+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Покупка Квартиры В Сданном Доме По Переуступке Прав

Содержание

Покупка квартиры по переуступке прав: риски в 2019 году

Покупка Квартиры В Сданном Доме По Переуступке Прав
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Приобретение недвижимости по переуступке прав – явление довольно распространенное. Но сделки с жильем в новостройках требуют от покупателей особой осторожности. Прежде чем заключать такую сделку, как покупка квартиры по переуступке прав, риски в 2019 году нужно оценить в первую очередь.

Что такое переуступка

Прежде всего стоит узнать, что это такое – переуступка прав на жилплощадь. Некоторые ошибочно думают, что человек переуступает право собственности, но это не так. В результате совершенной сделки к другому гражданину переходит право потребовать жилье.

Сначала оно возникает у того, кто первым вступил в правоотношения с застройщиком. Регулируются эти сделки ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.

Такая сделка заключается, когда объект недвижимости покупается не у того, кто построил дом, а у инвестора.

Это может быть человек или фирма, которые уже приобрели квадратные метры по одному из двух видов договоров:

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры

Скачать бланк договора о долевом участии в строительстве (ДДУ)

Одна из главных особенностей соглашения переуступки – участие в сделке третьего лица, то есть строительной компании. Если она не даст письменное согласие на ее заключение, договор будет признан недействительным.

Кроме того, заключить договор переуступки можно только в отношении квартиры в строящемся доме. Если здание уже сдали в эксплуатацию, передать право требования не удастся: такой договор просто не зарегистрируют.

Если все-таки нужно переуступить квадратные метры в сданном доме, остается просить застройщика скорректировать дату акта приемки-передачи объекта. В тех случаях, когда основным документом стал предварительный договор купли-продажи, приходится корректировать дату его заключения. Но это возможно только при условии, что соглашение не проходило регистрацию в Росреестре.

Переуступка ипотечного жилья

Квартиры в строящемся или сданном доме по ипотеке покупаются в таком же порядке, только сделка должна быть одобрена банком. При этом надо учесть, что кредитовать клиентов, покупающих жилье по переуступке, готовы далеко не все банки.

Но даже при согласии кредитной организации процедура будет не самой быстрой. Если же первый дольщик тоже покупал квадратные метры в ипотеку, сначала придется погасить ее.

Особенности оформления сделки

Запрос на выписку из ЕГРН в Росреестре

Переуступка жилья в новостройке – процесс многоэтапный. Продавцу придется выполнить следующие действия:

  • Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
  • Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
  • Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
  • Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
  • Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
  • Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.

Покупателю требуется только паспорт, а также согласие от мужа или жены на совершение сделки. Когда все документы будут собраны, пора подписывать договор. Обычно это происходит в офисе застройщика или любой юридической конторе. Здесь же можно узнать, как оформляется такое соглашение, и получить его образец.

Для регистрации нужно обратиться в подразделение Росреестра, но многие отправляют документы через МФЦ. Госпошлину за регистрацию оплачивает продавец, а производится она в течение 10 дней.

Скачать договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве

Плюсы и минусы переуступки

У переуступки жилья есть свои плюсы и минусы. Главное, что привлекает покупателей таких квартир – возможность существенно сэкономить. Чтобы быстрее нашелся покупатель доли, продавцы предлагают хорошие скидки. В свою очередь они тоже неплохо зарабатывают, ведь на первоначальном этапе строительства квартира стоила на порядок дешевле.

Кроме того, это реальная возможность приобрести объект в доме своей мечты, когда все квартиры уже проданы.

Недостатки тоже есть, и существенные. Например, в случае признания ДДУ недействительным такой же будет признана и цессия. Чтобы не оказаться обманутым, придется внимательно проверять документы, лучше всего с привлечением юриста.

Еще одним минусом является то, что сделка переуступки является достаточно хлопотной, и требуется немало документов. Часть документации приходится согласовывать с банком и с застройщиком. За выдачу согласия строительная компания может запросить процент. Обычно это 1-2% от стоимости квадратных метров, и расходы, естественно, ложатся на покупателя.

