При покупке квартиры в новостройке на что нужно обратить внимание

Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?

Каждому покупателю хочется выбрать лучшую, идеально отвечающую его требованиям квартиру. Каждый стремится наиболее рационально использовать имеющиеся накопления и не допустить ошибок. Однако опыта в этом вопросе зачастую нет, поскольку приобретать недвижимость приходится нечасто.

Давайте разберемся, как же грамотно построить разговор с застройщиком, что нужно обязательно прояснить и на что обратить внимание.

Прежде всего, к разговору требуется подготовиться: собрать информацию о доме, квартире и самом застройщике. Интересуетесь ЖК “Преображение”? Гуглите и яндексите не только “жк преображение отзывы”, но и “жк преображение проблемы”, “жк преображение минусы”, “жк преображение недостатки”. И даже – “инград отзывы”, “инград проблемы”.

Репутация строительной компании – первое, что нужно выяснить при покупке жилья, если вы хотите получить качественную квартиру в оговоренный срок и не волноваться, что застройщик сбежит с вашими деньгами.

Кстати, если это первый дом застройщика, трудно гарантировать, что он будет завершен успешно.

Если же компания работает в строительном бизнесе достаточно давно, пользуется заслуженной репутацией, регулярно сдает дом за домом, а жильцы не высказывают нареканий, тогда застройщику можно доверять.

Собрать информацию в наши дни не сложно, ответы на многие вопросы можно найти с помощью интернет-ресурсов. Проектная декларация, разрешительная документация, планировка, условия рассрочки или ипотеки обычно выкладываются на официальной странице проекта. На многочисленных форумах можно просмотреть мнения о застройщиках, публикуется и рейтинг строительных компаний.

Таким образом, когда покупатель обращается к застройщику, у него должно быть уже сформировано мнение о доме и компании и составлен список вопросов, которые необходимо прояснить.

Предъявите документы

Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.

Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности. Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.

Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы. Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.

• Следует спросить и о наличии договоров с газовщиками и энергетиками. Подключение коммуникаций – процедура долгая и дорогостоящая. Будет обидно, если некоторых технических удобств в новой квартире не видать по причине нехватки выделенной энергетической мощности. Замечательно, когда уже на начальном этапе компания сможет предоставить технические условия на все коммуникации. Тогда можно не сомневаться, что газ, свет и вода у жильцов будет сразу после заселения.
• Не лишним будет также спросить, кто подводит коммуникации, и найти сведения о них и отзывы в интернете.
• Не менее важно поинтересоваться типом договора – ЖСК, ДДУ и т.д. Каждый договор характеризуется своими особенностями приобретения жилья, которые обязательно следует учитывать при его подписании.

Прозрачность финансовой ситуации

Чтобы оценить финансовую надежность застройщика, потенциальному покупателю стоит спросить, кто осуществляет инвестиции в строительство дома, привлекает ли компания банковские кредиты, и что выступает в качестве залога в случае их привлечения.

Чем меньше долговая нагрузка застройщика, тем вероятнее, что он справится со строительством даже в случае кризиса. Отметим, что лучше, если застройщик возводит здание на собственном участке. Если земля используется по инвестиционному договору, стоит выяснить, не имеет ли застройщик задолженностей перед городским бюджетом по этому участку.

Нужно обсудить, какой будет стоимость вашей квартиры при различных вариантах оплаты (полная предоплата, рассрочка, ипотека), наличие акций. Сразу лучше осведомиться об условиях расторжения договора, в том числе и по переуступке.

Стоит также помнить, что застройщик может включить в договор дополнительные расходы: пени, регистрацию документов и ипотеки, переобмер квартир, оплату домофона, камеры, коммунальные платежи вперед и прочие траты.

Технические вопросы

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.

Дома из кирпича доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.

Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.

Далее следует выяснить, из какого материала будет осуществлен монтаж стен и межкомнатных перегородок.

