+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Подоходный налог с продажи дома

Содержание

Как законно продать дом, который построил сам?

Подоходный налог с продажи дома

В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Список документов для совершения сделки купли-продажи:

  • договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
  • паспорта покупателей и продавцов;
  • нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
  • нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
  • госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.

Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ).

Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ.

При личном обращении прием документов подтверждается распиской.

Вопросы налогообложения. До 1 января 2021 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.

Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже.

Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год.

Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки – 1 млн руб.) Х 13%.

После 1 января 2021 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.

Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.

При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

5 причин сдавать дом, пока вы ищете покупателя

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.

Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.

В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.

Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2021 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2021 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.

Если недвижимость оформлена до 2021 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.

После 2021 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:

  1. Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
  2. Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.

Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Если собственность на дом и участок оформлены до 2021 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль.

Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2021 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления.

Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.

К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома.

Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн – 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей.

Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_zakonno_prodat_dom_kotoryy_postroil_sam/6224

Сумма, с которой платится налог во время продажи дома

Подоходный налог с продажи дома

Зная, с какой суммы платится налог при продаже дома в 2021 году, продавец может рассчитать сумму самостоятельно. Конечно, некоторые изменения в налоговом законодательстве затрудняют эту процедуру. Но если разобраться со всеми нюансами, то можно даже сэкономить при оплате.

Общие сведения

Продажа недвижимости с 2021 года осуществляется по новым правилам. Изменения в первую очередь коснулись налогообложения. Известно, что с дохода, получаемого продавцом от сделки, берется так называемый налог на прибыль. Его размер, фиксированный, и составляет 13% для граждан РФ. А вот 30% от сделки должны платить иностранцы.

Ранее прибыль могла облагаться НДФЛ только тогда, когда продаваемая недвижимость находилась в собственности продавца менее 3 лет. Это правило еще действует по отношению к имуществу, полученному по наследству, дарственной или договору ренты. Для всех остальных собственников срок владения недвижимостью продлен до 5 лет.

Важно! Если дом был приобретен владельцем до 1 января 2021 года, то продать его без оплаты НДФЛ можно в 2021 году. Собственникам, купившим недвижимость позднее, придется ждать 5 лет.

Расчет

Итак, налог с продажи дома нужно платить обязательно, если продавец был собственником совсем недолго. НДФЛ берется с суммы, которая указана в договоре купли-продажи. К примеру, дом стоит 1 млн 200 рублей. Значит, продавец должен заплатить налог на прибыль не менее 156 тыс. рублей (1 200 000 * 13%).

Платеж осуществляется после регистрации сделки и получения денег. Для этого плательщику необходимо заполнить соответствующую декларацию и перечислить средства на банковский счет налоговой службы. Заплатить можно и онлайн, зарегистрировавшись на официальном сайте.

Сдавать декларацию необходимо не позднее 30 апреля, а заплатить – до 15 июля. Если плательщик проигнорирует это правило, то за каждый просроченный месяц подачи документа налоговая инспекция будет начислять не менее 5% от суммы. А вот за просроченный платеж начислят уже 20% от суммы. Так как суммы при сделках с недвижимостью достаточно велики, то и штрафы будут соответствующие.

Уменьшение суммы

Налогообложение физических лиц предусматривает возможность получения некоторых льгот. Продавец дома может воспользоваться послаблением, что позволит ему сэкономить на уплате налогов. Предлагается два варианта:

  • налоговый вычет;
  • учет расходов.

Вычет – это уменьшение налоговой базы на определенную фиксированную сумму. На данный момент она составляет 1 млн рублей. Это ответ на опрос, какая сумма не облагается налогом при продаже. Плательщик может воспользоваться вычетом вне зависимости того, сколько стоит недвижимость

Допустим, жилье продается за 1 млн. 300 рублей. Без использования льготы продавцу необходимо заплатить 169 тыс. рублей. Но если он обратится в налоговую службу и воспользуется вычетом, то 1 млн рублей не будет облагаться НДФЛ. А значит, ему придется заплатить только 39 тыс. рублей (300 000 * 13%).

Вычет применятся и в том случае, если налоговая база меньше. Это позволяет получить освобождение от перечисления налога на прибыль. Например, стоимость дома составляет 980 тыс. рублей. Собственник, который для оплаты использовал установленный вычет, может не платить НДФЛ (980 000 – 1 000 000 = -20 000).

Важно знать, что плательщик может получить льготу только 1 раз за налоговый период, то есть за год. В случае, когда он продает несколько видов недвижимости, то следует выбрать, когда лучше использовать вычет. Если семейная пара продает несколько домов за это время, то каждый из них может воспользоваться вычетом. Но только для разной недвижимости.

