+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Продажа доли квартиры в долевой собственности

Содержание

Доли в квартире и изменение законодательства 2018: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Продажа доли квартиры в долевой собственности

Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2018

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Закон о приватизации.
  3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

  • паспорта,
  • документы на собственность,
  • отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

  1. Принятие решения о продаже доли.
  2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
  3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
  4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

Продажа доли в приватизированной квартире

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в коммунальной квартире

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше.

В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу.

После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Как продать свою долю через суд

Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

  • название акта;
  • указание на жилое помещение;
  • указание на собственников в нем;
  • условия, на которых будет заключаться договор;
  • цена;
  • метраж доли;
  • количество времени, отведенного на ответ;
  • подпись уполномоченных лиц.

Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

Согласие на продажу доли в квартире образец

Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

В перечень документов входят следующие акты:

  1. Паспорта.
  2. Согласие других собственников.
  3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
  4. Документы на собственность.

В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

Скачать образец договора купли-продажи между родственниками можно здесь.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Запрет на продажу доли в квартире

Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других  регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Источник: https://rusfz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire-zapret-i-soglasie-uvedomlenie

Продажа доли квартиры другому собственнику: документы, образцы, налог

Продажа доли квартиры в долевой собственности

Последние изменения: Май 2019

Как показывает статистика, продажа доли квартиры другому собственнику является «лакомым куском» для деятельности мошенников, ведь в свидетельстве на собственность не оговаривается, сколько метров и какая (какие) комната принадлежит долевому собственнику, что позволяет квартирным рейдерам захватывать ту часть квартиры, которую им хотелось бы видеть в своей собственности.

 Такое зачастую происходит по вине недобросовестных долевых собственников (бывший супруг/га, близкие родственники – братья, сестры, дети, бабушки, дедушки и т.д., которые не могут разрешить данный вопрос мирно или препятствуют решению данной ситуации).

Но закон четко регламентирует процесс продажи доли жилья (статья 250 Гражданского кодекса).

Так, бывший или действующий родственник, по преимущественному праву, обязан предложить купить свою долю другим собственникам любым доступным способом:

  • вручить другому собственнику уведомление лично в руки;
  • отправить заказным письмом;
  • отправить предложение в электронном виде.

В предложении необходимо указать стоимость этой части недвижимости, срок и порядок ее приобретения.

Важно! После отправки предложения о покупке доли в квартире долевым собственникам необходимо соблюсти месячный срок. Именно такой временной промежуток предусмотрен законом (регламентируется пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса).

Рекомендуем прочесть: как правильно составить договор-купли-продажи доли в квартире.

Только в случае официального отказа других собственников можно заключить договор купли-продажи с третьим лицом. Игнорирование дольщиками предложения о покупке доли также будет считаться отказом от сделки.

Преимущественные права долевых собственников

Почему необходимо изначально предлагать свою долю другим собственникам? Согласно статье 250 Гражданского кодекса другие участники долевой собственности владеют преимущественным правом приобретения доли перед третьими лицами по той же стоимости, по которой она выставлена на продажу и на тех же равных условиях.

Важно! В связи с вступившими с июня 2016 года изменениями в законодательство (статья 7 ФЗ-172) дарить или менять долю между собственниками без заверения нотариата нельзя. Также необходимо заверять и официальный отказ дольщиков (при наличии).

В случаях не соблюдения такого права другие собственники в течении трех месяцев могут подать исковые требования в судебный орган о признании сделки недействительной и оформления доли на них (пункт  статьи 250 Гражданского кодекса).

Причины продажи

Противоречия относительно стоимости доли являются главной причиной разногласий между совладельцами. И в этом нет ничего удивительного, ведь право на часть недвижимости могло возникнуть по причине, независящей от воли одного из совладельцев.

К примеру, была проведена приватизация жилья, в процессе которой все члены семьи становятся долевыми собственниками (если они официально не отказывались от своей части недвижимости). Либо жилплощадь была разделена во время бракоразводного процесса.