Здесь может быть использован кирпич или блоки различных видов. Кирпич – лучший материал: теплый, прочный, легко вкрутить шурупы. Силикатные блоки экологичны. Блоки, производимые методом вспенивания, имеют некоторые особенности: они не испытаны во времени и в них трудно забить гвоздь.

Относительно отделки квартиры тоже лучше спросить заранее. Тут возможны три варианта. Если в квартире нет отделки, покупатель получит бетонный пол, невыровненные стены и самое простое остекление, электросчетчик и провода.

При черновой отделке стены выровнены, пол предполагает цементную стяжку, выключатели и розетки установлены, стеклопакеты двойные, откосы оформлены, подоконники есть.

Полная отделка означает, что в такой квартире есть все необходимое, чтобы заселиться.

Немаловажно выяснить, сколько квартир будет на площадке, какие лифты установят, сколько их и где они будут находиться. И поинтересоваться относительно мест расположения мусоропроводов. Звуки лифта и грохот крышки мусоропровода могут доставить немало неудобств, особенно в ночное время.

Территория вокруг дома

Не лишним будет спросить о возведении объектов социальной структуры и поинтересоваться о перспективе: какая застройка планируется через несколько лет, а также, есть ли недалеко от дома экологически вредные предприятия, железнодорожные пути, свалки и кладбища.

Если вы собираетесь купить квартиру в жилищном комплексе и ваш дом построен одним из первых, нужно приготовиться в ближайшие годы дышать цементом и терпеть грохот самосвалов и тракторов. Отметим, что 17-этажный дом не построится ранее, чем за полтора года, поэтому сроки застройки комплекса тоже следует уточнить.

Владельцы автомобилей наверняка захотят знать, предусмотрена ли парковка около дома, сколько машиномест запланировано на одну квартиру.

Стоит учесть и экологическую обстановку. Можно задать вопрос застройщику или посмотреть в интернете экологические карты местности, на которых обозначены все вредные факторы.

Заключение

На первый взгляд может показаться, что приобретение собственной квартиры невозможно без посторонней помощи. Однако если вы воспользуетесь нашими советами, то без труда преодолеете этот путь.

Главное помнить, что спешка в этом вопросе может обернуться неприятными сюрпризами в будущем. Поэтому проявлять особое внимание необходимо на всех этапах сделки.

Также не стоит забывать про специалистов, которые сделают всю работу за вас, но в этом случае следует обращаться только в проверенные агентства, которые дорожат своей репутацией.

Источник: https://novostroev.ru/articles/kakie-voprosy-nuzhno-zadavat-zastroyshchikam-pri-pokupke-kvartiry/

7 способов облажаться при покупке квартиры в новостройке

1 июля 2021 года были опубликованы поправки к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», которые повышают безопасность покупателей при заключении сделок. Теперь можно не отдавать деньги застройщику, а перечислять их на эскроу‑счёт в банке. Строительной компании банк передаст нужную сумму после того, как дом сдадут в эксплуатацию.

Если всё равно переживаете насчёт темпов и качества строительства, перед заключением сделки изучите репутацию застройщика. История его предыдущих проектов поможет понять, будет ли квартира готова в срок.

Что нужно делать

Проверьте, есть ли у строительной компании учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учёт в налоговой, утверждённые годовые отчёты и аудиторские заключения.

Убедитесь, что застройщик получил разрешение на строительство и право на земельный участок. С этими документами можно ознакомиться на сайте строительной компании или в офисе продаж, отказать вам не имеют права.

Посмотрите, какой рейтинг у выбранной организации в Едином реестре застройщиков. Он может иметь значение от 0 до 5. Чем ближе к пятёрке, тем больше домов застройщик сдал в срок.

2. Вы не изучили все предложения, которые сейчас есть на рынке

А теперь кусаете локти, потому что могли за те же деньги купить квартиру ближе к центру или с большей площадью. Выдохните и не торопитесь. Квартиру покупают минимум на несколько лет, если не на всю жизнь. Сравните несколько вариантов и выберите подходящий, а не соглашайтесь на первый попавшийся, даже если вам обещают скидку.