Еще один способ уменьшения суммы сбора – это отсутствие прибыли при заключении сделки. Такие доходы не облагаются НДФЛ. Основаниями для освобождения от уплаты являются:

  1. Продажа дома за меньшую стоимость.
  2. Траты на восстановление и ремонт.
  3. Расходы на ипотеку.

Допустим, стоимость купленной ранее недвижимости составляла 800 тыс. рублей. Но хозяйка, которая купила дом за эту цену, продает его за 720 тыс. рублей. Естественно никакой прибыли она не получает, поэтому налоговой базы для расчета нет. Налоговым органам потребуются документы, подтверждающие отсутствие дохода от сделки.

Расходы на восстановление недвижимости перед продажей тоже могут стать причиной освобождения от уплаты. Естественно, речь идет о больших тратах. Для подтверждения следует предоставить чеки и квитанции. Если недвижимость приобреталась в ипотеку, это также может стать основанием для освобождения от налога.

Продажа доли

У дома, выставленного на продажу, может быть несколько владельцев. Чаще всего это близкие или дальние родственники. Поэтому способ расчета налога зависит от того, были ли выделены доли. Если дом является просто общей собственностью нескольких лиц, то НДФЛ платится на общих основаниях. Другое дело, когда недвижимость была разделена юридически. Тогда оба собственника платят налог.

Для примера можно взять частный дом стоимостью 2 млн 250 тыс. рублей. Оба владельца, если доли не выделены, платят 162 тыс. 500 рублей налога (с учетом вычета). Но если дом разделен поровну официально, то расчет осуществляется таким образом: (2 250 000 : 2 – 1 000 000) * 13% = 16 тыс. 250 рублей.

Это сумма налога, которую должен перечислить каждый из совладельцев. Многие продавцы пользуются этим, разделяя недвижимость на доли перед продажей. Это, действительно, позволяет сэкономить, к тому же, никак не влияет на процедуру оформления сделки купли-продажи.

Льготы для покупателя

Новый владелец дома также может рассчитывать на получение льготы. Налоговое законодательство позволяет некоторым гражданам возвращать 13% от потраченных средств. Для этого у покупателя должен быть официальный доход, который он может подтвердить с помощью соответствующей справки.

Помимо этого, государство возвращает 13%, только если стоимость недвижимости не превышает 2 млн рублей. Поэтому вернуть можно не более 260 тыс. рублей. Для получения средств покупателю следует обратиться в налоговую инспекцию и представить все необходимые документы.

Выяснив, с какой суммы платится подоходный налог при продаже частного дома в 2021 году, и когда нужно подавать декларацию, следует соблюдать эти правила. Закон разрешает гражданам пользоваться всевозможными льготами и снижать тем самым размер налога. Даже покупатели остаются в выигрыше, так как могут вернуть часть потраченных средств

Источник: https://kvadmetry.ru/nalog/pri-prodazhe-doma-s-kakoj-summy-platitsya.html

Налог с продажи дома: размер, как рассчитать

Подоходный налог с продажи дома

Последнее обновление 2021-06-19 в 12:56

Налог с продажи нового жилого дома в 2021 году не взимается при соблюдении нескольких простых условий. Каких — рассмотрим в статье.

Нужно ли платить налог с продажи дома?

Ответ на вопрос, нужно ли платить налог после продажи дома, кроется в нормах ст.217 Налогового кодекса. Ст.217 НК РФ — важнейшая для плательщиков, т. к. в ней перечислены доходы, освобождаемые от НДФЛ. Среди таких доходов есть, в п.17.1, и доход от реализации недвижимости, но освобождение по нему предоставляется при выполнении строгих условий.

Условия продажа дома без налога приведены в ст.217.1 НК РФ. Эта статья была включена в кодекс после внесения поправок федеральным законом № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года. Поправки вступили в силу с 2021 года и распространяются на правоотношения, возникшие с 2021 года. А для правоотношений, имевших место до 2021 года, действуют предыдущие, старые правила.

Итак, налог на куплю-продажу частного дома не надо платить при следующих условиях:

  • если дом до 2021 года унаследован, подарен близким родственником либо членом семьи, приватизирован или получен по договору ренты пожизненного содержания с иждивением, продажа такого дома не облагается НДФЛ вообще;
  • если имущество куплено до 2021 года и с момента покупки прошло больше 3 лет;
  • если дом после 1 января 2021 года унаследован, подарен близким родственником либо членом семьи, приватизирован или получен по договору ренты пожизненного содержания с иждивением, и с момента приобретения прошло больше 3 лет;
  • если имущество куплено после 1 января 2021 года и с момента покупки прошло больше 5 лет (на сегодняшний день невыполнимое условие, т. к. с 1 января 2021 года прошло только 3 с половиной года).