Также цессионарий, то есть покупатель, должен помнить, что цедента нельзя привлечь к ответственности за действия строителей. Если со сдачей объекта возникнут проблемы, расторгнуть договор и забрать свои деньги не удастся. Исключением являются случаи, когда продавец принимает на себя поручительство за строительную компанию.

Наконец, недостатком можно назвать возможные проблемы с оформлением права собственности. Они возникают даже после сдачи дома и его приемки госкомиссией.

Дело в том, что оформление новостройки – процесс многоэтапный. В нем участвуют как застройщик и инвесторы, так и поставщики услуг.

Между ними могут начаться судебные тяжбы в отношении взаиморасчетов и так далее, которые неизбежно отражаются на будущих жильцах.

Как снизить риски

Покупка квадратных метров в новостройке – всегда некоторый риск. Чтобы его снизить, стоит учесть несколько рекомендаций:

  • Стоит внимательно прочитать первоначальный ДДУ. В нем вполне может содержаться запрет на уступку прав, а также особые условия получения согласия строителей. Если для оплаты взноса использовался материнский капитал (это тоже указывается в ДДУ), дети продавца должны быть указаны в договоре. В противном случае и его, и последующую переуступку признают недействительными.
  • Обязательно нужно обратить внимание на то, чтобы в договоре была зафиксирована полная стоимость объекта. При отсутствии пункта о цене договор признают недействительным. Не стоит поддаваться и на уговоры продавца указать более низкую стоимость. При возникновении проблем покупатель получит обратно только те деньги, о которых шла речь в документах.
  • Необходимо убедиться в том, что у цедента нет долгов перед застройщиком, иначе последний может расторгнуть сделку. Кроме того, согласно нормам ФЗ-214 цедент не вправе переуступать права без перевода долга на покупателя, если жилье оплачено не полностью.
  • Не будет лишним узнать побольше и о застройщике: к сожалению, случаи банкротства на этом рынке – не редкость. Желательно посетить офис строительной компании, почитать отзывы на форумах, узнать, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Важный этап – проверка документов застройщика: учредительной документации, бухгалтерской отчетности, разрешения на строительство. Бумаг, подтверждающих права на землю.

Доходы, которые продавец получил от реализации права требования, облагаются налогом. Если цена, указанная в договоре об инвестировании, и цена, указанная в договоре переуступки, отличаются, сделка подлежит декларированию. Оплата налога – обязанность только цедента, застройщик и цессионарий не платят ничего.

Несмотря на определенные минусы, желающих приобрести жилье по переуступке оказывается достаточно. Такая сделка позволяет сэкономить от 5 до 20% стоимости объекта. Кроме того, это не так рискованно, как покупать недвижимость на стадии котлована. Но чтобы избежать проблем и не оказаться обманутым, изучать документы нужно предельно внимательно.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav

Как купить квартиру по договору переуступки?

Покупка Квартиры В Сданном Доме По Переуступке Прав

ovchinnikovfoto/Depositphotos

Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.

Как выбрать новостройку и застройщика?

Переуступка прав: особенности сделок

Суть переуступки

Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне.

Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Каким образом проходит переуступка?

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?

1. Проверьте репутацию застройщика

Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести жилье.

Оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Изучите учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе девелопера.

2. Выясните причину переуступки

Важно понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в этой новостройке. Так, проблемы могут заключаться в качестве приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет нелишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

3. Ознакомьтесь с договором и платежными документами

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ.

Обязательно запросите акт сверки или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью ли дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения, и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 31 апреля в следующем году после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта.

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

4. Соберите полный пакет документов

Следующий шаг — собрать документы и разрешения на проведение сделки.

Например, семейным людям нужно обязательно получить нотариально заверенное согласие супругов либо заявление о несостоянии в браке, а также разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети.

Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования, и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

5. Разберитесь с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя.

В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т. д.

Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.