Что нужно делать

Для начала определите, какие параметры важны для вас в характеристиках квартиры. Про цену пока речь не идёт, с ней разберёмся на следующем этапе. Возможно, вы не хотите тратить больше получаса на дорогу до работы, мечтаете о квартире со свободной планировкой или не прочь жить на девятом этаже и каждый день любоваться закатами.

Изучите предложения застройщиков и агентств. Посмотреть, какие квартиры продают в новостройках вашего города, можно на Авито — это удобнее, чем проверять доступные варианты на сайтах строительных компаний.

С помощью фильтра можно выбрать район, этаж, количество комнат и площадь жилья. Когда уже точно знаете, в каком районе хотите обосноваться, квартиры удобно искать прямо на карте.

Если интересует конкретный жилой комплекс, посмотрите все доступные варианты в карточке проекта. Здесь можно найти информацию о разрешении на строительство, планируемую дату ввода в эксплуатацию и описание концепции проекта, а ещё — подобрать квартиру с подходящей площадью.

Приглянувшиеся варианты добавляйте в «Избранное», чтобы потом сравнить их и определить лучший.

Когда появится объявление о продаже квартиры, похожей на те, что вам понравились, Авито об этом сообщит. Если присматриваетесь к определённому застройщику, подпишитесь на его обновления: вам будет приходить информация о новых предложениях.

Найти квартиру

3. Оказалось, что дом стоит в чистом поле

Рекламные буклеты обещают, что во дворе будет современная детская площадка, рядом с домом — школа и поликлиника, а на дорогу из центра города до нового микрорайона уйдёт 15–20 минут.

Вы покупаете квартиру, но на деле всё иначе: проект сдан, а обещанной инфраструктурой даже не пахнет.

Вокруг ни магазинов, ни поликлиник, а до ближайшей остановки надо идти пешком через пустырь без единого фонаря.

Что нужно делать

Изучите проектную декларацию. Если застройщик уверяет, что обустроит во дворе парковку, игровую площадку и место для занятий спортом, всё это должно быть указано в декларации.

Найдите в соцсетях сообщества жилых комплексов и почитайте, что новосёлы пишут о готовых проектах застройщика. Возможно, вместо современной детской площадки во дворе стоят одинокая песочница и горка, а школу обещают возвести уже пару лет, но дальше слов дело не идёт.

Наконец, съездите на место стройки и проверьте всё сами: сколько времени на самом деле займёт путь до вашего будущего дома, далеко ли до остановки, ходят ли вообще туда маршрутки или придётся добираться с работы с пересадками.

4. Вы соблазнились низкой ценой

Даже если вам обещают приличную скидку, не спешите заключать сделку. Бизнесу нет смысла работать в убыток, так что, если предлагают жильё за бесценок, на это должны быть причины.

Что нужно делать

Выясните, за что именно скидка. Если дом уже сдан, можете осмотреть квартиру на месте и прикинуть, устраивает ли вас такой вариант.

Иногда со скидкой продают квартиры, которые попросту никто не берёт: например, на первом этаже возле лифта и с видом на парковку. Да, выйдет дёшево, зато весь день за стеной громыхает лифт, а под окном шумят машины.

5. Вы подписали документы, просмотрев их по диагонали

Покупка квартиры — тот случай, когда придираться стоит к любой букве в договоре. Обидно отдать несколько миллионов и узнать, что на самом деле ипотеку можно было взять на более выгодных условиях. Ещё обиднее выяснить, что заказчик включил в договор или дополнительное соглашение пункт, согласно которому он может менять срок сдачи дома.

Что нужно делать

Чтобы покупка квартиры не превратилась в одну большую проблему, заранее поищите на Авито юриста, который специализируется на недвижимости. Он возьмёт на себя всё сопровождение сделки: проверит документы застройщика, поможет согласовать договор и зарегистрировать право собственности.