Важно! НДФЛ с продажи дома с земельным участком в собственности менее 3 лет нужно платить в любом случае. А по новым правилам, действующим с 2021 года, минимальный срок владения — 5 лет.

При несоблюдении указанных условий — необходимо выполнить 2 обязанности по ст.228 НК РФ:

  • заполнить и сдать декларацию;
  • заплатить НДФЛ, если сумма такового имеет место.

Декларация имеет строгую форму, которая каждый год может меняться. Так, за 2021 год подается обновленный бланк декларации. Его можно скачать здесь. В этом бланке кардинально изменены названия листов и их количество.

Декларацию можно заполнить:

  • вручную — листы вы можете распечатать сами либо взять в ИФНС, их выдают бесплатно;
  • в программе — можно воспользоваться ею на рабочем компьютере в операционном зале инспекции либо установить на свой компьютер, установка производится через сайт ФНС России;
  • онлайн через Личный кабинет налогоплательщик — после заполнения можно сразу отправить отчет в ИФНС по телекоммуникационному каналу связи, но для этого нужна цифровая подпись.

Чтобы заполнить декларацию, необходимо правильно рассчитать налог.

Как рассчитать налог с продажи дома

При расчете налога на продажу дома с земельным участком можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом, который предоставляется согласно пп.1 п.1 ст.220 НК РФ. Размер вычета установлены пп.1 п.2 ст.220 НК РФ — в соответствии с абз.1 он равен 1 000 000 рублей.

Также по пп.2 п.2 ст.220 НК РФ вместо имущественного вычета базу обложения можно уменьшить на величину расходов, которые плательщик имел при приобретении этого дома.

Что это значит:

  • базой обложения является выручка от продажи либо 70% кадастровой стоимости — какая сумма больше (ст.217.1 НК РФ);
  • база обложения может быть уменьшена по выбору плательщика на вычет или на реальные расходы;
  • максимальная величина вычета — 1 000 000 рублей;
  • максимальный размер расходов — по факту и документам; если расходы нельзя подтвердить документами, то уменьшение не будет засчитано.

При продаже построенного дома облагается налогом сумма за вычетом расходов на строительство, если вы сможете доказать их документацией.

Важно!

Вычетом можно воспользоваться один раз за один период. В новом периоде — календарном году — можно снова его применить.

А на расходы можно уменьшить столько раз, сколько было продаж.

Важно!

Нельзя к одному объекту применить и вычет, и уменьшение на расходы.

Приведем несколько примеров, как посчитать налог с продажи дома.

Пример 1

Гумилева Анна унаследовала от матери дом. Датой перехода прав считается дата смерти предыдущего хозяина, а таковой является 4 апреля 2021 года. Анна продала дом 7 марта 2021 года за 3 000 000 рублей. Кадастровая стоимость объекта — 1 900 000 рублей.

Поскольку имущество было приобретено после 1 января 2021 года, действуют новые правила. Срок владения составил 1 год и 11 месяцев. Значит, нужно сдавать декларацию и платить НДФЛ. У плательщицы не было расходов на приобретение объекта, т. к. она его унаследовала. Ей остается применить вычет.

Базой будет считаться рыночная цена, т. к. 70% кадастровой стоимости меньше рыночной цены. База после использования вычета: 3 000 000 — 1 000 000 = 2 000 000 рублей. НДФЛ для резидентов считается по ставке 13%: 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.

Пример 2

Гумилева Анна купила дом в деревне за 500 000 рублей в сентябре 2021 года. В 2021 году ей срочно понадобились деньги, и она продала дом за 650 000 рублей. Кадастровая стоимость объекта — 800 000 рублей.

Срок владения меньше 5 лет, следовательно, необходимо уплатить подоходный налог. Какая сумма будет базой:

  • рыночная цена — 650 000 рублей;
  • или 70% кадастровой стоимости — 800 000 × 70% = 560 000 рублей.

За базу берется рыночная цена. Ее можно уменьшить:

  • на расходы — 500 000 рублей;
  • или имущественный вычет — до 1 000 000 рублей или в сумме базы.

В данном случае выгодно уменьшить на вычет. База будет равна: 650 000 — 650 000 = 0. Почему вычет равен базе — потому что база не может быть отрицательной, и если база меньше максимальной суммы вычета, то применяется не максимальная сумма в 1 000 000 рублей, а сумма базы. В итоге НДФЛ равен нулю: 0 × 13% = 0.