Выделение долей не означает, что квартиру можно поделить в «натуре». Ведь в свидетельстве на собственность указывается лишь доля, к примеру, ½ или ¼, а не квадратные метры.

И это дает только право пользования общей жилплощадью. Но «ощутить» или «пощупать» это право собственности не возможно, так как на бумаге не указано какие комнаты и за кем закреплены.

Именно этот факт в первую очередь и является причиной продажи доли одним собственником другому.

Необходимый пакет документов

После достижения устной договоренности заинтересованные стороны обязаны обратиться к нотариусу, где будет составлен и подписан договор купли продажи.

Для этого необходимо предоставить довольно внушительный пакет документов, а именно:

  • удостоверения личности всех сторон (паспорта);
  • подтверждение прав собственности (свидетельства);
  • справку, полученную в бюро технической инвентаризации, подтверждающую кадастровую стоимость жилплощади;
  • любое подтверждение об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги (квитанции, чеки, справки и т.д.);
  • письменное подтверждение разрешения органов опеки и попечительства на продажу (в случае, если среди долевых собственников имеется несовершеннолетний);
  • выписка из домовой книги (если недвижимость является частной);
  • выписка из ЕГРН;
  • письменное согласие всех сторон о принятом решении по цене и размере долей.

В зависимости от количества участников и индивидуальности каждой сделки, пакет документов может быть увеличен.

Алгоритм действий

 

Для успешного совершения сделки сторонам необходимо придерживаться определенного порядка действий:

  1. В первую очередь необходимо определиться с конечной стоимостью, выставляемой на продажу части недвижимости. Для этого покупателю и продавцу нужно заключить дополнительное соглашение, где зафиксировать эту стоимость. Для установления реальной цены за жилую площадь можно обратиться к независимым оценщикам, которые не являются заинтересованными лицами, и не будут искусственно завышать или занижать стоимость.
  2. Специалисты советуют на первом этапе избегать конфликтов и решить финансовый вопрос мирным путем. Так одна сторона, продавец, может предоставить другой, покупателю, рассрочку по оплате, о чем указывается в соглашении, где прописываются сроки и размеры платежа.
  3. Далее, продавец и покупатель обязаны обратиться к нотариусу, где и оформить сделку подписав договорное соглашение о купле продаже. Как уже было сказано выше, такая обязанность возникла с июня 2016 года в связи с принятием ФЗ-172, где четко регламентирован порядок сделок с долевой недвижимостью.
  4. В завершении сделки осуществляется регистрация прав нового собственника на долю в недвижимости. Для этого дольщику можно обратиться как в Россреестр, так и в ближайшее отделение Многофункционального центра, в полномочия которого входит и такая услуга.

Для обращения в эти Госорганы сторонам необходимо оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей и представить следующие документы:

  • договорное соглашение о купле продаже части собственности, заверенное нотариально (количество экземпляров зависит количества сторон, участвующих в сделке);
  • выписку из ЕГРН (если собственность оформлена до 2016 года предоставляется кадастровый паспорт и свидетельство);
  • согласие одного из супругов, если жилплощадь приобреталась в браке;
  • письменное подтверждение об уведомлении остальных дольщиков (личная подпись долевого собственника или почтовое уведомление);
  • письменный отказ дольщиков воспользоваться преимущественным правом;
  • документы, удостоверяющие личность всех участников.

После чего сторонам выдается расписка, в которой перечисляются все принятые от них документы, и указывается дата и время получения готовых обновленных документов.

По истечении десяти дней, необходимых для регистрации новому владельцу выдается следующий пакет документов:

  • документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН, к которой прилагается кадастровый паспорт жилплощади);
  • договорное соглашение купли продажи, с указанием о регистрации сделки в Россреестре.

В случае если долевые собственники плохо ориентируются в законодательстве, можно обратиться за консультацией к юристу, практикующему в данной сфере права или воспользоваться услугами представителя, предоставив ему на совершение всей процедуры нотариально заверенную доверенность.