6. Подпишите договор цессии

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

Юридическая информация

Более подробно с условиями, форматом соглашения и ответственностью сторон можно ознакомиться в статьях 382–390 ГК России. А нюансы сделки долевого участия и ответственность каждого участника описаны в Федеральном законе № 214.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

Документы, которые должен принести на сделку покупатель

ДокументыГде получить?
ПаспортНа руках
Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариусаЗаверить у нотариуса
Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотекуВ банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит
Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить:- оценку объекта,- сведения о доходах,- копию трудовой книжки,- СНИЛС,- паспорт,- кадастровый паспорт,- технический паспорт,- справку о том, что не состоите на учете у психиатра.Оценочная компанияНа работеНа работеПенсионный фонд, на рукахНа рукахМФЦРайонное БТИ или МФЦПсихоневрологический диспансер
Разрешение органа опеки и попечительства, если есть детиРайонный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Документы, которые должен принести на сделку продавец

ДокументыГде получить?
ДДУНа руках
ПаспортНа руках
Согласие застройщика на сделкуЗаверить у нотариуса
Справка о полном или частичном погашении задолженности по взносам. Также называется акт сверки, или акт взаиморасчетовУ застройщика
Если долг погашен не полностью, тогда нужно оформить соглашение с покупателем о том, что он берет на себя обязательства по выплате оставшейся части взносовЗаверить у нотариуса
Справка из ЕГРП о том, что договор долевого участия зарегистрированРосреестр
Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в бракеЗаверить у нотариуса
Разрешение органа опеки и попечительства, если есть детиРайонный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ
Согласие банка на переуступкуВ банке

Не пропустите:

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_po_dogovoru_pereustupki/7630

Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки

Покупка Квартиры В Сданном Доме По Переуступке Прав

Купить квартиру – это вам не сосиски сварить. Если что-то пойдет не так, не получится сбегать в соседний магазин и вернуться через 5 минут с новой жилплощадью в кармане. Ошибка может стоить потерянных – огромных! – денег.

Но не только эта опасность подстерегает простых людей. Беда может подкрасться, например, в виде потери работы при действующей ипотеке. Банкам всё равно, почему вы не можете дальше платить. Максимум что они готовы предоставить – «ипотечные каникулы» на определенный срок.

А ещё рискует тот, кто берет квартиру не у застройщика, а вроде бы у такого же собрата-дольщика. Тогда заключают не ДДУ, а договор уступки прав требования. Кстати, доля таких сделок на первичном рынке составляет сейчас около 10-20%.

Что не так с этой схемой?

Вроде бы всё чисто, просто и понятно. Используют ее обычно тогда, когда человек ну очень сильно хочет купить квартиру определенной планировки в конкретном ЖК, а у застройщика их в продаже не осталось.

При этом дом еще не достроен до конца и не введен в эксплуатацию. Значит, собственности как таковой ещё нет, есть только право на неё. Вот его-то и переуступает одно физическое лицо другому. И делает это, как правило, за меньшие деньги, чем будет стоить эта квартира после сдачи дома.

Зачем продавцу избавляться от своей новой квартиры?

Обычно варианта здесь два.

1. Или в семье за время строительства произошло пополнение, и теперь ей явно не хватает дополнительных метров – эту квартиру хотят продать и купить побольше.

2. Или же квартиру купил инвестор: специально, чтобы потом перепродать дороже. Но если раньше прибыль могла достигать 50% (квартиры сильно вырастали в цене за время от «котлована» до финальной стадии), то теперь она редко превышает 20%.

Хотя и это немало, учитывая цены на жилье: например, при первоначальной стоимости квартиры в 4 миллиона «бонус» составит около 800 тысяч. К тому же, инвестор экономит на налоге на недвижимость (его уже будет платить новый собственник после оформления права собственности).

Есть еще и третий вариант – сознательное мошенничество. О нем сейчас и расскажем.

Чем рискует покупатель квартиры по переуступке?

Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры). Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись. Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить.

Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру без отделки и с отделкой, чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет.

Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.

1. Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке. Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.

Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (ЗОСК), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании. Покупали сами у себя, чтобы потом реализовать как раз по переуступкам.