Пример 3

Гумилевой Анне отец подарил земельный участок в 2021 году. Кадастровая стоимость земли 1 200 000 рублей. Находившийся на нем дом Анна выкупила у отца в том же 2021 году за 1 100 000 рублей. Землевладение она продала в 2021 году за 4 000 000 рублей.

Здесь идет совмещение 2 ситуаций — дарение и собственные расходы. Но в любом случае срок владения меньше и 5, и 3 лет. Платить НДФЛ нужно. Базой будет рыночная цена. Выгоднее уменьшить ее на расходы, т. е. они больше максимума вычета. База равна: 4 000 000 — 1 100 000 = 2 900 000 рублей. НДФЛ: 2 900 000 × 13% = 377 000 рублей.

Можно оформить 2 отдельных договора — продажа отдельно земли, и отдельно дома. Тогда можно к каждому объекту применить вычет либо расходы. А если продать имущество как единое землевладение, то есть вероятность, что ИФНС не примет отдельные вычеты по отдельным объектам и придется с ней спорить в судебном порядке.

Срок уплаты налога при продаже дома

После окончания календарного года, в котором была продажа, вам нужно сдать декларацию 3-НДФЛ. Она подается в период с начала нового года и до конца апреля. Февраль-апрель являются периодом декларационной кампании 3-НДФЛ во всех налоговых инспекциях для физических лиц, и в рамках этой кампании можно получить развернутую консультацию по вашей ситуации.

После подачи декларации, т. е. после апреля, вы можете уплатить налог в любое время до 15 июля года.

Важно!

Даже если у вас по расчетам НДФЛ выходит равным нулю, вам нужно подать декларацию своевременно и указать в ней сумму к уплате — 0.

Когда платится налог с продажи дома, обязательно сохранять квитанцию. Если у вас электронная квитанция, то достаточно сохранить ее. Рекомендуется сохранять квитанции об уплаченных государственных платежах в течение 3 лет.

Итоги

  1. При продаже дома НДФЛ начисляется, если срок владения меньше минимального срока для освобождения. Для правоотношений, возникших до 2021 года, минимальный срок — 3 года, а для правоотношений, возникших после 1 января 2021 года, срок — 5 лет.

  2. При расчете налога можно использовать фиксированный вычет либо уменьшить базу на подтвержденные документами расходы.
  3. Помимо уплаты НДФЛ требуется подать декларацию.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://NalogBox.ru/nalogi/ndfl/s-prodazhi-doma-razmer-kak-rasschitat/

Налог при продаже дома: рассчитываем и сокращаем сумму налога

Подоходный налог с продажи дома

Продажа недвижимости – ситуация, в которую рядовые граждане попадают нечасто. Поэтому процедура эта для многих неизвестная, содержащая в себе «подводные камни». Часть из них касается налогового вопроса.

Нужно ли платить налог при продаже дома, к примеру? Какой будет сумма и как посчитать её заранее? Существуют ли льготы для продавцов? В данном тексте содержатся ответы на распространённые вопросы и раскрываются факторы, на них влияющие.

Факторов, оказывающих влияние на расчёт и уплату налога немного, но знать о них должен каждый собственник недвижимости. Так, налог при продаже дома зависит от времени владения им, кадастровой и рыночной цены на жильё, расходов на покупку этого жилья, если они были понесены. Разберём по пунктам.

Налог при продаже дома

Кто и почему платит налог?

Каждый работающий официально гражданин России является налоговым резидентом и обязан отчислять 13% от заработной платы государству. Как правило, за наёмных сотрудников удержание и отчисление производят налоговые агенты – работодатели.

Но существуют и другие типы налогов, при уплате которых граждане являются агентами по налогам для себя. Один из таковых, пропускающих звено «работодатель» – налог, уплачивающийся на доходы при продаже жилых объектов недвижимости.

Ежегодно крайним сроком, чтобы самостоятельного декларировать полученный доход от реализации дома, квартиры или иного жилья, установлено 30 апреля.

Если физическое лицо не уплатит имущественный сбор или перечислит в казну государства неполную сумму, его могут ожидать штрафные санкции в размере от пяти до двадцати процентов от суммы налога.

Гражданин, умышленно занизивший доход и указавший в декларации цифру меньшую, чем заработал, претендует на более суровое наказание – денежный штраф, составляющий сорок процентов от реальной суммы полученного дохода.

Теперь разберёмся, как эту саму сумму посчитать безошибочно и из чего она складывается.

