

Крайний срок подачи искового заявления о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него — 10 лет после смерти наследодателя или свершения неправомерного действия, являющегося причиной иска. И этот момент практически уравнивает вероятность потери купленной жилплощади, которая была оформлена в наследство менее 3 лет назад и более.

Но в любом случае приобретение квартиры спустя 1–3 года после ее наследования значительно уменьшает вероятность возникновения неприятных сюрпризов от ее потенциальных владельцев.

Риски по завещанию

Отдельно следует упомянуть неприятности, грозящие покупателю квартиры, унаследованной по завещанию.

Некоторые люди уверены (в основном благодаря заверениям недобросовестных или недостаточно сведущих в делах наследования продавцов), что завещание даёт высокие гарантии приобретателю наследственного имущества.

С одной стороны так и есть.

Некоторые завещания сужают круг возможных преемников, распределяют наследство между назначенными лицами, значительно сокращая срок оформления собственности и устраняя повод для наследственных споров.

Иногда его предметом является лишь исключение некоторых лиц из круга законных преемников или другие несущественные для покупателя распоряжения.

Таким образом, от наличия завещания надёжность сделки не увеличивается, а, как показывает практика, наоборот, даёт дополнительный повод усомниться в покупке наследственной недвижимости.

Риски приобретения завещанной квартиры:

1. Оспоримость завещания. Акт посмертного волеизъявления гражданина может быть признан недействительным* в судебном порядке по инициативе любого преемника из текущей очереди наследования по закону.
2. Наличие дополнительных распоряжений наследодателя. Самым неприятным для нового владельца жилплощади является завещательный отказ. Он выражается в предоставлении некоторому лицу права проживания в наследственной квартире на протяжении определенного срока или пожизненно. Причём право это не аннулируется при отчуждении имущества, то есть в приобретённом жилье у нового собственника может появиться нежелательный сосед.
3. Существование правообладателей обязательной доли наследства. Эту категорию преемников нельзя лишить наследственной собственности даже по завещанию — они вправе претендовать на половину того, что могли бы получить по закону в любом случае (если только не будут объявлены недостойными наследополучателями). Это могут быть нетрудоспособные отец, мать, супруг, дети и иждивенцы наследодателя, которые по уважительным причинам не смогли вовремя заявить о своих правах на квартиру.

* — завещание признается недействительным, если завещатель в момент его составления:

• был лишён дееспособности;
• пребывал в состоянии кратковременной потери чувства реальности происходящего (по причине опьянения химическими веществами, сильного стресса, аффекта);
• находился под психологическим и/или физическим давлением.

В раздел рисков, практически не поддающихся анализу потенциального покупателя, попадает вероятность признания наследополучателя недостойным. Лишению прав может подвергнуться даже преемник, который был назначен самим наследодателем, никаких преимуществ перед преемником по закону у него в этом нет.

Основания для объявления наследника недостойным могут быть следующими:

• уличение его в противоправных действиях в отношении наследодателя, совершения им волеизъявления, а также других наследников с целью увеличения получаемой в наследство прибыли;
• невыполнение алиментных обязательств по отношению к ныне покойному (в установленных законом случаях).

Мошеннические схемы

Недобросовестный продавец может воспользоваться некоторыми уловками, чтобы провернуть мошенническую схему, в результате которой приобретатель останется в крайне невыгодном положении или вовсе лишится денег, не получив взамен ничего.

Пример. «Сокрытие отказополучателей».

Наследополучатель по завещанию вместе с квартирой получил в наследство и ее жителя — друга покойного, обладающего правом пожизненного проживания на жилплощади.

По предварительному сговору с последним преемник выставил квартиру на продажу, а отказополучатель отложил оформление своего права до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).

Наследник продает квартиру и через год к новому владельцу является отказополучатель, указывающий на оформленное право проживания в квартире.

Он требует от приобретателей компенсации значительной суммы, а после отказа на законных основаниях подселяется к ним.

Причиняемые жильцом неудобства вынуждают собственников заплатить ему за нотариально удостоверенный отказ от прав на проживание на жилплощади.

Пример. «Отмена доверенности». Владелец жилья оформляет доверенность на его продажу знакомому, который далее действует от его имени. На вопросы покупателей о собственника квартиры представитель сообщает о его срочном отъезде за границу.

Доверчивые приобретатели подписывают договор купли-продажи и передают злоумышленнику деньги. Сразу после этого реальный собственник жилплощади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной ввиду отсутствия правомочий представителя.

Далее злоумышленник скрывается, а владелец называет себя жертвой обмана.

Пример. «Сговор с наследополучателем». Ситуация разворачивается по схеме, аналогичной сговору с отказополучателем, которого в этом случае заменяет приоритетный наследник или правообладатель обязательной доли.

Сообщник в это время под прикрытием уважительных причин якобы не знает об открытии наследства, а спустя несколько лет является в суд за восстановлением наследственных прав в суде.

И, поскольку срок исковой давности начинает свой отсчёт только с момента, когда наследополучатель узнал или должен был узнать о смерти наследодателя, он добивается успеха в суде.

С судебным решением о восстановлении срока принятия наследства мошенник оформляет свою часть квартиры и предъявляет требования по выплате компенсации новому хозяину унаследованной жилплощади. По задумке злоумышленников покупатели должны были заплатить за квартиру дважды.

Но своевременное обращение к юристу уберегло их от неоправданных расходов. Специалист разъяснил им позицию закона насчёт прав добросовестного приобретателя, согласно которой все имущественные притязания объявившегося наследника должны быть направлены в адрес продавца.

Пример. «Черный риелтор». Жертвой данной схемы рискуют стать не только покупатели, но и собственники жилья. Только два последних последствия — гораздо плачевнее.

Преступники, так называемые черные риелторы, обманным путем, под воздействием физического или морального давления заставляют наследодателя завещать им квартиру, после чего умерщвляют его.

Полученное наследство оформляется, а затем и продается ими по всем правилам.

Последствия незаконной сделки для покупателей наступают в случае возникновения сомнений у законных преемников умершего хозяина квартиры. Если они смогут доказать преступное деяние в адрес родственника, сделка по продаже будет признана недействительной по причине отсутствия у завещания юридической силы.

Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство?

Решение о покупке унаследованной жилплощади следует принимать с учётом всех существующих рисков и дважды подумать, если:

1. С момента смерти прежнего хозяина прошло меньше трёх лет (этот пункт не исключает вероятности оспаривания сделки по непредвиденным для покупателя и продавца обстоятельствам, но значительно снижает риски, связанные с недобросовестностью последнего).
2. Нет личного контакта с владельцем недвижимости. Крайне настораживающее обстоятельство, особенно с учётом ненадежного правового положения доверенности, по которой будет осуществлять продажу посредник.
3. Наследополучатель не успел снять с регистрации на жилплощади проживающих ранее лиц, включая себя.
4. Продавец преклонного возраста (старше 70 лет) отказывается предоставлять справку о собственной дееспособности (распространенным поводом для аннулирования сделок является наличие у одной из ее сторон старческой деменции, полностью или частично лишающей больного дееспособности).
5. Собственник квартиры отказывается предоставлять потенциальному приобретателю документы, способные подтвердить прозрачность договора.

В остальных случаях покупатель может рассмотреть приведенные ниже рекомендации и при полном отсутствии подозрений касательно документов и добросовестности продавца решиться на оформление договора купли-продажи. Ведь многие из продаваемых квартир являются полученными в наследство и отказываться от желаемого варианта без наличия явных на то оснований не всегда целесообразно.

Как безопасно оформить сделку

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/