Свидетельствует ли это о том, что у компании стабильное и надежное положение?.. Если «дочка» платила за квартиры не живым деньгами, а взаимозачетом, то есть некими выполненными работами (и не факт, что выполненными не только на бумаге) – реальных денег на строительство у компании может быть мало. Несмотря на впечатляющую, казалось бы, статистику продаж. Делайте выводы.

2. Сюрприз также может подстерегать со стороны первого владельца, который способен уступить право требования, не расплатившись до конца с застройщиком.

Вместе с уступкой прав на нового собственника перейдут и все обязательства предыдущего хозяина. Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас.

К счастью, в большинстве ДДУ есть пункт, предусматривающий невозможность продать квартиру без согласия застройщика – это определенный гарант.

3. А еще мошенники могут провернуть следующую схему: попытаться продать квартиру по старому паспорту, который «утерян» или «украден», и попросить полностью рассчитаться с ними прямо во время подписания договора, а не после его регистрации. Законом это допускается.

Понимаете, что происходит дальше? Несчастный покупатель остается и без денег, и без квартиры.

4. Не менее серьезные проблемы могут возникнуть, если продавец на момент покупки квартиры состоял в законном браке. Если у него нет письменного разрешения от супруги на продажу недвижимости, то впоследствии она вполне успешно может отсудить себе половину.

Тоже вполне себе нормальная схема мошенничества: написать «заявление» о потере паспорта, получить свежий без всяких отметок, а потом и деньги выручить за квартиру, и «сверху» финансовый бонус, на который прекрасно можно сгонять в путешествие, вместе с якобы бывшей супругой.

5. Ну и напоследок: признание сделки недействительной. Это может случиться, если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью.

Мораль сей басни такова: перед покупкой квартиры по договору переуступки обязательно должна проводиться юридическая проверка.

Причем, смотреть следует не только на репутацию и надежность застройщика, его документы и разрешение на строительство, но и на статус конкретной квартиры. Не было ли по ней ранее переуступок, нет ли в числе собственников несовершеннолетних, нет ли у продавца действующих судебных процессов.

Если хоть что-то из упомянутого есть – от такого жилья лучше держаться подальше. Слишком высок риск остаться обманутым: и без денег, и без квартиры.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bc4446d8de61c00a916eb97/5d4c0010dfdd2500ad98f8f9

Покупка жилья по переуступке прав – опасно или нет?

Покупка Квартиры В Сданном Доме По Переуступке Прав

Мои знакомые уже второй месяц не могут купить квартиру в новостройке. Нет,  проблема не в том, что они чересчур разборчивы.

Просто они хотят квартиру в уже построенном доме, который вот-вот должны сдать в эксплуатацию. Но, как выясняется, квартир от застройщика уже не осталось, а в продаже есть только жилье по переуступке прав.

Их это настораживает. Действительно, чего стоит опасаться?

Для начала разберемся со статусом недвижимости. Здесь нет ничего пугающего. Эти квартиры относятся к первичному рынку, и, пока дом не введен в эксплуатацию, жилье от частников (а не от застройщика) продается в нем только по переуступке прав.

По сути, это продажа не квартиры, а только договора, по которому дольщик в будущем станет собственником жилья.

То есть человек, который купил квартиру напрямую у застройщика, вам продает не сам объект, а уступает право требования на него. Объект же существует пока лишь документально, и у него условная нумерация.

После ввода дома в эксплуатацию ему присваивается почтовый адрес, дольщики регистрируют свидетельство о праве собственности, и все последующие сделки совершаются уже по договору купли-продажи.

«Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве» уступка прав допускается с момента госрегистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта. Передаточный акт не может быть подписан ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию», – отметила Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».

Держим ухо востро

Однако покупателю стоит быть осторожным. Квартиры по переуступке прав продают в основном инвесторы. На начальном этапе строительства они приобретают у застройщика жилье по стартовой, минимальной цене, а «переуступают» покупателю – уже по более высокой. При этом продавец обязан заплатить в государственную казну налог (НДФЛ) в размере 13% от разницы в цене.