Продаём дом: общая информация о налоге

Чаще всего человек, продающий жилой дом, обязан заплатить налог в счёт государства. Почему «чаще всего»? Потому, что уплата налога связана с двумя факторами:

  1. Рыночная стоимость жилья.
  2. Временной промежуток, в котором продавец домом владел как собственник.

Рассмотрим первый фактор – цену. В зависимости от времени, когда гражданину официально передали собственническое право на объект жилой недвижимости, определяют налогооблагаемую цифру доходов, полученных при продаже. Рубежом является 2021 год.

Собственность на жильё, оформленная ранее, влияет на то, что стоимость жилья по кадастру не будет играть роли, а доходной цифрой признается стоимость по договору купли-продажи.

Если дом попал в собственность гражданина позднее 2021 года, доходом, облагаемым имущественным сбором, будет считаться:

  1. Либо стоимость дома по кадастру, умноженная на 0,7, если она выше цены рыночной (70% от цифры по кадастру).
  2. Либо стоимость дома по договору, если цифра будет выше стоимости по кадастру, помноженную на 0,7 (коэффициент понижения).

Кадастровой при этом будет считаться цена, установленная на 1 января года, в котором совершается продажа.

Соответственно, за доход всегда берётся одна, максимальная цифра.

Рассмотрим пример. Сергей Сергеевич Домовицкий продаёт дом, собственником которого стал 2 января 2021 года.

Согласно договору, Домовицкий хочет выручить за недвижимость четыре миллиона рублей, стоимость жилья по кадастру – шесть миллионов рублей.

Получается, что стоимость по кадастру, помноженная на коэффициент понижения (0,7) составит 4,2 миллиона рублей, что выше договорной цены. Значит, облагаться налогом будет конкретно эта, большая цифра.

Если же дом Домовицкого по договору стоит 8,3 миллиона рублей, а его цена по кадастру составит 10,3 миллиона рублей, то ситуация изменится. Кадастровая стоимость, помноженная на коэффициент 0,7, составит 7,210 миллионов рублей. Соответственно, большей цифрой является договорная цена, её и обложат налогом.

Напомним, что стоимость недвижимости по кадастру представляет её ценность с точки зрения государства. Для расчёта кадастровой цены привлекаются эксперты.

Они оценивают не все дома в индивидуальном порядке, а делят их на группы согласно расположению, году постройки, площади, средней региональной стоимости квадратных метров, инфраструктуре и прочим параметрам.

Узнать стоимость конкретного дома по кадастру может любой пользователь интернета. Нужно посетить портал Росреестра, ввести в специальное поле адрес жилого объекта и нажать кнопку «Поиск».

Важный момент! Гражданин, который покупает (строит) и продаёт недвижимость в один год, может претендовать одномоментно на две имущественные льготы. Первая касается возврата 13% от суммы затрат на жильё.

Все физические лица, получающие заработную плату либо иные доходы в России, считаются налогоплательщиками подоходного налога.

Такие граждане ежемесячно перечисляют в пользу бюджета страны 13% от своей заработной платы или других денежных получений, как, например, продажа дома.

Потому каждый налогоплательщик один раз в жизни имеет право вернуть себе имущественный вычет по НДФЛ, оформив возврат подоходного налога с покупки жилплощади.

Вторая льгота – вычет, составляющий один миллион рублей для продавца, и о ней мы расскажем ниже.

Государство разрешает плательщикам экономить на налоговых сборах при продаже жилья

Рассчитываем и сокращаем сумму налога

Владелец, продающий дом, завершив сделку, должен передать в инспекцию по месту жительства декларацию, сообщив о доходе, который получил. Совершенно легально уменьшить этот доход, а заодно и налоговый процент, можно двумя способами.

Таблица 1. Как легально налоговый процент?

Способ 1Способ 2
Путём подачи заявления на имущественный вычет.Если продавец понёс расходы при покупке этого дома, уменьшить сумму дохода можно на них.

Заявление на вычет (у работодателя) в инспекцию

Рассмотрим первый пункт. Согласно статье №220 НК РФ, при продаже дома гражданин, владевший им менее трёх лет, претендует на вычет имущественный.

Максимальная его сумма лимитирована одним миллионом рублей за год. То есть налоговый сбор по ставке тринадцать процентов будет уплачен, если стоимость жилья превышает вышеуказанный лимит.

Доход с продажи жилья, стоящего менее миллиона налогом не облагается.