Права и обязанности нового совладельца

После окончания регистрационной процедуры новый собственник наделяется не только правами на недвижимость, но и обязанностями по содержанию и использованию общей жилой площадью (кухней, санузлом и т.п.), что не должно нарушать законные интересы и права других дольщиков (регламентируется статьей 449 Гражданского кодекса).

Обязанности и права продавца

Продавец в свою очередь обязан уплатить налог с суммы, полученной от продажи доли если он:

  • владел частью недвижимости менее пяти лет, в размере тринадцати процентов, если цена за часть квартиры превысила один миллион (пункт 4 Статьи 217.1 Налогового кодекса);
  • если возникла обязанность по уплате налога, бывший владелец вправе вернуть часть денег посредством получения имущественного вычета, как через налоговую службу, так и подав заявление и все документы в бухгалтерию работодателя (статья 218 Налогового кодекса).

Нюансы сделки

Есть и не совсем законные решения по продаже части недвижимости, если долевые собственники против продажи доли третьим лицам:

  • к примеру, будущий собственник может дать продавцу энную сумму денег, в виде займа, где залогом будет доля недвижимости. Чаще всего эта сумма равна стопроцентной стоимости доли. Оформляется это соглашением о займе, после чего, выжидаются все допустимые сроки возврата денежных средств, и залог остается у займодавца, на вполне законных основаниях;
  • также сделку можно оформить посредством дарения. Это особенно удобно для близких родственников. Так как они освобождаются от уплаты налога, предусмотренного при продаже квартиры. В соглашении необходимо указать квадратные метры даримой площади и перечислить лиц, у кого появится право собственности на эти квадраты. Передача денежной суммы осуществляется путем перечисления на банковский депозит. Этот способ можно назвать фиктивным дарением. Доля продана, деньги получены и все стороны довольны. Но необходимо знать, что за такое дарение предусмотрено наказание, как административное, так и уголовное, если третья сторона обратиться в судебный орган с неопровержимой доказательной базой.

Возможность оспаривания сделки

Законом допускается оспаривание сделок по купле продаже части квартиры в случае когда:

  • было нарушено преимущественное право дольщиков;
  • долевые собственники не были уведомлены о продаже соответствующим образом;
  • в части стоимости была изменена сумма в сторону увеличения;
  • был нарушен срок ожидания решения от собственников (меньше месяца).

При выявлении другими собственниками нарушения их прав они могут обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию в течение трех месяце с момента совершения сделки, где потребовать ее признания недействительной и перевода на них права покупки (регламентируется статьей 253 Гражданского кодекса).

НаименованиеОписание
ФЗ-172«О внесение изменений в отдельные законодательные акты»
ФЗ-122«О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Гражданский кодекс (статьи)Описание
245Определение долей в праве долевой собственности
246Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
247Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
249Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
250Преимущественное право покупки
251Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
252Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли из него
253Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
254Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
256Общая собственность супругов
Налоговый кодекс
217.1Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
218Стандартные налоговые вычеты

Бесплатный вопрос юристу

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/prodazha-doli-kvartiry-drugomu-sobstvenniku/

Как продать долю в квартире

Продажа доли квартиры в долевой собственности

/ Квартира / Доля в квартире

Продажа доли в квартире в силу своей правовой специфики является достаточно сложной сделкой с недвижимостью, связанной с определенными юридическими трудностями. Это связано с тем, что собственник доли не может единолично распоряжаться квартирой и совершать с ней юридически значимые действия без учета мнения других собственников долей.

Однако, как показывает практика, многие долевые собственники не могут договориться между собой и начинают препятствовать продаже одной доли в совместной квартире. Ситуация осложняется и тем, что во многих случаях квартира делиться на доли лишь на бумаге, а в реальности собственники точно не могут указать, где заканчивается площадь одного, и начинается территория другого.

Кроме того, даже при согласии всех собственников, продажа доли в совместной квартире должна выполняться с четким соблюдением всех формальных требований, предусмотренных российским жилищным законодательством.