6. Вы ориентируетесь на площадь квартиры, а не на планировку

В итоге оказывается, что от этой площади мало толку — рационально использовать её не получается. Например, все дополнительные метры ушли на длинный, но бесполезный коридор, а пятиугольная комната оказалась привлекательной только на картинке: нормально расставить мебель в ней просто невозможно.

Что нужно делать

Выбирайте квартиру под ваш образ жизни. Если часто собираете гостей, ищите вариант без проходных комнат, чтобы посиделки не мешали другим членам семьи.

Если рано уходите на работу, вам подойдёт квартира, где спальню от кухни и ванной отделяет коридор или дополнительная комната. Так хотя бы не разбудите домашних во время утренних сборов.

Оптимальная форма комнаты — квадрат или прямоугольник. Когда на счету каждый метр, покупать квартиру с нестандартной геометрией нет смысла: полноценно использовать пространство здесь сложнее, чем в стандартных четырёхугольных помещениях.

7. Вы приняли квартиру, хотя толком ничего не проверили

Дальше начинается самое интересное. Площадь квартиры внезапно оказалась меньше, чем прописано в договоре, стены кривые, между окном и стеной щели, стояки подтекают, а из‑за плохой звукоизоляции вы слышите каждый чих у соседей.

По закону вы можете потребовать от застройщика, чтобы он устранил недостатки или возместил вам расходы, если решите исправлять недочёты своими силами. Важно сделать это до того, как подпишете акт приёма‑передачи объекта недвижимости.

Что нужно делать

Если не разбираетесь в строительных тонкостях, найдите на Авито специалиста по приёмке квартир и осмотрите жильё вместе с ним. Он проверит, как установлены двери и окна, выяснит, всё ли в порядке с отоплением, электрикой и водоснабжением, измерит площадь комнат.

После осмотра специалист поможет заполнить акт приёма‑передачи с учётом всех найденных недостатков. Этот документ вы возвращаете застройщику, а он должен решить перечисленные в акте проблемы.

Выбрать квартиру на Авито

*По данным исследования, проведённого OOO «Форейтор» для ООО «КЕХ еКоммерц» в августе 2021 года.

Источник: https://Lifehacker.ru/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

В процессе поиска новой квартиры покупатели часто колеблются между покупкой жилья на первичном и вторичном рынке. В каждом случае имеются свои плюсы и минусы. Нередко покупатель останавливает выбор именно на первичном рынке жилья в Украине. Однако при этом важно знать, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

Никогда не пытайтесь сэкономить покупке квартиры в новостройке на квалифицированном специалисте, особенно если Вы решили приобрести жилье на стадии строительства. Расходы при покупке квартиры в новостройке значительны, и экономия суммы примерно в размере эквивалентном 300 – 700 долл.

США, в которую обойдется юридическое сопровождение сделки при покупке недвижимости, не сопоставима с теми огромными потерями, которые у Вас могут быть в будущем, если Вы этого не сделаете.

Оцените свои юридические риски при покупке квартиры в новостройке и детально изучите порядок действий покупке квартиры в новостройке, прежде чем принимать окончательное решение. Сделайте это своевременно, чтобы потом не сожалеть.

Преимущества и недостатки покупка жилья в новостройке

Жилье в новостройке имеют свои плюсы и минусы. К преимуществам относятся следующие факторы:

• Дом построен из новых стройматериалов.
• Оснащение новыми инженерными системами.
• Свежий ремонт в подъезде.
• Возможность производить ремонт без претензий от соседей.
• Обычно стоимость жилья на первичном рынке меньше, чем аналогичное на вторичном.

Недостатками жилья в новостройке являются:

• Нестабильные сроки сдачи дома.
• Имеется возможность проще продать одну и ту же жилплощадь нескольким лицам.
• Придется делать ремонт с нуля.
• Риск несоответствия проекта результату.
• Длительные сроки устройства инфраструктуры.