Пример №1. В 2021 году Максим Иванович Жилой продаёт собственный дом, владея им менее двух лет – с 2014 года. По договору цена составляет 3,4 миллиона рублей. Соответственно, за вычетом миллиона (государственная льгота), доход Жилого составит 2,4 миллиона рублей и с него гражданин уплатит 312 тысяч рублей (2 400 000 рублей х 13%).

Пример №2. В 2021 году Иван Сергеевич Калачёв продаёт дом по цене 990 тысяч рублей, когда кадастровая цена жилья составляет 1 300 000 рублей (70% цены по кадастру – 910 000 рублей). Поскольку эта цифра меньше договорной стоимости, как доход засчитывается она. Но доход Калачёва со сделки составит ноль рублей с учётом миллионного вычета.

Пример №3. Семён Петрович Весёлый продает дом, полученный в собственность в 2021 году.

Семён Петрович хочет выручить за него 2,9 миллиона рублей, государство же оценило дом в 4,8 миллионов (70% кадастровой стоимости – 3 360 000 рублей). Доходом будет считаться цена по кадастру, так как она больше договорной.

Применив вычет, Весёлый получит доход в сумме 2 360 000 рублей, с которого заплатит 13% налога – 306 800 рублей.

Важный момент! Если у недвижимости несколько собственников, имущественная льгота в миллион рублей поделится между ними согласно долям. Этот пункт работает, когда дом продают по общему, единственному договору, как единый объект. Когда каждая доля проводится обособленной сделкой и отдельным договором купли-продажи, то каждому собственнику льгота полагается в полной мере.

Пример №4. Жилым домом меньше двух лет владеют два друга – Хорошев и Климов, каждый имеет 1⁄2 доли в нём. Продают жильё по единому договору. Уже известно, что договорная цена – 2,8 миллиона рублей, выше кадастровой.

Следовательно, каждый продавец получит доход в сумме 1,4 миллиона рублей. Налоговый вычет также делится пополам, доход становится меньше (1 400 000 рублей – 500 000 рублей = 900 000 рублей).

И Хорошев, и Климов заплатят по 117 000 рублей налога – это цифра является тринадцатью процентами от суммы полученного дохода.

Пример №5. Хорошев и Климов продают тот же дом, но уже по долям. Сумма каждого договора составляет 1,4 миллиона рублей. Оба продавца пользуются послаблением в сумме один миллион рублей и оба получают в остатке доход в 400 000 рублей. Каждый из граждан заплатит 52 тысячи рублей в виде налогов.

Рассмотрим второй пункт – доходы, из которых вычитаются расходы.

Если гражданин был хозяином дома менее трёх лет, у него есть право уменьшить свой доход со сделки на сумму понесённых трат (приобретение, стройка или ремонт жилья).

В налоговую нужно предоставить официальные бумаги, фиксирующие понесённые траты. Если окажется, что плательщик потратил больше, чем выручил с продажи, имущественный налог обойдёт его стороной.

Пример №1. Сергей Собакевич построил свой дом год назад, потратив 3,6 миллиона рублей. После чего он выставил жильё на продажу, запросив 4,5 миллиона рублей. Соответственно, доход Собакевича составит 900 тысяч рублей, 13-ти процентный налоговый сбор с которых составит 117 тысяч рублей.

Пример №2. Всё также год назад Собакевич построил дом за 3,6 миллиона. Затем ему срочно потребовались деньги, и он реализовал дом за 3,1 миллиона рублей. Несложно посчитать — никакой прибыли гражданин не получил и с него налог взиматься не будет.

Важный момент! Не играет никакой роли, получил ли плательщик между тратами и доходом разницу положительную или отрицательную, он должен отчитаться об этом в инспекции. Для этого подаётся декларация и соответствующий пакет бумаг и документации, подтверждающий расходы. Гражданам, проигнорировавшим требование закона, может грозить денежный штраф.

Как и любой налог, имущественный сбор должен уплачиваться своевременно

Резюмируем

Граждане нашей страны обязаны выплачивать налоги не только с трудовых, но и иных доходов по базовой ставке в тринадцать процентов. Продажа недвижимости входит в понятие «иной доход» и налогом облагается.

Однако государство предусматривает послабления в некоторых случаях, и плательщики могут неплохо сэкономить на имущественном сборе. С примерами мы рассмотрели основные сценарии, которые могут произойти при продаже дома. Надеемся, что информация была для вас полезной.

Платите налоги вовремя, и тогда проблемы с инспекцией вас не коснутся.