Правовой режим и законодательное регулирование долевой собственности

В российском Гражданском кодексе установлено, что, квартира, принадлежащая нескольким собственникам (двум и более) может находиться в долевой и совместной собственности. Главное отличие между этими правовыми формами состоит в том, что при долевой собственности каждый из собственников имеет свою выделенную долю в общей квартире.

Основная особенность правового регулирования сделок с долевой собственностью – это наличие согласия всех собственников жилья на пользование и распоряжение этой жилой недвижимостью. Владение и пользование долей в квартире отличается от владения, например, одной из комнат.

Сложность состоит в том, что долю практически нереально отделить от других долей границей и запретить другим собственникам пользоваться «чужой» территорией. Доля в совместной квартире записывается в юридической документации в виде дроби (к примеру, ½, ¼ и т.п.).

Чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдение обязательного условия, а именно преимущественного права других собственников на покупку данной квартиры.

Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры.

Порядок продажи доли в общей жилой недвижимости

Итак, чтобы продать свою долю в общей квартире, находящейся в долевой собственности, ее собственник должен:

  1. Назначить цену и предложить выкупить принадлежащую ему долю другим собственникам данной квартиры. Для этого ему необходимо известить каждого из собственников в письменном виде о своем намерении продать долю в общей квартире, а также указать в уведомлении цену и другие важные условия продажи;
  2. Если кто-то из собственников выразит желание купить долю в квартире, оформить сделку. В этом случае сделка оформляется также, как и при продаже целой квартиры;
  3. Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части в квартире посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права выставлять квартиру на продажу в течение 1 месяца. По истечении одного месяца продавец может продать долю любому покупателю, если никто из других владельцев общей долевой собственности за это время не приобретет продаваемую долю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли.

При продаже доли постороннему лицу собственник, как правило, должен вместе со всеми остальными документами представить в регистрирующий орган отказ остальных собственников (в письменном виде) либо документы, подтверждающие, что все собственники получили соответствующее уведомление о продаже доли в общей квартире более месяца назад, и никто из них не изъявил желания приобрести отчуждаемую долю.

Если сразу несколько владельцев долевой собственности изъявили желание выкупить продаваемую долю, собственник по собственному желанию может выбрать, кому из них он продаст принадлежащую ему долю.

Если продавец при продаже своей доли нарушил преимущественное право покупки остальных владельцев жилья, то любой из дольщиков может обратиться в суд, чтобы восстановить свое право. Законом установлен трехмесячный срок исковой давности, в течение которого владелец долевой собственности может оспорить продажу доли в общей квартире.

Этот срок начинает отсчитываться с того дня, когда один из собственников доли в общей квартире, чье право на преимущественную покупку было нарушено продавцом, узнал либо должен был узнать о факте продажи доли в общей квартире постороннему покупателю.

Как уже говорилось, владелец доли в общей квартире может столкнуться с определенными трудностями при отчуждении своей доли. Прежде всего, они связаны с нежеланием других собственников квартиры на продажу ее части другим лицам, даже если они не намерены сами выкупать эту долю.

На практике, нередко бывает, что участники долевой собственности специально уклоняются от получения уведомления, в котором заявлено о продаже доли в общей квартире.

В результате, владелец доли, желающий ее продать третьему лицу, не может зарегистрировать сделку, так как у него нет ни письменного отказа других владельцев квартиры, ни подтверждения того факта, что они получили уведомление о намерении продать долю.

Еще сложнее обстоит ситуация, когда владелец отчуждаемой доли не знает адресов местонахождения других собственников, и, следовательно, не может направить им письменное уведомление.

В этом случае закон разрешает направить письменное уведомление по последнему известному ему адресу.

Однако в этом случае нельзя исключать того, что владельцы других долей попытаются оспорить правомерность совершения сделки по продаже доли в общей квартире, обратившись в суд.

В названных случаях продавцу доли рекомендуется собрать как можно больше письменных доказательств того, что он сделал все от него зависящее и предпринял все возможные меры для того, чтобы известить всех собственников общего жилья о своем намерении продать долю. Это поможет ему доказать в суде свое право на продажу доли постороннему лицу в случае возникновения спора.