Наличие тех или иных плюсов и минусов зависит от определенной ситуации. Например, в новом микрорайоне есть риск того, что придется ждать неизвестное количество времени, пока вокруг дома создадут нормальную инфраструктуру.

На последних этажах имеется вероятность того, что крыша будет протекать, и возможно придется решать эту проблему самостоятельно.

Зато, чтобы привлечь покупателей, застройщики часто организовывают акции, предлагают выгодные программы ипотеки или рассрочки.

Критерии выбора квартиры в новостройке

К сожалению, при покупке квартиры в новострое, чаще можно нарваться на мошенников, чем в случае приобретения вторичного жилья. Поэтому часто на форумах можно встретить вопрос, как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули.

Эксперты утверждают, что прежде всего для минимизации рисков, следует выяснить побольше информации о застройщике. Для этого можно обратиться в компанию «Адвокатское и риэлтерское объединение Украины».

Здесь есть довольно подробная информация обо всех застройщиках: объекты, которые они уже построили, какие только собираются возводить. Следует обратить внимание на такую информацию:

• форму собственности;
• год создания компании;
• количество реализованных проектов;
• банки-партнеры.

Юристы компании «АРОУ» проверят наличие у продавца недвижимости обязательного пакета документов:

• устав компании;
• свидетельство о регистрации;
• лицензия на соответствующую деятельность;
• государственный акт на владение участком или договор аренды;
• утвержденный проект строительства;
• заключение инвестиционной комиссии проекта строительства.

Также следует отметить, что нужно знать при покупке новостройки:

• Аккредитация ведущих банков страны считается одной из лучших гарантий безопасности.
• Уровень готовности дома рекомендуется проверить лично.
• Слишком низкая стоимость может говорить о проблемах у застройщика, что часто приводит к замораживанию стройки.
• Стоит уточнить длительность работы застройщика на рынке недвижимости, узнать историю предыдущих объектов – всегда ли они сдавались вовремя.
• Планировку, этаж и номер квартиры, даже, если строительство находится еще на стадии фундамента.

Характеристики многоквартирного дома

Квартиру покупают в большинстве случаев на всю жизнь, поэтому к ее выбору следует подходить со всей ответственностью. Необходимо правильно подобрать не только этаж и квартиру, но и проверить качество всех инженерных систем.

Как правильно выбрать этаж и квартиру?

Что касается этажности, то наибольшей популярностью пользуются 5-12 этажи, поэтому они стоят дороже. Квартиры на первом и последнем этажах традиционно обладают наименьшей ценой, но это не значит, что там обязательно будет влажно или постоянно течь крыша. Большинство уважающих себя застройщиков изначально строят так, чтобы таких проблем не возникало.

При выборе определенной квартиры следует точно рассчитать, на каком этаже она будет находиться, на какую сторону выходить и является ли она угловой.

В зависимости от того, куда смотрят окна жилья — на юг, север, восток или запад, — в квартире будет жарко или прохладно. Также, если ее расположение угловое, то температура зимой вряд ли будет высокой, зато шума от соседей будет меньше.

При внутреннем размещении жилья, наоборот – в холодное время года в квартире будет тепло, зато слышимость выше.

На какое оснащение следует обратить внимание?

Осматривая квартиру, следует обратить внимание на качество инженерных систем:

• Подача воды и отвод стоков – желательно, чтобы стояли трубы хорошего качества, которые не подвергаются коррозии.
• Электропроводка – в новострое должны использоваться медные провода, которые выдержат повышенную нагрузку.
• Отопительная система – в настоящее время в новых домах устанавливают алюминиевые или стальные радиаторы.
• Вентиляционная система – следует проверить, обеспечивается ли достаточный приток воздуха в квартиру.
• Пожарная сигнализация – ее в основном устанавливают в элитных домах.