Калькулятор расчёта налога при продаже дома

Перейти к расчётам

Если сумма результата вычета, в калькуляторе, составит минус какое-либо число, тогда налог при продаже дома не засчитывается

Источник: https://nalog-expert.com/oplata-nalogov/nalog-pri-prodazhe-doma.html

Налог с продажи дома

Подоходный налог с продажи дома

В наших законах четко оговорено, что любой доход должен облагаться налогом. Сумма его не фиксирована, а составляет 13% процентов от полученного дохода. Но в некоторых случаях сумма налога может быть сокращена или аннулирована.

Дом с земельным участком

Не платить налог можно в том случае если хозяин недвижимости владеет ей больше 3-х лет, либо 5-ти лет в некоторых случаях или домовладение стоит менее миллиона рублей по кадастровой стоимости.

По закону с 2021 года собственник обязан оплатить налог с продажи недвижимости, если право собственности оформлено менее 5-лет назад. Также установлен 3-х летний срок необлагаемой сделки от продажи недвижимости в следующих случаях:

  • право собственности появилось после приватизации;
  • право собственности зарегистрировано до 2021 года;
  • собственность получена в наследство или подарена;
  • право собственности получено при оформлении договора пожизненной ренты.

Законы РФ прямо оговаривают, что дом и земельный участок продаются вместе, и налог рассчитывается на общую сумму.

Налог назначается и оплачивается как юридическими, так и физическими лицами. Как осуществить оплату подоходного налога?

  • Зарегистрировать сделку купли-продажи земельного участка с домом;
  • Просчитать размер налога;
  • Внести сведения о продаже имущества в налоговую декларацию;
  • Получить квиток на оплату подоходного налога;
  • Внести сумму налога;
  • Подтвердить оплату налоговой инспекции по месту жительства

Внести сведения о продаже имущества и подать налоговую декларацию можно до 30 апреля следующего (после продажи) года. А оплату можно произвести до 15 июня того же года.

Декларация может быть оформлена в ручную на бланке и отправлена в отделение налоговой службы. Но сегодня существует возможность заполнить декларацию и оплатить подоходный налог дистанционно по сети интернет. На официальном сайте ФНС есть раздел онлайн заполнения декларации.

С какой суммы считается

продажа дома это получение дохода, который по закону должен облагаться налогом в 13 %. облагается налогом сумма равная одному миллиону и выше. для того чтобы облегчить налоговое бремя государство установило налоговый вычет.

что такое налоговый вычет? это условная денежная сумма (1 000 000 рублей), которая высчитывается из общей стоимости. на примере это выглядит так: продав недвижимость за 2 000 000 рублей, налог будет высчитываться по формуле (2 000 000 – 1 000 000)*13%=130000 ₽.

если же стоимость сделки равна миллиону, то по формуле налог будет равен нулю.

каждый год гражданин рф может один раз получить налоговый вычет равный 1 000 000. то есть налог на продажу недвижимости будет рассчитываться от суммы сделки минус вычет.

в ситуации, когда право собственности на землю оформлено более 3 лет, а на дом менее 3 лет то вычет полагается только на дом. при продаже части домовладения, к примеру: 1/3, то налог высчитывается из 1/3 кадастровой стоимости.

как рассчитать?

налог от продажи недвижимости рассчитывается в размере 13% от суммы полученного дохода. при этом доходом может считаться как вся прибыль от продажи, так и реальный полученный доход (то есть высчитываем понесенные затраты). но прежде чем умножить на 13%, необходимо учесть несколько нюансов.

  1. при продаже дома, не забываем учитывать стоимость участка, ведь налоговая база суммирует стоимость дома и участка.
  2. в соответствии с изменениями в налоговом кодексе с 2021 года, стоимость берется не из договора купли-продажи, а 70% от кадастровой оценке. а если точнее, то налоговая смотрит на ту цену что больше.
  3. в качестве расходов можно предъявить:
    • затраты на приобретение (подтвержденные договором по которому покупался дом);
    • затраты на ремонт или постройку (подтвержденные чеками на покупку стройматериалов, договором подряда с бригадой строителей);
    • проценты по ипотеки, если дом приобретался с привлечением кредитных средств.

налоговый кодекс дает право на выбор расчета налога. то есть человек может выбрать взять налоговый вычет или рассчитывать налог из разницы доходов и расходов. но использовать два расчета вместе нельзя!

налоговый вычет в 1 млн. к примеру, если дом с участком был продан за 1 200 000, а его кадастровая стоимости 2 млн. (сравнивается какая сумма больше – 1,2 млн. < 1,4 млн.

(2 000 000*70%)) – это и есть налоговая база, применяя вычет 1 000 000, остается 400 тысяч, что и умножается на 13% = 52 000 рублей надо заплатить.

этот метод выгоден в случае если нет документально подтвержденных расходов: дом получен в дар или же построен своими руками за 500 тысяч.