Бывают и такие случаи, когда другие владельцы долевой собственности намеренно затягивают процесс продажи. Для этого они дают согласие на покупку доли, не собираясь ее выкупать.

Узнайте, на какой налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку вы сможете рассчитывать.

Как создать товарищество собственников жилья подробно рассказано в этой статье.

В некоторых сложных случаях, когда собственнику доли по каким-либо причинам не удается продать свою часть недвижимого имущества, используются следующие схемы продажи:

  • обращение в суд с требованием выкупить свою долю. Закон допускает, что в случае невозможности совместного использования общей квартиры (например, в однокомнатной квартире), находящейся в долевой собственности, владелец меньшей доли может в суде, при отсутствии соглашения, потребовать от другого владельца выкупа своей доли;
  • оформить договор дарения. Сложность оформления сделки по продаже доли в квартире привела к тому, что продавцы вынуждены совершать эту сделку под видом дарения, так как владелец доли при ее дарении не должен уведомлять других дольщиков. В этом случае стороны купли-продажи подписывают договор дарения, а деньги передаются или непосредственно продавцу, или через депозитарную банковскую ячейку.

Другие участники долевой собственности могут попытаться оспорить данную сделку в суде, но, на практике, им будет очень сложно доказать, что произошла именно продажа части долевой собственности, а не дарение. Однако используя данную схему, нужно помнить, что при дарении возникнет обязанность уплатить налог на дарение.

Еще один вариант, который сведет к минимуму возможность оспаривания сделки, это «подарить» покупателю небольшую часть доли (например, несколько квадратных метров), а потом предложить ему, как одному из собственников общей квартиры, выкупить оставшуюся часть.

Аналогичный вариант продажи части в долевой собственности – использование договора залога, когда документально покупатель выступает залогодержателем данной доли и получает ее в результате «неисполнения» должником (продавцом доли) обязанности выплатить долг.

Используя данные схемы, продавцу и покупателю доли в квартире, находящейся в долевой собственности, не стоит забывать, что данные сделки все-таки могут быть признаны судом притворными.

Таким образом, самое сложное в продаже доли в общей квартире – это уведомление других собственников и соблюдение их преимущественного права выкупа данной доли в общей собственности. После того, как остальные дольщики согласились или отказались выкупить долю, процесс купли-продажи доли ничем не отличается от продажи всей квартиры.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/dolya-v-kvartire/kak-prodat.html

Продажа доли в квартире в 2019 году — образец договора купли-продажи и уведомления

Продажа доли квартиры в долевой собственности

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Наличие доли в квартире дает право ее собственнику распоряжаться ею, в том числе и продавать. Многие считают, что для продажи доли нужно обязательно получить согласие остальных владельцев долей. Но это не совсем так. Разбираемся, как правильно продать долю в квартире.

По некоторым данным, от 50 до 80% всего жилья в России находится в долевой собственности. Это далеко не только «коммуналки», а в том числе и жилье в новостройках. Причины того, что жилье принадлежит нескольким собственникам, могут быть разные, но чаще всего это последствия развода супругов.

Сделки с долями риелторы справедливо считают самыми «тяжелыми», так как это часто связано со скандалами между членами семьи или с соседями. Тем не менее, доля в квартире – это дорогостоящее имущество, которое дает собственнику право владения, пользования и распоряжения. Другими словами, имея долю в квартире, он может проживать в ней, а может продать.

особенность долевой собственности в квартирах – это то, что доли не всегда имеют «физическое» воплощение, то есть выделены в натуре. Достаточно часто собственник пытается продать долю, которая оформлена только на бумаге (то есть, 1/2, 1/3 и т.д.).

Продавать можно как «идеальные» доли (то есть, выделенные только на бумаге), так и выделенные в натуре. Риелторы утверждают, что продать выделенную в натуре долю можно гораздо дороже – это почти полноценное жилье.