Мария Литинецкая приводит такой пример расчета. Допустим, дольщик приобрел квартиру за 4 млн рублей, а продает за 6 млн рублей. Соответственно, заплатить государству налог он должен с разницы в 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей. Делиться прибылью хотят не все, поэтому многие продавцы намеренно занижают стоимость продаваемой недвижимости.

Если инвестор не успел продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, по новым правилам, он должен указать в договоре купли-продажи сумму, не ниже 70% от кадастровой стоимости объекта. Иначе налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Обычно кадастровая стоимость жилья ниже или равна рыночной. Допустим, она составляет те же 4 млн рублей, то есть 4 000 000*0,7 = 2 800 000, 13% от этой суммы – 364 тыс. рублей. Недостроенное жилье еще не поставлено на кадастр, поэтому правило на него не распространяется. Так что инвестору при переуступке прав ничего не мешает указать низкую стоимость. Остается только уговорить покупателя.

Но эксперты единодушно советуют покупателям не соглашаться на занижение стоимости объекта, иначе можно остаться и без квартиры, и без денег.

Допустим, вы согласились, далее сделка проходит по стандартной схеме с регистрацией в Росреестре и передачей денег.

Вроде бы все в порядке, и вы вздохнули с облегчением, но спустя время выясняется, что родственники продавца решили опротестовать сделку (например, на основании того, что бывший дольщик продал квартиру, будучи недееспособным).

По решению суда сделка может быть признана недействительной, и покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, что указана в договоре.

Для того, чтобы продать квартиру по переуступке прав, продавец должен заручиться согласием застройщика.

Поэтому покупателю, по словам Натальи Шаталиной, стоит внимательно изучить договор долевого участия (ДДУ) – нет ли в нем запрета на совершение уступки прав или особых требований к процедуре получения согласия застройщика? Передать вам оригинал договора или его нотариально заверенную копию продавец обязан, так же, как и документы, подтверждающие оплату недвижимости. Кстати, некоторые строительные компании могут взимать за свое согласие определенную сумму, чаще всего это 1-2% от суммы сделки. Однако оплачивать комиссию за переуступку, скорее всего, придется вам, так что готовьтесь к дополнительным затратам.

Застройщик нередко дает положительное решение на переуступку только после того, как дольщиком будет выплачена вся сумма долга. Если речь об ипотеке, то на переуступку необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Если инвестор попытается продать жилье без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

В этом случае покупатель опять же получит только ту сумму, которая указана в первом ДДУ от инвестора, несмотря на то, что приобрел квартиру по более высокой цене. Наталья Шаталина предупреждает, что уступка прав по ДДУ оформляется отдельным договором, который подлежит государственной регистрации. До этого никакие платежи не должны осуществляться.

Если у вас или у продавца ипотека

Несмотря на то, что квартира приобретается в строящемся доме, проценты по ипотеке сопоставимы с условиями выдачи кредита на приобретение вторичного жилья.

Поэтому вам придется просить инвестора о хорошей скидке, чтобы нивелировать разницу в переплате по процентам. При этом далеко не все банки готовы кредитовать недвижимость по договору переуступки.

Но если вы заручились его поддержкой, то процедура будет тоже непростая.

«В банке будет открыт специальный счет, на который будет перечислен первоначальный взнос от покупателя и кредитные средства банка. После регистрации договора уступки все средства перечисляются уже на счет продавца. Если продавец покупал квартиру, скажем, за 3,5 млн руб.

, а теперь хочет по переуступке продать за 4 млн руб., то ипотеку покупателю дадут именно с расчетом на стоимость 3,5 млн руб. А разницу оформляют распиской: 500 тыс. руб.

закладывают в ячейку, которую продавец раскрывает также после регистрации договора уступки», – уточняет детали Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Если первый дольщик так же покупал квартиру в ипотеку, то сначала ее надо погасить.

Шаг первый это оформление договора займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме, но регистрации не подлежит. Это нечто вроде расписки, на основании которой покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает «обременение».

Шаг второй – переоформление недвижимости на покупателя по переуступке права.  Правда, все это возможно, только если приходит покупатель с наличными.