Репутация застройщика

Как уже говорилось выше любого застройщика можно проверить через «Адвокатское и риэлтерское объединение Украины». Но, кроме того, следует обратить внимание на следующее:

• Цену квартиры – она не может быть значительно ниже среднерыночной.
• Наличие офиса – любой официальный застройщик должен иметь представительство в городе, где строится объект. На своем сайте компания размещает информацию о контактах и ценах за квадратный метр.
• История компании – рекомендуется узнать о предыдущих проектах застройщика, почитать в Интернете отзывы покупателей, посетить соответствующие форумы.

Важно! Рекомендуется самолично посещать строящийся дом и следить за процессом его возведения.

При покупке квартиры от застройщика следует список документов тщательно проверить. Компания должна предоставить их по требованию покупающей стороны.

Следует обратить внимание также на способ оплаты. Любой порядочный застройщик оформляет все сделки по безналичному расчету.

В договоре купли-продажи обязательно должны указываться:

• схема квартиры и ее описание;
• этаж, номер, площадь и стоимость за квадратный метр;
• сроки сдачи дома в эксплуатацию;
• порядок оплаты;
• ответственность застройщика, если он не закончит работу в срок;
• срок действия договора;
• реквизиты сторон.

Удобство транспортной доступности

Важным критерием выбора является транспортная доступность нового жилья. Особенно это касается тех покупателей, которые не планируют постоянно ездить на личном транспорте. В любом случае желательно, чтобы в шаговой доступности от новостройки находилась остановка общественного транспорта.

В основном доступность застройки зависит от ее расположения:

• В обустроенном районе – обычно в застроенном районе инфраструктура уже имеется, а также есть остановки общественного транспорта. Однако зачастую бывает, что свободного пространства недостаточно для парковки или устройства дополнительных зон отдыха.
• На новой площадке – застройщик выбирает свободный участок земли для устройства жилых зданий и развития инфраструктуры. Зачастую транспорт находится в удалении от жилья, хотя бывают и исключения. Придется довольно долго ждать, пока устройство инфраструктуры будет завершено, поэтому жилье в таких объектах обычно стоит дешевле.
• В пригороде – жилье располагается за чертой города и подходит больше тем, кто предполагает передвигаться на личном транспорте. Застройщик в первую очередь старается создать удобную дорогу от трассы к новостройкам. Плюсами такого расположения являются чистый воздух, большое пространство для устройства парковки и зон отдыха, близость к природе.

При выборе квартиры в новостройке следует тщательно обдумать, как каждый из членов семьи будет добираться из дома на работу, в школу, университет и т.д.

Экологическая безопасность

Важным критерием выбора является экологическая составляющая местности, где строится будущее жилье. Чтобы избежать проблем со здоровьем, следует заранее узнать, нет ли поблизости с новостройкой промышленных предприятий, вредных производств, могильников, кладбищ, мусорных свалок и т.д. Также нежелательно приобретать жилье вблизи оживленных трасс, ремонтных мастерских, ночных клубов.

Важно! Лучше покупать квартиру вблизи парковых или других зеленых зон, а также рядом с водоемами.

Личные предпочтения

Покупателя также интересуют личные ориентиры и требования к жилью:

• количество комнат;
• общая площадь квартиры;
• размер кухни;
• наличие балкона или лоджии и их габариты;
• совмещенность санузла;
• наличие кладового помещения.

Если квартира уже готова, желательно внимательно ее осмотреть на соответствие заявленному в плане варианту. Общая площадь и размеры комнат должны совпадать с утвержденной проектной документацией.

Если в приобретаемой квартире предполагается перепланировка, то необходимо обратить внимание на материал, из которого возводят стены дома:

• при использовании цельных панелей какие-либо переделки будут невозможны;
• кирпич позволяет вносить некоторые изменения, если они не касаются несущих стен;
• монолитные сооружения дают возможность совершить перепланировку за счет точечного воздействия тяжести на сваи.

Какие ошибки можно исправить при покупке жилья в новостройке?