доход – расход. например, если дом был куплен за 4,5 млн. и продан через год за 5 млн.

, при этом он был отремонтирован за 300 тысяч, а его кадастровая стоимость равна 5 340 000, то налог считается так: (5 000 000-4 500 000-300 000)*13%=26 000 рублей.

государственная оценка в этом случае игнорируется поскольку 70% от нее меньше цены продажи. а если же она составляла бы 7 200 000, то расчет бы выглядел так: [(7 200 000*70%)-4 500 000-300 000]*13%= (5040 000-4 800 000)*13%= 31 200 ₽

недостроенный дом

Многие люди сталкиваются с проблемой продажи земельного участка с недостроенным домом. Владелец имеет право на налоговый вычет в размере 250 000 рублей, если сумма от продажи превышает один миллион. Чтобы увеличить сумму налогового вычета необходимо признать недостроенного дома жилым. На положительное решение можно рассчитывать если:

  • Помещение изолированно для проживания.
  • Проведены коммуникации.

Недостроенный дом, признанный как жилой, имеет право на вычет в миллион, в случае продажи. Вычет назначается при наличии официального документа о постановке на кадастровый учет.

На примере:

  • Если недостроенный дом не признан жилым, то размер налога зависит от стоимости продажи – на проданное за 700 000 рублей имущество назначается вычет в размере 250 000, с оставшейся суммы 450 000 взимается 13% налога т.е. 58 500 рублей.
  • Если имущество находилось во владении более трех лет, налог будет равен 0%.
  • Признанный жилым объектом дом имеет налоговый вычет 1000000 рублей. При сумме продажи от одного миллиона рублей вычет отнимается из общей суммы и на остаток рассчитывается налог в размере 13%.

Избежать налога, в любом случае не получиться, поэтому продавать жилой дом выгодней как недостроенный.

Как не платить налог

Налог на продажу земельного участка с домом нивелируется, если истек 5-и летний период с момента получения права собственности.

Если в одном году собственник продал дом и купил взамен другой, то можно сократить подоходный налог, путем компенсации. Государство обеспечивает гражданам единовременную компенсацию в размере 13% от покупки жилья. Если собственник ранее не воспользовался этим правом, то он может сократить подоходный налог компенсацией от покупки.

Если продажа имущества производится долями, например каждым супругом по отдельности, то можно использовать вычет для каждого супруга. Но при условии составления двух договоров.

Также супруги могут получить объединенный налоговый вычет при продаже собственности находящейся в общей собственности (невыделенных долях). То есть вычеты супругов суммируются.

Многие люди сознательно идут на обман налоговой инспекции и в договоре занижают реальную стоимость. На этот случай существует норма, по которой налог высчитывается по кадастровой стоимости. И будет рассчитан от 70% суммы указанной в кадастровом паспорте.

Также сумму налога можно снизить при признании дома недостроенным. Это выгодно если земельный участок находился в собственности более пяти лет. Соответственно существует возможность оформить договор как продажу участка земли.

Налог с продажи для иностранных граждан составляет 30% от дохода или от суммы оставшейся после вычета. Но если иностранец проживает в России более полугода, то он считается резидентом и оплачивает налог в размере 13%.

Выплата подоходного налога назначается с момента совершения сделки.

Декларацию надо подавать до апреля следующего года. Если сумма не поступает в налоговую, продавцу приходят напоминания в виде писем из налоговой, а также назначается штраф 5% от суммы налога. Срок наложения штрафа длиться в течении полугода.

И каждый месяц увеличивается на 5%, при этом итоговый суммарный штраф больше 30-ти процентов не взимается.

  После полугода ежемесячное наложения штрафа увеличивается вдвое и составляет 10%,его наложение длится до истечения года со дня невыплаты налога.

Пример:

Сумма налога – 90000 рублей соответственно назначенный штраф в размере 5% будет равен 4500 рублей. После полугода штраф будет – 9000 рублей.

Более долгий срок невыплаты налога влечет за собой обращение в суд. По решению суда с неплательщика сумма налога и штрафа будут взиматься принудительно.

Также на территории РФ действуют санкции для должников – невозможность выезда на территории другой страны. Также должник не имеет возможности оформить банковский кредит, получить ипотеку или ссуду.

Продавая имущество необходимо помнить, что налоги это часть доходов государства. Рано или поздно их все равно придется заплатить. Поэтому продавцы в большинстве случаев включают сумму налога в стоимость недвижимости.

Источник: https://Oformovich.ru/dom/nalog-s-prodazhi-doma.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.