Если же пересекутся два ипотечника (и продавец, и покупатель), то переуступку, оформить или невозможно, или очень сложно.

Покупка недвижимости – сложная процедура, и переуступка прав здесь не исключение. Людей, которые любят сто раз перестраховаться, может быть, этот вид сделки и отпугнет, однако, тех, кто готов приобрести квартиру именно таким способом, тоже немало. Очевидно одно, что при наличии 100% собственных средств у покупателя, сделать это проще.

Яна Ягур

Источник: https://realty.mail.ru/articles/38705/pokupka_zhilja_po_pereustupke_prav__opasno_ili_net/

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Покупка Квартиры В Сданном Доме По Переуступке Прав
Статья обновлена: 14 октября 2019 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е.

передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

    В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

    Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика.

    Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

    — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

    Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  6. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-trebovanija-na-kvartiru.html

Риски покупки квартиры по переуступке

Покупка Квартиры В Сданном Доме По Переуступке Прав

Заманчивый вариант: купить квартиру в новостройке по цене ниже, чем предлагает застройщик. Такой вариант реален, если воспользоваться переуступкой прав на недвижимость.

Продавец, подписавший договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией, уступает свои права потребовать жилье, когда дом будет введен в эксплуатацию.

Какие риски есть при переуступке прав на квартиру и действительно ли они выше, чем при покупке вторичного жилья, отвечают юристы «Центра Оформления Сделок».

Схема проведения сделки по переуступке прав

Чтобы покупатель мог избежать рисков при переуступке квартиры, ему следует знать, как осуществляется процедура.

  1. Дольщик получает согласие застройщика на процедуру и берет справку о том, что его обязательства по оплате договора выполнены и штрафов нет.
  2. Оформляется справка из Росреестра, в которой указываются собственники по ДДУ, обременения и т.д.
  3. Заключается договор уступки прав требования.
  4. Договор регистрируется в Росреестре. Сроки — до 10 дней.

Свои особенности есть, если в сделке задействован банк. Так, дольщику придется получать согласие на переуступку прав требования, искать варианты погасить ипотеку или переоформить ее на покупателя недвижимости.

Обратите внимание: подписать договор переуступки (цессии) можно только до того, как подписан акт приема-передачи квартиры. После этого проводится традиционная сделка купли-продажи.

Заключение предварительного договора купли-продажи

Выше мы описали единственную на 100% законную, закрепленную законодательно схему цессии. Сделка регистрируется в госорганах, варианты махинаций ограничены. Она оставляет минимальное количество рисков при покупке квартиры по договору переуступки.

Однако есть и другой вариант выкупить квартиру на этапе строительства — заключить предварительный договор продажи. Его суть в том, что дольщик обязуется передать недвижимость, когда оформит не нее право собственности. Минусов у такого решения несколько:

  • предварительный договор не подлежит регистрации, поэтому если продавец подделал выписку из Росреестра или предоставил старую версию, вы не узнаете об обременениях на недвижимость;
  • вы не будете являться дольщиком, поэтому ваши права никак не будут защищены в случае банкротства компании-застройщика, затягивания сроков и т.д.;
  • есть вероятность, что продавец заключит несколько предварительных договоров.

Юристы «Центра Оформления Сделок» рекомендуют не подписывать предварительные договора на недвижимость, которая не введена в эксплуатацию.  

Долгострой, проблемы со сдачей дома в эксплуатацию

Причин, по которым участник долевого строительства решает продать квартиру, достаточно много. В частности, такую модель используют некоторые инвесторы: вкладывают деньги в недвижимость на стадии котлована, а затем продают на финальном этапе строительства с выгодой 20-30%.

Однако есть ситуации, приводящие к серьезным рискам при переуступке прав на квартиру по ДДУ. Например, дольщик мог выяснить, что у застройщика проблемы, и решил избавиться от недвижимости.