Никто не застрахован от проблем с застройщиком, но большинство из них вполне можно разрешить, если поступить грамотно.

Если после заключения договора купли-продажи, вы засомневались в порядочности компании – застройщика, можно отыграть все назад: отмените перевод денег, расторгните договор.

При несоответствии характеристик жилья заявленным или наличии серьезных нарушений можно расторгнуть договор в суде.

Если обнаружены небольшие недоделки, требуйте от компании их устранения.

Итак, чтобы не стать обманутыми, первым делом следует проверить наличие у застройщика всех обязательных документов при покупке квартиры в новостройке в Украине. Затем нужно обратить внимание на репутацию строительной компании, узнать историю ее предыдущих объектов.

Если застройщик прошел все проверки, можно переходить к критериям выбора самой квартиры. В этом плане следует тщательно все обдумать, чтоб потом не разочароваться в купленном жилье.

Источник: https://building.in.ua/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-v-novostrojke/

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 6 декабря 2021. Время чтения 8 мин.

Покупка квартиры в новостройке осуществляется после проверки застройщика, анализа его документов и партнеров, хода строительства и других параметров. Параллельно перед заключением договора покупателю рекомендуется получить сведения о способе оформления сделки и оценить его надежность, уладить вопрос с банком, при привлечении заемных средств.

Покупка квартиры, в том числе, в новостройке – риск. Застройщик может обанкротиться, обмануть, заключив на один объект несколько сделок, затянуть строительство. Словом, опасностей не меньше, чем при выборе жилья на вторичном рынке.

Поэтому основное, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, – это перечень документов, которые должны иметься в обязательном порядке, оптимальную форму договора, наиболее полно защищающую интересы покупателя, вероятные риски и пути их нивелирования.

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

1. Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений.

А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

1. Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
2. Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
3. Изучение застройщика, его документов и других параметров.

Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2021 год).

Нормативная база

Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

Также может пригодиться следующая информация:

Какие документы должны быть у застройщика

Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю.

В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании.

Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю

Сведения, содержащиеся в документах, следует учитывать при анализе надежности застройщика.

Какие документы должны быть у покупателя

Для заключения соглашения потребуются документы, подтверждающие личность покупателя и его доходы. Вторые нужны застройщику, чтобы убедиться в платежеспособности.

Итак, от покупателя потребуется:

• паспорт;
• согласие супруги на покупку;
• договор кредитования, заключенный с банком (при привлечении заемных средств);
• справки о доходах.

Процедура сделки

Пошаговая инструкция проведения сделки выглядит так:

1. проверка выбранного объекта – квартиры и дома, темпа строительства;
2. проверка застройщика;
3. подготовка документов;
4. оформление документов с банком, если он привлекается;
5. подписание соглашения с застройщиком;
6. регистрация договора в Росреестре.

Указанные процедуры покупатель реализует самостоятельно или привлекает знающего посредника – агента по недвижимости.

После окончания всех мероприятий покупатель продолжает вносить платежи по кредиту или рассрочке, предоставленной застройщиком, и ждет окончания строительства и передачи квартиры.

Рис. 2. Весы с домом и процентами. Источник: сайт Супермаркет недвижимости

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Оформление сделки может быть осуществлено разными договорами. Все они носят законный характер, но имеют разные риски для покупателя. Вообще, вопросы оформления при покупке квартиры в новостройке имеют большое значение, поскольку создают опасность утраты денег.

Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке.

В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств.

Обратите внимание! Вероятно, в ближайшие годы форма долевого участия будет заменена на проектное финансирование. Согласно этой идее, купить квартиру можно будет только в готовом доме, что снизит количество рисков до минимума, но увеличит стоимость жилья.

Второй вариант – купля-продажа. Она применяется, когда застройщик, агентство, подрядчик или иной посредник уже оформил на себя право собственности на квартиру. Вариант, в целом, неплохой. Также он защищает покупателя и подлежит государственной регистрации. Скачать образец договора купли-продажи квартиры.

Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта.

Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем.

Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности.

При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.

Существенный минус всех предварительных соглашений – отсутствие обязательной государственной регистрации. Поэтому к перечисленным выше рискам прибавляется вероятность двойных продаж.

Четвертый вариант – переуступка права. Она применяется для договора купли-продажи или долевого участия в строительстве. Оба варианта приемлемы. Переуступка подлежит регистрации в Росреестре. Но при подписании такого соглашения рекомендуется изучать условия основного договора и соблюдать процедуру, иначе оно может быть признано недействительным. Скачать образец договора переуступки.

Рекомендуется выбирать для заключения такие формы, как договор долевого участия в строительстве, купли-продажи, переуступки. Остальные варианты более рискованны.

Какое бы соглашение не было избрано, в нем должна указываться исчерпывающая информация об объекте, сроках передачи, цене, порядке внесения денег, ответственность сторон за нарушение обязательств, особенно застройщика.

В зависимости от особенностей приобретения квартиры порядок подписания соглашения будет отличаться.

В ипотеку

При привлечении заемных средств в банке, обеспеченных залогом недвижимости, оформление отношений с застройщиком будет иметь такие особенности:

• предварительное заключение кредитного договора;
• получение одобрения банком выбранного объекта;
• получение оценки стоимости;
• страхование.

У застройщика

Покупка квартиры у самого застройщика – наиболее удачный и дешевый вариант. Самая низкая цена на недвижимость – именно на стадии начала строительства, по мере готовности дома она возрастает, и приобрести квартиру напрямую без участия посредников становится сложно.

При подписании договора с застройщиком рекомендуется проверить все документы, о которых упоминалось выше, изучить условия соглашения, порядок и способ внесения оплаты, ответственность сторон и дату окончания строительства.

В рассрочку

Как правило, рассрочка, предлагаемая застройщиком, бывает кратковременная (до 1 года) и долгосрочная. Первый вариант предполагает отсутствие процентов. При длительной рассрочке покупатель уже должен выплачивать проценты. Их размер устанавливается самим застройщиком и колеблется в районе 12%.

При подписании договора с рассрочкой указывается график внесения платежей, порядок погашения задолженности (проценты и основной долг), а также определяется ответственность за нарушение финансовых обязательств.

Перед приобретением квартиры в строящемся доме в рассрочку следует внимательно изучить условия договора, возможно, банк предложит меньшую ставку.

Регистрация прав собственности

Все договоры, за исключением предварительных, но включая ипотечный, подлежат регистрации в Росреестре.

Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.

Если заключается договор переуступки права между двумя физическими лицами, то посещать Росреестр придется.

Важно помнить, что по договору долевого участия и переуступки с него покупатель получает не право собственности, а права требовать передачи квартиры. В собственность оформляется физически существующий объект, то есть построенная квартира.

Снижение рисков

Зная, что требуется проверять при покупке новостройки, покупатель не попадет в сложную ситуацию, а небольшие меры предосторожности позволят нивелировать риски:

1. заключать договор с проверенным застройщиком, давно работающим на рынке недвижимости. Возможно, квартиры в таких домах стоят дороже, чем в остальных, но при покупке квартиры у неизвестной компании есть риск потерять все сбережения;
2. изучать темп строительства, по возможности, не вкладывая средства в медленные стройки;
3. желательно, чтобы дом был аккредитован в банке – этот показатель не гарантирует полной надежности, но под такой залог банк выдаст кредит охотнее;
4. выбор оптимальной формы соглашения (договор долевого участия в строительстве).

Важно! Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Он заключается в неуказании или указании ориентировочного срока сдачи дома. На условия соглашения обязательно обращать внимание! Обычно в таких ситуациях отношения оформляются предварительным договором. Таким образом, покупатель постоянно находится в полном неведении относительно сроков получения квартиры.

Дополнительная информация доступна в видео:

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/pokupka-novostroyki/