С точки зрения закона продажа доли в квартире почти не отличается от продажи квартиры. «Почти» означает, что есть 2 отличия:

  • продать долю в квартире можно только через оформление у нотариуса;
  • при продаже доли нужно в обязательном порядке предложить выкупить ее остальным собственникам. Вопреки распространенному мнению, получать согласие других собственников на продажу доли не требуется!

Остальные аспекты – порядок оформления права собственности, налогообложение, и т.д. – такие же, как и при продаже целой квартиры.

Одна из особенностей сделок с долями – достаточно часто доли не продают, а дарят. Преимущество тут в том, что при дарении доли не нужно предлагать купить ее другим собственникам, что экономит время.

Поэтому рассмотрим оформление сделки с долей квартиры по двум вариантам – продажу и дарение.

Продаем долю в квартире – шаг за шагом

Чтобы продать долю в квартире, прежде всего нужно ее выделить (если она не выделена до сих пор). Это касается случаев, когда квартира находится в совместной собственности супругов. Нужно составить соглашение о разделе долей (если нет разногласий), или же квартиру разделит суд.

Выделенной «идеальной» доли достаточно для ее продажи, и выделять ее в натуре в обязательном порядке не требуется. Хотя это и рекомендуют риелторы, так как выделенная в натуре доля стоит гораздо дороже. Выделить долю в натуре обычно сложно из-за того, что планировка квартиры не позволяет ее разделить без претензий других собственников.

Чтобы продать уже выделенную долю, нужно придерживаться определенного порядка действий.

1 этап

Оповещение собственников других долей.

Обязательное условие продажи доли – извещение собственников остальных долей в квартире о продаже. Они имеют преимущественное право купить эту долю по предлагаемой цене. Эту норму четко устанавливает законодательство, а именно статья 250 Гражданского кодекса РФ.

Оповещать совладельцев нужно в письменной форме, причем обязательно указывается цена продажи и другие условия сделки.

Дальше возможны 3 варианта:

  • остальные участники письменно отказываются покупать долю – можно продавать посторонним;
  • если они не отказались письменно, но и не выразили желания купить долю в свою собственность в течение месяца – ее также можно продавать посторонним;
  • кто-то из совладельцев согласился выкупить долю по предложенной цене – оформляется сделка.

Очень важно иметь документальные подтверждения того, что извещение было отправлено другим собственникам. Простой вариант – заказное письмо с уведомлением. Более сложный – если все необходимые операции проведет нотариус.

Если других собственников официально не оповестили о продаже доли, через 3 месяца после проведения сделки кто-то из них может подать в суд и потребовать перевести на него права покупателя.

2 этап

Составление договора купли-продажи и нотариальное удостоверение сделки (скачать образцы вы можете на этой странице – ссылки ниже).

Как уже было сказано выше, одна из особенностей сделок купли-продажи долей в квартирах – обязательное нотариальное удостоверение сделок.

Если получены отказы от приобретения доли собственниками других квартир (или они молчали месяц с даты получения извещения), есть все необходимые документы, и главное – найден покупатель на долю – можно составлять договор купли-продажи.

Реквизиты договора стандартны, как и при продаже всей квартире (естественно, указывается какая именно доля продается). Также в договоре нужно отразить все необходимые реквизиты – продавца и покупателя, адрес квартиры, ее площадь, цену сделки, иные данные.

Так как договор все равно нужно будет удостоверять у нотариуса, ему можно поручить и составление документа. Точнее, он вряд ли примет документ, составленный кем-то другим.

Услуги нотариуса не бесплатны:

  • государственная пошлина составляет 0,5% от цены договора, минимум 300 рублей, максимум 20 000 рублей;
  • услуги правового и технического характера (то есть, составление договора купли продажи): в зависимости от города, это от 2 000 до 6 000 рублей;
  • если поручить ему извещение других собственников о продаже, это обойдется еще примерно в 1 500 рублей плюс почтовые расходы.

Кто платит за услуги – нужно оговаривать заранее. В практике риелторов есть случаи, когда расходы обе стороны делят пополам, или когда все расходы оплачивает покупатель.