Прежде чем соглашаться на сделку, необходимо проанализировать репутацию застройщика и проконсультироваться с юристами по недвижимости относительно данного объекта. Одна из самых простых проверок, доступных всем покупателям, — посмотреть, сколько квартир от дольщиков выставлено на продажу. Если их количество велико, это повод задуматься о выполнении застройщиком своих обязательств.

Отсутствие согласия супруга/супруги

Если на момент заключения договора ДДУ человек состоял в браке, недвижимость признается общей собственностью. При этом абсолютно не важно, на кого из супругов она оформлена. Один из рисков покупки квартиры по переуступке ДДУ заключается в том, что покупатель оформляет договор только с владельцем, при этом не учитывает права второго супруга.

Обратите внимание, что даже если продавец разведен, на момент заключения договора он мог состоять в браке. Обязательно попросите предоставить нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки, иначе ее могут признать недействительной.   

Долги и штрафы по взносам у продавца

Риск покупки квартиры по переуступке прав с долгами не слишком велик: в сделке цессии обязательно участвует застройщик, поэтому в договор включается требование о переводе долга новому дольщику.

Однако чтобы не попасть впросак и не пропустить этот момент, рекомендуем обязательно попросить у продавца справку от застройщика обо всех расчетах.

Там будут указаны суммы, выплаченные дольщиком, а также пени и остаток, который он должен доплатить за жилье.

Признание договора ДДУ недействительным

Если договор долевого участия был оформлен с нарушениями, цессия будет также признана недействительной, и у покупателя есть риск потерять деньги. Обратите внимание на такие моменты, как возможность уступки прав требования, особые условия получения согласия застройщика, пеня за переуступку.

Если при оформлении сделки дольщик использовал материнский капитал, то в ДДУ должны быть прописаны дети. Оптимальный вариант — показать изначальный договор, договор переуступки прав требования и все другие документы, предоставленные дольщиком, юристу.

Специалист отметит спорные моменты и подскажет, как максимально себя обезопасить.

В чем опасность покупки ипотечной квартиры по переуступке?

Если на квартиру наложено обременение в виде ипотечного займа, то процедура цессии усложняется за счет введения четвертого участника сделки (помимо дольщика, покупателя и застройщика) — банка.

Прежде всего продавец должен убедиться, что банк даст согласие на переуступку прав требования на недвижимость. Когда обе стороны будут готовы к сделке и получено разрешение от застройщика, нужно снова обратиться в банк. Есть два варианта погашения ипотеки:

  • покупатель соглашается выплачивать ипотечный долг по схеме продавца;
  • покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в договоре между банком, продавцом и покупателем, на счет; как только происходит регистрация договора, ипотека гасится, а банк снимает обременения с квартиры.

 При приобретении ипотечной квартиры по переуступке у покупателя есть риски, если он согласится сначала погасить ипотеку продавца за счет своих личных средств. Делать этого ни в коем случае нельзя: все расчеты осуществляются только после регистрации сделки в Росреестре, а в договоре обязательно должен участвовать банк.

Памятка покупателю: какие документы обязательно нужно запросить у продавца?

Чтобы свести к минимуму риски при переуступке квартиры в новостройке, у продавца нужно запросить следующие документы:

  • Оригинал или нотариально заверенную копию ДДУ.
  • Согласие на цессию от застройщика.
  • Согласие на сделку от банка (при ипотеке).
  • Согласие на сделку от супруга/супруги.
  • Выписку из Росреестра с указанием всех участников ДДУ и обременений.
  • Справку об отсутствии долга от застройщика либо выписку со всеми расчетами по договору долевого строительства.
  • Согласие органов опеки на проведение сделки, если несовершеннолетние дети прописаны в ДДУ.

 Юристы «Центра Оформления Сделок» многократно работали с договорами цессии и знают все схемы, которые могут использовать мошенники для выманивания денег.

Заказывая услугу сопровождение сделки купли-продажи квартиры, вы можете рассчитывать на квалифицированную помощь.

 Обращайтесь к нам, если хотите полностью обезопасить себя от рисков при покупке недвижимости и заключить действительно выгодную сделку.

Источник: https://centr-sdel.ru/riski-pokupki-kvartiry-po-pereustupke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.