Нотариус, прежде чем заверять документ, проверит наличие прав собственности, а также наличие арестов или иных ограничений на продаваемом имуществе.

3 этап

Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Сам по себе договор купли-продажи доли в квартире, даже удостоверенный нотариусом, еще не означает наличие права собственности у покупателя. Сделку нужно зарегистрировать в Росреестре.

Сколько стоит учеба в лучших вузах Москвы и мира?

Подавать документы на регистрацию можно 3 способами:

  • обратиться в Росреестр – в отделение, заказным письмом или через интернет;
  • подать документы через МФЦ;
  • подать документы через нотариуса.

Подача документов бесплатна в любом случае (даже через нотариуса, с февраля 2019 года они не могут требовать дополнительную оплату). Нужно оплатить только госпошлину в размере 2 000 рублей. Если подавать документы в электронной форме, госпошлина снижается на 30% до 1 400 рублей.

Подавать нужно такой пакет документов:

  • заявление по установленной форме;
  • нотариально удостоверенный договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества;
  • документы, подтверждающие извещение других владельцев долей – уведомления о получении ими писем или письменные отказы;
  • паспорта обеих сторон сделки;
  • иные документы по запросу.

Зарегистрируют сделку в течение 3 рабочих дней после подачи документов через отделение Росреестра, или в течение 5 дней – если документы подавались через МФЦ.

Отметим, что с 2016 года больше не выдаются «гербовые» свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество, их заменили выписки из ЕГРН на обычном листе А4.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

«Образец договора купли-продажи доли в квартире»
Если квартира покупается несколькими покупателями в общую собственность
«Образец договора купли-продажи доли в квартире»
Если продаётся квартира не целиком, а только её часть

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

«Уведомление о продаже доли в квартире»
Его отправляют прочим собственникам

Чем отличается дарение доли от продажи

Главное отличие договора дарения доли от ее продажи состоит в том, что дарителю не потребуется предлагать купить долю собственникам других долей. Соответственно, не придется ждать от них письменных отказов или терять месяц времени на ожидание ответа.

Остальные этапы существенно не изменяются. Вместо договора купли-продажи нужно составлять договор дарения. Специалисты тоже советуют обращаться за этим к нотариусам, так как малейшая ошибка даст возможность впоследствии опротестовать факт дарения.

Как и в случае с продажей доли, обязательным является нотариальное оформление договора. Госпошлина точно такая же – 0,5% от суммы сделки.

Еще одна особенность дарения – то, что достаточно часто доли дарят несовершеннолетним (детям, внукам). Чтобы оформить договор дарения на несовершеннолетнего, нужно чтобы в сделке участвовал и один из его родителей.

Оформление сделки в Росреестре проходит так же, как и в случае продажи доли. Отличается только список документов:

  • заявление по установленной форме;
  • нотариально заверенный договор дарения;
  • паспорта того, кто дарит и того, кому дарят долю;
  • если кому-то из участников договора меньше 18 лет – согласие органов опеки и попечительства;
  • при наличии – документ о родственных связях между сторонами договора;
  • иные документы по запросу.

Если договор дарения оформляется корректно, другие заинтересованные стороны оспорить его не смогут. Отменить факт дарения можно только в 3 случаях:

  • смерть дарителя по вине одариваемого;
  • дарителя насильно принудили подписать договор дарения;
  • в момент подписания договора даритель был недееспособным или находился под воздействием наркотических или психотропных веществ.

После оформления договора дарения в Росреестре, одариваемый получает право собственности на долю в квартире и выписку из ЕГРН.

Нужно ли платить налог с продажи

Продажа недвижимого имущества в России облагается налогом на доходы физических лиц (за исключением некоторых случаев). По общему правилу, платить налог нужно, если недвижимость была в собственности продавца 5 лет или меньше.

Но здесь есть несколько особенностей. Можно не платить налог за продажу таких долей:

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/chto-nuzhno-znat-pri-prodazhe-doli-kvartiry-v-2019-godu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.